2017年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：建设工程的监理考试题

2017年黑龙江房地产估价师《制度与政策》: 建设工程的监理考试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时, 其中最重要的是选取__。

A．最佳用途
B．最佳规模
C．最佳集约度
D. 最佳开发时机
2、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元, 竣工后的销售收入为4500万元, 销售税金及附加为248万元, 应缴纳的土地增值税为370万元, 则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A：45.05％
B：49.31％
C：58.86％
D：63.6％
E: 借款合同
3、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划, 并在附近预先投资, 最后取得巨大成功, 则该投资商利用的是房地产投资特性中的。

A：易受政策影响
B：依赖专业管理
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D：存在效益外溢和转移
E: 借款合同
4、地基面积较大, 多用于大型公共建筑, 由基板、反梁组成。

且在梁的交点上竖立柱子, 以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏形基础
D. 箱形基础
5、某钢混结构厂房的耐用年限为60年, 占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权, 厂房建设期为2年。

土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满, 土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。

采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。

A：70．00％
B：83．33％
C：84．00％
D：86．67％
E: 工业用地的监测点评估价格
6、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法, 属于。

A：成本导向定价法
B：购买者导向定价法
C：竞争导向定价法
D：市场导向定价法
E: 借款合同
7、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的, 应当由__确认。

A．房地产行政主管部门
B．房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．房屋登记机构
8、房屋拆迁补偿的对象是。

A: 被拆除房屋的所有人
B: 被拆除房屋的使用人
C: 被拆除房屋的所有人和使用人
D: 被拆除房屋的代管人
E: 房地产估价机构必须加盖公章
9、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1, 则在__情况下, 该商品价格提高后将导致总收益减少。

A．D1和D2
B．D2和D3
C．D3和D4
D. D1和D4
10、具有保值、增值性, 是因为房地产本身的__。

A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．消耗材料多
11、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预信人
12、属于房地产一级市场的行为是__。

A. 土地使用权出让
B. 土地使用权转让
C. 土地使用权出租
D. 土地使用权抵押
13、在房地产市场自然周期的复苏阶段, 房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率>合理空置率
B. 空置率
14、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的, 可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同签订
B：土地使用权出让合同约定的动工开发
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用权证书取得
E: 执行层的组织协调
15、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。

A. 商业性
B. 社会性
C. 政策性
D. 自营性
16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象, 同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
17、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。

A: 质量控制
B: 进度控制
C: 合同管理
D: 成本控制
E: 借款合同
18、某宗工业用地面积为5000㎡, 容积率为1．0, 楼面地价为800元／㎡, 若城市规划部门批准将该地块改为商住用地, 容积率为8．0, 其中商业用途建筑面积占40％, 楼面地价为3000元／㎡, 居住用途建筑面积占60％, 楼面地价为1000元／㎡。

该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000
B：5900
C：6800
D：7200
E: 工业用地的监测点评估价格
19、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅, 要求成交时首付20万元, 余款在3年内分3期支付, 每期末支付20万元。

如果折现率为5％, 则该套住宅的实际价格为万元。

A：71.84
B：74.47
C：75.23
D：80.00
E: 工业用地的监测点评估价格
20、关于房地产估价误差的说法, 错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性, 理论上是将其与真实价值进行比较
B：估价会有误差, 可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C：所有评估价值都有误差, 可以说所有评估价值都是近似值
D：估价误差应有一定限度, 因此需要确定合理误差范围
E: 工业用地的监测点评估价格
21、下列费用中, 不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
22、成本法最基本的公式是。

A: 房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B: 房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C: 房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D: 房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
E: 工业用地的监测点评估价格
23、某企业上期预测销售量为100万台, 实际销售量为110万台, 企业选用平滑指数为0.8, 则本期预测销售量为__万台。

A．102
B．120
C．108
D．88
24、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。

A: 债权
B: 物权
C: 质权
D: 他项权
E: 执行层的组织协调
25、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地, 采用假设开发法估价, 假设按纯商业用途的估算结果为800万元, 按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D. 800万～1000万元
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）1、某商业大楼建造期2年, 建成8年后补办了土地使用权出让手续, 土地使用年限为40年, 建筑物的经济寿命为35年, 评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35
B．45
C．48
D. 50
2、房地产开发项目投资估算时, 如为委托销售代理的, 则代理费应列入__。

A．管理费
B．销售费用
C．其他费用
D. 前期费用
3、下列房地产中, 不得抵押的有。

(2008年试题)
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E: 已经设定抵押权的房地产
4、在房地产销售量预测中, 引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值, 使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D. 指数平滑法
5、在计划经济时期, 我国的城市土地使用制度, 是对土地实行土地的制度。

A：行政划拨
B：无偿无限期使用
C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E: 允许一定范围的土地使用者转让
6、下列有关房屋权属登记的表述中, 正确的是__。

A．新建的房屋, 申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民, 原集体土地全部转为国有土地, 原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记, 对暂缓登记、不予登记的, 应当书面通知权利人或权利申请人
D. 房屋权属证书遗失的, 权利人应当及时登报声明作废, 并向登记机关申请补发, 登记机关应当作出补发公告, 经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书7、下列关于拍卖与投标招标的区别, 说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业, 招标人只可委托代理机构招标
B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴, 合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C：拍卖成交后, 委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D：招标投标活动中, 双方均需支付佣金或酬劳
E: 是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
8、下列关于楼地面的构造, 表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层
B：垫层是在基层之上的构造层
C：面层是地面的表层
D：面层是人们直接接触的一层
E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土
9、属于房地产估价机构业务监管的是。

A: 业务承揽
B: 监管措施
C: 行政处罚
D: 业务转让
E: 异地执业
10、风险估计与评价的常用方法有。

A：调查和专家打分法
B：解析法
C：蒙特卡洛模拟法
D：智暴法
E：德尔菲法
11、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。

A. 房产分幅图
B. 房产分丘图
C. 地籍图
D. 宗地图
12、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的, 在结算房屋产权差价时, 。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等, 应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E：在原地实行产权调换时, 差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
13、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。

A: 租金
B: 租金以外的收入
C: 空置率的差异
D: 运营费用的差异
E: 转让收益
14、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C．不毁其双方的利益, 做到公平交易
D．把握全过程的信息, 掌握全局
E. 双方协商一致后的签约阶段
15、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元, 某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为__。

A．0.36
B．1.22
C．2.78
D. 3.25
16、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定, 可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的住宅用地
C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地
E. 企业办的各类学校、医院、幼儿园用地
17、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会, 现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估, 所得出的评估价值是__。

A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
18、房地产业是房地产开发活动的__。

A. 策划者
B. 组织者
C. 监督者
D. 实施者
E. 发包者
19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中, 正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命, 有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命, 有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等, 有效经过年数与实际经过年数也相等D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命, 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
20、下列关于地下室的卷材防水, 表述正确的是。

A：地下室必须采取防水构造做法, 常用的防水做法是卷材防水
B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水
C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：外防水的防水层贴在迎水面上, 防水效果较差
E: 內防水的防水层贴在背水面上, 防水效果较差, 但施工简便、便于修补
21、评估某底层商铺的价格时, 估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺, 丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格), 在求取最终价格时, 对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重, 最合适的是__。

A．0.4.0.4.0.2
B．0.3.0.4、0.3
C．0.4、0.2.0.4
D. 0.4、0.3、0.3
22、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明, 并提出使用注意事项。

A．构造, 标准
B．构造, 规格
C．结构, 标准
D. 结构, 规格
23、房地产交易双方在合同完成后__天内, 持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120
B．90
C．60
D. 30
24、工程造价的计价与控制是以为对象, 研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法, 以及王程造价运动规律的学科。

A：建设项目
B：单项工程
C：单位工程
D：分部工程
E：分项工程
25、对房地产市场结构进行分析, 除了要分析供求结构, 通常还分析。

(2009年试题)
A：价格结构
B：总量结构
C：档次结构
D：投资结构
E：租买结构。