房地产成本核算指导

第一章总则
第二章成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：依据成本核算对象确实定原则和项目特色，确立成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核
算对象归集开发成本花费。

第三步：按得益原则和配比原则，确立应分摊成本花费在各成本核算对象之间的分
派方法、标准。

第四步：将归集的开发成本花费按确立的方法、标准在各成本核算对象之间进行分派。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确区分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确区分可售面积、不行售面积 (由主管部门区分供给 )，依占有关规定分别计算可售面积、不行售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，依据成本管理和核算要求，总括反应各成本核算对象的成
本状况。

第三章成本核算对象确实定
3-1成本核算对象确实定原则：应知足成本计算的需要；便于成本花费的归集；利
于成本的实时结算；适应成本监控的要求。

3-2各单位可依据上述原则，参照以下条件，联合项目开发地址、规模、周期、方式、功能设计、构造种类、装饰品位、层高、施工队伍等要素和管理需要等当地实
际状况，确立详细成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图估算所列的单项开发工
程为成本核算对象。

(2)在同一开发地址、构造种类同样、开完工时间邻近、由同一施工单位施工或总
包的集体开发项目，能够归并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，能够联合项目特色和成本管理的需要，按开发项目的必定地区或部位或周期区分红本核算对象。

▲成片分期（区）开发的项目，能够以各期 (区 )为成本核算对象。

▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不一样功能的，在如期 (区)区分红本核算对象的基础上，还应按功能区分红本核算对象。

▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一样构造的，还应按构造区分红本核算对象。

(4)依据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图估算的配套设备，无论其支
出能否摊入房子等开发产品成本，均应独自作为成本核算对象。

对于只为一个房子
等开发项目服务的、应摊入房子等开发项目成本且造价较低的配套设备，能够不独
自作为成本核算对象，发生的开发花费直接计入房子等开发项目的成本。

3-3成本核算对象一般应在动工前确立。

一旦确立，不得任意改变，以保证成本核
算的正确性。

第四章成本花费项目及核算容
4-1开发产品成本核算应视开发产品的详细状况，按制造成本法设置成本项目。

成
本项目一般包含以下六项：
1)土地征用及拆迁赔偿费
2)先期工程费
3)基础设备费
4)建筑安装工程费
5)配套设备费
6)开发间接费
4-2各成本项目的开销围以下：
土地征用及拆迁赔偿费
指为获得土地开发使用权而发生的各项花费，主要包含以下容：
(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴
纳的契税、耕地占用税，土地更改用途和超面积补交的地价、赔偿合作方地价、合
作项目建房转入分给合作方的房子成本和相应税金等。

(2)拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿支出，布置及动迁支
出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲
减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴
纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建筑费、管线铺设费等。

(4)其余：如土地开发权批复费、土地面积测量测绘费等。

先期工程费
指在获得土地开发权以后、项目开发先期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文
地质勘探、测绘、“三通一平”等先期花费。

主要包含以下容：
(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新资料基金 (或墙改专项基金 )、教师住所基金 (或中小学教师住所补助费 )、拆迁管理费、招招标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的整体规划设计、单体设计费、管线设计费、改
造设计费、可行性研究费 (含支付社会中介服务机构的市场调研费 )，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘察测量费：水文、地质、文物和地基勘探费，沉降观察费，日照测试费、拨
地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积测量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用暂时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设花费)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路发掘费)等设备的设计、建筑、装饰和进行场所平坦发生的花费 (包含动工前垃圾清运费 )等。

(5)暂时设备费：工地甲方暂时办公室，暂时场所占用费，暂时借用空地租费，以
及沿红线四周设置的暂时围墙、围栏等设备的设计、建筑、装饰等花费。

暂时设备
的财富，如空调、电视机，家具等不属于暂时设备费。

(6)估算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审察估算而发生的
花费。

(7)其余：包含挡光费、危房赔偿判定费、危房赔偿判定技术咨询费等。

基础设备费
指项目开发过程中发生的小区、建筑安装工程施工图估算项目以外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设备工程花费，红线外两米与大市政接口的花费，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的花费。

主要包含以下容：
(1)道路工程费：小区道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购买费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电
贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。

(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设备的建筑、管线铺
设花费，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通信工程费：线路的铺设、配套费，电缆集资费，缴纳的增容费等。

(7)电视工程费：小区有线电视 (闭路电视 )的线路铺设和按规定应缴纳的有关花费。

(8)照明工程费：小区路灯照明设备支出。

(9)绿化工程费：小区人工草坪、种花、种树等绿化支出；绿地建设费。

(10)环卫工程费：指小区的环境卫生设备支出。

如垃圾站 (箱)、公厕等支出。

(11)其余：小区四周设置的永远性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整顿费等。

建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图估算项目的各项花费(含设备
费、出包工程向承包方支付的暂时设备费和劳动保险费 )，有甲供资料、设备的，还应包含相应的甲供资料、设备费。

发包工程应依照承包方供给的经甲方判定的“工程价款结算单”来确立。

主要包含以下容：
(1)土建工程费
①基础工程费：土石方、桩基、护壁 (坡 )工程费，基础办理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建构造工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供资料的，还应包含相应的甲供资料费。

(2)安装工程费
①电气 (强电 )安装工程费：主体工程的照明等电气设备安装费，有甲供资料、设
备的，还应包含相应的甲供资料、设备费。

②电讯 (弱电 )安装工程费：主体工程的通信、保安监督、有线电视系统等电讯设备
安装费。

③ 给排水安装工程费：主体工程的上下水、热水等给排水设备安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设备安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设备安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程的煤气管线等燃气设备安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程的水暖、汽暖等供热设备安装费。

⑨ 上述各项若有甲供资料、设备，还应分别包含相应的甲供资料、设备费。

(3)装饰工程费：外墙、地板 (毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天 (顶)蓬、雨蓬等
的装饰费，有甲供资料的，还应包含相应的甲供资料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给邀请的项目或工程监理单位的花费。

(5)其余：工程扫尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商肩负的维修费
（零星工程费和乙方保修期后应由开发商肩负的维修费能够归类的，应按附属主体
原则归类计入上述相应花费中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设备费
指房子开发过程中，依占有关法例，产权及其利润权不属于开发商，开发商不可以
有偿转让也不可以转作自留固定财富的公共配套设备支出。

该成本项当今按各项配
套设备建立明细科目，详细核算容可差别以下状况：
(1) 在开发小区发生的不会产生经营收入的不行经营性公共配套设备支出，如建筑消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本 )、变电所 (建筑成本 )、居委会、派出所、岗亭、小孩乐园、自行车棚、景观(建筑小品 )、环廊、街心公园、凉亭等设备的支出。

(2)在开发小区发生的依据法例或经营老例，其经营收入归于经营者或业委会的可
经营性公共配套设备的支出，如建筑幼托、邮局、图书室、阅览室、健身房、游泳池、球场等设备的支出。

(3)开发小区城市规划中规定的大配套设备项目不可以有偿转让和获得经营利润权时，发生的没有投资根源的花费。

(4)对于产权、收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设备，应依据当地政府法例、开发商的销售承诺等详细状况确立能否摊入本成本项目。

如开发商经过补交地价或人防工程费等举措，获得政府部门认同，获得了该配套设备的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费
指房地产开发公司部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项花费。

开发间接费的容包含：
(1)现场管理花费：部独立核算的、开发项目现场管理的人员薪资及福利费、工会经费、员工教育经费、维修费、办公费、办公用水电费、差旅费、市交通费、运输费、通信费、业务社交费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借钱花费：直接用于项目开发所借入资本的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑利润的净额。

(3)固定财富投资方向调理税：按规定应计缴的固定财富投资方向调理税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其余专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其余专项基金。

(5)质检费：包含按规定支付给质检部门的质量查验费，项目发生的资料、设备质量查验费、工程质量自检费、工程完工查收费等质量判定性花费。

(6)其余：项目交托使用后发生的，按规定或协议应由开发商肩负、补助给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其余应计入开发间接费的花费。

4-3开发公司时期花费的开销围为：
营业花费
指在开发产品销售环节发生的各项花费。

包含：
(1)已完开发产品销售从前的改装饰复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空屋物业管理费，依据规定或协议应肩负的按单位、面积分摊的空屋和自留、自用物业水电费等。

(2)小区、主体外暂时样板房、售楼处的设计、建筑、装饰等花费。

样板房、售楼
处的财富，如空调、电视机等财富性购买支出不得在销售花费列支。

主体暂时样板房、售楼处的设计、建筑、装饰等花费在房子开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费 (含资料制作费 )、广告宣传费、展览费、销售模型 (沙盘 )制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售允许证时向政府部门缴纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费 (或商品房交易手续费）、房子面积审察费、房子评估费、诉讼费、中介佣金、销售允许证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员薪资、工会经费、福利费、折旧费、维修费、差旅费、办
公费、培训费、业务社交费以及其余经费。

管理花费
指公司行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发
生的各项花费。

包含：
(1)行政管理部门人员的薪资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包含驾驶员保
险费）、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和员工教育经费。

(3)财富保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指依照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费 )、印花税等。

(5)审计费、咨询费、邀请中介机构费、诉讼费、业务款待费、董事会费、公司活
动费等。

(6)无形财富及长久待摊花费摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付洁净工的薪资、摆花销、租花销等
(9)租金：包含房子租金、车库租金等。

(10)分摊上司管理部门和总部的管理费以及其余管理费等。

财务花费
指公司为筹集开发经营所需资本而发生的各项花费。

包含利息净支出（减去利息资本
化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费 (含单据工本费 )，以及公司筹集资本发生的
其余财务花费。

会计科目与帐簿设置
5-1“开发成本”科目：核算在房子等产品开发过程中所发生的各项花费。

各级明
细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2“开发间接费”科目：归集和分派在房子等产品开发过程中，本单位项目、设
计、工程、估算、资料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项花费。

(这类花费由本科目归集并按必定方法、标准分派后，再计入各成本核算对象的“开发
间接费”成本项目中去 )。

各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3 “预提花费”科目：核算按权责发生制原则和得益限期、对象，应由本得益期、得益对象肩负的还没有支付的成本、花费。

本科目一般应按花费的容设置二级科目进
行核算。

应预提的花费一般包含：配套设备费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫
付的花费；租金；保险金；借钱利息；维修花费及应由本得益期、得益对象肩负的
还没有支付的地价等。

花费预提的时间：应由房子等开发产品负担的花费，应在结转房子等开发产品时预
提。

配套设备费的预提围、条件、依照和计算方法：
围：开发小区不可以有偿转让的配套设备将发生的花费。

能有偿转让的配套设备将
发生的花费不得预提。

条件：配套设备费的预提条件为：房子与配套设备非同步开发 (有前有后、穿插进行 )；先建房子，后建配套设备。

依照：拟建配套设备的估算成本或计划成本。

计算方法：
某成本核算对象应该项开发产品估算配套设备费
=*
预提的配套设备费配套设备
成本(或计划成本 ) 预提率
该配套设备的估算成本 (或计划成本
=--------------------------------*100%
费预提率应负担该配套设备费各开发产品的预算成本（或计划成本）
式中应负担该配套设备费的开发产品一般应包含房子、能有偿转让的小区大配
套设备。

5-4“待摊花费”科目：核算按权责发生制原则和得益限期、对象在本期发生但
应由本期及此后各期共同负担的、分摊限期在一年以的花费。

如：项目开发先期为
项目开发而发生的贷款利息支出(分摊限期为估计项目开发期，项目开发期超出一年
的列“长久待摊花费” )、广告费、低值易耗品摊销、预支保险费、预支报刊费等。

本科目一般应按花费的容设置二级科目进行核算。

5-5“开发产品”科目：核算已开发达成并查收合格的开发产品的实质成本。

各级
明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

各单位在进行“开发产品”
核算的同时，应采集、整理详细到每户的可售面积组成、销售及其回款状况的详尽
资料。

房地产成本核算科目明细表一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成本
各项目
各成本核算对象
土地征用及拆迁赔偿费
按前述明细
完工转开发产品
（各住所小区、配套设备）先期工程费
同上
基础设备费
同上
建筑安装工程费
同上
配套设备费
同上
开发间接费
自一级科目
待分摊征地及拆迁赔偿费按前述明细
开发间接费转入
待分摊先期工程费
同上
待分摊基础设备费
同上
待分摊配套设备费
同上
开发间接费
各项目
薪资及附带费
按期转入开发成本
有关部门
办公花费
差旅交通费
维修费
通信费
周转房摊销
利息并借钱花费
质量查验费
物业管理基金
其余
开发产品
成本核算对象
设置面积或套
数的数目金额帐
第六章成本花费的归集与分派
土地征用及拆迁赔偿费
6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房子等成本核算对象的成本项目中；
假如分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开
发成本—土地开发—土地花费”科目进行归集，再将其分派计入有关成本核算对象
的开发成本；也能够直接分派计入“开发成本 -- 有关成本核算对象 ---- 土地拆迁及补偿费”。

有关分派方法为：
按土地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁赔偿费分派到各小区；再将分派到各小
区的地价和拆迁赔偿费，按小区房子等成本核算对象和道路、广场等公用处所的占
地面积进行直接分派；而后将分派到小区道路、广场等公用处所占地面积的地价和
拆迁赔偿费，按房子等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房子等成本核
算对象的的开发成本；房子等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房
子等成本核算对象应负担的地价和拆迁赔偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房子等成本核算对象的占地面积上，房子等
成本核算对象自己的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆
迁赔偿费来分派。

按建筑面积计征（或赔偿）时：
无论是公共用地仍是房子等成本核算对象自己用地发生的“土地征用及拆迁赔偿费”成本项目的花费，均应按房子等成本核算对象的建筑面积来分摊。

6-2 能够分清成本核算对象的，可直接计入房子等成本核算对象的“先期工程费”
成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的先期工程费，可经过“开发成本—土地开发—先期工程费”科目归集，再按建筑面积(包含在建及未建面积 )分派计入各成本核算对象的成本项目。

基础设备费
6-3 一般能够区分红本核算对象的，应直接计入房子等成本核算对象的“基础设备费”成本项目中；假如在开发的建设场所上有多个开发项目，不可以区分红本核算对象时，其基础设备费应先在“开发成本—土地开发—基础设备费”科目进行归集，
待基础设备建设完成后，将归集的花费按建筑面积(包含在建及未建面积 )分派计入有关成本核算对象的“基础设备费”成本项目中。

建筑安装工程费
6-4一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位依据当月实质达成工作量提出，经甲方判定、两方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确
定的工程价款，直接计入房子等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5 预支给承包单位的工程款和备料款，不可以直接作为建筑安装工程费支出，计
入“开发成本”科目，应先在“预支帐款—预支承包单位款”科目核算，待工程价
款结算时，再从实质对付工程款中扣回。

6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按
每个工程 (或成本核算对象 )的估算造价占各项工程估算造价之和的比率，计算各自
的标价即实质建筑安装工程费。

依据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房子
等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

计算公式为：
某项工程的实质该项工程估算造价
=工程标价 * --------------------
各项工程估算造价共计
建筑安装工程费
配套设备费
6-7 凡是不可以有偿转让的开发小区配套设备所发生的支出，均应计入房子等成本核算对象的“配套设备费”成本项目：
(1)配套设备和房子等开发产品同步建设的状况下：
▲能分清成本核算对象的，应直接计入房子等成本核算对象的“配套设备费” 成本项目。

▲不可以分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设备开发” 科目的相应成本项目进行归集，再分派计入房子等成本核算对象的“配套设备费”成本项目。

(2)配套设备和房子等开发产品非同步建设 (有前有后、穿插进行 )的状况下：
▲应先经过“开发成本—配套设备开发” 科目进行归集，待配套设备完工后，再按房子等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分派计入房子等成本核算对象的成本项目。

(3)先开发房子等开发产品，后建配套设备；或房子等开发产品已开发完工移交或
销售，而配套设备还没有所有完工的状况下：
▲可按配套设备的估算成本 (或计划成本 )进行预提，并归集在“开发成本—配套设
备开发”科目的相应成本项目，再按房子等成本核算对象的建筑面积，分派计入房子等成本核算对象的“配套设备费”成本项目。

预提数与实质数的差额，应在配套设备完工时调整房子等成本核算对象的“配套设备费”成本项目。

▲假如预提的配套设备费含有多种配套设备项目，应在每项配套设备完工时，逐项结转并随时调整房子等成本核算对象的“配套设备费”成本项目，不得等所有配套
工程完工后一次调整。