市场法

假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为〒T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
100 T
运用举例
或：可比实例在成交日期时的价格×
交易期日修正 系数
100
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
98 . 1 76 . 7
1800
2302 . 2 ( 元 / m )
2
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
采用环比价格指数修正的公式为：
在估价时点的价格 成交日期的下一时期的 可比实例在成交日期时 价格指数 数 的价格 再下一时期的价格指数
（二）选取可比实例
3个以上， 用途应相同 10个以下 权利性质相同 规模相当 建筑结构应相同 所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不 宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正 为正常价格
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
二、市场比较法的估价步骤
运用举例
交易实例调查表
房地产类型： 名 称 坐 落
卖
买
方
方 货币种类 成交日期
成交价格 付款方式 房 地 产 状 况 说 明 区位状况说明 权益状况说明 实物状况说明 交易情况说明
坐落位置图
调查人员：
建筑平面图
调查日期： 年 月 日
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
例如：正常价格比可比实例价格低10%，已知可比实例 价格为1650元/m2 ，求正常价格？
• 可比实例价格*（1-10%）=正常价格 • 1650*（1-10%）=1485
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
对于交易税费非正常负担的交易 买方负担税费时：正常成交价格－应由卖 方负担的税费＝卖方实际得到的价格 卖方负担税费时：正常成交价格+应由买 方负担的税费＝买方实际付出的价格
（三）适用对象
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区， 而且有广泛市场交易的房地产类型。
（四）使用条件
估价步骤 运用举例
• 可选取的交易实例应数量充足，一般 要求理想的交易实例有10个以上，其 中与待估房地产状况最接近的实例要 有3～4个。
• 成交实例与待估房地产差异小。 • 交易实例资料应完整、准确，各种因 素对价格影响易量化。
第四章
市场法
1
房地产估价
崔淑梅
市场法※
主要内容
学习内容
1、市场比较法的基本原理
2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场法
基本原理
+ + + + + 概念 理论依据 估价公式 适用对象 使用条件
市场比较法是将估价对象 与估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
在估价时点时的价格指
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
【例3-7】某地区某类房地产2006年4月至10月 的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0， 109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。 其中某宗房地产在2006年6月的价格为2000元 /m2，试计算修正到2006年10月的价格。
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
3．交易情况修正的方法 （1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影 响程度 （2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正， 求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用 百分率法进行交易情况修正
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
2．收集交易实例的内容 如交易税费的负担方式， 一次性付款、 有无隐价瞒价情况以及 （1）交易双方的基本情况及交易目的 分期付款、抵 有无债务清偿、人为抬 押贷款的方式 价或亲友间交易，合并 （2）交易实例房地产状况 及比例等 土地的买卖等特殊交易。 （3）成交价格及价格类型 情况。
（一）概念
估价步骤 运用举例
市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
一、市场比较法的基本原理
市场法
基本原理
+ + + + + 概念 理论依据 估价公式 适用对象 使用条件
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求 圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构 等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
（4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情况
权益、实物、环境状况等。 如坐落位置、面积、用途、 如总价、房屋总价、土地 交通、容积率、使用年限、 总价及相应单价；如拍卖 环境景观等。 价格、招标价格、协议价 格；如美元、港币、日元 等。
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
【例3-3】一宗房产的正常成交价格为 2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常 成交价格的7％，买方应缴纳的税费为 正常成交价格的5％，试计算卖方实际 得到的价格和买方实际付出的价格。
【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖 方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区 房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买 方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正 常成交价格。
交易日期修正的具体方法
利用房地产价格指数进行修正 利用房地产价格变动率进行修正 估价人员根据市场情况及自己的经验积累 进行判断修正 利用房地产价格指数进行修正
时间
1 2 3 · · n
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
价格
P1 P2 P3 · · Pn
定基价格指数
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
▲（一）搜集交易实例
1．收集交易实例的途径
注重平时 交易实例 的积累
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格， 公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价 格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、 司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发 商、代理商等洽谈 （6）同行之间相互提供 （7）其他途径
交易日期修正 （五）交易日期修正 系数应以成交 日期时的价格 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在 为基础来确定
二、市场比较法的估价步骤
估价时点的价格的过程称交易日期修正。 采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会 给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算 该宗房地产交易的正常成交价格。
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
可比实例价格比正常价 格高（低）多少 正常价格比可比实例价 格高（低）多少
例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比 实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？
• 可比实例价格=正常价格*（1+10%） • 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650
2000 1 . 05 1 . 092 1 . 125 1 . 181 3046 . 8 ( 元 / m )
2
运用举例
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
利用房地产价格变动率进行修正
逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期 修正的公式为：
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
（三）建立价格可比基础 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和面积单位
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人 民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一 年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万 美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例， 试进行有关内容的的修正。
估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例Biblioteka 【例3-6】某地区某类房地产2002年4月至10月 的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0， 89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。其 中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2， 试计算修正到2002年10月的价格。
P1/ P1＝100 P2/ P1 P3/ P1 · · Pn/ P1
环比价格指数
P1/ P0 P2/ P1 P3/ P2 · · Pn/ Pn-1
运用举例
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
采用定基价格指数修正的公式为： 在估价时点的价格＝可比实例在成交日 期时的价格〓
在估价时点时的价格 可比实例在成交日期的 价格 1 价格变动率
期数
+
+ + +
交易情况修正
交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
运用举例
【例3-8】评估某宗房地产2006年9月末的价格， 选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成 交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产 价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上 月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均 每月比上月上涨2％。试计算修正到2006年9月 的价格。
二、市场比较法的估价步骤
市场法
基本原理 估价步骤 运用举例
运用市场比较法求取房地产价格 一般分为下列7个步骤：
▲1．搜集交易实例；
▲2．选取可比实例； ▲3．建立价格可比基础； ▲4．进行交易情况修正； ▲5．进行交易日期修正； ▲6．进行房地产状况修正； ▲7．求取比准价格。
二、市场比较法的估价步骤
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场法
基本原理
+ + + + + 概念 理论依据 估价公式 适用对象 使用条件
（二）理论依据：替代原理 替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场法
基本原理
+ + + + + 概念 理论依据 估价公式 适用对象 使用条件
市场法
基本原理 估价步骤
+ + + 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础
二、市场比较法的估价步骤 （四）交易情况修正
1．含义：交易情况修正指排除交易行为中的 特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将 可比实例的成交价格调整为正常价格。 2．造成成交价格偏差的原因 有特殊利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式交易 交易税费非正常负担的交易 特殊政策造成房地产价格的偏差