(房地产管理)房地产建筑基础知识

房地产建筑基础知识
房子建筑概括
往常以为，建筑是建筑物和修建物的总称。

此中供人们生产、生活或进行其余活动的房子或场所都叫做“建筑物”，如住所，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。

而人们不在此中生产，生活的建筑，称为“修建物”，如水坝，烟囱等。

建筑的构成因素
构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。

1.建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面一定知足的使用要求。

2.建筑技术：是建筑房子的手段，包含建筑资料与制品技术、结构技
术、施工技术、设备技术等，建筑不行能离开技术而存在。

3.建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外面的空间组合、
立体构面、细部与要点装饰办理、资料的质感与色彩、光影变化等。

建筑的三因素是辨证一致，不行切割的。

建筑功能起主导作用；建筑技术是达
到目的的手段，技术对功能又有拘束和促使作用。

建筑形象是功能和技术的反应。

建筑的分类
按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：此中民用
建筑包含A、居住建筑：又可分为公寓，花园住所，新建住所，新式里弄，旧式
里弄，简屋； B、公共建筑。

按建筑规模和数目分，可分为：大批型建筑；大型性建筑。

按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层
建筑；超高层建筑。

房子建筑结构承重形式
钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其
余结构（竹结构、木结构、竹木结构）。

1.叠砌式（ 6F 以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。

2.框架式： 20F 左右的住所及办公楼。

3.剪力墙式：高层。

4.筒体式：大跨度、大空间、超高层。

建筑物的结构构成
就常有的民用建筑而言，大概有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗
六个基本构成部分。

通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设备，可依据建
筑物的功能要求设置。

1.基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，蒙受上部传来的所有荷
载，并把这些荷载传给下边的土层（即地基）。

基础是房子的主要受力构件，
其结构要求是牢固、稳固、持久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵害，保持足够的使用年限。

2.墙或柱：是房子的竖向承重构件，它蒙受着由屋盖和各楼层传来的各样荷载，并
把这些荷载靠谱的传给地基。

对于这些构件的设计一定知足强度和刚度要求。

作为墙体，外墙还有保护的功能，抵抗风霜雪雨及寒暑对室内的影响。

内墙还
有分开房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。

有关词语解说
什么叫房地产？
房地产：是指房子财富和土地财富的总和，指土地上的建筑物和附着物。

什么是房产？
房产是指在土地上边以房子的实物形态表现的财富，它在法律上有明确的权属关系。

什么是房地家产？
房地家产包含土地的开发，房子的建设、维修和管理，土地使用权的有偿
出让、转让，房子所有权的买卖、租借，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地
产市场。

房地家产波及房地产生产、流通、花费、管理的全过程，它是商品经济发
展到必定阶段的产物。

属于第三家产范围。

什么是房地产交易？
房地产交易是指房地产作为商品而进行的各样交易活动，包含土地使用权的
出让、转让、出租抵押和各样所有制房子连同有关土地使用权的买卖、租借、典
当、交换、拍卖，以及其余在房地产流经过程中的各样经营活动。

依据国家法例
规定，全部房地产交易活动都一定进入房地产市场，归入政府管理，经过房地产
交易管理机构办理房地产交易手续。

房地产交易的构成因素有三个方面：一是交
易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的两方或
供求两方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包含土地和房子，有关房
地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，
即房地产交易活动中介机构，详细可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各样房地产投资供应贷款的金融机构）。

因为房地产自己拥有不行挪动性、地区性和个别性的特色，形成了房地产交
易与一般商品交易的不一样特色，如一般商品交易能够集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则一定对每宗房地产进行实地检查。

因此房地产市场是一个没
有柜台的市场。

同时，房地产交易在好多状况下其实不可以“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房子所有权的变换常常不可以在瞬时达成，由此能够归纳房地产交易
拥有以下特色：
1.进行交易的房地产是房产和地产的无形权益的转移，是房产和地产的有机
一致。

2.地产交易投资本额大，花费昂贵，可采纳分期付款方式。

房地产交易活动
能够一次达成，也能够分期陆续达成。

3.地产交易地区性强，不一样地区的房地产价钱有很大差别。

4.房地产交易是有条件的，一定受国家法律法例的限制，交易两方一定签署
交易合同，经房地产交易管理部门登记、审查并进行产权更改登记。

5.房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还拥有花费与投资的两重性质。

什么是房地产市场？
房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗
称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）构成。

以上三个级其他市场称
为房地产市场。

一级市场：即土地市场，是由领土部门掌握，经过协议，招标或拍卖的方
式，将土地使用权转让给拥有开发资格的房地产开发商。

二级市场：即是房地产开发商在获取土地使用权后，在土地上兴建物业，然后经过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：即是小业主在开发商处购置物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依照），而后将该物业的所有权转让给受让方。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、商品房 B 、非商品房 C 、集资房 D 、福利房 E 、私房从房
地产用途来区分能够分为以下几点：
写字楼： 1、标准写字楼2、商住写字楼
住宅： 1、高层住所（小高层） 2 、多层住所
商铺： 1、临街地铺2、裙楼商店
什么是土地？
狭义：土地仅指地球上的陆地表面；
广义：土地不单包含空中环境和地下物质层，还包含陆地、内地水域、滩涂和岛屿。

土地作为生产资料，拥有数目有限，地点固定，使用持久，即是
生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特色。

土地种类是什么？
土地按其性质区分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设备用地
及自由集资，微利房地产。

什么是土地使用权？
所谓土地使用权，是指依法获得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即拥有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，获得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的据有、使用和部分利润、处
分的权益。

它是我领土地使用制度在法律上的表现。

土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用一定切合土地所有权人的利益，同时也一定切合社会利益。

如对土地的使用权用一定考虑四周环境，不可以给自然环境和邻居造成不良影响，亦即不可以污染、破环自然环境，不可以给邻理的通风、透气、采光造成影响。

使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

土地使用权出让方式有哪些？
1.协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府
与土地使用者以土地的通告市场价钱为基准，经磋商确立的土地价钱，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。

2.招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公然招标或邀请切合条件的招
标人招标，经过竞标后确立的中标人获得土地使用权的行为。

3.拍卖出让土地使用权：是指在指准时间、公然场合，在土地管理部门受权的
拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获取土地使用权的行为。

什么是地价？
土地使用出让的价钱，包含土地使用出让金，市政配套设备和土地开发费。

什么是土地使用权年限？
土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在必定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途切合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经同意补清地价后持续使用，假如不切合则该土地使用权由政府无偿回收。

土地的使用年限是怎样确立的？
凡与领土局签署《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅行、娱乐用地四十年；综合用地或其余用地五十年。

什么是住所？
住所，就是供人居住的房子。

人在任何房子里都可居住，但其实不是所有的房
子都可称为住所。

可供人们居住的房子，应该具备可供人们生活起居的功能和设施。

那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能
设备，这是区分区分住所与非住所的一个根本标记。

人们为自己生活起居设计、
建筑住所也经历了一个从无到有的过程，最先的树洞、岩穴不过为我们的先人提
供了天然的安身之地。

跟着人类的进化和劳动本事的加强，人们逐渐意识到要通
过劳动来创建和改变自己的居住条件，于是经过人工的劳动与大自然供应人类不
断地建筑和完美着住所及其各项功能，住所作为人类劳动的结晶，反过来又为人
类的生计、享受和发展供应必备的条件。

什么是住所的产权？
假如某人同时拥有对某所住所的占用、使用、利润和处罚权益，也就拥有了住所的产权。

住所的产权等同于住所所有权。

特色为：①所有权在履行时不需要别人的辅助是一种绝对权。

②住所的产权是对住所的支配权，任何人不得干涉。

③一处住所只有一项产权，拥有排他性。

什么是住所产权“共同共有”？
是以数人共有关系来确立对住所产权的共有。

最常有的如夫妇关系。

各共有人其实不可以拥有自己的产权部分，所以对于住所共有产权一般是分享权益、分担义务。

除非共同关系消灭或排除，不然共有的房产住所不可以恳求切割。

什么是住所小区？
住所小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然不过线（如河流）区分，
其实不为交通干道所穿越的完好居住地段。

住所小区一般设置一整套可知足居民
平时生活需要的基层专业服务设备和管理机构。

住所包含哪些种类？
现代城镇住所分类指针好多，依照住所层数分类，可公为：低层住所（庭院
式住所）、多层住所、高层住所（超高层住所）；依照住所承重结构所采纳的主要
资料分类，可分为：混淆结构住所（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住所
（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住所、简单结
构住所（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；依
照住所的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住所、条式（板
式）住所；依照住所设计特色分类，可分为：内廊式住所、外廊式住所（筒子楼）、退台式住所（台阶式住所）；依照跃层式住所（复式住所）、错层式住所（梯间
式住所）；依照住所的用途和功能分类，可分为：一般住所、青年住所、老年人
住所、残疾人住所、别墅式住所（庭院式住所）。

什么是预售商品住所？
指建筑工程还没有达成（甚至未动工）而早先销售的商品住所，又称“买楼花”。

这是国际上流行的一种筹集住所建设资本的经营方式。

依据国家有关规定，预收的购房款在商品房子动工建设前不得超出所有售价的50%。

什么是公有住所？
是指由国家及国有公司、事业单住投资兴建、销售的住所。

在住所未销售之前，住所的产权回国家所有。

什么是私有住所？
是由个人或家庭购置、建筑的住所。

公有住所经过住所市场销售给个人和家庭，也就是转为私有住所。

什么是住所建筑安装费？
主要指用于住所主体工程自己的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。

此中建筑资料费所占比重较大。

整个建安工程总造价往常称
为“工程总造价”。

什么是商品房？
商品房是指开发商以市场所价获得土地使用权进行开发建设并经过领土局
同意在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、
赠予、交换的房地产。

什么是福利商品房？
福利商品房是指政府按住宅制度改革方案免去房地产地价、按房子的成本造价
售给公司或切合条件的员工，带有福利性质的房子。

什么是微利商品房？
微利商品房与福利房不一样在于难免地价，并有略高于房地产成本的微利，这
类房子由政府主管单位筹资建设，可来解决公司员工住所困难房，价钱由政府确
定推行优惠价钱政策。

什么是安居房？
安居房是指实行国家“安居工程而建设的住宅（属经济合用房一类），是国
家安排贷款和地方自筹资本建设的面向广大中低收入家庭，特别是 4 平米以下特
困户供应的销售价钱低于成本，由政府补助的非营利性住宅。

什么是经济合用房？
经济合用房是指拥有社会保障性质的商品住所，拥有经济性和合用性的特
点。

经济性是指住所价钱相对市场价钱而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的
花费能力；合用性是指在住宅设计及其建筑标准上重申住宅的使用成效，而不是降
低建筑标准。

它是国家为解决中低收入家庭住宅问题而修筑的一般住宅。

这种住所
因减免了工程报建中的部分花费，其成本略低于一般商品房，故又称经济适用房。

经济合用房包含安居房、解困房。

什么是商品房的“五证”？
房地产商在预售商品房时应具备：
1.《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集
体所有，能转让的只好是国有土地使用权，集体土地使用权只有通
过征用等方式变为国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建
的房子才能用于销售。

假如不可以获得国有土地使用权就不可以获得
房产证，房子就不可以进行正常的转让、抵押、出租等。

要获得国有
土地使用权就得向国家缴纳土地出让金；
2.《建设用地规划允许证》：依据我国《土地管理法》规定，建设用地
要切合国家的土地利用整体规划；
3.《建设工程规划允许证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是
多少，都要经过规划部门的规划允许；
4.《建设工程施工允许证》：只有拥有此证工程才能施工；
5.《商品房预售允许证》：没有此证，房子就不可以销售或预售，一般
来说开发商假如没有前四证，就办不下来此证。

什么是外销允许证？
凡对境外预售的房子者要办理此证才可销售。

什么是房地产买卖合同？
房地产买卖合同是由房管局一致编制，用以明确买卖两方权益，所有的商品
房销售都须签署此合同，当前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合
同一定做公证。

什么是银行按揭？
银行按揭是指购置楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。

业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。

这种方式称为银行按揭。

什么是样板房？
样板房是指与实质房子的结构同样，但装饰标准按发展商的售楼书而定的房子。

什么是示范房？
示范房与样板房的装饰有差别，目的是为供应给客户装饰参照。

房子的建筑面积、公共面积是由什么部门来确立？
房子的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确立。

向开发商购置一手商品房属什么转移？
属房地产二级市场转移。

向开发商购置一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？
1.印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5 元；
2.登记费：数额为交易价的千分之一。

3.契税：数额为交易价的百分之四，当前业主缴纳百分之二。

4.公共维修基金： 35 元/ 平方米
什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？
1.起价：某物业各楼层销售价钱中的最廉价钱，即是起价。

2.均价：将各单位的销售价钱相加以后的和数除以单位建筑面积的和数，即
得出每平方米的均价。

3.预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的志用术语；预售价不是正
式价钱，在商品房交托使用时，应按有同意权限部门审定的价钱为准。

4.一次性买断价：买方与卖方商定的一次性订价。

一次性买断价属房产销售合
同中的专用价钱术语，确立以后，买方或卖方一定按此执行付款或交房的义务，不得任意更改。

商品房买卖合同有哪些内容？
商品房买卖合同当明确以下内容：
1.用地依照、商品房坐落地点、商品房交托使用时间
2.总价款、付款方式、付款时间
3.建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别注明。

4.商品房的销售方式（预售或现房销售）
5.商品房子的产权性质、产权登记商定的限期和有关方面的责任。

6.发生设计更改的商定
7.对于商品房子装饰、设计标准、房子质量的承诺和责任。

8.物业管理方式及售后保修、维修责任
9.合同商定面积与实测面积发生差别的办理方式
10.违约责任
什么是物业管理？
物业管理是物业管理公司接受房子产权人或业主委员会的拜托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各种房子建筑和隶属配套设备及场所进行管理，同时对房子地区四周的环境、洁净卫生、安全捍卫、公共绿地、道路保养一致实
施专业化管理，并向住用人供应多方面的综合性服务。

物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它依照社会化、市场化、专业化原则进行管理。

什么是业主委员会？
业主委员会是在物业管理地区内代表全体业主实行自治管理的组织。

业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府同意建立的代表物业全体业主合法权益的社会集体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选蝉联。

业主委员会由道德质量好、热情公益事业、责任心强、有必定的组织能力和必需工作时间的成年人担当。

在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通事后，提交
业主大会确认。

什么是三通一平？
指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场所平坦的标准。

什么是七通一平？
指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场所平坦。

什么是建设用地面积？
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

什么是建筑面积？
指建筑物外墙或结构外头水平投影面积。

什么是建筑物基底面积？
指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外头水平投影面积。

什么是使用面积？
使用面积包含墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、卫生间或洗手间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、露台、地下室、
附层（夹层）、 2.2 米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所
属面积由两户均匀分摊。

什么是公用建筑面积？
建筑物内可供公共使用的面积，包含应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

什么是公共面积？
公共面积指建筑物主体内，户型之外使用的面积，包含层高明过 2.2 米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参加分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门一致管理。

什么是公共面积分摊？
每户（或单位）应分摊的公共面积按以下原则进行计算：
（1）有面积切割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；
（2）如无面积切割文件或协议的，按其使用面积的比率进行分摊。

即：每户应分摊的公共面积 =应分摊公共面积×每户使用面积 / 各户使用面积
之和
什么是得房率？
套内使用面积与建筑面积之比，这也是权衡某个楼盘的量化指针。

什么是容积率？
计容积率总建筑面积与地块面积之比。

什么是建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）？
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

什么是绿化率？
建设用地范围内各种绿地面积之和与建设用地面积的比率（ %）。

绿地面积的计算不包含屋顶、露台和垂直绿化。

什么是绿化覆盖率？
建设用地范围内所有绿化栽种物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

什么是日照间距？
建筑物与建筑物之间的距离，它要知足一个比率的要求。

什么是厅和房间的（开间）？
指这一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。

什么是中线？
指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都同样。

什么是一砖墙，半砖墙？
一块标准砖长为 240 毫米，宽为 115 毫米，高为 53 毫米，一砖墙指墙厚为 240 毫米，半砖墙指墙厚为 120 毫米。

（不包含水泥沙浆和粉刷层）
什么是层高？
本层地面至上一层地面的高度，标准层高为 2.8 米。

什么是楼层净高？
本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度 =层高。

什么是承重墙和非承重墙？
承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会损坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间分开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

什么是房型？
指几房几厅几卫几露台。