房地产企业内部控制

房地产企业内部控制探析

时元华

（济南同乐置业有限公司，山东

济南

250014）

[摘要]内部控制能有效抵御风险。目前，我国房地产内部控制的现状是：内部控制没有突出主要风险、内部控

制的执行不到位、

监督力度不够、企业内部的信息沟通与传递不畅等。强化房地产企业内部控制的方法和对策是：健全企业的风险预警机制；制定防范主要风险的内控措施;完善内部控制的监督机制，加强内部控制运行的执行力度；畅通信息传递与沟通渠道，构建内部控制的保障体系。

[关键词]房地产企业；内部控制；现状与对策[中图分类号]F830

[文献标识码]

B

第2012年第9期（总第405期）

商业经济

SHANGYE JINGJI

No.9，2012Total No.405

[文章编号]1009-6043

（2012）09-0041-02[收稿日期]2012-08-13

一、引言

内部控制本身具有诸多内在功能，包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等，由于其在企业中占有十分重要的地位，近年来广泛受到理论与实务界的关注，使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段，最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色，但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因，在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题，尤其是2010年以来，国家相继出台了一些调控政策，给房地产企业带来了空前的危机。所以，对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。

二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性

房地产行业与其它行业不同，它需要大量资金作支撑，企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置，从而实现经济效益的最大化。由此，内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。

(一)内部控制能有效抵御风险

在房地产企业当中，最为重要的一项组成部分即为土地，它为国家所有，所以受到政府宏观调控的影响较大，国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导，从而实现供需平衡。另一方面，房地产的经营不但受到经济变化的影响，受政策变化的影响也较大，变数较多。加之政策环境变得严厉，融资环境不断恶化，对开发品质的要求也逐渐提升，最终导致项目成本的上升。

(二)健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求近些年来，房地产企业为了适应行业的发展需求，不断扩展规模，企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展，企业管理趋于规范与严格，传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企

业最为重要的一项管理方法，它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。

通过健全一套完善的内部控制制度，可以强化房地产企业的管理与经营，形成一个完整的制度系统，实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合，加强企业的管控能力，对经济活动实现较好的监督与控制，保障其严格执行，最终促进企业经营目标的顺利实现。

三、房地产内部控制的现状分析

(一)内部控制没有突出主要风险

据相关数据显示，我国房地产业平均寿命仅有3.5年，企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后，加大了企业的经营风险，特别是加息与限购令的颁布实施，政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%，这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言，多数企业的现金流控制并不到位，没有将风险细化，同时，制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密，可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的，没有突出主要风险，与风险管理的融合性不强。

(二)内部控制的执行不到位

就目前情况而言，部分企业进行了内部控制制度的建设，但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离，即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来，就应该保障能够被企业地执行，但在房地产企业的日常管理工作中，仍然存在只看领导不看制度的现象，制度成为了企业的一纸空文，流于形式，可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真，造成资产损失，在企业的采购、销售、投资业务中，有人为了一己私欲，中饱私囊，这都十分不利于企业的持久发展。

(三)内部控制的监督力度不够

监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最

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为基础的保障。就目前情况而言，诸多企业的监督机制并不完善，没有健全的监管机构，内部审计部门的独立性不强，阻碍其作用的有效发挥，这也是房地产企业应该重点关注的问题。

(四)企业内部的信息沟通与传递不畅

伴随时代发展与社会进步，电子计算机的时代已经来临，网络技术逐渐普及与应用到了企业当中。房地产企业缺乏集成度高的信息系统对业务流程融合作支撑，各部门的分割较为明显，企业不愿对现有的运作体系进行改变，员工层与管理层之间缺乏畅通的沟通交流渠道，不利于企业政策的贯彻实施以及对实施情况进行准确、及时地反馈。企业应该站在战略的高度来看待这一问题，优化各部门间的业务流程，实现业务间的无缝集成，最终提升企业的经济效益。

四、完善内部控制的方法和对策

(一)健全企业的风险预警机制

房地产企业必须健全预警机制，负责风险管理的监督、识别、诊断、纠正，承担起风险管理的职责。为了保障企业拥有完善的预警效果，预警机制应该包含企业内部各岗位的专职人员，例如设计、财务、销售、土建、人力资源，还可以聘用外部学者、政府官员、以及专家等组成的专家组共同为企业出谋划策，促进企业良好发展。

(二)制定主要风险内控措施

现如今，房地产企业面临的主要风险就是现金流风险，尤其是国家实施房屋限购以及货币紧缩政策以后，进一步加大了房地产企业的融资与资金回收的难度。政策风险是无法控制的，所以企业只能从自身内部挖掘潜力。合理、科学的资金管理系统，能够提升企业的资金利用效率，给企业规模的扩大、经济效益的提升提供了强有力的保障。第一，企业应做好项目投资控制。第二，要完善房地产成本和资金管理间的联动。第三，拓宽资金的回流渠道。

(三)构建内部控制的保障体系

企业的内控保障体系应该包含以下内容：第一，健全内部控制的岗位授权，对内部控制涉及到的各个岗位明确规定授权对象。第二，健全内部控制的报告制度，规定好报告人及接收报告人，还包含报告的内容、时间、频率、如何传递、以及报告处理的部门与人员等。第三，健全内部控制的审批制度，对于内部控制的各个事项，规定其批准的条件、范围、程序、额度、以及审批部门的相应职责等。第四，健全内部控制的责任制度，依据权力、责任、义务的划分，规定相关部门以及人员的职责，同时配套完善的奖惩制度，以期激励作用的较好发挥。第五，健全内部控制的审计检查，对审计检查的内容、对象、方式等进行明确，发挥出监督职能。

(四)加强内部控制运行的执行力度

内部控制是一项十分复杂、繁琐、庞大的系统工程，它需要企业监事会、董事会、经理层、以及企业内部的各个部门与员工的共同参与，为了保障房地产企业的内部控制能够得到高效实施，企业应该尽可能做到三个方面：第一，健全与完善内部控制的监督机制，对企业管理经营的全过程制定监督计划。第二，保障内部控制的切实执行，尽最大努力将企业内控机制高效、有序地体现出来，加强内部审计的功能，充分发挥出对企业内部的监督与控制作用，使内部审计的职能得到较好体现。房地产企业的内部审计部门是企业进行内部控制创新的重要组成部分，审计部门必须定期对企业内控制度作出监督与评价，从而不断体现出内部审计的监督职责。第三，聘用注册会计师，进行内部控制的审计工作，对企业内控设计与运行有效性实施评价，有效评估企业内控存在的漏洞与风险，参考注册会计师的建议与意见，完善自身的内部控制机制，不断适应企业未来的发展要求。

(五畅通信息传递与沟通渠道

房地产企业必须根据自身生产经营的实际状况，健全与完善适应企业发展的信息集成系统，最主要的目的就是加强企业内部各部门间的交流与沟通，打破相互间的“壁垒”，完善信息资源的高度共享与传递。例如财务部门、营销部门、运营部门共用一套信息集成系统，通过系统，营销部门可以对企业的销售情况进行汇总统计，财务部门可以对营销部门销售情况给予财务支持以及财务分析，运营部门根据上述两个部门的汇总情况，能够对企业下一步的决策提供出合理的建议，加强决策层对企业目前状况的整体把握，为决策者提供决策的依据。此外，企业还应该健全信息举报与投诉制度，建立沟通信息专线，保障信息的完整、真实，从而促进内控机制在企业中的有效运行。

五、结束语

综上所述，在政府宏观调控的形势之下，房地产企业逐渐出现了销量停滞、资金短缺等现象，企业面临着前所未有的严峻挑战。基于我国国情，伴随城市化建设以及户籍制度的改革推进，在今后一段很长的时间内我国人民对住房的刚性需求仍很强烈，房地产企业的良好发展是决策调控的根本目的。房地产企业应该强化对内部控制的认识，认清其在企业日常经营中发挥的重要作用，完善内控体系，从而不断提升企业的经济效益，促进企业的持久发展。

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[责任编辑：刘玉梅]

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