×××冷鲜食品物流配送中心项目简介3

×××冷鲜食品物流配送中心项目简介3
目录
第一章项目单位及项目概况
1．1项目名称
1．2项目承办单位
1．3项目编制缘由
1．4项目编制依据
1．5项目概况
第二章项目建设背景、必要性及需求预测2．1项目背景
2．2项目建设必要性
2．3市场预测
第三章发展规划、产业政策和行业准入分析3．1发展规划及产业政策主要依据
3．2行业准入分析
第四章建设规模、内容及业务经营定位
4．1建设规模
4．2建设内容
4．3业务经营定位
第五章场址选择及建设条件
5．1场址选择原则
5．2场址地点选择及用地布臵
5．3土地利用合理性分析
5．4项目建设条件
第六章管理和信息系统
6.1概述
6.2物流综合解决方案
6.3 电于监控系统
6.4 LED显示屏与触摸屏信息发布系统第七章环境保护与安全卫生
7.1环境保护
7.2生态环境保护措施
7.3 食品安全卫生
第八章投资估算与资金筹措
8. 1工程费用投资估算
8. 2资金筹措
第九章经济效益和社会效益分析
9.1经济效益分析
9.2经济费用效益或费用效果
9.3社会效益分析
第十章项目进度和招标
10.1 项目实施进度
10.2项目的招标10.3 招标组织形式10.4招标方式
第一章项目单位及项目概况
1．1项目名称
××市××冷鲜食品物流配送中心建设项目
1．2项目类型：迁建
1．2项目承办单位
1.2.1单位名称：××市××食品有限责任公司
1.2.2项目承办单位概况
××市××食品有限责任公司
注册资本：5000万元
法定地址：××市路南区
法人代表：××
公司类型：有限责任公司
该公司成立于2010年1月。

公司拥有冷库5座，占地1320000㎡；交易市场占地70000㎡，摊位400多个；交易结算和办公区1000㎡，资产总值达2.8亿元人民币。

1.3项目编制缘由
建设××市××冷鲜食品物流配送中心项目，是为了响应市委、市政府发出的城市面貌“三年大变样”的号召，积极配合南新道扩建改
造和拆迁。

为此，我公司对迁建的××市××冷鲜食品物流配送中心进行了高起点、高水平的谋
划，拟抓住公司拆迁新建的有利契机，加大投资强度，瞄准华北地区广大的物流市场，依托我公司国内外资源优势，做大做强物流企业，为顾客提供高质量和高水平的服务。

为此，特编制本项目简介。

1．4项目编制依据
(1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
⑵国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；
⑶投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；
⑷《××市“十一五”服务业发展规划》；
⑸《中国物流项目统计年鉴》2008年；
⑹项目承办单位提供的相关资料。

1．5项目概况
1．5．1建设地点
项目拟选址在××市开平区南外环路北侧、王盼庄附近，该地块为集体土地，项目总占地面积600亩(第一期200亩，第二期300亩)。

该址地理位臵优越，交通优势明显，临近××南外环高速，基地周围公路四通八达，区域辐射××湾、秦皇岛、京津地区及周边各县区。

1．5．2建设规模
项目规划总用地面积约500亩，其中永久性建筑用地约150亩，总建筑面积160000㎡。

1．5．3建设内容
项目主要建设内容包括批发交易平台、加工平台、信息平台、电子交易平台、物流平台、销售平台、物业平台、其他配套设施及各类设备。

主要建筑有市场管理、检验监测、电子信息、结算中心等综合办公楼1座；检验检测办公楼1座；餐饮、住宿、商务办公等商业用房
5000㎡；副食、冷冻品、水产交易、酒店用品批发大厅25000㎡；储藏库30000㎡；蔬菜加工车间㎡；冷藏保鲜库20000㎡；果品、蔬菜、水产品批发大棚，共27500㎡；物流配送仓库30000㎡；车库、垃圾转运站、配电室、公共厕所等附属建筑2500㎡。

1．5．4经营范围
项目为生鲜农产品批发市场和物流配送中心，项目建成后经营范围包括地域性杂粮、禽肉禽蛋、水产品、果品、蔬菜及其他生鲜农产品的批发销售，以及贮藏、加工、配送等服务业务。

1．5．5劳动定员
项目建成运营后预计共需市场各类管理及工作人员
5800 人，拟面向社会招聘解决。

第二章项目建设背景、必要性及需求预测
2．1项目背景
目前，国内外生鲜农产品物流多以冷链物流方式出现。

生鲜农产品冷链物流是指水果、蔬菜、肉、禽、鱼、蛋等生鲜农产品在采购、加工、储藏、运输、销售直至消费的各个环节中始终处于规定的、生理需要的低温环境下，以保证生鲜农产品的质量、减少生鲜农产品的消耗的一系列供应管理措施和方法。

其包括的冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输及配送、冷冻销售四个环节都要求按照生鲜农产品物流的特性需要，保证生鲜农产品的原料品质和耐藏性，保证保鲜贮运工具设备的数量与质量，保证处理工艺水平高、包装条件、优和清洁卫生好，保证现代化管理和快速作业，最终保证生鲜农产品冷链物流冷链协调、有序、高效地运转。

2.1.1中国生鲜农产品物流的基本情况
近年来，随着我国经济的快速发展和居民生活水平的不断提高和生活节奏不断加快，人们的消费观念从传统的单一向现代的多样化、快捷化转变，不但要求生鲜农产品新鲜、卫生、安全、营养，而且还要求品种多样，配送迅速及时。

从而促使国内消费的肉、蛋、奶、鱼、蔬菜等主要农副产品需求量迅速增加，迅速拉动了冷冻冷藏生鲜农产品的消费，为低温生鲜农
产品冷链物流业的的发展带来了广阔的市场，呈现以下特征：一是发展速度快。

由于城乡居民生活水平的提高，已从温饱型向小康型转变，从生活数量的追求向生活质量的追求转变，特别是食品安全已越来越引起全民的关注，所以冷链物流很快提上了议事日程，2000年至2008年，中国农副产品冷链物流市场规模以年均26%速度增长，2008年已达1.35万亿元。

据仲量联行测算，2008年中国人均冷冻食品消费量为3.47公斤，比2002年提高70%。

据科尔尼预测，未来10年中国冷藏车与冷库平均增长量为28%和30%。

二是政府有关部门高度重视和扶持生鲜农产品物流发展。

各级政府积极扶持生鲜农产品冷链物流发展，各省市依据《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》精神制定了规划，在资金扶持、要素扶持、物流税收扶持、物流品牌扶持等方面制定了优惠政策。

还有一些省市在工商行政管理部门在为物流企业办理登记注册时，除国家法律、国务院行政法规规定的外，一律取消其他前臵审批事项。

这些措施有力地促进了冷链物流的快速发展。

三是外资快速进入中国生鲜农产品物流、装备与冷链基
础设施建设。

美国冷链物流巨头英格索兰在中国已投资4亿多美元，设立11个生产厂，3个贸易公司。

其下属冷王与开利合资生产冷藏库与冷藏车。

美国另一冷链巨头普菲斯将在长三角、珠三角与环渤海进军冷库市场。

日本三井联手上海食品公司与大众交通股份合资组建新天天大众低温物流有限公司。

澳洲太古公司与广东食品进出口集团合资成立广东太古冷链物流公司。

进军中国冷链物流市场的还有普洛斯、夏晖、怡之航、世界速递、意露国际等企业。

2.1.2中国生鲜农产品物流的主要模式
目前中国生鲜农产品物流的运作模式大体分为四类：一是以农副产品批发市场营运商为主导的冷链物流模式；二是以大型连锁超市为主导的冷链物流模式；三是以食品加工企业为主导的冷链物流模式；四是以冷库为主体的冷链物流模式。

由于生鲜农产品物流具有良好的发展前景，一些大型农业企业和零售企业积极投资兴建低温供应链配送系统及生鲜食品配送中心。

一些大型连锁企业开始建立技术难度较
高的生鲜食品、果蔬等配送中心，初步构建起绿色食品供应链及物流体系。

目前，生产企业如上海光明乳业、河南双汇、内蒙蒙牛、江苏苏食集团、上海食品公司、天津水产集团等冷链都有新的突破。

上海百联、北京物美、江苏苏果等连锁集团以及广东省食品进出口集团、北京二商集团冷链物流大步推进。

锦江低温、山东荣庆、重庆雪峰、中外运裕和、上
海天天大众低温物流公司等冷链第三方物流企业快速成长。

烟台冰轮股份公司生产的制冷设备年销售额突破30亿人民币。

随着生鲜农产品物流配送中心的建设，政府和生鲜农产品流通主体积极采用先进的物流技术和设施，为实现生鲜农产品物流专业化运作创造了重要的物质条件。

2.1.3中国生鲜农产品冷链物流的发展趋势
一是建立完整独立的生鲜农产品冷链物流体系。

鲜活产品物流将主要从以常温物流或自然物流形式，转而形成连贯成型的冷链物流，以专业化的包装、运输、储存，使鲜活生鲜农产品在物流过程中的损失大为减少。

二是向生鲜农产品冷链物流市场化过渡。

将改变连锁企业生鲜农产品的物流配送业务由供应商或自身完成的局面，市场规模将扩大，区域性特征消失，生鲜农产品冷链的第三方物流发展成为主流，服务网络和信息系统建立健全，物流的准确性、专业化和规模化程度大大提高，冷链物流的成本和商品损耗大大降低，形成高效率的冷链物流配送。

生鲜农产品冷链物流管理中的那种没有增值服务、标准化服务、信息管理、全球网络和主动配送服务的传统企业，将在新的一轮竞争中难以生存。

三是冷链物流的硬件设施建设将以飞速发展。

5年以后，我国冷链物流的现有设施设备陈旧、发展和分布不均衡、无法为易腐食品流通系统地提供低温保障的状况将得到根本
改善。

专业运输设备、专业冷藏设备等先进的冷藏物流体系初步形成。

四是冷链物流专业人才需求急剧增加。

在鲜活产品供应链上，综
合性专业人才需求量将随着冷链物流行业发展而增加，成为稀缺人才。

在这种大环境背景下，××市××食品有限责任公司董事会审时度世，依据××市中心区的城市未来发展，经深入调查研究并走访政府有关部门征求意见，决定将下属市场一南新道水产批发市场易地搬迁，新建一座集粮油、肉类、禽蛋、水产品、果品、蔬菜批发销售为一体的大型的现代生鲜农产品批发市场，冷冻、冷藏、保鲜、加工、配送等相配套，实现经营全球化，管理多功能化、系统化、信息化和标准化。

强力打造国内外较高的知名度、服务领先的现代物流企业。

2．2项目建设必要性
1、发展现代生鲜农产品物流是解决生鲜农产品配送成本高的重要途径。

生鲜农产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题。

生鲜农产品物流技术要求较高，比如水产品的运输，分割肉的运输，蔬菜等制品的运输等，都要求保持冷冻、冷藏或恒温运输。

“新鲜”是生鲜农产品的生命和价值所在，但由于生鲜农产
品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。

我国生鲜农产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，建立生鲜农产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，此外一些生鲜农产品的进出口物流还必须达到国际标准，因而影响了农民出口贸易。

目前，我国生鲜农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，生鲜农产品在物流过程中损失很大。

经验数据表明，水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达15％～25％左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5％以下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1％～2％。

2、现代生鲜农产品物流是开拓国内外生鲜农产品市场的重要手段
现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。

因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确、有效的信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲
目性，还能有效地提高生鲜农产品流通速度，降低生鲜农产品流通的成本，使生鲜农产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。

3、发展现代生鲜农产品物流业是经济全球化的需要
我国加入WTO后经济全球化进程加快，市场对外开放程度进一步扩大，对我国物流业的发展既是机遇更是挑战。

随着我国道路货运、仓储行业、货运代理及其辅助服务等对外开放，国外大型物流公司已开始大举进入我国物流市场，我国物流企业发展面临巨大压力。

国外物流企业进入，势必带入大量的相关资金、技术、管理经验和标准规范等进入，这需要物流发展相对较成熟的企业来承载。

4、发展现代生鲜农产品物流业是农业产业升级换代的新趋势
改革开放以来，我国农业结构发生了较大的变化，农民在土地的利用上，改变了过去传统单一的粮棉种植生产方式，逐步转向以粮棉为主，蔬菜、林果、花卉、药材、畜禽及水产养殖等高附加值农副产品为辅的集约型生产方式。

如××市2007年实现农林牧渔总产值468．59亿元，与上年相比增加了5．2个百分点。

其中，农业产值241．42亿元，林业产值9．95亿元，牧业产值156．49亿元，渔业产值42．1 6亿元，分别增长5．4％、1．4％、8．6％和2．6％。

全市蔬菜播种面积263万亩，总产量1242万吨万吨，比上年增长1．3％，其中设施蔬菜297．2万吨，实现了返季节蔬菜不脱销，不断档，已成为京、津和东北地区重要的蔬菜供应
基地；年末实有果树面积 2 1 4万亩，干鲜果产量222．4万吨(含果用瓜)。

随着农业科技的普及和机械化作业的推广，农副产品产量逐年有所上升，急需综合高效的大型生鲜农产品市场来解决销售问题。

而物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。

第一，发达的物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金的周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。

第二，发达的物流业能更好地服务于生鲜农产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。

第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售
等行业向现代物流服务领域延伸。

5、发展现代生鲜农产品物流业是改善投资大环境的现实要求。

物流业不仅是国民经济重要组成部分，而且完善的物流设施和高效的物流服务是投资环境的重要内容。

一方面，跨国公司和国内大型优势企业在选择新的区域市场和生产基地时，都非常注重当地物流设施和物流服务水平。

另一方面，在市场竞争日趋激烈的今天，物流业的发展已经不仅仅是强化物流领域的竞争能力问题，更重要的是为生产和流通企业创造一个高效的物流环境，提供高水平的物流服务，从整体上加强企业竞争能力。

6、现代生鲜农产品物流是建设社会主义新农村的重要保障。

物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要因素，改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。

要改善基础条件，就要建立以生鲜农产品批发市场为节点的适合我市市情的生鲜农产品物流网络体系；要加快生鲜农产品物流信息化建设，就要整合生鲜农产品物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式；加快城市郊区生鲜农产品的加工配送，就要加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。

要打破地区封锁，建就要立生鲜农产品物流的绿色通道。

诸如此类问题，都需要一个建设一个大型物流企业来解决。

7、是××市产业调整的需要
流通与服务是第三产业的带头行业，是发展的重点。

它对促进第一、二产业的发展，满足人民生活需求有着直接的重要作用。

随着市场经济不断发展和我国农业全球范围的市场开放的新形势，农业的竞争力更多地依赖生鲜农产品批发市场的建设。

而健全的生鲜农产品批发市场不但有利于农民增收，更能带动我国农业结构调整，促进生鲜农产品流通新模式的建立，提高生鲜农产品市场竞争力。

改革开放以来，××市第三产业总体发展滞后，已成为国民经济的薄弱环节和制约第一、二产业发展的重要因素。

当前，××市第三产业发展存在着总体发展水平低，存在内部结构矛盾突出、新兴行业薄弱、市场体系和市场结构不完善、社会化服务和保障体系不健全等问题。

为
此，今后××市第三产业的发展应根据促进区内外经济交流，繁荣地区经济，以及发展外向型经济和与世界经济接轨的需要，以建成华北地区的经贸中心为目标，加快发展速度，建立起快速、便捷、安全、高效的流通与服务体系。

在发展中坚持高起点、多成分、全方位及提高综合服务和辐射带动能力的方针，努力推进第三产业的市场化、社会化、产业化，促进第三产业的全面协调发展。

8、是××市生鲜农产品市场发展的需要
现位于大钊公园南侧和南湖东北侧的南新道水产批发市场是河北省政府批准立项的××市大型水产品批发专业市场，是××市“十五”规划的菜篮子工程重点项目。

该市场建于2001年起正式投入运营，总占地面积约6万平方米，总建筑面积22158平方米。

设有综合交易大厅、交易大棚、商业门市、经纪人洽谈室、办公室、招待所、食堂等设施。

经营范围主要为各种鲜活、冷冻、水产品及干货的批发零售。

目前××市南新道水产品批发市场已成为××市及各县(市)区水产品批发销售的集散地，并辐射省内周边城市及东北、山东等沿海城市、京津地区，吸引了广东、福建、广
西、浙江、江苏、山东、辽宁等地区的商户入市场批发经营，在全国享有较高的知名度。

2003年获全国农副产品百强企业、河北省农副产品龙头企业、全国水产品市场价格定点采集单位、全国生鲜农产品加工流通大型企业。

2005年度进入全国水产品二十强、2007年获全国文明诚信3A市场、中华人民共和国农业部定点市场等称号。

目前以南新道水产批发为龙头的水产品市场，流通繁荣、购销两旺，实现了渔民捕捞、养殖持续增效，渔民持续增收，同时带动了相关产业的迅速发展，扩大了就业和再就业，促进了水产品经营者和养殖业经济发展。

2008年实现交易额14．2亿元人民币。

但从目前××市南新道水产品批发市场的现状来看，由于市场经营场地狭小、体量严重不足，配套基础设施还不够齐全，限制了该市场对外辐射功能的扩大，导致了一些南方商户转至北京、天津等地批发经营。

加之因原××市农贸市场改造，水产经营商户整体迁入水产大厅后，市场内更为拥挤，商户迫切需要扩大经营场地。

同时，市场现有
位臵位于××市的南湖一大钊公园一凤凰山公园一大城山公园的绿色走廊区域内，已不适于继续存在和发展，而且也无场地资源可利用。

因此，在××市中心区南部新建水产农副产品物流配送中心，将现有南新道市场整体迁入市场经营，将会使南新道水产市场得到长足的发展，大大提高××市水产市场
在环渤海地区的物流枢纽地位、扩大辐射范围、增强市场竞争力、使之成全国有较大影响力的大型物流中心。

综上所述，项目建设是必要的。

2．3市场预测
2．3．1经济特征
(1)服务范围
××跨世纪经济社会发展的战略定位为环渤海地区经济核心区的重要组成部分，京津唐地区能源原材料及深加工工业为主的新兴沿海港口城市，华北地区主要经贸中心之一和外向型经济的重要基地及冀东地区中心城市。

围绕城市发展定位，今后××将积极发挥生产供应功能，双向服务功能和新港带动功能。

××越来越被看好，首先在于其独特的区位条件。

××铁路十分发达，近几年又建设了高速公路网，到北京、天津都是一个半小时车程。

同时，××正在规划建设时速300公里的高速动车组，届时京津唐将形成“半小时交通圈”。

本项目位于××市区南部，项目直接服务区域为××市，间接服务区域为京、津周边城市及京、津、沪、东北、西北、长江以南国内各地区，并将使部分产品走向国外。

(2)行政区划、面积、人口和产值
◇××市地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，
东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是连接华北、东北两大地区的走廊，构成了京津唐经济圈。

现辖2市6县6区和4个开发区、曹妃甸工业区和汉沽管理区，总面积13472平方公里，人口724．66万人(其中非农业人口236．23万人)。

地区生产总值2779．42亿元，人均生产总值为37765元。

(3)农业现状与未来发展
①现状
◇农业产业化经营水平不断提高。

1997——2006的十年间，全市农业产业化经营总额由42．6亿元增加到245亿元，增长了近6倍；产业化经营率由25％提高到57％，增长了32个百分点；龙头企业带动农户比例由59％提高到79％，增加了20个百分点。

农业产业化经营水平的不断提高，有利地带动了农民收入的增长。

2006年，全市农民人均从产业化经营中获得收入2062元，占全市农民人均纯收入的40％。

◇生鲜农产品加工集群初步形成。

建成了以蒙牛、三鹿、三元等企业为主的奶业加工集群；以冀东果菜、欧意金土、三商、广野、新源、鲜鲜等企业为主的蔬菜鲜果加工集群；以栗源、金地、远洋、天成等企业为主的板栗加工集群；以双汇、大唐康健、伊家清真、中红等企业为主的肉业加工集群。