2-中介基础知识

中介相关知识
1.目前苏州在何时间段签约的商品房、存量房免交印花税？
2008.11.20至2009.12.31期间。

签约时间以合同为准。

2.目前苏州二手房契税是多少？
2009.01.01至2009.12.31期间签定合同的无论面积大小均按合同成交总额的1%征收。

3.营业税
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

4.目前苏州个人转让普通住宅的营业税及附加是多少？
两年内：（计税依据-原购入价）*5.55%
两年以上免征
5.目前苏州个人转让非普通住宅的营业税及附加是多少？
两年内：计税依据*5.55%
两年以上：（计税依据-原购入价）*5.55%
6.个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征。

7.目前苏州个人转让普通住宅的个人所得税是多少？
两年内：1、计税依据*1%；2、（计税价格-财产原值-合理税费）*20%；
两年以上: 1、计税依据*1%；2、（计税价格或成交价格-财产原值-合理税费）*20%；
3、其中个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个
人所得税。

8.目前苏州个人转让非普通住宅的个人所得税是多少？
两年内：1、计税依据*1%；2、（计税价格-财产原值-合理税费）*20%；
两年以上: 1、计税依据*1%；2、（计税价格或成交价格-财产原值-合理税费）*20%；
3、个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税
9.土地增值税
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

10.目前苏州单位转让房产的营业税及附加征收标准为
（计税价格-原购入价）*5.55%
11.目前苏州单位转让房产的企业所得税征收标准为
（计税价格*核定应税所得率10%）*适用税率
12.二手房
是指再次买卖交易的住房。

个人购买的新竣工程的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。

13.资金托管
二手房交易资金托管是指买卖双方约定将交易资金存入银行指定的账户进行托管（这个账户一般是以银行名义开立的）。

该账户用于二手房买卖双方的交易资金的存储和划转，银行监管存量房交易资金不收手续费。

14.过户需要哪些材料？
房东方：房产证、土地证、原购房合同、原购房发票、契税单、维修基金发票、产权人及配偶身份证复印件、户口本复印件、婚姻关系证明复印件
客户方：身份证明、户口本或暂住证、如如贷款需有收入证明、婚姻证明。

15.二手房属于房产市场中的几级市场？
三级市场
16.房地产三级市场
指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配置。

17.房地产经纪人
是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

18.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

19.以买卖方式转让房地产时同等条件下哪些人有优先购买权？
房地产共有人
房地产承租人
一项房地产合同同时具有上列当事人时按照上述次序依次享有优先购买权
20.购买二手房的入户规定
大于75平米，且社保交满3年，或者大于90平米，社保交满1年
21.二手房银行按揭
是指购房者购房楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，购房者先付一部分楼款给原业主，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。

22.房产抵押贷款
指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易。

23.个人住房担保贷款
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

24.大产权与小产权的区别
大产权的业主拥有完全产权，可以自由使用、出租、出售；
小产权业主只拥有部分产权，可以永久使用，可以继承，但不能自行上市出售。

25.评估价
贷款时评估所给出的该房屋的价格，然后根据贷款成数，得出放贷的金额。

26.共有房产：
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

共有房产分为共同共有房产和按份共有房产。

共同共有房产是指两个或两个以上的人，对共有房产不分份额地享有平等的所有权；按份共有房产是指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额享受权利、承担义务。

27.二手房贷款年限规定
20年
（二手房特例：贷款期限与房龄之和不超过30年。

）
28.二手房贷款额度规定
最高贷8成
29.房地产转让时其他公用设施是否一起转让
转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

30.承租人是否能改变房屋用途？
承租人需改变合同约定的用途的，应当事先征得出租人的同意。

同时不得改变住宅使用性质。

31.什么是跳单
买卖双方绕开中介私下成交
32.哪些房地产登记须办理公证手续
根据有关规定下列房地产登记应当办理公证
1）房地产赠与、继承；
2）房地产转
33.按揭贷款申请条件
①借款人必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居住证件的境外、外国公民；
②贷款期限与房屋房龄之和不超过30年；
③具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力，信用良好；
④借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物；
⑤所购房屋的产权明晰，可进入房地产市场流通。

34.豪装
2年内80%的材料使用知名品牌的装修
35.优质户型的标准
得房率高
面积充分利用
明厅、明卫、明厨
朝南房间多
房屋功能区分割清晰
采光较好
36.违约金
违约金指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。

37.转移登记
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

38.什么情形属于房地产变更登记
（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

39.什么是居间担保
二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。

40.房地产转让
是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

41.已抵押的房地产能否转让？
已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

42.房地产登记的种类
初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他
43.经纪从委托方式而言分为
代理、居间、行纪
44.房地产中介服务包括
房地产咨询、估价、经纪代理、物业管理
45.公积金贷款担保费的计算公式
贷款金额*贷款年限*0.00075*0.6
46.等额本金与等额本息之间的区别
等额本息还款是利息减少，本金增加，每月还款额相同。

等额本金还款是月还本金相同。

47.出房率
是指一小区内在流通领域中的房屋数量和小区内的房屋总量的比
48.优质住宅区的评定标准
交通便利
配套设施齐全
周边无污染源
物业管理、治安较好
居住人口素质较高
49.外地已婚人士在苏州新区买房需特别提供的资料
《流动人口婚育证明》
50.香港籍、台湾籍单身人士在苏州买房各需提供的材料
香港政府颁发的身份证明、户籍证明需到香港律师楼认证并作公证，单身声明需做公正
台胞证、户籍藤本
51.园区过户评估费、贷款评估费收取标准
园区过户评估费收取标准 5‰，贷款评估费收取标准3‰
52.2009年苏州各区契税征收政策
新区：住宅类为房款的1个点、非居住为房款的4个点
吴中区、园区同新区
相城区、市区：住宅类普通住宅为房款的1个点、住宅类非普通住宅为房款的2个点、非居住为房款的4个点
53.苏州新区过户流程
新区：资金托管→做贷款、评估→签字过户、缴税→领房产证、领钱、办土地证→领土地证
54.苏州市区过户流程
市区：资金托管→做贷款、评估→签字过户→缴税、领证、领钱→办土地证→领土地证
55.苏州园区过户流程
园区：资金托管、签字过户→做贷款、评估→缴税→领证、领钱
56.苏州吴中城区过户流程
吴中区：资金托管、签字过户合并→做贷款、评估→缴税、领证→办土地证、抵押→领钱
57.企业产权过户给个人需提供的资料
法人身份证
营业执照复印件
组织机构代码证
股东决议
章程
58.房地产交易综合管理费及收费标准
交易综合管理费：房产面积*相应标准（普通住宅3元/平，别墅，商铺，写字楼5%。

59.房地产转让的方式
房地产转让主要包括下列方式:1.买卖；2.交换；3.赠与；4.以房地产抵债；5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。

60.办理房地产抵押登记需提供的资料
(1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。

非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。

61.公证书的有效期限
新区有效期2个月，其他区域6个月
62.房产证、土地证丢失后如何处理？
带好夫妻双方的身份证、结婚证、房产证到房管局先办理挂失手续，然后登报三个月，保存好报纸到办理土地证的窗口办理新土地证，园区、新区、市区要10个工作日，吴中区当日即可出证！
63.二手房按揭贷款流程
网上签约（1个工作日）----资金托管（1个工作日）-------银行做贷款（5个工作日）--------贷款下发（到资金托管账户）-----安排过户、送材料
64.哪些物业类型需征收全额营业税
个人转让非普通住宅
买卖商业性质物业
新区均价高于6808元/平米的
65.公积金贷款最高额度
苏州市新建普通住房每笔不超过50万元，二手房每笔最高不超过35万元。

如借款人及其他共有人仅一人符合贷款条件或无配偶的，新建普通住房最高不超过30万元，二手房、自（翻）建住房最高不超过21万元。

66.产权登记费的收费金额
产权登记费：市区:130元,园区:50元,新区,吴中区80元.
67.赎楼贷款
客户在某家银行有贷款且未还的情况下找第二家银行贷同样金额的款将第一家银行的贷款还掉，这样的贷款要找第二家银行指定的担保公司做担保。

贷款还掉后，该房就可自由转让，找到买方后，买方必须在第二家银行贷款，贷款下来的钱由第二家银行直接冲抵原房主的贷款，多退少补。

68.新区评估和过户签字的先后顺序
房管局评估先
69.哪种情况下个税可以免征
①满五年、身份证上的地址和户口本上的地址一致，显示仅有一套住房的情况下个税免征②个税＝（评估价-原购入价）*20％，故原购入价与评估价持平的时候，个税免征
70.网签价
是指交易双方在房地产交易机构申报的网上签约的价格
71.出租方非房屋产权人情况下出租该房屋需提供何资料？
产权人签字的委托书；房产证、土地证复印件；
72.二手房禁止买卖的情形：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未经依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（7）列入动拆迁范围的；
（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

73.土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

74.在二手房交易过程中，买受人申请贷款的类型有哪些?
商业贷款，公积金贷款，商业公积金组合贷款
75.贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理
不做调整
76.二手房主要包括
商品房、经济适用房、房改房
77.什么是商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

78.经济适用房
是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其具有经济性和适用性的特点。

79.房改房
是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

80.境外人士在二手房交易过程中，需公证的情况有
①买卖合同公证②委托公证③贷款合同公证④赠与公证⑤复印件与原件相符公证
81.房屋租赁
由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。

82.哪些共有人可以共同申请住房公积金贷款（市区）
包括买受人的配偶、买受人的父母（含公、婆或岳父、岳母）或者买受人的一名子女（含配偶），但每笔贷款的共有产人至多不超过上、下两代以内的四人。

83.住房公积金贷款年限有哪些规定（市区）
购买新建普通住房的，贷款年限最长不超过30年；购买二手房、自（翻）建住房的，贷款年限最长不超过20年。

借款申请人的借款年限可在法定退休年龄上延长5年。

84.二手房进行公积金贷款需要提供的资料
二手房买卖协议、《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》（不低于30%）、住房成交（评估、认定）价格证明（由担保公司出具）、原《住房所有权证》和《国有土地使用证》、夫妻双方身份证、婚姻关系证明（结婚证或户口簿）、如有其他共有产人的，应提供直系亲属关系证明（户口簿或公安〈公证〉部门出具的证明）、如申请人为单身的，应在办理贷款时当场签具单身声明、夫妻双方的《住房公积金卡》
85.调档
就该物业向国土部门查询并调取相关产权状况。

每调档一次国土部门都将收取一次的查档费。

86.房屋权属证书：
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。

包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》
87.如何理解“买卖不破租赁”？
租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权不会因为该房屋的所有权
转移而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同。

此时租赁权的效力优先于买卖双方的转让效力。

88.贷款期间如遇利率调整如何处理？
贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。

贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

89.苏州园区和市区营业税和个税的计税方式有什么区别？
园区计税方式必须一致，市区可以自行选择计税方式
90.民用水、电、天然气收费标准是多少？
民用水：2.7元/吨，电：峰：0.55元/度，谷：0.35元/度；天然气2.2元/字；
91.商业民用水、电、天然气收费标准是多少？
水：2.7元/吨；电：7：00-21：00是0.55元/度，21：00-7：00是0.35元/度；天然气2.2元/字。