商业地产形态分类doc

商业地产形态分类
一、商业地产分类
1. 传统商铺
商业地产最开始的雏形就是办事于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为办事东西，办事种类比力齐全，以满足人们的日常生活起居为根本目的。

这种原始形态的商业地产，遍布都市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为宽大投资者的首选和生长底子，现在仍有凌驾一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其范围一般较小、抗风险能力低。

2. 专业市场
在上个世纪***十年代，随着社会经济的不停生长，人们已经不满足于根本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。

如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。

专业市场是市场细分的产物，它以某类产物品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。

这种市场现一般偏居都市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有范围就有人气，有人气也就有了商气。

3. 市中心综合商业市场
都市中心综合商业市场根本上位于都市中心传统商圈，厚重的商业气氛、消费者的消费习惯包管了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个都市商业生长的
“晴雨表”。

它一般都处于都市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场合，这就包管了其超强的购置指数。

盐市口广场、太平洋、王府井等是成都都市中心综合商业市场的典范代表，但此类商业市场奋发的置业代价和经营本钱也让许多“看重者”望而止步。

4. 社区商业中心
成都都市的范围越来越大，人们已不可能把消费再会合于一个都市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和都市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。

5. 休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离都市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业财产，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间查验，稳定的客户群体直接干系到了它的成败。

6. 商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很切合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成
都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。

7. 甲级写字楼
作为商业地产的高级体现形式的甲级写字楼在成都的历史并不久远，也并不具备一定的范围，和东部沿海地区相比另有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不外，正因为市场的空缺很大，所以前景也很灼烁。

8. 大型商业中心MALL
融区域中心、运动中心、消费中心、集散中心和治理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套办事的大型商业中心。

二、零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，凭据其经营方法、商品结构、办事功效，以及选址、商圈、范围、店堂设施和目标主顾等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超等市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。

1. 百货店业态结构特点
(1) 接纳柜台销售与自选（开架）销售相结合方法。

(2) 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童打扮、衣饰、衣料、家庭用品为主。

(3) 接纳订价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场合等办事项目和设施，办事功效齐全。

(4) 选址在都市繁华区、交通要道。

(5) 商圈范畴大，一般以流感人口为主要销售东西。

(6) 商店范围大，在5000平方米以上
(7) 商店设施豪华，店堂典雅、明快。

(8) 目标主顾为中高等消费者和追求时尚的年轻人。

2. 超等市场业态结构特点
(1) 接纳自选销售方法，收支口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。

(2) 商品组成以购置频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产物、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主。

营业时间每天在11H左右，可接纳连锁经营方法，有一定的停车园地。

(3) 选址在居民区、交通要道、商业区。

(4) 商圈范畴较窄，以居民为主要销售东西。

(5) 商店面积在500平方米以上
(6) 目标主顾以居民为主。

3. 大型综合超市
(1) 接纳自选销售方法和连锁经营方法
(2) 商品组成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

(3) 设有与商店营业面积相适应的停车场。

(4) 目标主顾为购物频率高的居民。

(5) 商圈范畴较大。

(6) 商店营业面积一般在2500平方米以上。

(7) 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

4. 便利店业态结构特点
(1) 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可接纳连锁经营方法。

(2) 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。

(3) 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。

(4) 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场合、构造、团体、企事业所在地。

(5) 商圈范畴窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范畴内。

(6) 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

(7) 店堂明快、清洁、货架饱满。

(8) 目标主顾主要为居民、只身者、年轻人。

80％的主顾为有目的的购置。

(9) 经营实行信息系统化，开展单品治理。

(10) 便利店的商品代价略高于一般零售业态的商品代价。

5. 专业店业态结构特点
(1) 接纳订价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

(2) 商品结构体现专业性、深度性、品种富厚，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。

(3) 从业人员需具备富厚的专业知识，可以退货。

(4) 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

商圈范畴不定。

(5) 营业面积凭据主营商品特点而定。

(6) 目标市场多为流动主顾。

主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

6. 大型专业店
(1) 接纳自选销售和开架面售相结合方法
(2) 以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大
(3) 选址地区中心、城郊结合部、交通要道和切合都市筹划的大型居住区四周
(4) 经营办事辐射半径5公里以上，目标主顾以有目的选择某类商品的流动主顾为主
(5) 营业面积在3000平方米以上
(6) 设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技能和办事
7. 专卖店业态结构特点
(1) 接纳订价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

(2) 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。

(3) 注重品牌声誉、从业人员必须具备富厚的专业知识，并提供专业性知识办事。

(4) 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

(5) 商圈范畴不定。

(6) 营业面积凭据经营商品的特点而定。

(7) 目标主顾以中青年为主。

商店的陈列、照明、包装、告白讲求。

8. 购物中心业态结构特点
(1) 由提倡者有筹划地开设，实行商业型公司治理，中心内设商店治理委员会，开展告白宣传等配合运动，实行统一治理。

(2) 内部结构由百货店或超等市场作为焦点店，以及种种专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施组成。

(3) 办事功效齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

凭据销售面积，设相应范围的停车场。

(4) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

(5) 商圈凭据差别经营范围、经营商品而定。

(6) 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

(7) 目标主顾，以流动主顾为主。

(8) 凭据选址和商圈差别，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

9. 仓储商店业态结构特点
(1) 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。

(2) 主要的商圈人口为5—7万人。

(3) 商店营业面积大，一般在4000 m’以上。

部分商品部分接纳租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供给商引进店内经营。

(4) 商品组成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向宽大的工薪阶级办事。

(5) 作为代价计谋，每天都以较低代价销售全部商品。

(6) 作为商品计谋，经营同其他零售业态能进行代价比力的、知名度、普及率都较高的商标商品或代价一般被众所周知的商品。

(7) 商店设施简朴化。

(8) 将超市开发的销售技能和治理理论、仓储商店的代价影响力、大型综合超市商品供给筹划的要领及选址理论等融为一体，灵活运用。

(9) 可实行连锁经营。

(10) 设有一定范围的停车场。

三、商铺分类
1. 凭据开发形式进行分类
(1) 商业街商铺
商业街指以平面形式凭据街的形式部署的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街已往十年在海内取得了良好的生长，其中包罗建材、汽车配件、打扮精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了乐成，有些跟风项目的经营情况却并欠好。

固然也有不少商业街接纳种种商品混业经营的方法，商业街的命名只体现所在特征，这类商业街取得乐成的较少。

与商业街的生长紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰盛；运营欠
好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

(2) 市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指种种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层修建，大多是多层修建。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比力高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，好比，图书生意业务市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

(3) 社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营东西主要是住宅社区的居民。

社区商铺的体现形式主要是1-3层商业楼或修建底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

(4) 住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等修建物底层（可能包罗地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为存眷、投资者热衷的商铺投资形式，许多房地产开发商充实认可住宅底层商铺的巨大代价，不但制止了已往住宅底层欠好卖的难堪局面，并且得到了更大的投资收益。

对付住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面修建将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户底子将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

(5) 百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、种种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及种种类型购物中心的运营优劣对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

目前，海内有许多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在海内多个大中都市开发建立。

(6) 商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。

这类商铺的范围相对较小，但商业代价很值得存眷。

(7) 交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及门路两侧种种中小型商铺。

以上是凭据商铺的开发形式对商铺进行的分别。

该种分类方法便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对差别开发形式的商铺创建基于开发看法的理解。

2. 凭据投资代价分类
商铺作为房地产中新兴的典范投资形式，其投资收益能力以及其投资代价对付商铺投资者来讲，无疑属于最体贴的问题。

所投资的商铺如果投资代价不高，对付商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅代价在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对付街区商业的订价应该是住宅的2倍到3倍，而对付焦点商圈的商铺代价来说，其售价可以到达住宅的3倍到5倍。

鉴于商铺投资代价的重要性，下面凭据商铺的投资代价对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资偏向，以及投资目标。

(1) "都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于都市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业代价，通常，"都市型"商铺的客流量恒久比力稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，并且收益比力高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比力贴切的。

"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典范的都市型商铺。

如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人体现猜疑。

试想每天几十万客流量对付这里的商铺将意味着几多营业额？！
"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和办事业态站的比重相比拟力少，这比力切合商业代价原则-在客流量很高的地区，单位面积商业代价很高，只有物品业态才气够实现这一目标。

(2) "社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的观点，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的历程，从不成熟到成熟的历程。

实际上，一个社区成熟的历程就是代价提升的历程：一个新的社区就好像证券市场的原始股，只要项目定位准确，生长情况良好，社区成熟所带来的商铺代
价提升无庸质疑。

需要指出的是社区商铺代价增长的特点并不代表商铺的代价将永远增长。

也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿照料要说明的是社区商铺代价提升的同时，也存在商铺代价提早被透支的情况：有些操纵筹谋能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而到达提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，好比单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的代价，如果商铺投资者在这种气氛下进行投资，其投资宁静性低落，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

(3) "便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、增补大百货商场不敷的小面积商铺。

之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

"便利型"商铺鉴于其功效性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。

目前在海内有许多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典范的便利店运营商，其市场范围极大。

"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑低落了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比力容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。

正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，许多投资者并不是很了解，但其投资代价不容小视。

(4) 专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。

该类商铺的代价和商业街或专业市场合经营的产物干系密切。

好比北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产物、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过恒久乐成经营，目前海龙电子市场每平米商铺的代价达8万人民币，其投资代价可见一斑。

今后不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

(5) 其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包罗百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。

我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资代价低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要接纳出租经营的方法，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、治理商足够专业，对项目定位、市场范围、市场计谋的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。

好比，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从范围看，在北京猛烈的商业竞争市场，显然碰面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城
商铺的投资代价很高，属于商铺中的"绩优股"。

从上述阐发可以看出，商铺的代价随着所在地区商业情况的优化，其代价会得到极大地提升，可以从"一般股票"转酿成"绩优股"。

只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。

有眼光的商铺投资者往往善于掌握这种代价提升，赚取投资收益。

3. 凭据商铺的位置形式分类
凭据商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。

下面就其观点及区别进行介绍。

铺面房：是指临街有门面，可开设商店的衡宇，俗称店肆或街铺。

铺位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单位或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

由于物业自己属性的差别，一定导致其差别性的存在。

(1) 唯一性差别
铺面房通常占有地区上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。

对房地产来讲，地区上唯一性优势意味着其良好的投资代价。

(2) 商业业种业态局限性差别
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大情况的制约。

如在一个专业建材大卖场里去经营打扮或食品是不允许的。

而铺面房，除了政府法例划定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

(3) 营业时间差别
铺位的营业时间不能随心所欲。

如一个划定晚上九点打烊的百货百货商场，凌驾九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

(4) 行业筹划调解风险差别
铺位经营范畴及经营连续性除受制于市政建立筹划外、还受制于商业筹划的调解，故风险较大。

在海内大中都市产生一条街由于筹划调解的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。

(5) 物业运行用度差别
对付整个商用物业的运行用度，如空调运行、统一形象宣传、公布告白、组织促销运动等用度的分摊并不由铺位业主自己说了算。

因此，铺位的运行用度通常高于铺面房。

二、 (6) 物业出租选择范畴差别
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范畴较窄。

至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。

由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变动而随意改变，因此，其选择租赁客的范畴就大得多。

(7) 投资风险差别
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。

因为铺位的代价已经被炒上去了。

这一炒作历程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。

如某市2000年开张的一个衣饰市场的铺位代价已由当初的10万元炒到了目前的50万元。

其实，任何炒作的东西非但有风险，并且很难长期。

炒得越高风险越大。

不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留心难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。

而铺面房，其代价升幅远不及铺位。

相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

(8) 炒作难易水平差别
铺面房与铺位的另一个差别就是炒作的难易水平。

铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。

凡要炒作就要有一定的量。

量过少无法炒，量过大则炒不高。

但炒到一人得道时，为时已晚。

今后角度看，铺面房则不易被炒作。

四、社区商业主要形式
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范畴内的居民为办事东西，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是都市商业空间中的一个重要条理。

社区商业所提供的办事主要是社区居民需要的日常生活办事，这些办事具有经常性、便利性但不一订代价低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场底子，并将随着居民收入水平的提高得到更大的生长。

提供怎样的社区商业办事是本案需要研究的重要课题。

（二）、外洋社区商业的生长表面及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

其时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得都市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新。