201x置业顾问房地产基础知识培训

程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 ➢ 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个
夹层，从而形成上下两层的楼房〔1.2米的夹层〕。
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➢ 跃层式商品房：由上、下两层〔两层均为标准层高〕楼面、卧室、客 厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的 房屋。
➢
梁：
➢
将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件
➢ 4.楼板层、地面：
➢
将房屋的内部空间按垂直方向分隔成假设干层，并承受作用在其上的
荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。
➢ 5. 楼梯：房屋的垂直交通设施
➢ 6.屋顶：
➢
位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上
的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪
➢ 层高：下层地板面到上层楼板上外表之间的竖向尺寸。
➢ 净高：下层地板面到上层楼板下外表之间的垂线距离。
➢
〔净高＝ 层高－楼板厚度〕
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五、房屋面积术语
➢ 房屋使用面积〔套内使用面积〕：住宅中以户为单位的分户门内全 部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线 计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、 阁楼等面积。
房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结 算、信贷、信托和咨询的金融活动。
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房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、效劳等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业， 它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑 物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地 产业归属为生产和消费提供多种效劳的第三产业，建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
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房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济开展要求，在国有
土地上进行根底设施建设、房屋建设，并转让房地产工 程或者销售出租商品房的行为。 房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。 房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地 产市场行为
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房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总 和。
➢ 会所：以所在业主为主要效劳对象的综合性高级康体娱乐效劳设施。 〔游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、 咖啡厅等效劳设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放〕
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➢ 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而 使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低 甚至为落地窗。〔面积计算方法〕
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培训提纲
房地产根本概念 建筑规划根本概念 土地根本概念
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房地产含义
➢ 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括 物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是 房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包 括：
➢ a) 土地 ➢ b) 建筑物及地上附着物 ➢ c) 房地产物权 ➢ 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、
1.根底： 位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的局部，起支承建筑物的作用， 并把建筑物的全部荷载传递给地基
2.墙： 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给根底的承重作用 非承重墙起分割作用
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二、住宅的组成局部
➢ 3.柱：
➢
将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件
➢ 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合， 两层玻璃之间必须形成真空或气体〔惰性气体〕状态，故称“中空玻 璃〞。
➢ 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。
➢ 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大 阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。
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房地产类型
按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产
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房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订?土地使用权出让合同书?的 用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七 十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或 者其他用地五十年。
➢ 房屋左右间距：多层〔4-6层及以下〕与多层建筑间距为6米，多层 与高层〔12层及以上〕为9米，高层与高层之间为13米。
➢ 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民效劳和使用的 各类设施的用地，应包括建整筑理p基pt 底占地及其所属场院、绿地和配建
二、住宅的组成局部
各种不同功能的房屋，一般都是由根底、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼 梯、屋顶、门、窗等根本局部所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、 窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。
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➢ 塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼 平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。
特点： 节约土地资源 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 均好性差，居住密度高，通风采光不 能保证 面积使用率不高，存在“灰色空间〞
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1、框架结构
➢ 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣 成承重梁和柱，再用轻质板材填 充物〔膨胀珍珠岩、浮石等〕隔 墙分户装配而成的住宅。
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建造本钱
普通多层砖混结构：1000多元/㎡ 高层框架结构〔地下人防〕： 地下室2000多元/㎡，地上建筑1200多元/
抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
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地产 土地和固着其上不可分割的局部所共同
形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。 房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有
使用权的地基以及依托于物质实体的权益。
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房地产所有权
房地产权属所有人依照法律、法规对其所 有房地产享有占有、使用、收益、处分的权 利。
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பைடு நூலகம்
六、建筑物的各项比例
➢ 建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积 ➢ 建筑密度〔建筑覆盖率〕＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% ➢ 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%〔住宅工程绿化率应不
低于30%〕 ➢ 面积误差比＝〔产权登记面积—合同约定面积〕×100%÷合同约定面
积 ➢ 分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和 ➢ 出房率〔得房率〕、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% ➢ 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%
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➢ 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭 阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。
➢ 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 ➢ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ➢ 分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积 ➢ 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
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一、根本规划术语
➢ 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地〔含宅间绿地和 宅间小路〕的总称。
➢ 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共效劳设 施、道路和公共绿地的总称。
➢ 建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得 所需日照量而保持的一定间隔距离。房屋前后间距：普通小区居住 用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。 按照国家规定〔设 计标准〕以冬至日照时间不低于1小时〔房子最底层窗户〕为标准。
➢ 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 ➢ 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量标准对尚
未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合 法销售的面积依据〔合同约定面积〕。 ➢ 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具 有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出 的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费 的最终依据〔产权登记面积〕。
➢ 优点：可自由分割，组成灵活的 使用空间
➢ 缺点：抗震性能差，不宜家具布 置和装修
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2、剪力墙结构
➢ 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土 墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
➢ 特点：刚度大、空 间整体性好，房间内不 外露梁、柱楞角，便于 室内布置，方便使用。 是高层住宅最为广泛采 用的一种结构形式，具 有良好的抗震性能，缺 乏之处在于结构自重大
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七、关于土地各种计算方式
楼面价：楼面价是指土地总价格除以该土地的允许 最大建筑面积，每个土地在获得时，根本都有容积 率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价说 明了该工程在销售时，单位售价中所包含的土地本 钱。
计算公式：楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积， 其中建筑总面积=土地总面积x容积率。〔土地总 面积*容积率这个只是地上局部算容积率的面积。 总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积〕
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四、商品房销售名词解释
➢ 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 ➢ 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，
所出售商品房为期房。 ➢ 现房：消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取
得商品房竣工验收备案证明的商品房。 ➢ 标准层：平面布置相同的住宅楼层。 ➢ 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等根本工
➢ 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。
➢ 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于 住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能兴旺， 居住的同时又能办公的住宅形式。
➢ TOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联 排而建的市民城区房屋。
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房地产使用权
依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。
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物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类
建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等 组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权 益 物业管理 指产权人对物业负责区域内共同利益进行维 护的行为。
和保温隔热等作用
➢ 7.门窗：
➢
门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺
望之用。
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三、住宅的建筑结构
➢ 板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规那么 的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南 北通透，公摊小。
特点： 南北通透，便于通风采光；而且 户型方正，平面布局合理；面积 充裕，户型容易出精品； 均好性强； 面积使用率高。 缺乏之处在于户型格局不宜改造。
房地产根底知识培训
销售部 2021年3月6日
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前言
➢ 一个好的置业参谋不仅仅是销售更是表达企业形象的窗口，所以 要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的效劳意识、顽强 的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在 第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业， 才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个 行业的第一步。
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3、框剪结构
➢ 框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需 求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
➢ 特点：一般楼梯间和 ➢ 电梯间是剪力墙，其余是 ➢ 框架结构，用于住宅楼较 ➢ 多，可以方便住户更改房 ➢ 间。现在一般二十几层的 ➢ 住宅楼都是框架剪力墙结 ➢ 构，相对于全剪力墙结构 ➢ 节约本钱，又方便住户。 ➢ 不过如果楼层过高，或者 ➢ 当地有特殊抗震要求的话， ➢ 就要用全剪力墙结构，或 ➢ 者钢结构。
➢ 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地 段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
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➢ 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线 到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言， 故称开间。
➢ 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙 的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。