资产评估学1

则
本书的第一章
4
资产评估方法
市 收成 场 益本 法 法法
本书的第二章
5
机器设备评估
房地产评估
各类资产评估 无形资产评估
资
流动资产评估
产
金融资产评估
评
企业价值评估
估
实
务 资产评估报告
本书的第三至第十章 6
第一部分 资产评估理论 第一章 绪论
围绕资产评估的定义
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资产评估的概念：
资产评估是专业机构和人员，依据国 家规定和有关资料，根据特定目的,遵循 适用的原则，选择适当的价值类型，按 照法定的程序，运用科学方法，对资产 价值进行评定和估算的过程。
* 加权更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）
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（2）运用观察法估算设备成新率 主要了解观测分析指标
（3）运用修复费用法估算设备成新率
设备的损耗 可修复 — —修复费用法 一般存在两种性质不可修复— —使用年限法
实体性贬值率＝ 可修复部分实体贬值 不可修复部分实体贬值 设备复原重置成本
• 该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。
格与容积率的关系是：容积率在4～5之间， 容积率增加0.1，地价增加2%。
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1、进行交易情况修正 均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14 交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12 交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素
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第四章 房地产评估
• 重点掌握土地使用权评估的市场法 • 掌握建筑物评估的残余估价法（收益法）
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一、土地使用权评估的市场法
（一）基本思路及计算公式 以类似土地使用权的交易实例为基础估算
被估土地使用权价值。
被估土地使用权价格＝交易实例单价×交易情 况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修 正系数×时间因素修正系数×被估土地面积
2、替代原则：评估时须考虑某一资产的可选择性和有无 替代性
3、预期收益原则：在评估时必须合理预测资产未来的获 利能力以及拥有获利能力的有效期
4、供求原则 5、估价日期原则
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第二章 资产评估方法
具体方法的学习结合评估实务
本章掌握第四节 资产评估方法的选择
1、资产评估方法必须与评估价值类型相 适应 2、与评估对象相适应 3、受可搜集到的数据和信息资料的制约
在用价值（value-in-use） 投资价值（investment value） 持续经营价值 清算价值 保险价值 残余价值
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资产评估假设
交易假设 继续使用假设 公开市场假设 清算假设
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资产评估的原则
（一）资产评估的工作原则
1、真实性原则 2、公平性原则：公正对待项目、委托人，评估
结果以充分的事实为依据 3、科学性原则：以评估的特定目的选择价值类
C 略 繁华区 商业 熟地 1,400 2003年5月 2,200 规则 平坦 普通 完备 较好 35 4.5
D 略 繁华区 商业 熟地
2003年12月 3,000 规则 平坦 普通 完备 很好 30 5 38
评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情 况有什么特殊情况，均作为正常交易看待
根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每 月上涨1%
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第二部分 资产评估实务 第三至第十章
评估实务结合评估方法有针对性地学习
机器设备评估——成本法 房地产评估——市场法、建筑物残余估价 无形资产评估——收益法
企业价值评估——收益法
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第三章 机器设备评估——成本法
资产实体 性贬值
资产评估值＝
被评估 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济
被评估
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3、功能性贬值的测算步骤 （1）测算年超额运营成本 （2）测算年净超额运营成本 （3）据设备剩余寿命与折现率确定功能
性贬值额
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4、估算设备经济性贬值方法：
A 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失净额×现值系数
B 经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力 /额定生产能力）X]×100%
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（3）计算功能性贬值 年超额运营成本=12×1000=12000（元） 年 超 额 运 营 成 本 净 额 =12000× （ 1-33% ） =8040 功能性贬值 =8040×(P/A ， 10% ， 5)=8040×3.7908=30478.03 （4）计算经济性贬值 经济性贬值=0 （5）计算被评估设备评估值 评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91
型，并使用与之匹配的评估方法，通过科学 的评估程序，得到科学的评估结果 4、可行性原则 5、简易性原则
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（二）资产评估经济技术原则
由于资产评估或多或少总存在一定的主观性， 因此，为保证评估结果相对公正、合理， 要求评估人员在定价时遵循一定的原则：
1、贡献原则：在评估一项由多个资产构成的整体资产时， 必须综合考虑该项资产在整体中的重要性
成新率＝
设备的尚可使用年限
•
设备的已使用年限 设备尚可使用年限
或 成新率＝ 设备总使用年限－设备 已使用年限 设备总使用年限
实际已使用年限=名义使用年限×设备利用率 24
• 适用于经过技改的设备 P73例3-6
成新率＝
尚可使用年限 加权投资年限 尚可使用年限
100％
加权投资年限＝（加权更新成本） （更新成本）
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资产评估的特点
市场 性
公正性
专业性
• 服务于市场活动 • 通过模拟市场条件进行 • 评估结果接受市场检验
• 按公允、法定的准则和规程进行，具有公允的行 为规范
• 评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者
• 评估人员对资产价值作出专业的判断 • 评估人员由具备专业知识的专业技术人员组成
咨询 性
• 评估结果是价值参考，无强制执行的效力
3、建立价格可比基础
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（四）估算调整系数
1、交易情况修正系数＝
100
2、交易日期修正系数 3、区域因素修正系数
定基 环比 估价对象
直接比较法：
系数＝
100
交易案例 4、个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 P126例4-1 （2）土地使用年期修正
年限修正系数＝11 11
(1 r)m (1 r)n
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（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅 为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可 使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计 要求。 要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的 评估值。
（二）适用对象及条件 1、市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够
找到至少3个交易案例 2、被评估对象：具有广泛交易性的房地产
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（三）市场法操作步骤及因素修正 1、勘察被估土地使用权
2、收集与选择土地使用权交易实例 交易实例应符合的条件： 与被估土地使用权用途相同、所处地区相同、 结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接 近评估基准日，正常交易（或可修正）。
区域因素修正采用打分法，以待估宗地的区域 因素为标准交易，即待估宗地的区域因素分 值为100，实例A与待估对象处于同一区域， 交易实例B、C的分数分别为86、93
由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积， 经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价 格会比各交易实例价格高3%。
土地使用权投资回报率为8%，即折现率为8% 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价
测算设备经济性贬值时应注意的问题 1、被估设备是否能单独计算获得能力。 2、是否存在经济性贬值
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例：被评估设备建于1996年，账面价值100000元， 2001 年 对 设 备 进 行 了 技 术 改 造 ， 追 加 技 改 投 资 50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估 人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率 为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000 元；
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（1）计算重置成本 重置成本
=100000×（1+10）10+ 50000×（1+10）5 =259374.25+80525.5=339899.75（元） （2）计算实体性贬值 加 权 投 资 年 限 =[ （ 259374.25×10+80525.5×5 ） ÷339899.75] =8.82 实际已使用年限=8.82 × 50%=4.41 实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87% 实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元）
（其中an表示第n年环比价格指数）
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（3）功能价值法(规模经济效益指数法）
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参 照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照 物成本推算被估资产重置成本的方法。
参照物 功能价值
被评资产 重置成本
（单位生产能力）
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2、实体性贬值与成新率的测算
成新率＝1－有形损耗率 通常采用三种方法测算设备成新率 （1）运用使用年限法估算设备成新率
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交易实例 比较交易
坐落 所处地区
用途 土地类型
价格（元/ M2 ） 交易时间
面积（ M2 ） 形状 地势 地质
基础设施 交通状况 剩余使用年限
容积率
A 略 繁华区 商业 熟地 1,550 2002年10月 1,800 规则 平坦 普通 完备 很好 35 5
B 略 繁华区 商业 熟地 1,200 2002年12月 2,000 规则 平坦 普通 完备 较好 30 4.5
P / A(r, m) P / A(r, n)
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（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。
• 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积
为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市 场价格。评估人员通过收集有关数据资料， 选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例 的有关情况如下表所示。
建造成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
取得成本构成：
购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
间接成本构成：
取得和建造 资产的管理 费用、设计 制图等费用
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（2）物价指数法
物 价
定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
变
动
指 数
环比指数 ＝（（11＋＋aa13））×…（ …1（＋1a＋2）an×）
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• 资产评估对象的分类
1、按资产存在形态分：有形资产和无形 资产 2、按被估资产是否具有综合获利能力分：
单项资产与整体资产 3、按资产能否独立存在分：可确指资产 与不可确指资产 4、按资产的流动性分：短期资产和长期 资产
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资产评估中常见的价值类型
1、市场价值（fair market value) 2、市场价值以外的价值
性贬值
或 ＝ 资产重 × 成新率 置成本
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该方法是机器设备评估中最基本的方法 使用条件：继续使用，非继续使用
基本公式： 评估值＝重置成本×成新率－功能性
损耗－经济性损耗
评估值＝重置成本×综合成新率
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1、重置成本的估算方法
（1）重置核算法：自制、外购（国 产、进口）
重置成本＝直接成本＋间接成本
1
课程目的
本课程的教学目的在于开阔学生的视 野，了解当前国内外资产评估领域的研究 动态，特别是近年来的热点问题。掌握资 产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体 资产的评估方法和程序。
2
课 程 主 要内容
资产评估理论
资
产 评
资产评估方法
估
资产评估实务
3
资产评估理论
资
资
资
产
产
产
评
评
评
估
估
估
概
要
原
念
素
修正。 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075
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4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个
交易实例的面积，则A、B、C面积因素的修正系数均为 1.03 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待 估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作 使用年限因素修正，修正计算如下（折现率为8%）：
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主体
假设
原则
程序
目的
价值类型 评估方法
客体
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• 资产评估的基本要素
– 资产评估的主体（本章第三节） – 资产评估的客体（本章第三节） – 资产评估的目的（本章第四节） – 价值类型（本章第四节） – 资产评估假设（本章第五节） – 资产评估原则（本章第五节） – 资产评估方法（第二章） – 资产评估程序（本章第六节）