赴美高层楼宇设备管理考察报告范文

赴美高层楼宇设备管理考察报告范文赴美高层楼宇设备治理考察报告范文
一、美国物业治理的现状
美国是世界上最兴旺的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。

在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业治理市场运作体系。

美国物业治理讨论院有一个集治理、科研、培训、经营于一体的组织构造，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计、预算、规划
条例、规定、
道德标准和纪律
道德标准问题听证和纪律委员会
执行委员会
公共住房道德标准和执行委员会
地方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm效劳
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
各地联邦住房联
公正住房和公平时机
联邦立法
州和市政事务
效劳部：
职责：全国物业经理询问
物业经理计算机和技术
收/支分
风险管
联络部：
职责：物业治理杂志社
营销/公共关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资格评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
治理规划
会员进展、少数民族
教育培训部：
职责：成人教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程内容委员会
2、高度职业化的物业治理队伍是美国物业治理的重要特色之一。

在美国，任何人要想从事物业治理，均须获得相应的职业资格。

这种资格治理主要不是针对企业，而是针对治理者个人，这与我国目前现行的企业资质治理不同。

美国物业治理资质分三种：cpm，注册物业经理(certified property
manager);arm，注册住房经理(accredited
residential
manager);amo，注册物业公司(accredited
management
rganization)。

还有一种过度性的叫cpm
candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。

负责资质治理工作的美国物业治理讨论院严格执行行业资格标准和行业道德标准，使上述资格，特殊是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为cpm的职业要求
申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。

申请人必需填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业治理工作。

预备期一般五年，最短一年，最长十年。

若是申请人曾经从事物业治理或房地产相关工作，取得其他经受分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需根据irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

irem课程：30分必修分，多达100分选修分。

irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精致的手册寄给每一个学员。

课程内容主要包括物业修理治理、人力资源治理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业治理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业治理规划。

cpm证书考试：30分必修分，0选修分。

考试内容涵盖修理保养、人力资源治理、促销和租赁、财务运作、日常治理、法律和风险治理。

治理筹划：20分必修分，0选修分。

irem供应治理筹划手册，学员
就某一实实在在的物业写一份治理方案，充分反映学员的实践阅历和理论学问。

道德标准：20分必修分，0选修分。

每一个申请人必需修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德标准。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。

地产、经济学、法律、金融或经营治理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。

irem成认其他15个房地产协会供应的课程。

irem在培训手册中均有列明。

其他要求：经irem地方分部批准;交清分部和总部的会费;始终严格遵守cpm的职责道德标准;经irem理事会批准。

4、美国物业治理队伍的根本状况
全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责治理着全美价值8795亿美元的各种物业。

在irem的长期有规划的进展下，美国物业治理队伍均衡进展，保持稳定、高素养，表达如下几个特点：
专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大(见表)，某物业治理公司，具有amo资格，治理住房380多栋，“康斗”20多栋(类似我们所说的连体别墅)和一些公寓，但整个公司只有4个人。

董事长兼总裁为cpm，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定进展规划、治理决策;副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部治理;两个办事员根据指令工作，一天到晚忙
于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。

他们就似乎大公司的调度，负责依据业主要求，联系、安排修理公司、清洁公司、绿化公司进展日常和特别的治理事务。

注意经营的综合效劳：一是cpm的时间安排和收入构造上，以物业治理为主，代理、询问、估价开发也属重要内容;二是治理物业方面，以住宅和非住宅并重;三是组织类型上，cpm除主要在物业治理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业治理的内容
(2)日常修理保养——依靠专业公司。

对于物业的日常修理保养，物业治理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。

由于社会分工的兴旺，大多数物业治理公司本身并不备有修理养护人员和设备。

房屋及其设备设施由专业公司担当，各类设施还由各对应的专业公司担当;卫生由卫生清洁专业公司担当，一般每周清洁和清运垃圾2次;绿化有绿化专业公司担当，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。

绿化喷灌根本自动化，定时自动喷水。

(3)保安效劳不是物业治理的法定内容，各物业依据业主公约规定而不同。

一般物业治理都不包括治安，尤其是住宅，根本没有保安。

根本缘由有三：一是保安人工费昂贵;二是有保安反给人担心全的感觉，别人会认为是担心全才请保安的，物业难免贬值;三是技防的普及，技防公司可以供应完善、快速而又廉价的效劳。

还有一个缘由是警察和消防队(911)
的快速反响。

(4)、物业治理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业治理本钱大大削减。

irem的解释是削减社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备治理的特点
2、注意节省能源，用高科技手段削减能源支出。

参观6500
wilshire
boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及治理者高度重视节省能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。

该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。

通过投资改造，大厦能源治理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，全部空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。

大厦全面安装了照明探测掌握系统及节水阀。

仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节省近十万美元。

3、注意设备治理环境，提高设备使用寿命。

该大厦治理者非常重视设备环境的治理与保持。

在参观中我们发觉，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身干净无尘，油漆一新，其洁净程度令我们赞叹。

同时，治理者严格设备治理程序，标准严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业治理进展的几点启发
1、美国的物业治理注意物业经营效劳，物业治理的内涵较广。

除以物业治理为主外，涉及中介代理、询问评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业治理企业大多单纯从事简洁的物业治理根本业务内容状况形成很大反差。

注意物业经营，一方面扩大了物业治理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，躲避行业风险。

美国的物业治理企业有40%的收入来自于物业治理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营治理举步维艰的物业治理企业不能不是个重要启发;另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业治理队伍的整体素养，转变物业治理仅从事简洁劳动的对形状象。

在美国参观中，感到美方的物业治理人员素养高、干劲足，职责满足度高，94%的物业治理人员具有高等教育学历。

要提高我国物业治理从业人员的素养与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

2、美国高度职业化的物业治理队伍，保证了美国的物业治理能够保持在较高水平上。

参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业治理人员非常珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业治理的愿望。

他们把自己毕生的精力与才华奉献在物业治理这一社会效劳事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业治理的世界级水准。

从物业治理行业来
说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数(全美仅有9500人)，都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素养，提高了美国物业治理讨论院在全美物业治理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业治理手段步入良性循环轨道。

我们认为，美国的职业化专业治理队伍建立阅历值得我们学习与借鉴。