无锡地产营销预案

无锡太湖·金色水岸营销方案一、市场环境分析1、市场差不多面无锡房地产市场特不是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们能够从2002年的相关数据中看得专门清晰：项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房竣工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值 77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% —42.3%另外，在前一周土地拍卖中，尽管全国受到“非典”的阻碍，但拍卖会依旧呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的进展潜力。

2、无锡不墅市场与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜亮对比的是无锡不墅市场的异常平静。

目前市场上在推不墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住不墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。

总的看来，无锡不墅市场进展较为缓慢。

当上海、北京、杭州等一线都市由于不墅类用地供应过大，导致不墅房空置率上升时，无锡的不墅市场却还未启动。

同时目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的不墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，能够讲无锡的不墅市场是一个与其都市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。

、市场状况对企划的阻碍整体市场的繁荣和不墅细分市场的落后，给本案的企划提供了专门好的契机，能够讲我们有机会在一定的高度上给无锡的不墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。

二、产品分析（一）差不多情况1．对外交通本案目前与无锡市区的交通联系要紧依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。

随着无锡市滨湖都市战略的实施，都市进展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工确实是一个重要标志。

这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时刻缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。

2．自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为闻名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。

3．生活配套本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右，镇上的各项生活配套设施特不完善，完全能够满足日常生活的需要；另外，本案自身有2000平米的会所配套，差不多生活用品不假外出，并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。

4．规模本案占地近19万平米，拟建186栋、250户不墅，总建面积约6万平米，是目前无锡已规划在建最大的不墅居住区。

5．产品形态本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等要紧的不墅形态，是无锡目前唯一的纯不墅社区；建筑风格采纳名家设计的经典的欧陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建64栋不墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理：面积范围户型户数比例（%）300—320 A、C、H 15 23.4270—290 E、F 13 20.3250—270 B、J、K 27 42.2200—220 D（双拼） 9 14.1合计 64 1006．景观规划自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区内的景观掉以轻心，相反，开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力：聘请深圳闻名的专业景观设计机构当纲景观设计、精心规划每一块土地；在19万广沃平坦的土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。

（二）卖点归纳1．环境□地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家门口；□临近全国闻名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵；□马山镇完整生活配套；□环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同；2．建筑、景观、社区配套□无锡首个临太湖大型纯不墅社区，近19万平米广沃土地，250户宏大规模，确立无锡不墅社区新标准；□同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新颖合理；□专业景观设计公司当纲景观设计，社区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真正的景观型社区；□ 2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情；□聘请上海陆家嘴物业治理有限公司当任物管顾问，周到细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧；（三）卖点表现方式分析1．独一无二的强势卖点本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯不墅区的规划、经典的欧陆建筑风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在目前无锡不墅市场是独一无二的，也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势，因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；2．锦上添花的相对优势与以上独特的优势相比，本案的其他卖点在市场中并不具有绝对的比较优势（如道路交通、生活配套、会所等）或不易用广告包装的方式来建立认知（如物业治理），包括景观的细节内容，由于内容繁多而不易让人有深刻的印象。

但这些比较优势在客户对本案大的方面有认同后又能够起到专门好的加分效果，因此宜在现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。

（四）产品慎重点尽管处于较有利的市场环境，且产品本身也具相当多的优势，我们依旧要对以下一些因素保持高度的关注，做好应对预备：1．市场对不墅的同意度和胃纳量无锡不墅市场发育的严峻滞后并持续较长时刻是否是因为市场本身对此类产品需求低糜造成的呢？假如是，我们就需要做长期销售的预备了。

威尼斯花园也曾有过专门好的销售业绩，可后续开发乏力，有开发商的问题，但或多或少也有市场需求不旺的问题，因此，我们要有培育市场的预备；2．本案一期交房时环湖快速路还未通车因此一期对交通的宣传应适度，并以吸引度假型客户为主；3．目前本案的位置并不是热点地区从威尼斯花园到世纪湖滨、太湖世家，无锡为数不多的湖滨不墅大都在离市区较近的五里湖周边，目前该区域也是政府拟重点进展、市民较为关注的区域；4．周边氛围较差本案虽地处太湖国家旅游度假区内，但周边目前皆为农田，东南面还有一个啤酒厂，居住和度假的氛围都差强人意；5．邻近太湖却不能在家里观赏太湖美景这是本案最为遗憾的一点，致使太湖因素无法发挥到淋漓尽致，后续马山半岛其他邻湖并能观湖的个案开发将使本案处于相对劣势；（五）产品定位在上述卖点表现分析中，我们已明确了产品定位应较全面地反应本案独特的绝对优势，因此本案的产品定位应十分清晰，也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容：太湖胜境，灵山福地，大型国际型亲水景观纯不墅社区三、推案打算安排时期时刻相关因素要紧工作内容案前预备期6月30日之前总平图、户型设计、面积配比、景观设计、建材设备、会所设施、物管内容等差不多资料陆续完成；市区接待中心施工完、成交付使用；1、深入细致地研究产品2、家配图、总平图、单体效果图、俯视图制作3、模型发包制作4、市区接待中心完成配制、人员进驻5、营销方案确定6、信封、信纸、名片、手提袋、纸杯等VI系列设计及发包印刷7、小海报、销平设计及发包印刷市场培育及客户酝酿期7月至8月中旬样板区、一期已全面动工；模型、俯视图等销售道具制作完成；样板区装潢开始；天气炎热，不宜作过多宣传1、完成人员招聘、培训2、正式开始接待、积存客户3、销海设计及发包印刷4、适度的报纸软文宣传（每月1~2篇）5、现场接待中心、样板房装潢设计及施工6、明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统设计7、看房车车体广告设计8、定价原则确定、底价表制作完成9、户外据点评估、设计及制作公布市场引导及内部预定期8月下旬至9月中、下旬样板区外立面呈现；一期工程进度蒸蒸日上；度假区迎来度假高峰；气候立即转凉1、明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统制作公布2、看房车投入使用；3、开始同意客户预定4、适度增加广告投放公开及强销期9月下旬至11月中旬样板区正式开放；取得首批预售许可证1、密集公布广告、大量吸引来人2、价格公开，全力以赴投入销售持续销售期11月下旬之后1、一期余屋销售2、二期产品建议四、广告企划方向（一）企划缘起2002年，火热不墅年，京粤沪三地带动了全国不墅市场的蓬勃势头，地处长江三角洲的无锡，受到上海的经济辐射，近几年房产市场也异常活跃，然而在无锡环太湖地带，却没有真正代表性的不墅产品，处于真空状态的无锡不墅市场急需推出更新换代的不墅项目，政府也大力支持沿太湖的不墅开发。

在如此的前提下，金色水岸以其前所未有的规模，品质卓越的设计规划，势必会重新定义无锡不墅的标准，成为里程碑式的项目。

（二）广告企划的目标1．强力促进一期不墅销售2．初步确立品牌知名度、为后几期销售作好铺垫3．提升开发商企业形象（三）广告总精神太湖边，有一个漂亮的地点太湖边、灵山下，山水生活，度假天地自然、尊贵、舒适，每时每刻轻松享受真自然，臻不墅，尊贵享受非同一般。