成都锦里宽窄巷旧城改造商业案例分析讲课文档

今生： 2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、休 闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成具有“老成都底片，新都市客厅” 内涵的“天府少城”。
宽窄巷与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，是老成都“千年少城”城市 格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。
定位整体主要强调“一条龙服务“和”全方位展示“，在短短 不足400米的古街上，让游客充分体验川蜀文化的原味生活。
武侯祠
2004年，武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文 化经营管理有限公司。“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有 权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解 决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持 续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式
说明：武侯祠本是刘备墓、祭祀刘备的汉昭烈庙和诸葛武乡侯祠 的合祀之地，但人们都用武侯祠这个名称来代称。
【地理位置】 与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不宽，悠长而曲折；
总占地16亩，建筑面积6520平方米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地， 尤显古朴、典雅。 【历史意义】
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夜幕下的锦里古街
夜幕笼罩之下，这条古街 更显多情与妩媚，丝毫不 同于白天的浪漫和热闹。 数不清的大红灯笼仿佛在 向你诉说几千年来的历史 故事，一个个行人眼含期 待和不舍，走在青石小道 上。
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锦里古街之定位
利用武侯祠人文资源，走市场化运作之路，打造体验川西民 俗文化的旅游文化休闲一条街，引进品牌产品，逐步形成以武 侯祠为中心的锦里商圈，做强做大三国文化产业。
锦里古街的前身是成都武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。“锦里古街”由旧民房改造而来，是一 个建筑、风俗、民生高度融合的佳例，对于旧城改建重建和城市功能再生有重要的参考作用。 【现代演绎】
有“成都版清明上河图”之称的锦里与2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然锦里跟武侯祠连为一体， 但进入锦里是不需要买门票的。这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街 。
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锦里古街之业态分布
1-广场
2-酒吧、休闲购物街
3-小吃街
4-购物住宿区
酒吧区
小吃街
广场
整体规划业态比例：
餐饮约占16%
购物约占56%
休闲娱乐约占18% 其它约占10%
所有商户统一采用只租不售的方式经营； 在购物区和小吃区多以单层建筑为多； 酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；
8、开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街
宽窄巷子历史文化片区保护性改造工程，寻求历史文化保护街区与现 代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，在保护老 成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、 高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院 落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心” 。
“亲友团聚赏月会”
“锦里七夕会”
“锦里首届攀岩节”
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“锦里旅游人才会”
锦里记……
古老传统的文化街，有自己的历史和文化底蕴，使“人、商业、建筑、传统文化” 完美结合，呈现“风情浓郁，尺度宜人，地域性强“的特色，体现了商业街“文化是 魂，建筑是体，商业是心”的理念，是古建筑商业化运作的成功案例。
在锦里，在这片都市休闲新天地，总有一处让你魂萦梦系。
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350米的绵长画卷诉说着秦汉三国的古老文化……
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锦里古街掠影
透过这里看锦里那别样的风情魅力……
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锦里古街掠影
白天的锦里古街
锦里闻名中外，每年接待数百万的 中外游客，更有更多历史学家对这 里情有独钟。都说成都是一座“来 了就不想离开，走了还想再来的城 市”。在一定程度上，锦里，这个 坐落在市中心的古老街区，也承载 着不可推卸的责任。
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锦里古街之规划
1-广场
2-酒吧、休闲购物街
3-小吃街
4-购物住宿区
锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小 吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成 都生活的精华；
从平面布局上看，采用”步行街—广场—步行 街—广场“的整体线性发展完成商业空间的营造；
总的步行路线约350米，街道空间艺术效果丰富多 彩：建筑布局前后错位，沿街建筑不同的界面表达和高 低搭配，横跨街道的骑楼，分隔街道纵向空间的门洞、 马头墙及牌坊，街道侧向空间的收放与透漏； 古街主要分为宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、 包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等坐 落其间，其传统特色令人感到时光倒流；
3、运作模式：租赁为主，出售少量资产；
4、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司
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宽窄巷概况
5、总体定位：
最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 6、商业定位：时尚生活街区
7、文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子—慢生活 井巷子—新生活
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案例二、宽窄巷
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宽窄巷前世今生
前世： 康熙五十七年(1718年)，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，清廷动员全川力量修 成都城，并在成都城西建满城，以驻八旗兵丁，满城当时亦称为“少城”。大街( 宽巷子)居住满族 文武官员，小胡同(窄巷子)则住满族士兵。今天“少城”已经不存在，但是“少城”里的宽巷子、 窄巷子、井巷子3条巷弄，以及大批兼具北方四合院与南方建筑风格的老房子却保留了下来。
飞檐角
采用清末明初的四川古镇建筑风格， 与武侯祠博物馆主题风格一致，使 人尽享四川的原汁原味；
装饰上用大量木材和小青瓦，青砖 铺地，更加古朴，真实，恍若时光 倒流；
建筑全部为一至两层；立面 主要采用黑、白、灰等搭配；
清一色川西建筑风格，粉墙 黛瓦、棕或黑色木楞门窗、马 头墙、歇山顶、飞檐角、二楼 飘廊、木板墙、木墙裙……街 铺排列错落有致，房檐及挑楼 下满挂中国民间各式丝绸红灯 笼及广告锦旗条幅；
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宽窄巷概况
1、地理位置
宽窄巷子由北以支矶石街与宽巷子中间 划线并纳入成都画院北墙为界，南以井 巷子为界，东以长顺上街与宽窄巷东街 口为界，西以下同仁路与宽窄巷子西街 口为界 。
下同仁街
2、规模
宽窄巷子历史文化片区耗资近6亿元，规划控制面积为479亩。核心保护区占地面积108亩（66000 ㎡ ），建筑 面积44000 ㎡ （地上35000㎡，地下停车场11000 ㎡）整个宽窄巷子由45个清末明初风格的围合院落、兼具艺 术与文化底蕴的花园洋楼，新建的宅院式精品酒店组成。院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积1731100 ㎡不等，主要集中在400-800 ㎡。全部是青砖黛瓦的仿古四合院落。
特色化的经营模式：主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古
风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；
依托城市大环境背景：依托成都整体市场大环境，借助武侯祠旅游景点的游客保证，内
外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。
文化牌+休闲牌+街区牌==特色旅游文化商业街
天时、地利、人和
除了酒巴、餐饮酒楼，其余的店铺底层大多只有一室，进深普遍较浅，无法再往后作空间延 伸，无法呈现宋代街市“前店后坊”、“前店后宅”的商业形式 ，只做到情景展示营销，无法 做到体验营销。； 步行街整体不允许行车，在这样集中式的旅游片区，停车问题成为讴待解决的重要问题；
随着成都宽窄巷、文殊院等旅游商业街的发展，同质化竞争也异常激烈，如何走一条特色化的道路， 随着市场变化及时调整业态及经营管理方式将是其一直要面对的问题。
酒店区
客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、 二楼客栈、客房之用，情趣盎然；
租金约80-100元/平米左右，物管费接近40元/平米，经营成本 比较高昂；
锦里广场步行街中必然出现的一个节点，承担着聚集、 分流、休憩、娱乐等功能，也是动静分区的一个过度。
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锦里古街之建筑 独特的商业建筑是文化商业的最好载体。
二楼飘廊
灯笼
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锦里古街之步行街
小街、古街、文化街
锦里酒吧
青砖步行街
街道最宽处约6米，平均锦3-里4小米吃，店 其间也布置广告灯箱、酒吧品茶 坐椅及售货摊档，蜿蜒曲折向前 延伸对聚集人流起到很好作用。
招牌灯笼
街边茶馆
第十四锦页里，共古36街页。
锦里茶馆
锦里古街之民俗小店
锦里古街以川西古镇的 建筑风格为特色 ，经营以 四川当地特色的风俗小店 遍布街区，边走边看，仿 佛置身于古街民巷之中， 现代与古典的完全融合。 让你在一种原汁原味的川 西民俗文化氛围中去享受 最惬意的休闲娱乐方式。
定期举办经典川戏节目，民 俗小摊，如皮影、糖人、剪纸 等。
吹糖人
绵竹年画
民俗风情小店 捏糖人
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锦里古街之特色小吃
精致的古老砖墙，别致的艺术 石雕……餐厅里所有的一切都洋 溢着浓厚的古典韵味，服务员身 上的汉代服装更让人感觉恍如隔 世.栏柱窗棂旁，回味千年典故。 吃喝间，细细回味那金戈铁马的 古老岁月，别有一番情调 .
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锦里商业古街面临问题： 步行街只能提供适宜的购物环境，要想做活做持久，需要对业态合理规划、业种合理引进和整 体经营管理的科学运作，经过分析，也发现锦里古街在经营过程中也存在以下问题：
较多游客反映小吃、冷饮等价格高丹服务水准低，面临着商家品牌引进力度较弱，无法保证经营的可持续 性；可能会产生只逛不消费的情况，长期以来无法保证商家利润；
成都，以浓郁的休闲气质而闻名，是一座来了就不想再离开的地方；在锦里，将川西好 玩的，好吃的，好看的，一网打尽，将是休闲游玩的最佳选择。
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锦里商业古街运营启示：
准确的项目定位：锦里仿古步行街的建筑特色、内部空间布局、内部商业运营是其成功的 重要因素。其所营造的复古情景增添了步行街的特色，内部线型的动态空间，都是其成功的 关键；
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锦里古街的发展
都市里离浪漫最近的地方——声色“锦里”，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲 的魅力街区。
锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体。茶坊、餐厅、酒 吧、旅游工艺品、四川特色产品等经营项目，各色特色小摊遍布街区，更有一条好吃街，网罗 了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都能边走边看，边看边吃，边吃边玩。古街定期 举行趣味十足的民间婚礼、民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀，并按照中国传统节日举行具有 鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节，端午吃粽子大赛，七夕情人节主题活动， 中秋亲友团聚赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐 方式。
成都锦里宽窄巷旧城改造商业案例分析
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案例一、锦里古街
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统石新尽耶史大照红摇兰眼诸绿义尘花竹年声客射争漫千百 渊刻景领？品浪三纸百布碧葛茶园封轿编华，栈弩仰游载年
锦
源，耶时网味淘国灯种幌水井尝中记悠、；追，、蜀锦石木 里
。
昭 示 传
？ 窗 花
代 风 骚 ；
络 空 调 ，
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锦里小吃大搜罗:
荞面 三大炮、 牛肉焦饼、
黄醪糟、 糖油果子 甜水面、
凉面、 卤菜 油炸臭豆腐、
张飞牛肉 汤长发麻饼
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藏龙卧虎
锦里古街之民俗活动
“民俗活动服装展”
将休闲充分融入生活， 锦里将成都这个城市的休 闲姿态运用到极致，各样 特色的活动选择在这里开 展，游人可以自由参与， 有效传达了民俗文化的个 性，独具地方特色的购物 空间，使人留恋往返。
。 老 街
沙 ， 历
食 阵 。
笼 ， 近
锦 图 ；
子 ， 远
映 风 云 。
里 ， 一
川 剧 ；
， 两 碗
忆 。 结
,
悠 勾 起
当 铺 ，
刺 绣 、
寻 逝 水
铜 锣 声
织 锦 、
相 遗 徽 。
官 故 里 ，
板 路 。
板 门 ，
序
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名彰汉唐，街纳古今。 功著三国，客聚五洲。
锦里古街概况