详解营改增后假设开发法中增值税测算

详解营改增后假设开发法
中增值税测算
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二、开发建设成本
开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。

1.前期工程费
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

表：前期工程可抵扣项目分析表?
2.建筑安装工程费用
建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。

大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。

表：建安工程可抵扣项目分析表?
土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。

此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。

3.基础设施建设费
基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

表：基础设施建设费可抵扣项目分析表?
4.公共配套设施建设费
游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。

表：公共配套建设费可抵扣项目分析表?
说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。

如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。

如采用缴纳人防异地建设费，则该费用不能在进项税额中抵扣。

5.管理费用及销售费用
包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开发建设销售的市场营销、广告宣传费和代理佣金等销售费用。

此部分费用项目最为复杂，发生内容众多，适用税率也难以区分。

具体如下：
表：期间费用可抵扣项目分析表1?
表：期间费用可抵扣项目分析表2?
评估时，实际难以区分得如此详细，在不影响评估结果客观性前提下，也无必要如此细分。

为便于计算，建议销售费用按代理方式考虑，进项税额该部分统一按6%税率抵扣销项税额。

管理费用以组织房地产开发所发生的费用为主，很大部分为开发企业人工薪酬，该部分不可抵扣，当然一些零星办公费用，在取得专票情况下是有部分可以抵扣的，但总体不并不影响评估结果客观性，建议该项目按不考虑可抵扣项目处理。

6.投资利息
财税〔2016〕36号第二十七条第（六）款规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

接受贷款服务向贷款方支付的全部利息及利息性质的费用、以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

7.其他补充说明
哪些进项税额可从销项税额中抵扣：
(1)从销售方取得的《增值税专用发票》(含税控《机动车销售统一发票》)上注明的增值税额。

(2)从海关取得的《海关进口增值税专用缴款书》上注明的增值税额。

(3)购进农产品，全部取得《增值税专用发票》或《海关进口增值税专用缴款书》，可以按照注明的增值税额进行抵扣。

未全部取得的，采取《农产品增值税进项税额核定扣除办法》进行抵扣。

(4)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

企业取得增值税专用发票是抵扣进项税的前提条件，但是，并非取得了专用发票就能够抵扣进项税。

如以上提到的应付职工福利费、业务招待费、交通费和非正常损失等。

三、测算举例
1.项目基本情况
待开发项目净用地面积42,427平方米，规划设计可售总建筑面积250,598平方米。

经估算，预计开发完成后房地产总值（项目销售收入）为2,120,898,元。

表：项目主要指标
2.项目开发成本
各项开发费用估算如下表。

以下开发成本为某房地产开发企业会计及相关开发建设合同数据，成本费用不具有客观性，仅用于本次测算举例说明，实际估价测算项目参考以上各项目适用税率测算。

表：开发成本估算表
3.管理费用：按不可抵扣处理，略。

4.销售费用：按房地产销售收入的3%计，即销售费用为63,626,元。

5.投资利息：不可抵扣，略。

6.销项税额=（2,120,898,）/(1+11%)*11%
7.销项税额
综上，计算可抵扣进项销额。

具体见下表：
表：进项税额计算表（1）
表：进项税额计算表（2）
8.增值税
增值税=销项税额-进项税额
=（2,120,898,）/(1+11%)*11%-125,617,
=84,561,注：以上测算方法适用于纳税主体为一般纳税人且采用一般计税方式的房地产开发企业。

在经营性项目、土地评估中涉及到增值税估算，可抵扣项目为在市场同等条件下应取得增值税专用发票及相关可抵扣凭证。

不适用于小规模纳税人和采用简易计税方式的估算。

文章转自：评估师资讯
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