广东省2015年下半年房地产估价师经营与管理：目标定价法试题

广东省2015年下半年房地产估价师经营与管理：目标定价法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
2、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。

A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．参照《城市房屋拆迁管理条例》
C．《土地管理法》等有关法律、法规
D．其他法律、法规
3、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
4、某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为元。

A：1 002．45
B：1 012．45
C：1 027．42
D：1 037．45
E：借款合同
5、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。

A：估价对象的真实价值
B：估价对象的重置价格
C：估价对象的实际成交价格
D：合格估价师的重新估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
6、关于下列数据表述正确的是__。

A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
7、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。

A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
8、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见
9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。

A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请
B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记
C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书E：执行层的组织协调
10、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。

A：投资利润率
B：投资回报率
C：贷款利率
D：成本利润率
E：借款合同
11、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
12、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40
B：97.87
C：98.55
D：99.33
E：工业用地的监测点评估价格
13、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
14、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。

A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
15、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
16、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。

A．预购商品房预告
B．房屋转移
C．在建工程抵押权
D．房屋抵押权
17、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应
当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。

A：委托人
B：估价报告预期使用者
C：管理部门
D：中立
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。

A：建筑高度
B：建筑间距
C：建筑密度
D：建筑后退红线距离
E：执行层的组织协调
20、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元
B．32.46万元
C．33.46万元
D．34.46万元
21、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50
B．60
C．70
D．80
22、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2 400
B：2 580
C：2 607
D：2 760
E：工业用地的监测点评估价格
23、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8％的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元。

A：2.00
B：7.30
C：8.53
D：9.00
E：借款合同
24、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。

A：35.00
B：56.29
C：86.29
D：180.00
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。

A：自然人
B：政府
C：政府房地产管理部门
D：房地产估价师个人
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
2、指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是__。

A．非正常成交价格
B．清算价值
C．政府定价
D．标定地价
3、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
4、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。

则该企业流动比率是。

A：40％
B：50％
C：200％
D：250％
E：执行层的组织协调
5、估价报告书的内在质量包括__。

A．估价结论的准确性
B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性
D．参数确定的合理性
6、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制
B：梁是跨过空间的横向构件
C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件
D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载
E：柱子是独立支承结构的竖向构件
7、列属于会计恒等式的是。

A：资产-费用=负债+所有者权益-收入
B：所有者权益=资产+负债
C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润
D：负债=资产+所有者权益
E：执行层的组织协调
8、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。

A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
9、合法建造房屋的物权自发生效力。

A：记载于不动产登记簿时
B：颁发房屋权属证书时
C：申请房屋所有权登记时
D：事实行为成就时
E：执行层的组织协调
10、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：独一无二
B：寿命长久
C：供给有限
D：价值量大
E：保值增值
11、某房产面积10 000 ㎡，要求测绘精度为二级，则其限差为。

A：4
B：6
C：12
D：24
E：执行层的组织协调
12、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。

A：净现值
B：投资利润率
C：现金回报率
D：静态投资回收期
E：内部收益率
13、房地产的规范性文件包括。

A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B：《房地产估价规范》
C：《关于房地产中介服务收费的通知》
D：《房产测量规范》
E：《城市房屋拆迁估价指导意见》
14、下列会计科目中，属于资产类的有。

(2009年试题)
A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E：坏账准备
15、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革
B：城市土地使用制度改革
C：房地产生产方式改革
D：社会体制改革
E：政治体制改革
16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：应采用客观成本而不是实际成本
B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
18、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
19、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。

则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
20、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】
A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
21、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C 最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。

A．f1＜f2＜f3
B．f1＞f2＞f3
C．f1=f2=f3
D．无关
22、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由__等组成的整体物。

A．建筑材料
B．建筑构配件
C．建筑设备
D．建筑文化
E．风险理念
23、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。

A：权益型
B：抵押型
C：伞型合伙
D：多重合伙
E：混合型
24、权属管理的首要核心内容是__。

A．征地制度
B．房产审查制度
C．登记发证制度
D．纠纷处理制度
25、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。

A：240
B：284
C：300
D：316
E：借款合同。