张玉柔与惠州市保利建业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

张玉柔与惠州市保利建业房地产开发有限公司商品房预售合
同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院
【审结日期】2020.03.27
【案件字号】(2020)粤13民终1583号
【审理程序】二审
【审理法官】朱莉娜冯思华张佳誉
【审理法官】朱莉娜冯思华张佳誉
【文书类型】判决书
【当事人】张玉柔;惠州市保利建业房地产开发有限公司
【当事人】张玉柔惠州市保利建业房地产开发有限公司
【当事人-个人】张玉柔
【当事人-公司】惠州市保利建业房地产开发有限公司
【代理律师/律所】刘映辉、叶静广东品杰律师事务所
【代理律师/律所】刘映辉、叶静广东品杰律师事务所
【代理律师】刘映辉、叶静
【代理律所】广东品杰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】张玉柔
【被告】惠州市保利建业房地产开发有限公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷案件。

【权责关键词】完全民事行为能力无效代理违约金过错支付违约金合同约定证据开庭审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。

本院对双方当事人无异议的事实予以确认。

本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否有效，张玉柔是否应承担违约责任。

张玉柔上诉主张涉案《商品房买卖合同》没有其签名，应属无效，故其无需承担违约责任。

经本院核查，涉案《商品房买卖合同》第19页买受人落款处没有张玉柔的签名，但上述合同第20页即附件一《房屋平面图》、第34页均有张玉柔的签名，结合张玉柔选购房屋3栋2001号房、支付购房首付款四成499514元等情况与《商品房买卖合同》约定内容一致的客观事实，且张玉柔为完全民事行为能力人，其对自己签名确认的文件负有注意义务。

综上，对张玉柔所称对《商品房买卖合同》内容不知悉、双方未签订《商品房买卖合同》，合同应属无效的主张，本院不予认可。

原审法院确认涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，并无不当，本院予以认可。

据此，张玉柔作为买受人理应按合同约定及时支付房款。

张玉柔现未支付的部分系因自身原因导致银行贷款审批未通过而未能支付，理应承担相应的违约责任。

原审法院判令解除合同，保利公司将已收取的购房首期款499514元退还给张玉柔、张玉柔依照原合同中按照累计应付款730000元的10%即73000元支付违约金，处理正确，本院予以维持。

综上所述，张玉柔的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉
讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1625元，由张玉柔负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-07 15:57:37
【二审上诉人诉称】张玉柔上诉请求：1.撤销原审判决，改判第二项张玉柔无需向保利公司支付违约金73000元；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由保利公司承担。

主要事实和理由：原审法院对《商品房买卖合同》的效力认定有误，张玉柔并未在《商品房买卖合同》上签字，双方未形成有效的房屋买卖关系。

《商品房买卖合同》未成立，其补充协议也自然无效。

张玉柔支付房款的条件未成就，因此不存在违约一说。

根据惠州市房管局、住建局文件，开发企业在销售商品房时应当先与购房人正式网签《商品房买卖合同》后再按照合同约定的付款方式和期限要求购房人支付房款。

保利公司至今未通知张玉柔网签合同，却要求张玉柔继续支付房款，无理无据。

保利公司的销售人员明知买方作为学生并无贷款资格却急速误导买方刷流水，欺骗买方以买方的亲属为担保人以成功办理按揭贷款，该行为对买方极为不公。

保利公司在整个过程中起主导作用，也是导致本次交易失败的根本原因，应当对自己的过错承担相应的赔偿责任。

综上所述，张玉柔的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
张玉柔与惠州市保利建业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤13民终1583号
当事人上诉人（原审被告）：张玉柔。

委托诉讼代理人：刘映辉、叶静，广东品杰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：惠州市保利建业房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水下土湖桥子头。

法定代表人：曹某1。

委托诉讼代理人：丁汪某某。

审理经过上诉人张玉柔因与被上诉人惠州市保利建业房地产开发有限公司（以下简称“保利公司"）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3782号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张玉柔上诉请求：1.撤销原审判决，改判第二项张玉柔无需向保利公司支付违约金73000元；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由保利公司承担。

主要事实和理由：原审法院对《商品房买卖合同》的效力认定有误，张玉柔并未在《商品房买卖合同》上签字，双方未形成有效的房屋买卖关系。

《商品房买卖合同》未成立，其补充协议也自然无效。

张玉柔支付房款的条件未成就，因此不存在违约一说。

根据惠州市房管局、住建局文件，开发企业在销售商品房时应当先与购房人正式网签《商品房买卖合同》后再按照合同约定的付款方式和期限要求购房人支付房款。

保利公司至今未通知张玉柔网签合同，却要求张玉柔继续支付房款，无理无据。

保利公司的销售人员明知买方作为学生并无贷款资格却急速误导买方刷流水，欺骗买方以买方的亲属为担保人以成功办理按揭贷款，该行为对买方极为不公。

保利公司在整个过程中起主导作用，也是导致本次交易失败的根本原因，应当对自己的过错承担相应的赔偿责任。

二审被上诉人辩称保利公司辩称，张玉柔认为合同未成立的理由不成立。

《商品房买卖合同》经双方协商一致后签署，有张玉柔签字及保利公司加盖的公章及骑缝章，
其内容亦能与张玉柔签署的《认购书》《签约确认单》等其他证据材料形成有效印证，意思表示合法真实。

同时张玉柔在2019年5月24日的《回函》中亦已认可合同约定的付款义务。

保利公司的销售行为未违反任何法律及行政法规，双方签署的《商品房买卖合同》合法有效。

张玉柔因自身原因违约，其因自身资信不足导致银行拒绝提供贷款，无法归责于保利公司。

本院认为本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。

本院对双方当事人无异议的事实予以确认。

本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否有效，张玉柔是否应承担违约责任。

张玉柔上诉主张涉案《商品房买卖合同》没有其签名，应属无效，故其无需承担违约责任。

经本院核查，涉案《商品房买卖合同》第19页买受人落款处没有张玉柔的签名，但上述合同第20页即附件一《房屋平面图》、第34页均有张玉柔的签名，结合张玉柔选购房屋3栋2001号房、支付购房首付款四成499514元等情况与《商品房买卖合同》约定内容一致的客观事实，且张玉柔为完全民事行为能力人，其对自己签名确认的文件负有注意义务。

综上，对张玉柔所称对《商品房买卖合同》内容不知悉、双方未签订《商品房买卖合同》，合同应属无效的主张，本院不予认可。

原审法院确认涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，并无不当，本院予以认可。

据此，张玉柔作为买受人理应按合同约定及时支付房款。

张玉柔现未支付的部分系因自身原因导致银行贷款审批未通过而未能支付，理应承担相应的违约责任。

原审法院判令解除合同，保利公司将已收取的购房首期款499514元退还给张玉柔、张玉柔依照原合同中按照累计应付款730000元的10%即73000元支付违约金，处理正确，本院予以维持。

综上所述，张玉柔的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1625元，由张玉柔负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长朱莉娜
审判员冯思华
审判员张佳誉
二〇二〇年三月二十七日
法官助理黄弘扬
书记员钟润美
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