北海老城区项目整体战略定位共71页

非期望结果—— 期望结果——不
由特定情境导致 喜欢某一结果，
的特定结果
想得到其它结果
R1
R2
？
R1
R2
目前市场销售最为快速的是中小户型
准确定位产品，达到有效去化。
周边商业业态较低，不符合项目定位
利润最大化要求可售商业利润贡献最大化
体育馆项目即将启动，竞争压力巨大
控制成本，避免竞争，走短平快战略
Q：提出问题 （question） 结构化分析和问题界定 ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
制定战略发展方向
地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配 项目属性研判和界定 套等优势明显
项目位于北海市中心区核 心区域，距离北部湾广场 商圈不超过8分钟，项目周 边商业形成一定规模，是 北海市最为繁华的区域之 一
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北海老城区项目整体战略定位
北海项目整体战略定位
本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最 大化
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
住宅优化
2
商业开发定位
3
项目开发策略
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
• 宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利 • 成熟区域，市政配套完善
性 • 地块自然资源条件一般
• 缺少稀缺性自然景观资源
• 城市中心区周边老居民房多，环境嘈杂和杂乱 • 地块内部无自然资源
项目属性研判和界定 项目界定：
三四线城市、中心城区的、高成本的、带有历 史遗留问题的项目
属性
三四线城市
诠释
北海属于广西省地级城市，经济总量低
中心城区
城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离
规模较小
商业体量大
配套齐全
购物、教育、医疗、运动设施齐全
项目成本高 本地块前期已付2700万
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
制定战略发展方向
C：矛盾或冲突 （complication） 结构化分析和问题界定 ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
➢ Q1. 如何在市场可接受情况下重新定位产品，使商业贡献最大弥补项 目成本的高昂？
➢ Q2.如何消除周边形象差，树立项目形象？ ➢ Q3 .启动资金有限成本控制的情况下如何突破竞争压力？
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
制定战略发展方向
制定战略发展方向 项目整体战略定位研究思路
市场分析 竞争分析 客户分析 成功模式及案例研究
城市背景
项目战略定位
制定战略发展方向 项目整体战略定位研究思路
市场分析
城市背景分析 房地产市场
中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史 北海市场环境分析 性机遇
由于泛北部湾经济合作 区包括了大部分东盟国 家和中国多个沿海省区， 经济互补性强，虽然直 接层面的地区发展水平 还不高，但周边有发达 的珠三角、台湾地区、 新加坡，辐射能力较强， 而且21世纪是海洋经济 的世纪，所以在“一轴 两翼”格局中，泛北部 湾经济合作区作为中国 －东盟海上次区域合作， 合作空间广阔、发展潜 力巨大，是东亚乃至亚 太地区层面的一个区域 合作。
项目周边为城市主要交通 干道，交通便利，商业、 学校、医疗、银行等生活 配套设施齐全
海滨花园、中山花园。
北部湾东 路 广东 路
任何城市的核心地段都是寸 土寸金，北海市目前以及未 来两年内不会再有城市中心 区域地块出让作为住宅用地
项目属性研判和界定
东：靠南珠农贸市场
地块周边情况:形象较差,但交通通达性好,商业氛 围较好,但档次低.
山公园。二小等 • 处在北部湾广场1.5KM商圈范围内
• 城市发展的核心区域 • 未来城市改造的重点
• 从规划上北海市的策略是东进南扩，但中心区依然是 发展重点
• 未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通
• 城市核心地段的开发项目
项 • 商业＋居住用地
• 部分商业、部分居住，历史遗留原因。
目 • 可达性好、交通便捷 属 • 生活配套完善
制定战略发展方向
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的 项目目标和约束条件 目标为导向
客户整体目标
➢ 第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流 ➢ 第二层级：开发目标。短、平、快。
项目背景和约束条件
➢ 北海市老城区的一个烂尾楼，周边配套齐全。 ➢ 所在板块为北部湾东路板块，区域规模效应明显。 ➢ 地块性质是商业及居住用地。 ➢ 前期已付2700万，加后期改造费用, 成本上不占优势。
泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又 北海市场环境分析 一大机遇。
一个富庶的大珠三角将 推动一个富庶的泛珠三 角区域，北海拥有的丰 富旅游资源与良好的自 然条件将会吸引更多的 投资，承接东部产业转 移，加快经济发展，辐 射和带动西南地区经济、 推动西部大开发战略深 入实施。
明确研究方向和方法
属性
诠释
• 位于广西省的北部湾经济圈龙 头位置
• 经济基础一般
• 中国一东盟“一轴两翼”发展战略 • 北海市经济基础较弱，整体水平不高
区
位 • 位于北海市中心区
属
• 区域配套完善 • 区域认知度高
性
• 位于广东路、北部湾东路交界处，北临汽车总站 • 周边拥有北海市汽车总站、农贸市场、海滨公园和中
南：原体育馆现改为商住 用地
北：汽车总站
项目整体规划已不能做太 大改动，且只有南面沿街， 限制沿街面商业贡献率。
南珠农贸市场
地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势 项目属性研判和界定 则主要是环境因素和历史因素
项目的优势： 区域价值：中心区一直以来是北海的核心，是北海次繁华、土地价值比较高的区域 地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在北海东进的主轴线上，地段价值高 配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域 认知度价值：在北海人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地
项目的劣势： 外部因素：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有
形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示 历史因素：原规划设计落后、形象较差、口碑不好、市场信心不足、投资置业者接受度
ห้องสมุดไป่ตู้较低
项目属性研判和界定
项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们