刘卫林、赣州华实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

刘卫林、赣州华实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院
【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院
【审结日期】2020.11.30
【案件字号】(2020)赣07民终3957号
【审理程序】二审
【审理法官】曾文俊赖国东王阿婷
【文书类型】判决书
【当事人】刘卫林;赣州华实房地产开发有限公司
【当事人】刘卫林赣州华实房地产开发有限公司
【当事人-个人】刘卫林
【当事人-公司】赣州华实房地产开发有限公司
【代理律师/律所】曾小斌江西明理律师事务所
【代理律师/律所】曾小斌江西明理律师事务所
【代理律师】曾小斌
【代理律所】江西明理律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】刘卫林;赣州华实房地产开发有限公司
【本院观点】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在３％以内(含３％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

【权责关键词】完全民事行为能力重大误解显失公平撤销代理实际履行过错合同约定新证据诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-11-15 13:57:06
刘卫林、赣州华实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
(2020)赣07民终3957号当事人上诉人(原审原告)：刘卫林。

委托诉讼代理人：曾小斌，江西明理律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：赣州华实房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道某某云星中央星城某某楼2702办公室，统一社会信用代码：
91360702563821080W。

法定代表人：潘希广，系公司总经理。

委托诉讼代理人：黄鹏。

审理经过上诉人刘卫林与上诉人赣州华实房地产开发有限公司(以下简称华实公司)商品房销售合同纠纷一案，因双方均不服江西省赣州市章贡区人民法院(2020)赣0702民初3161号民事判决，分别向本院提起上诉。

本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称刘卫林上诉请求：1、撤销(2020)赣0702民初3161号民事判决第(一)项，依法改判支持刘卫林的诉讼请求；2、本案二审诉讼费均由华实公司承担。

事实与理由：一审判决事实认定及适用法律错误，偏袒华实公司，依法应当予以纠正，改判支持刘卫林的上诉请求。

一、华实公司交付房屋套内面积减少，构成违约，应当承担违约责任为不争事实。

刘卫林是在综合考量多种因素的基础上，作出向华实公司购买涉案房屋的决定，包括华实公司的宣传、涉案房屋建筑面积预测报告(总建筑面积、套内面积、分摊面积)、得房率、楼盘品质、销售单价等，这些因素构成刘卫林对涉案房屋预期利益的评价标准，双方亦通过签订涉案商品房买卖合同的方式，最终作为确定买卖双方权利义务的最终标准。

本案中，华实公司交付给刘卫林房屋与双方约定不一致，实际套内建筑面积比合同约定套内建筑面积减少了7.116m2，显然是违反了合同约定，构成违约，造成刘卫林的损失，不仅仅是“得房率”的减少，更有刘卫林投资利益、生活品质利益等多种预期利益的损失。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，在交付房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定不一致的，合同有约定，按照约定处理，无约定或约定不明的，则按该条确定的原则处理。

一审法院在认定华实公司交付房屋建筑面积减少事实的基础上，却不依据涉案合同约定或法律规定作出判决，仅以“得房率”降低酌定华实公司支付补偿，显然
不符合合同双方当事人约定及相关法律规定，依法应当予以纠正。

二、无论从涉案合同约定还是相关法律规定的角度看，都对涉案房屋套内建筑面积减少的处理方式作出了约定或规定，一审法院罔顾上述事实及法律规定，作出“酌定补偿”的判决，显然违背了合同意思自治及依法裁判的原则，超出了法官自由裁量权界线，应当予以纠正。

首先，涉案合同对面积差异处理方式作出了约定。

涉案合同第五章第十三条对交房商品房建筑面积差异处理作出了约定，即选择第1种方式处理，即按照套内建筑面积误差比(以3%为界线)来确定建筑面积差异风险责任的承担方式。

虽然一审法院认定该种方式是以合同第六条约定“按套内建筑面积计价”的前提下，才可以适用。

但涉案合同为格式合同，是华实公司重复利用而在签订时未予买受人协商确定的格式条款，虽涉案合同约定计价方式为按建筑面积计价，但既然双方在建筑面积差异处理方式商选择按“套内建筑面积误差比”来确定风险责任承担，根据《合同法》第四十一条的规定，该条款显然应当作出对买受人有利的解释，即“套内面积减少3%以内部分，由出卖人原价返还购房款，套内面积减少超过3%以外的部分，由出卖人双倍返还相应购房款”；此外，涉案合同补充协议第九条，亦对建筑面积差异处理方式进行了补充约定，即“套内面积与合同约定发生误差时，按照销售单价保持不变，多退少补”的方式处理，对此，刘卫林认为该条约定“多退少补”的方式，明显降低了主合同约定的出卖人在套内面积减少3%以外部分应当双倍返还购房款的责任，因此在一审中，刘卫林也提出了应当适用主合同对房屋套内面积减少处理方式的约定。

其次，即使本案不能适用主合同第十三条选择的第1种面积差异处理方式，也应当认定为买卖双方约定不明，从而应当根据法律规定的方式进行处理。

本案合同第六条约定，商品房按“建筑面积计价”，第十六条选择第1种面积差异处理方式“根据第六条按照套内建筑面积计价的约定……”，倘若认定该两条合同约定相互矛盾的情形下，也应当同时作出合同对建筑面积差异处理方式的约定不明或没有约定，一审法院对此仅认定“不能适应该约定”，却不依此同时认定该条约定不明确而应
当直接适用法律规定的处理方式，显然属于适用法律错误。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

”根据该条法律规定，无论是建筑面积还是套内建筑面积减少，出卖人都应当返还或双倍返还相应的购房款。

对此，本案中一审法院在法律有明确规定的情况下不予适用，而错误地酌定华实公司补偿2万元，应当予以纠正。

三、本案华实公司交付房屋套内建筑面积减少7.116m2,占合同约定套内面积的3.21%,超出合理范围，一审法院酌定补偿2万元过低，属于显失公平。

本案为商品房买卖合同纠纷，在不与法律的强制性规定不冲突的情形下，应当充分尊重双方当事人在合同中的各项约定。

在合同双方对交付房屋面积差异违约责任有约定的情况下，则应当按照合同约定进行处理，没有约定或约定不明的则按法律规定进行处理。

本案华实公司交付房屋套内建筑面积减少7.116m2,占合同约定套内面积的3.21%,超出合理范围，显然构成了违约，如上所述，该套内面积减少给刘卫林造成的损失并非只有“得房率”之一指标的降低。

即使按照作为普通公民在购买商品房过程中比较注重的“得房率”指标来看，该房屋得房率降低3.21%,对于该项目宣称“豪华大平层、公摊面积少”显然不一致，从该房屋销售时的合同单价在当年赣州市商品房住宅小区的单价中名列前茅，亦能看出华实公司所宣
称“得房率”因素在其定价中所占的重要作用，亦是刘卫林选择接受如此的高价向华实公司购买涉案房屋的重要因素。

因此，一审法院以“酌定”方式判决华实公司补偿2万元，显然缺乏相应的标准，与合同约定及法律规定华实公司应当返还或双倍返还的购房款显失平衡。

综上，本案无论从合同约定或法律规定的角度看，华实公司都应当返还或双倍返还涉案房屋套内建筑面积减少所对应的房价款，一审法院酌定补偿的判决缺乏事实与法律依据，显失公平，依法应当予以纠正。

为此，恳请人民法院依法审理后改判支持刘卫林的上诉请求。

二审被上诉人辩称华实公司答辩称：刘卫林在民事上诉状中提出的各项上诉理由均不能成立。

一、华实公司与刘卫林之间签订的《商品房买卖合同》中的第三条已明确约定商品房销售的面积为预测面积，预测和实测不一致，是合同履行的正常现象。

同时，在双方签订《补充协议》的第十三条也明确约定“发布的广告、宣传资料等所示内容，仅为邀约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该商品房价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。

”而在双方签订合同之时该房屋属于期房销售，所能依据的唯一数据就是经测绘队测量并经政府主管部门报备批准的《房屋面积预算报告》。

所以，答辩人属于正常履约，不存在任何违约行为。

二、结合《商品房买卖合同》的第六条与第十三条内容及双方对于合同的实际履行情况，可以看出，按照房屋建筑面积计价，以建筑面积进行面积差异处理系当事人双方的真实意思表示，《补充协议》仅是对主合同文本笔误的修正，即对双方真实权利义务的重申，并未排除刘卫林的主要权利、加重其义务。

《商品房买卖合同》第十三条反映的是房屋面积差异处理规则，其基础在于按照房屋面积计价方式确定房屋面积差异处理方式，明确了：(1)双方如按照套内建筑面积计价，则以套内建筑面积进行面积差异处理；
(2)双方如按照建筑面积计价，则以建筑面积进行面积差异处理。

而要确认双方约定的房
屋面积计价方式，则要回溯到《商品房买卖合同》的第六条，合同第六条明确标明，房屋计价方式为【建筑面积】，而在合同实际履行的过程中，刘卫林也是按照房屋建筑面积计价方式支付的房屋总价款。

故，当事人双方的真实意思表示即为：按照建筑面积计价，以建筑面积进行面积差异处理。

《补充协议》并不违背当事人双方的真实意思表示，未排除刘卫林的主要权利、加重其义务。

刘卫林作为完全民事行为能力人，应当对房屋面积差异处理规则有一定的认识，不能因为抓住合同文本出现的笔误就推翻其之前的真实意思表示。

况且，退一步说，如按刘卫林所述，双方选择的是以套内建筑面积进行面积差异处理，事实上对刘卫林而言是不利的，因为以套内建筑面积进行面积差异处理的同时，双方应当以套内建筑面积的计价方式重新确定房屋总价款，因而刘卫林应补缴房屋价款差额558056元(按照建筑面积计价总价款为2503553元，按照套内建筑面积计价总价款为3061609元)。

三、房屋交付时，华实公司就赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测》进行了公示，并且刘卫林与华实公司已就建筑面积存在的误差进行了结算处理，刘卫林已退补面积差款，说明其认可面积误差处理结果。

事后即便刘卫林认为其对面积误差处理存在重大误解、显失公平的情形，亦应当根据我国《民法总则》第147、151、152条的规定，在一年内向房屋所在地人民法院提起诉讼。

一年内未行使撤销权的，实体权利消灭。

刘卫林在结算处理两年后才提出异议，已丧失请求权基础。

四、在本案中，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队在预测房屋面积时，将每户在消防楼梯旁的阳台按比例计入套内面积，在实测时将该阳台作为消防前室，计入分摊面积。

事实上，该部分面积虽计入分摊面积，但也是处于封闭状态，属于刘卫林专用区域，受刘卫林实际控制、完全占有、独立使用，刘卫林的“得房率”并未实际受到影响。

五、本案并非个案，而是普遍存在于房产销售市场中，因为在售房过程中，企业要签订、处理大量的合同文本，部分合同文本难免出现笔误瑕疵。

华实公司在确保不违背当事人双方真实意思表示的基础上，与业主签订《补充协议》，旨在修正主
合同文本笔误，重申双方真实权利义务。

如法院支持刘卫林诉请，不仅不利于保护合同
双方当时人的真实意思表示，而且会引发群体诉讼，加重房地产销售企业的负担。

特别
是新冠疫情发生后，房地产销售企业受到重大打击，多数处在破产边缘，难以承受群体
诉讼的压力。

希望法院能平衡各方利益，遵循过错与责任相一致原则，驳回刘卫林的上
诉请求。

华实公司上诉请求：1、请求依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院作出的(2020)赣0702民初3161号民事判决第一项，驳回刘卫林的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由刘卫林承担。

事实与理由：一审判决认为，考虑被告为房地产开发商，理应
对设计规则知晓，但销售时却将本应归类在公摊面积部分，归类在套内面积，从而对原
告购买行为具有一定误导。

此外，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋得房率明显降低，给原告造成了一定损失。

故，本院酌定被告补偿原告两万元。

华实公司认为一审判
决没有法律依据，且购房者得房率也没有明显降低，没有造成实际损失。

一、一审判决
华实公司支付刘卫林两万元补偿金没有法律依据。

在我国现行的房屋预售交易中，商品
房的预售面积和交付时的实测面积往往会发生一定误差，这是十分正常的现象。

为保护
预售活动中，买卖双方的合法权益，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》，国家
工商行政管理局也发布了《商品房买卖合同示范文本》。

本案中，华实公司与刘卫林签
订的《商品房买卖合同》，正是依据《商品房销售管理办法》的规定，并采用赣州市商
品房销售管理部门制定的示范合同文本约定买卖双方的权利义务。

合同约定按建筑面积
计价，并对房屋面积差异处理，按国家规定进行的书面约定。

而且合同中约定的预售建
筑面积、套内面积、公用分摊面积均采用赣州市房屋销售管理部门指定的测绘部门的预
测测绘报告面积，并经政府相关部门报备，同时，2015年云星·公园大观五号楼房源紧销，开盘后不久即售销一空。

交付房屋的实测面积也是按测绘单位的实测报告进行公示
和结算，办理房屋产权证。

不存在华实公司进行销售误导之事实。

云星·公园大观五号
楼商品房在2017年12月交付时，华实公司在销售交付房屋大厅公示板上事先公告了五号楼商品房每套房的实测房屋的建筑面积、套内面积、共用分摊面积，刘卫林在2017年12月29日就得知购买2901号房的交付实测建筑面积、套内面积、公用分摊面积。

并依据合同约定，按建筑面积的差异进行了房屋价款的结算，华实公司退补了建筑面积差异款并办理的房屋产权证。

此时，双方于2015年9月4日签订的《商品房买卖合同》已履行完毕。

刘卫林在一审诉讼中并没有提出对主合同和补充协议条款及双方最后结算退补房款的合同行为的撤销之诉；且该合同已于2017年就有履行完毕，故双方在合同的各项约定，特别对面积差异处理约定，及最后按建筑面积差异的结算退补房款的合同行为的完全符合法律规定。

一审在双方合同履行完毕，合同权利义务已经终止两年的情况下，做出再补偿刘卫林两万的判决没有任何法律依据。

二、刘卫林的实际得房率没有明显减少。

五号楼设计图纸，关于凹廊的设计，虽然部分面积计算为分摊公用面积，但凹廊的实际使用中仍为该户购房者的专有独立所使用面积，并没有影响刘卫林的实际得房率，未造成刘卫林的损失，一审认定刘卫林得房率明显减少，不符合事实。

综上，一审判决华实公司补偿刘卫林两万元，没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实后依法撤销一审判决第一项，并依法驳回刘卫林的全部诉讼请求。

刘卫林答辩称：同本人上诉状意见。

原告诉称刘卫林向一审法院提出诉讼请求：1、被告返还原告所购商品房面积减少3%以内部分的房价款751797.14元；2、被告双倍返还原告所购商品房面积减少3%意外部分的房价款10538.91元；3、被告支付原告返还购房款的利息17295.34元(以75197.14元为基数，按年利率6%计自2015年9月30日起至被告实际返还购房款之日止的利息，暂计至2019年7月31日)；以上三项诉请金额暂计103031.39元；4、判决诉讼费用由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2015年9月6日，原、被告签订了合同编号为
20xx8的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为271.26㎡，套内面积221.816㎡，分摊面积为49.44㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为9222.35元／㎡，合同总价款为2503553元，原告采用商业贷款，原告应于2015年9月4日前支付首期房价款753553元，其余175万元向银行申请贷款支付；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，原告有权解除合同，原告不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告；合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。

该合同补充协议第九条约定，1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：(1)销售单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。

任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；(2)套内建筑面积和分摊面积与合同约定发生误差时，按第(1)款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。

合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测绘报告》载明被告所购房屋的
套内面积为214.7㎡，分摊面积为57.07㎡，建筑面积为271.77㎡，因此，双方就建筑面积存在的误差进行了处理，被告向原告多补交了4707元。

后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存误差为由要求被告赔偿未果，致诉。

另查明，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2014年12月12日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊(即消防前室)边界为实线，从而该区域定为套内面积。

赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2017年7月24日出具的房产面积实测绘报告将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.116㎡。

一审法院认为一审法院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故而无需赔偿。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。

本案双方当事人约定“商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定……实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告。

”表明房屋套内面积发生误差时按照该约定补偿的前提条件系双方约定按照套内建筑面积计价，但双方实际系按照建筑面积计价，因此，房屋套内面积发生误差时，不能适用该约定。

因双方约定按照建筑面积计。