房地产法2.房地产权属法律制度

（2）反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律 关系
（3）通过所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有 他物权
房地产法
第一章 房地产法概述
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1、土地所有权的权能
占有——实际支配与控制土地的权利，可与所有权重合也 可分离
使用——有效利用土地的权利，关注土地的使用价值；由 于土地使用权直接于土地上行使，必须以占有土地为前提
收益——在土地上获取经济利益的权利，是土地所有权的 标志
处分——处置土地的权利，表现为土地权利的转让，是土 地所有权的核心。不过，由于土地权属的可分离，使得处 分权可以由所有人行使，也可由其他权利人行使。
2、土地所有权的社会功能 维护社会安定
促进社会发展——创造有效利用土地资源的刺激 促进财富积累 ——享有实现土地的价值和使用价值带来
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我国国家土地所权的特征：
国家统一所有——权利归属的单一性，国务院是唯一代表 ，国务院及其所属部门有权决定所有权的各项权能
中央及地方各级政府分别行使权力——权利归属的单一性 并不妨碍权力行使的多样性、灵活性，地方政府经中央政 府授权可以代表行使各项权能
国有土地使用收益中央与地方共享——土地收益一部分留 在地方，用于国土管理和保护
英美法系又称英国法系。普通法系或判例法系，是承袭英 国中世纪的法律传统而发展起来的各国法律制度的总称， 英、美、澳大利亚、新西兰、香港等国家和地区的法律制 度均属于英美法系。
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大陆法系 认为物权是核心，其中又以不动产——土地的权利制度
为核心，强调“一物一权”。大陆法系设立了六种土地权利： 土地所有权、地上权、役权、永佃权、质权、抵押权
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三、我国的房地产权利与权属 （一）我国的房地产权利
房地产权利属于不动产物权，《物权法》第8条规定： “物权的种类和内容由法律规定”，于是《物权法》的出 台整理了之前散见于各部门法中的权利内容，构建了我国 不动产物权体系，包括： 不动产所有权 不动产用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权、宅 基地使用权、地役权） 不动产担保物权 不动产债权 不动产继承权
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
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《土地管理法实施条例》
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购
为国有的土地；
（三）国家依法征用的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩
涂及其他土地；（推定制度，符合国家主权原则）
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（二）我国的房地产权属框架 房地产权属包含两个关键问题：
第一，权属多元化，即某一项权利能否归属不同主体所有 第二，权利分离化，即不同权利能否归属不同主体所有，以
使资源有效利用 我国实行的土地公有制，归全民或集体所有，实现土
地权利分离和多元主体是我国发展房地产业的前提。我国 房地产权属框架如下：
主要内容
房地产权利与权属 土地所有权 房屋所有权 房地产共有权 房地产相邻关系
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第一节 房地产权利与权属
一、房地产权利概述 房地产权利，指以房地产为标的民事财产权利，是权利
人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的 权利。
房地产权属，指房地产权利主体上的归属，是将房地产 权利与一定的权利主体相联系
2、土地使用权的性质 是一种物权
他物权
用益物权
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（三）土地所有权与使用权的相互关系 1、区别 自物权与他物权 完全物权与限制物权 可否交易 2、联系 土地所有权决定土地使用权
土地使用权由土地所有权人的意志决定，土地使用的 方式、用途、期限、处分等都得服从土地所有权。 土地使用权促进土地所有权
英美法系 认为房地产属于财产法范畴，强调“一物多权”，包括
下列权利： 所有权、地产权、衡平法的地产权、地役权与用益权、
抵押权、
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土地权利与建筑物权利的关系 情形一：房屋等建筑物附属于土地，建筑物不是独立的不动产，
建筑物权利与土地权利不可分离 情形二：房屋等建筑物与土地分别是独立的不动产，建筑物权
房地产继承权
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房屋继承权 建设用地使用权继承权
相邻 关系
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第二节 土地所有权
一、土地所有权与使用权的基本原理
（一）土地所有权基本原理
土地所有权是土地所有人独占性地支配其所有的土地的 权利，在法律规定范围内进行占有、使用、收益、处分，并 排除他人的干涉。
我国土地所有权的特征：
（1）是基于我国现实经济状况而产生的法律制度
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土地所有权—国家、集体
房地产所有权 房屋所有权—普通、建筑物区分所有权 房地产共有产权
我
土地承包经营权
国 房
建设用地使用权 房地产用益物权 宅基地使用权
相邻关系
地
地役权
产
权
建设用地使用权抵押权
属 房地产担保物权 土地承包经营权抵押权
体 系
房地产债权
房屋抵押权 房地产租赁权 房地产借用权
第十条
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所
有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也
属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地
实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非
法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
三、我国土地所有权 （一）国家土地所有权 国家土地所有权的概念、特点、客体范围 《宪法》《土地管理法实施条例》《物权法》对国家土地
所有权作了明确的规定。
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《宪法》
第九条
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然
资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集
体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
（四）集体所有的其他财产。
集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村
农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营 、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可 以属于乡（镇）农民集体所有。
集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵
占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收 。
土地所有权社会功能的发挥离不开使用权，使用权推 动排他的所有向有效利用转移。
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二、现代各国土地所有及使用形态 全民所有，无偿使用 土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约 土地由私有与各级政府分别所有，各自使用 土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权 土地合作组织集体所以，集体使用
他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费
、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排
被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维
护被征地农民的合法权益。
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《物权法》第二编 所有权 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于 国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
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《物权法》
第五十八条 集体所有的不动产和动产包括： （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，
ห้องสมุดไป่ตู้
原属于其成员集体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建
地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土
地。
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《物权法》第二编 所有权 第四章 一般规定
第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产， 任何单位和个人不能取得所有权。
利与土地权利分离，单独存在 目前，随着城市化进程的加快，房地产业的发展，为了
缓解住宅紧张以及维护住户的权利，房屋等建筑物脱离土地， 独立存在，并享有单独权利正成为一种趋势，其中，建筑物 区分所有权制度的确认就是有力表现。
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二、房地产权属概述 （一）概念
房地产权属，即房地产产权在主体上的归属状态。 房地产权属与房地产权利的区别： 房地产权利为各方主体利益而创设
土地资源有限，无法满足每个人的需求，为了定分止争， 法律创设了土地所有权，作为一种本源之权。随着对土地 的不断利用，逐渐产生了可分离的土地使用权、房屋所有 权、房地产抵押权、房地产相邻关系利益等。
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房地产权属为确定各方主体关系而设置 权利的意义在于权利归属的主体，为了保障房地产各
主体享有各自的一定权利， 首先，需要确定各主体行使权利的范围途径等相互关系 其次，需要均衡分配个主体享有权利的多寡 再次，避免不同权利之间发生以强凌弱的压迫
第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源 ，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
上述法律规定，我国国有土地的范围包括：
（1）城市市区的土地； （2）法律规定属于国家所有的从村和城市郊区的土地； （3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及
其他土地； （4）农村和城市郊区已被征收的土地
房地产权属能够反映现实经济状况及政府结构
房地产是一国财富的基础，其权利归属反映了一国的 财富分配占有情况，进而体现一国的经济制度、政治结构
房地产权属制度对我国社会主义市场经济的建立和发展有 关键作用
计划经济体制下，我国法律重土地所有权权属静态规 定，轻动态规定；强调权利归属国家集体的单一性，忽视 多元性、流动性；忽视权利主体地位的明确和保护。因此 ，土地资源未能有效流通利用实现优化配置，进而阻碍了 房地产业乃至国民经济的发展。建立房地产权属制度是市 场经济条件下发展房地产业的内在需求。
因此，房地产权属规定了相关房地产权利归属主体应 具备的特定资格，以及相关权利的取得途径、行使方法， 并要求权属变动进行登记，以使法律上权利体系能彼此协 调稳定运行，为房地产经济活动提供有效率的制度基础。
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（二）意义
房地产权属制度有利于明晰权利主体，是房地产经济活动 开展的基本前提，否则主体缺位，产权不清，将使经济活 动陷入混乱
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集 体所有。
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《民法通则》
第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所 有，包括：
（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原 、荒地、滩涂等；
（二）集体经济组织的财产；
（三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育 、科学、文化、卫生、体育等设施；
的利益
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（二）土地使用权的基本原理
对土地合法使用包括使用自己土地和他人土地两种情况。
根据使用土地的使用价值或交换价值的不同，土地使用权 分为用益型和担保型。
1、土地使用权的概念 我国土地使用权，指公民、法人及其他组织依法控制
、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人 干涉的权利。《物权法》根据土地用途，将土地使用权分 为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地 役权。
房地产权利是房地产权属的前提和基础。 房地产活动的开展涉及各方的权利义务关系，关键要明 晰房地产权利体系的设定及其归属。
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由于世界各国历史传统、社会制度的不同，房地产权 利的设置规定有很大不同。从法律体现上来看，主要有两 大法系，即大陆法系和英美法系。
大陆法系又称罗马法系、民法法系、法典法系或罗马日尔 曼法系，是承袭古罗马法的传统，仿照《法国民法典》和 《德国民法典》的样式而建立起来的各国法律制度的总称 。欧洲大陆上的法、德、意、荷兰、西班牙、葡萄牙等国 和拉丁美洲、亚洲的许多国家的法律都属于大陆法系。
确立了国家专有制度，即只能为国家所有而不能为任 何其他人所有的，不能通过交换或赠与等任何流通手段转 移所有权
国家的专有财产包括但不限于：国有土地、海域、水 流、矿产资源、野生动物资源、无线电频谱资源、国防资 源等。
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限
和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其
在保留所有权的前提下，国有土地所有权的部分权能可适 当分离，形成国有土地使用权。一种是以划拨取得，履行 国家的政治、经济、文化和其他社会职能；另一种是以出 让、转让取得，实现土地的有效利用。
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（二）集体土地所有权 是我国土地公有制的另一种法律表现形式，是农村集体
所有权的一种。实质上是一定范围内的集体组织全体成员 共同对集体的土地直接享有的所有权。 1、相关法律规定 《宪法》 第十条 城市的土地属于国家所有。