潘登、湖北丰硕园置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

潘登、湖北丰硕园置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】湖北省鄂州市中级人民法院
【审理法院】湖北省鄂州市中级人民法院
【审结日期】2020.10.27
【案件字号】(2020)鄂07民终305号
【审理程序】二审
【文书类型】判决书
【当事人】潘登;湖北丰硕园置业有限公司
【当事人】潘登湖北丰硕园置业有限公司
【当事人-个人】潘登
【当事人-公司】湖北丰硕园置业有限公司
【代理律师/律所】熊磊湖北祥德律师事务所;朱金发湖北长捷律师事务所
【代理律师/律所】熊磊湖北祥德律师事务所朱金发湖北长捷律师事务所
【代理律师】熊磊朱金发
【代理律所】湖北祥德律师事务所湖北长捷律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】潘登;湖北丰硕园置业有限公司
【本院观点】根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、丰硕园公司应否向潘登承担赔偿责任以及具体数额。

【权责关键词】显失公平撤销代理实际履行过错合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求反诉执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、丰硕园公司应否向潘登承担赔偿责任以及具体数额。

二、丰硕园公司应否承担利息以及具体数额。

一、关于丰硕园公司应否向对方承担赔偿责任以及具体数额的问题。

首先，《缴纳购房诚意金协议书》为预约合同。

《缴纳购房诚意金协议》约定将来订立房屋买卖合同，目的在于签订本约。

且因《缴纳购房诚意金协议》内容的缺失和不确定性，应视为当事人未达成最终的交易合意。

一审法院认定《缴纳购房诚意金协议书》为预约合同，并无不当，本院予以维持。

其次，《缴纳购房诚意金协议》对刚性条款有所保留。

《缴纳购房诚意金协议》的签订以及房屋坐落的确定，一定程度是因为项目本身较为复杂以及为了排除竞争，双方缺乏足够订约信息需要日后视情况再明确。

如本案对于交房时间的约定，长达30个月的房屋建设期限，且约定如遇法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响、则工期相应顺延，即充分体现出双方基于项目复杂度和缺乏足够信息的一致认识，通过上述条款对刚性协议有所保留。

再次，房屋无法交付属于情事变更。

《缴纳购房诚意金协议》签订后，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目规划被调整，涉案房屋不再建设。

此系不能归责于买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订。

该情事当事人不可预见，导致合同的基础丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。

但是，发生情事变更后，丰硕园公司应及时通知潘登，重启磋商或解除合同，以免潘登丧失订约机会。

中共鄂州
市纪律监察委员会会议《关于“丰润.景弘国际小区"对市反腐倡廉教育中心安全问题的整改意见的会议纪要》显示，2016年2月29日即已明确取消涉案房屋建设。

但2018年12月29日，丰硕园公司取得预售许可证后才通知潘登签订商品房买卖合同。

而此间鄂州房地产市场价格猛涨，潘登丧失以较低价格另行购得房屋的机会，即因信赖本约将有效成立而放弃其他获利机会的损失，丰硕园公司对潘登因信赖利益落空产生的损失应予以赔偿。

考虑到双方签订的预约合同毕竟同房屋买卖本约合同存在法律性质上的差异，而此间潘登明知涉案房屋建设超期，未积极沟通、重启磋商，对于基于信赖利益所受损失、所失利益亦应承担一定的责任。

一审法院根据合同履行的时间、当事人的过错程度、再次缔约的难易程度等因素，考虑了预约合同性质、鄂州市房地产市场发展趋势以及双方当事人实际情况和过错程度。

按照公平合理的原则酌情确定丰硕园公司承担70%的违约赔偿责任，潘登承担30%的违约赔偿责任，以潘登实际缴纳金额占《缴纳购房诚意金协议》订立时房屋总价的比例，结合与现在商品房差价计算潘登的损失，即49099元[（5万元÷358844元×862240元-5万元）×70%]。

并无不当，本院予以维持。

二、关于丰硕园公司应否承担利息以及具体数额的问题。

首先，根据《缴纳购房诚意金协议书》第五条的约定，当潘登主动放弃购房时，丰硕园公司应按照合同约定全额退付潘登缴付的购房诚意金及相应利息。

本案中，并非潘登主动放弃购房，而是因为政府规划调整等原因导致涉案合同无法履行，潘登被迫放弃购房。

举重以明轻，既然在潘登主动放弃购房时，丰硕园公司按照《缴纳购房诚意金协议书》的约定需全额退付潘登缴付的购房诚意金及相应利息，则本案中在潘登被迫放弃购房时，丰硕园公司更应当按照约定全额退付潘登缴付的购房诚意金及相应利息。

其次，潘登与丰硕园公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》第五条约定“……如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视为乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计息，将本息退付乙方；如乙方放弃订购期房，可由乙方写出书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计息，将本息退付乙方。

"该条款清晰明确，丰硕园上诉主张“上浮10%"与“另加
10%"条款显非同一概念，不存在两种以上解释的争议情形，丰硕园公司认为应按照
3.025%[2.75×（1+10%）]计算利息的上诉理由不成立，本院依法不予支持。

一审法院按照年利率12.75%计算并无不妥，予以维持。

再次，利息属于法定孳息，《缴纳购房诚意金协议书》对此有明确约定，潘登可按照约定取得。

一审法院将利息一体适用责任比例进行计算，存在错误，本院予以纠正。

潘登诉请截至2019年3月19日的利息46452元，未超出依双方约定计算出的利息金额，本院予以支持。

2019年3月19日以后的利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止。

另，涉案房屋已被调整不再建设，合同目的已不能实现，潘登请求解除合同，一审法院判决支持潘登的该项诉讼请求，并无不当。

因潘登并未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼要求与丰硕园公司解除合同，故涉案《缴纳购房诚意金协议书》从起诉状送达丰硕园公司之日起解除，即2019年5月8日起解除。

综上所述，潘登的上诉请求部分成立。

本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1259号民事判决；二、确认潘登解除合同的行为有效，潘登与湖北丰硕园置业有限公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》已于2019年5月8日解除；三、湖北丰硕园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘登购房诚意金7万元，利息46452元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止）；
四、湖北丰硕园置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿潘登经济损失49099元；
五、驳回潘登的其他诉讼请求；六、驳回湖北丰硕园置业有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费负担不变；二审案件受理费10232元，由潘登负担3069.6元，由湖北丰硕园置业有限公司负担7162.4元。

本判决为终审判决。

审判长柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤
【更新时间】2021-10-29 00:18:55
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年6月20日，潘登（乙方）与丰硕园公司（甲方）签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定，乙方自愿在丰润·景弘国际小区购买商品房，向甲方缴纳购房诚意金5万元，订购商品房壹套；乙方所购买的商品房户型见户型图，具体楼层按交款时间先后为顺序在商定的区域内点楼确定，由甲方开具房屋定位单；乙方所购买的商品房价格：凡交纳购房诚意金15万元者，享受均价2600元㎡（以上价格不含业主在办理土地证、房产证时需缴纳的各项税费，不含水、电、天然气、有线电视开户费用）；凡交纳购房诚意金10万元者，享受均价2700元㎡；凡交纳购房诚意金5万元者，享受均价2800元㎡。

诚意金在签正式购房合同时抵交房款。

楼层差价按规划批准方案（15-17层）中的第8层为基准，品字型北楼每上一层递增价25元㎡；每下一层递减25元㎡。

品字型南楼每上一层递增价30元㎡；每下一层递减30元㎡。

乙方所购的商品房价格按乙方所签楼层基本价加（减）楼层差价确定，双方不得因市场价格变动而调整价格。

甲方在取得上述项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同，上述诚意金冲抵房款，如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。

如乙方放弃订购期房，可由乙方写书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。

房屋建设期限为30个月，以乙方向甲方缴交购房诚意金到位之日起计算，如遇到法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响，则工期相应顺延，甲方应书面通知乙方；协议还就交房等问题进行约定。

合同签订当日，潘登支付5万元，丰硕园公司出具收款收据一张。

2014年9月28日，潘登与丰硕园公司经协商对原定房屋进行变更后，丰硕园公司向潘登出具一张房屋定位单，房屋定位第8栋9楼AB户型，单价2830.00元㎡，面积126.8平方米，并注明原房屋定位单作废。

2015年5月15日，潘登支付丰硕园公司2万元车库款，丰硕园公司出具收具一张，收款事由为18某车库款。

丰硕园公司在签订完上述协
议后，在办理涉案房屋项目审批手续过程中，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目的规划按政府要求予以调整，在调整过程中，涉案房屋被调整不再建设。

2018年12月29日，丰硕园小区取得涉案项目二期7某、8某楼商品房预售许可证。

随后，丰硕园小区通知潘登签订正式商品房买卖合同，并以国家税务政策调控等原因，要求对房屋单价进行调整，而潘登认为仍应按约定单价2830元每平方米签订正式合同产生纠纷。

另查明，在诉讼过程中，潘登、丰硕园公司认可涉案房屋价格均价为6800元每平方米。

【一审法院认为】一审法院认为，本案主要争议焦点是如何认定《缴纳购房诚意金协议书》的性质。

即《缴纳购房诚意金协议书》是预约合同还是本约合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同"。

条款实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。

也就是有说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约合同，反之，如存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。

本案中，潘登与丰硕园公司签订《缴纳购房诚意金协议书》时，合同标的物尚不存在，所占用土地权属尚未确定，开发项目尚未办妥规划、用地等审批手续，能否开工建设处于不确定状态，该份协议具备商品房买卖合同主要内容，但存在诸多缺失和不确定内容。

且在涉案的诚意金协议书第五条约定“取得项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同"、“如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方"等内容，由此可推定潘登、丰硕园公司有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具
体内容，即存在明确的将来订立本约的意思表示。

综上，涉案《缴纳购房诚意金协议书》应当认定为商品房买卖的预约合同，而非商品房买卖的本约合同。

根据协议书约定，涉案房屋的建设期限应为诚意金到位之日起30个月，如工期顺延，丰硕园公司应书面通知，但在建设期限内房屋未建成，丰硕园公司亦未履行工期顺延通知义务，构成违约，现潘登要求解除《缴纳购房诚意金协议书》，退还其已支付的7万元的请求，依法应予支持。

至于违约赔偿的问题。

预约合同的违约赔偿范围应相当于守约方因对方违约所受的损失和所失的利益，其中所受的损失包括已付金钱的利息，所失利益主要指丧失其他订约机会的损害。

结合案件事实，造成涉案工程工期顺延，原因种种，丰硕园公司的主要责任在于未及时履行工期顺延的告知义务，使潘登丧失了缔约与否的选择权，而潘登在签订诚意金协议书时明知涉案房屋的预售许可证未办理，在长达5年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任。

综合评析案件，丰硕园公司承担70%的违约赔偿损失责任，即潘登诉请的利息46452元×70%=32516元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算至款项付清为止），超出部分的请求，依法不予以支持；至于损失的计算，车库在诚意金协议书中未约定，故对于涉及车库款的损失不予计算，而仅就房屋损失进行计算，原约定房屋总价款为126.8平方米×2830元平方米=358844元，现价款为126.8平方米×6800元平方米=862240元，即损失应为49099元[（5万元÷358844元×862240元-5万元）×70%]，潘登超出部分的请求，依法不予支持。

丰硕园公司要求变更诚意金协议价款的请求，因该协议书已解除，故其反诉请求，依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、解除潘登与丰硕园公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》。

二、丰硕园公司返还潘登购房款诚意金7万元，利息32516元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算至款项付清为止）。

三、丰硕园公司赔偿潘登经济损失49099元。

以上给付内容于本判决生效之日起十五日内履行。

四、驳回潘登其他的诉讼请求。

五、驳回丰硕园公
司的反诉请求。

另，涉案房屋已被调整不再建设，合同目的已不能实现，潘登请求解除合同，一审法院判决支持潘登的该项诉讼请求，并无不当。

因潘登并未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼要求与丰硕园公司解除合同，故涉案《缴纳购房诚意金协议书》从起诉状送达丰硕园公司之日起解除，即2019年5月8日起解除。

【二审上诉人诉称】潘登上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项之判决，改判丰硕园公司返还利息46452（暂计至2019年3月19日，自2019年3月20日起的后期利息以7万元为基数，按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止），赔偿经济损失503396元。

事实和理由：一、关于丰硕园公司的责任。

（一）工期是否延期、丰硕园公司是否履行延期告知义务，与我的缔约选择权没有必然联系。

首先，按《缴纳购房诚意金协议书》第五条约定，我的缔约选择权可在丰硕园公司取得案涉项目房屋预售许可证并书面通知我后的15天内行使，也可随时书面申请放弃订购期房，也即我可以随时选择缔约与否，且无其他附加条件。

其次，工期延期的相关事项仅体现在《缴纳购房诚意金协议书》第七条中，但该条仅约定了非因丰硕园公司原因导致的延期两种情况下丰硕园公司应该承担的责任，与我的缔约选择权也无关系。

第三，如果将我的缔约选择权延伸至与其他第三方签订商品房买卖合同的机会方面，则丰硕园公司不仅应告知我工期延期的事实，还应明确告知我因商品房市场价格上涨原定价格不能执行，若我放弃签订本约合同，愿意承担什么样的责任，以便让我自行选择，以免丧失向他方购房的机会。

但至取得预售许可证长达五年的时间里，丰硕园公司从没有过提高单价的意思表示，如此情况下，我有理由相信丰硕园公司会诚信履约、按原定单价签订本约合同。

但我对丰硕园公司的信任，被丰硕园公司自己毁灭。

（二）《缴纳购房诚意金协议书》第四条特别约定“双方不得因市场价格变动而调整价格"，丰硕园公司违反该约定单方大幅度上调房价致使本约合同不能签订，是引起本案纠纷的根本原因，必须承担全部责任。

二、关于潘登的责任。

（一）正如一审法院所认定的，案涉《缴纳购房诚意金协议书》没有对《商品房销售管理办法》第十六条规定的多数关键性条款作出约定，性质上属于预约合同，与商品房预售合同和现房买卖合同有本质区别，其目的在于签订商品房预售合同或现房
买卖合同等本约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，不以取得预售许可证为前置条件。

因此，一审判决认为“潘志锋在签订诚意金协议时明知案涉房屋的预售许可证未办理"，没有法律基础。

（二）双方也没有约定签订《缴纳购房诚意金协议书》丰硕园公司必须取得预售许可证，不存在我就该事项向丰硕园公司主张权利的问题。

一审判决认为潘登“在长达五年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任"没有事实和法律依据。

丰硕园公司是专业的房地产开发商，对房价波动应有充分估计和相应的承受能力，《缴纳购房诚意金协议书》也是丰硕园公司拟定的格式合同，协议第五条明确约定“双方不得因市场价格变动而调整价格"，我提起本案诉讼的根本原因就在于丰硕园公司违反诚实信用原则，不遵守双方约定大幅度调高房屋单价致使本约合同无法签订，丰硕园公司应对本案纠纷承担全部责任。

一审判决偏离我诉请，将丰硕园公司的违约责任仅归咎于工期延期、没有履行延期告知义务。

又在没有合同和法律依据的情况下认为我没有就预约合同签订时无预售许可证的问题及时向丰硕园公司主张权利而归责于我，是对丰硕园公司不诚信行为的纵容，损害了我的利益，违反了法律规定。

三、丰硕园公司返还的利息应为46452元（暂计至2019年3月19日，自2019年3月20日起的后期利息以7万元为基数，按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止）。

除上述理由外，《缴纳购房诚意金协议书》第五条还约定，只要潘登申请不签订房屋买卖合同，丰硕园公司即使没有违约，也应按我一审诉请退还本息。

所以，不论从哪一个角度看，丰硕园公司都应全额返还利息，而不是一审判决的70%返还。

四、丰硕园公司赔偿的经济损失应为503396元。

一审判决关于经济损失的计算方式不符合逻辑，金额错误，应予纠正。

（一）基于前述理由，丰硕园公司应全额赔偿我的经济损失，一审判70%是错误的。

（二）丰硕园公司恶意违约致使我受到的损失是我本可以获得的房价上涨的利益，金额为房产新旧总价之差，即503396元[126.7平方米×（6800元平方米-2830元平方米）]。

（三）我可获利益（也即利益损失）已经体现在房屋单价上，根据该单价计算丰硕园公司应赔偿的损失时，就不应再次考虑我缴纳的诚意金金额或者诚意金在当时房屋总价中的占比。

根据《缴纳购房诚意金协议书》第四
条之约定，缴纳的诚意金少，房屋单价就高；缴纳的诚意金多，房屋单价就低。

我缴纳7万元诚意金，负担的则是较高的单价（原为2800元平方米，重新定位后调整为2830元平方米）。

因此，在已按对应的2830元平方米单价计算我利益损失的情况下，就不应该再考虑诚意金金额大小或者诚意金在按对应单价计算的房屋总价中的比重的影响，两者同时考虑则具有叠加效应，属于重复折算，是对丰硕园公司恶意违约行为的放纵。

（四）客观上讲，丰硕园公司从项目规划调整和工期延期中获得了巨大收益。

一方面，政府在调整规划的同时也对项目的其他指标作了相应调整，除工期延期外，丰硕园公司利益并未受到规划调整的影响；另一方面，丰硕园公司又因工期延期期间商品房市场价格大幅上涨而获得巨额溢价收益。

权利与义务对等，收益与风险均共担，丰硕园公司不能一边享受巨额收益，一边违反诚实信用原则拒不履行合同义务。

从维护市场正常交易秩序、维护消费者权益的角度出发，也应让丰硕园公司为其恶意违约的不诚信行为付出代价，判令丰硕园公司承担全部违约责任。

（五）商品房是一种特殊商品，价格上涨与建设成本没有必然联系。

丰硕园公司拒绝按原定单价签订本约合同，并非是因建设成本的增加，而是想侵占本该由我享受的商品房市场价格上涨带来的利益。

企业逐利无可厚非，但应以不损害他人利益、坚持诚信为前提。

五、一审判决认定的解除《缴纳购房诚意金协议书》的理由，与我一审主张不相符。

我一审主张的并不是丰硕园公司工期延期的违约责任，而是其不按约定价格签订本约合的违约责任，一审判决对我责任的认定超越了丰硕园公司的主张。

丰硕园公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项。

依法改判我公司返还潘登的购房诚意金的利息按年利率3.025%计算（按合同约定利率标准计算，即按银行同期定期存款利率上浮10%计算），我公司依法不承担赔偿经济损失的责任。

事实和理由：一、双方在《缴纳购房诚意金协议书》中约定“甲方将乙方所缴纳的购房诚意金退还给乙方时按银行同期定期存款利率另加%计算"，同期存款年利率为2.75%，年利率另加10%应当是3.025%。

二、双方签订的是预约合同，预约合同纠纷是不应当支持当事人的可获得利益，潘登只缴纳购房诚意金，不存在任何经济损失，一审判决不应当判令我公司赔偿潘登经济损失49099元。

综上所述，潘登的上诉请求部分成立。

本院依照《中华人民。