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参考文献目录清单1. 关于我国高校物业管理社会化改革的思考[J].柳飞. 高校后勤研究,2007年第5期2.坚持高校物业管理的社会化方向[J].孙莉莉. 高等函授学报(哲学社会科学版)，2009年第4期3.如何创建富有高校特色的管理模式[J].王峰.城市开发，20010年第5期4.关于如何做好高校物业管理工作的探讨[J].吴玲弟.高校后勤研究,2009年第4期5.浅析高校物业管理功能特性与发展对策[J].姚坚.高校后勤研究, 2009年第4期6.高校物业管理重在融入校园文化[J].王占强.现代物业,2009年第8期7.高校物业管理企业存在的问题及其解决措施[J].任莉新；魏国庆.中国高新技术企业, 2009年19期8.高校物业管理育人工作浅析[J].张文星；华淑芳；张樑.高校后勤研究,2008年第4期9.高校后勤社会化改革存在的问题及其思考[J].凌加明.科技经济市场,2008年第10期10. 加强高校物业管理人性化，构建和谐校园环境[J].虞跃光；孙佩康；顾伟军.高校后勤研究 ,2008年第3期11.高校后勤社会化改革研究[D].李秀娟.武汉理工大学2007年硕士学位论文12.我国高校后勤社会化改革研究[D].张一驰.四川大学2007年硕士学位论文13.加速我国高校后勤社会化改革的对策研究[D].郭景辉.东北师范大学2007年硕士学位论文14.论高校物业管理存在的问题及对策[J].朱宇轩.湘潭师范学院学报(社会科学版) , 2009年第5期15.高校推行物业管理模式初探[J].杨霞.现代商业,2009年第27期16. 高校物业管理初探[J].李乱同.中国房地产,2009年第6期17.如何加强高校物业管理的研究[J].刘勇.市场论坛, 2009年第6期18.运用“破窗理论”，搞好高校物业管理[J].周光明.高校后勤研究，2010 年第1 期19.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].汤占利；王海.高校后勤研究, 2010年第1期20.论高校物业如何实现管理、服务和效益的统一[J].许益锋.商业研究,2002年第5期21.高校物业管理中存在的问题及对策[J].谷建国；李勇.煤炭经济研究,2007年第11期22.浅谈高校物业管理的创新之路「J」.中国物业管理，2006(21)23.高等学校新型物业管理模式研究[D].雍朝永.西南大学，2009年硕士学位论文24.高校后勤社会化背景下学生公寓管理研究[D].张雪萍.南昌大学，2008年硕士学位论文25.项目管理方法在物业管理中的应用[D].祁建银.南京理工大学，2008年硕士学位论文26.高校后勤的绩效管理研究[D].孙军昌.北京交通大学，2009年硕士学位论文27. 高校物业管理的职能定位和体制转换研究[J].李勇科技信息，2007年第27 期28. 高校物业管理社会化方向探析[J].张岳；郭斌；侯东丽陕西农林科学，2007年第3期29. 建立我国高校物业管理的新体制[J].杨云云经济导刊，2007年第7期30. 基于市场化运作的高校物业管理初探[J].李海云. 科技创业,2007年第3期31.关于我国高校物业管理社会化改革的思考[J].柳飞. 高校后勤研究,2007年第5期32.高校物业管理存在的问题及对策研究[J].毕玥；王建斌.西安建筑科技大学学报(社会科1.学版) , 2009年第2期一、高校物业管理的基本内容（一）高校物业管理的产生背景（二）高校物业管理与高校后勤之间的差异（三）高校物业管理的工作内容（四）高校物业管理的特征二、高校物业管理发展状况与10年前相比较，变化三、高校物业管理存在的问题（一）机制体制模式方面的问题（二）高校物业管理开展的内容（三）（四）（五）（六）（一）需要查找：1、国内外物业管理的比较研究田春枝2、新疆医科大学物业管理工作存在的主要问题及对策3、导师的论文著作4、国内外物业管理的比较研究国外的物业管理之所以工作到位，不仅是因为房地产业发展久远，更在于有一套完善的规章制度，所以其服务“口碑”甚佳。

这里介绍几个国家的作法：新加坡的物业管理新加坡的公寓楼房，当地称为“共管式公寓”。

每天早晨，在居民上班之前，清洁工人就开始打扫卫生。

居民如深夜回家，值班的门卫会道晚安，在地下停车场还会碰上巡夜的保安。

在一天24小时中，总会有服务人员在为社区忙碌着。

新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。

从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。

早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。

该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。

比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。

再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40%的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。

物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。

物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。

除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。

在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。

比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。

对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。

新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。

该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。

社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。

在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。

如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

德国的物业管理德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替雇主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。

德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。

一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题，物业管理公司都有义务替雇主出面解决，如果房客违约或做出不利于房东的事，公司更会出面干涉、阻止；租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直接打交道。

为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司在接到委托后，一般采取责任到人的办法，划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住户遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。

按德国租房法规定，房屋出现质量缺损或配套设备出现自然损坏的话，房主都有义务提供免费维修和更换服务，这样物管人员在接到住户电话后，就有义务及时找到相关的技术人员前来修理，否则，即为失职。

因此，为保证管理任务的顺利执行，公司一般都会与水暖电等专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员。

德国人对楼道和小区内的卫生要求很高，物业管理公司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生，但如住宅区规模不大，只有一幢或几幢小楼的话，公司就会找一名“楼长”专门负责卫生。

当“楼长”最大的好处就是在合同期内可以免费或以很低的租金在小区内拥有一套住所，但这种差事并非人人都能胜任，因为，“楼长”除要保证住宅区整洁外，还得懂一些家电维修常识，这样，碰上房客家中出现小故障，可找“楼长”临时救急。

’瑞士的物业管理瑞士日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。

但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。

日内瓦不动产管理公司总裁巴内握说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。

然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。

日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。

在日内瓦，大多数城镇居民选择单元住房。

物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。

大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。

因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。

在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼房周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里一个单元内，逢年过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都可找管理员，管理员则将住户诸如修门窗，换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。

物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。

有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。

日内瓦的居民社区以地理位置划分。

一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。

居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施，图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、药房、银行营业处等都分布在合理的范围内。

社区内的公园不论大小一律免费开放，体育健身场所对本社区居民有优惠。

居民的水电费、房租、电话费，退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理。

社区还不定期地举行区内居民联谊活动，在公园举办主题联欢。

社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。

社区还办有自己的刊报，免费送进各家的信箱，服务十分周到。