万科物业管理试题集 .doc

物业管理试题库
一. 常识30题
二. 法规179题
三. 保安管理35题
四. 停车场管理24题
五. 消防管理186题
六. 维修管理28题
七. 给排水管理53题
八. 供配电管理173题
九. 中央空调管理93题
十. 电梯管理106题
十一.智能化管理48题
十二.清洁、绿化管理61题
十三.创优工作21题
十四.礼仪规范7题
十五.社区工作7题
一.常识
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼它最早在香港被普遍使用其含义是单元性
的房地产。

被称为物业的单元性房地产可大可小一栋商业楼宇、一组标准
厂房、
一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中物业与房地产是一个词Real—estate或Real property。

在我们通常使用上房地产一词是
一个宏观的概念物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年
代的英国。

当时是英国工业空前发展高涨的时候一名叫奥克维亚.希尔女
的
住宅业主率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法并取得出
人意
料的成功首开物业管理之先河。

004我国大陆的物业管理起源于1981年3月10日深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。

标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济
下的管理模式走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国大陆第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。

由深圳
市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年由深圳市莲花物业
管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业
010我国第一家实行招投标的物业是1993年由深圳市住宅局主持在住宅局
所属莲
花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中对莲花北、景田西
两住
宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月对
深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。

最后由深圳万
科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场要素市场、消费市场2、
对前
级市场房地产开发市场、营销市场具有积极的激励作用3、劳务市场4、
双
向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、
承租
人提供商品性劳动服务的市场关系是双方按合同建立起来的平等的互助互
利的
交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理对业主和
非业主使用人、承租人提供服务从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策
文件
引导和推动规范化管理和规模化经营继续加快物业市场化进程加大政府
监管
力度提高物业管理的科技水平继续探索继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门市住宅局物业监管处
及各区人民政府住宅行政管理部门区建设局物业管理科。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主业主委员会采用招投标或协议的
方式
通过《物业管理委托合同》委托专业化的物业管理企业按照“统一管理
综合
服务”的原则提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合统一管理、综合服
务
平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开实事求是、合情合理早期介
入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟规则的完善
市
场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标协议自管。

027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评大厦工业区住宅小区。

028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容大厦、工业区各九项
包括
基础管理房屋管理及维修养护共用设备管理共用设施管理保安及车
理环境卫生管理绿化管理精神文明建设管理效益。

两者具体内容
评分侧
重不同住宅小区八项包括基础管理房屋管理及维修养护共用设施、
设
备管理保安、消防及车辆管理环境卫生管理绿化管理精神文明建设
管
理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性
社团法
人。

030深圳市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则及道
德规
范 2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试 3.受理对会员的投诉
组
织调查并向有关部门提出处理意见 4.向市主管部门反映物业管理行业的
意见、
建议和要求维护物业管理行业的合法权益 5.调解行业内部的争议 6.
协助市、
区主管部门开展物业管理服务质量评优活动7.办理主管部门委托的其他事
项。

二.法规001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。

并于1994
年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议
审议通
过于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十
三次会
议通过于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十
三次会
议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。

1996年9月20日由深
圳市市
长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、
设施和
公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司按照合同或契约接受业主用户的委
托
按照市场经营方式运用现代管理方法和技术为使物业充分发挥其使用价
值和
经济效益而对物业本身及其业主用户进行管理并提供综合服务。

*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、
公共场
地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治使
之保
持正常状态的行为。

化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住入伙通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住物业管理单位可从此时起收取相应
的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、
维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备包括自用阳台、门、窗、防盗网室内自用隔墙、墙板面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备包括
房屋
的承重结构部位包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等、抗震结构部位包
括构造
柱、梁、墙等、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟
道管、
电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主
使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合属地管理与行业管理相结合
的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施
维护
住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两
年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系法律关系。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会分期开发的住宅区经已入住的过半数
投票权的业主申请区住宅主管部门可以召集临时业主大会在分期开发期
间成
立临时业主委员会。

临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义
务相
同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理书面委托代理人参加法
定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会
召开日
032业主如何要求召开业主大会经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主
提议
业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理在20日内业主委员会未
召集业主大会由提议的业主向区住宅主管部门申请区住宅主管部门可以责令或
限期
业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式各类房屋按建筑面积每10
平方米
为1票不足10平方米的5平方米及5平方米以上的计算为1票不足5
平方
米的不计票。

036业主大会的职权包括 1.选举、罢免业主委员会组成人员 2.监督业主委员
会的
工作 3.听取和审查业主委员会的工作报告 4.决定住宅区内关于业主利益
的重
大事项 5.修改业主公约 6.改变和撤消业主委员会不适当的决定7.批准
业主
委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生业主委员会主任、副主任由
业主
委员会在其委员中选举产生业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关
单位
的人员担任业主委员会委员业主委员会可聘请执行秘书1至2名负责处
理业
主委员会日常事物
038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定并
经业
主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人经业主大会决定可适当增减
但最
低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力
和必
要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集并应在会议召开7天
前将
会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公
司等
单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有 1.召集和主持业主大会 2.审议和决定住宅维修基金
和公
用设施专用基金的使用 3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进
业管理并与其订立、变更或解除委托管理合同 4.审议物业管理公司制定
的对
本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目 5.审议
住宅
区物业管理服务费的收费标准 6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理
工作。

049业主委员会的职权中其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.
050业主委员会的义务包括 1.执行业主大会各项决定 2.遵守和履行物业委托管理
合同 3.不得从事各种投资和经营活动 4.对物业管理公司的正当经营和管
理活
动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.
052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督业主大会的决
定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.
055物业委托管理合同应包括的内容委托管理事项管理标准管理权限管理期
限管理费收支利润及风险、监督检查违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.
057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是开发建设单位应当从住宅区入住前6
个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜. 060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的不可以终止物业管理公司与开发建
设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理
合同并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进
行管理原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括房屋的使用、维修、养护
消防、
电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、
道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理清洁卫生车辆行驶
和停泊公共秩序市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是根据有关法律、法规结合实际情况制定本住宅区物
业管理办法依据委托管理合同和有关规定收取管理费用制止违反住宅区
物业
管理规定的行为选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是以为业主服务为宗旨注重社会效益、经济效益和环境
效益按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理
接
社区
文化活动按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括接受公安等部门的统一指导和监督进入住
宅区
的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所物业管理单位应与
车主
明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按有关规定收取相应的保管费或
车位
使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规
定的标
准或者违反委托管理合同规定的业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善造成业主损失的应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.
070有关业主公约的规定有由市住宅主管部门统一制订示范文本业主大会可
以根
据本住宅区的实际情况进行修改补充并报市住宅主管部门和区住宅主管部
门备
案业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的
规定。

071业主公约的主要内容包括住宅区名称、地点、面积及户数公共场所及公
用设
施状况业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式业主使用其住
宅和
住宅区内公共场所及公用设施的权益业主参与住宅区物业管理的权利业
主对
业主委员会及物业管理公司的监督权住宅区物业各项维修、养护和管理费
用的
缴交业主在本住宅区内应遵守的行为准则违反业主公约的责任其他有
关事
项。

072业主公约生效的条件是业主公约在住宅区入住率达到30%后经已入住业主中持
有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.
074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.
075在移交住宅区的同时开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设
资料包括住宅区规划图、竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图
地下管网竣工图住宅区各类房屋清单出售房屋的产权范围或成本核算清
单住宅区公用设施、设备及公共场地清单住宅区未完工的房屋、公用设
施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时由物业管理公司接管住宅区工程建设资料并代为
保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有未经市政府有
关部
门批准不得改变房屋结构、外貌和用途不得对房屋的内外承重墙、梁、
柱、
楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占不得堆放易燃、
易爆、
剧毒、放射性等物品但自用生活性燃料除外不得利用房屋从事危害公共
的活动不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是业主大门内水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主非业主使用人、租户负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋本体维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、
娱乐场所、停车场、连廊、自行车房棚等住宅区公用设施由物业管理公
司统
一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责维修养护
费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的
部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人
共同
组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。

其中共有墙体按两
侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业
主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到
修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的业主委员会可向市、区住宅主管部门
申请
延期修缮和粉刷经市、区住宅主管部门同意可以延期。

095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用外观设施由业主或承租人承担其他费用从
住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维
修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取并一
次性向业主委员会划拨由区住宅主管部门设立专帐管理使用办法由市政
府制
订区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉
098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

停车
场、自行车房棚等公用设施而影响其正常使用功能乱抛垃圾、杂物
影响
市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等损毁、涂划园林艺术雕塑聚众喧闹随
意停
放车辆和鸣喇叭发出超出规定标准的噪音排放有毒、有害物质经营业
主公
约所禁止的行业法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会
由物业
管理公司经营的商业用房。

102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成
本提供
管理用房以微利房价提供部分商业用房
103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主104物业管理用房的计算方法是物业管理用房面积平方米=人均管理用房
规划指
标0.06住宅区房屋总套数住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每100
平
方米建筑面积折一套写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方
米建
筑面积折一套户均人口数 3.75。

105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等不包括机电及保安人员值
班用
房。

106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区大厦内相关公共场所解决。

107物业管理用房必须是正规用房。

108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供最迟不
超过6
个月商业用房、公用设施专用基金相同。

109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‟
高层
住宅区或别墅区按总建筑面积的2‟提供。

110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支并从
该商
业用房经营收入中收回。

111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营
其收
入用于弥补管理费的不足。

112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业
主委员会应每三个月至少公布一次接受业主的监督。

113业主、非业主使用人违反业主公约的承担相应的民事责任。

114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费
用的物业管理公司可要求业主限期交纳。

115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的可按日加收应交纳费用万分之
五的
滞纳金并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交连续六个月
不交
纳的可向人民法院申请追缴。

116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的承担相应责任并。