房地产品牌保利汕尾金町湾四次提案推广方案
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汕尾_保利金町湾_前期报告_星河湾地块调研报告
万盛银湖湾 户型：110-220㎡ 均价：5300元/㎡毛坯 本年成交：约190套
地块 位置
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
参考竞品一：汕尾碧桂园
位于品清湖北岸，新城市中轴线穿小 区中央，属汕尾目前第一大而且最高端的项 目，多年蝉联汕尾销售冠军，产品以136180㎡四房为主，规划有10万㎡商场和五星 级酒店（与万达合作开发），项目内部配套 齐全，但周边配套较少。
一、区域发展及经济调研——规划
红草工 业园区
高铁汕 尾站
金町湾 旅游区
旧城区 中心
中央商 务区
① 汕尾城区：总面积302平方公 里，仅占汕尾总面积的6%，其 中老城中心位于品清湖西面， 不足10平方公里，发展起步较 晚，仅几条主干道串联，内部 交通、配套杂乱低端；；
② 中央商务区：依托高铁汕尾站 的开通，汕尾计划推进中心城 区扩容提质，打造围绕品清湖 北岸、新城区中轴约10平方公 里的城市门户、交通枢纽、商 贸办公综合区； ③ 金町湾旅游区：拥有优秀海岸 沙滩资源，现全为保利金町湾 项目发展；
① 经济增长：汕尾近年GDP稳步上升，但在广东排名常年倒数第二，GDP增速基本保 持在广东平均水平，汕尾是全省唯一没有上市企业的地级市；
② 固定资产投资：全市固定资产投资额持续上升，但房地产开发投资额极小且不稳定；
③ 消费和收入：社会消费品总额增长温和且去年有所下滑，居民可支配收入低于全国平 均水平，储蓄存款增长稳定，但值得一提的是，汕尾居民隐性收入及灰色收入占据收 入的较大比例，且外溢人口实际购买力较高。
中央商务区效果图
④ 红草高新工业园：汕尾近年重 点打造，已吸引比亚迪、信利 、广物汽贸等项目入驻。
一、区域发展及经济调研——规划
中央商务区近期发展： 万达商业广场：规划约10万㎡大型地标性商业综合体。拟引入知名品牌超市、电影 院、KTV、健身俱乐部、连锁餐饮等，构建多层次丰富综合业态。2016年7月开始 动工建设。 汕尾农商行商业地块：汕尾农商行负责开发建设。原规划是建面5万㎡写字楼加上 建面2-3万㎡商业公寓。预计16年7-8月份开工建设。 保利地块：商业部分约2万㎡，规划建中小型集中性购物中心+零售商业街；住宅部 分约5.3万㎡，规划建以小面积的城市公寓为主的高层住宅，预计16年下半年开工 。
汇报文件(压缩版)
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
保利垄阶段性推广方案暨开盘前相关工作建议pPPT教案
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项目开盘前主题活动策动
垄上家庭奥斯卡之夜
时间：2009年6月28日（星期日） 地点：保利垄上会所中餐厅 参与人群：前期老业主、保利会高端会员、新 访客群、媒体记者 活动形式：向项目前期所有参与和参加活动的 家庭发出邀请，以家庭为单位，根据前期活动 参与的表现和评分进行现场颁奖，并将前期活 动中各家庭的精彩留影，制作家庭相册，一并 颁发，通过现场回顾和展望项目前述三个活动 的精彩瞬间，来加深客户对于垄上成熟生活的 体验。同时穿插表演； 活动配合：物业和销售活动通告、现场备餐、 媒体告知和后续宣传； 活动要点：家庭奖项设置、垄上家庭活动纪念 相册制作；
项目老带新策略设计
“保利VIP贵宾生活卡”的策略要点
1、每个积分周期仅限于活动当天和项目客户介绍新客户签约后，才可给予积分奖励兑现，认购 期内或有意向成交不算积分，；
2、为配合项目阶段性的销售和推广，对于积分原则在不同的活动期间和项目销售周期内都是灵 活可变的。
3、为避免客户集中使用，对项目服务设施带来服务压力，可以设置如“节假日兑换积分，每1.5 个积分抵1元”，或者积分累计够一年可以获得双倍积分等规则变化来延长项目积分周期，
客群、媒体记者
客群、媒体记者
向前期参加活动的家
以名犬欣赏聚集吸引 以家庭为单位，结合 以家庭为单位，举 庭发出邀请，根据活
人气参加和客户关注 端午传统节日，举行 行家庭烹饪大赛， 动参与表现评分并现
内容及形 式
，客户家庭的宠物表 包粽子、家庭才艺展 同时邀请知名餐饮 场颁奖，并将前期活
演为主线，设置表演 示游戏互动，设置评 品牌大厨现场指导 动中各家庭的精彩留
项目产品 主题画 面
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项目开盘前现场布置建议 项目现场布置-工地围挡-南侧围挡
项目开盘前主题活动策动
垄上家庭奥斯卡之夜
时间：2009年6月28日（星期日） 地点：保利垄上会所中餐厅 参与人群：前期老业主、保利会高端会员、新 访客群、媒体记者 活动形式：向项目前期所有参与和参加活动的 家庭发出邀请，以家庭为单位，根据前期活动 参与的表现和评分进行现场颁奖，并将前期活 动中各家庭的精彩留影，制作家庭相册，一并 颁发，通过现场回顾和展望项目前述三个活动 的精彩瞬间，来加深客户对于垄上成熟生活的 体验。同时穿插表演； 活动配合：物业和销售活动通告、现场备餐、 媒体告知和后续宣传； 活动要点：家庭奖项设置、垄上家庭活动纪念 相册制作；
项目老带新策略设计
“保利VIP贵宾生活卡”的策略要点
1、每个积分周期仅限于活动当天和项目客户介绍新客户签约后，才可给予积分奖励兑现，认购 期内或有意向成交不算积分，；
2、为配合项目阶段性的销售和推广，对于积分原则在不同的活动期间和项目销售周期内都是灵 活可变的。
3、为避免客户集中使用，对项目服务设施带来服务压力，可以设置如“节假日兑换积分，每1.5 个积分抵1元”，或者积分累计够一年可以获得双倍积分等规则变化来延长项目积分周期，
客群、媒体记者
客群、媒体记者
向前期参加活动的家
以名犬欣赏聚集吸引 以家庭为单位，结合 以家庭为单位，举 庭发出邀请，根据活
人气参加和客户关注 端午传统节日，举行 行家庭烹饪大赛， 动参与表现评分并现
内容及形 式
，客户家庭的宠物表 包粽子、家庭才艺展 同时邀请知名餐饮 场颁奖，并将前期活
演为主线，设置表演 示游戏互动，设置评 品牌大厨现场指导 动中各家庭的精彩留
项目产品 主题画 面
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项目开盘前现场布置建议 项目现场布置-工地围挡-南侧围挡
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知文章属性•【制定机关】汕尾市人民政府办公室•【公布日期】2022.12.25•【字号】汕府办〔2022〕51号•【施行日期】2022.12.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知汕府办〔2022〕51号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：《汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
汕尾市人民政府办公室2022年12月25日汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定第一条为了加强对金町湾片区的综合管理，以人民为中心推进城市建设，维护社会公共秩序，促进金町湾片区的持续健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条金町湾片区的综合管理活动适用本规定。
金町湾片区的范围以市人民政府批准的《汕尾市金町湾片区控制性详细规划》确定的范围为准。
第三条金町湾片区的综合管理应当遵循党建引领、源头管理、协同治理、保障安全、服务群众的原则。
第四条城区人民政府应当建立协调机制，对金町湾片区综合管理工作中的重大事项、重大问题进行综合协调。
马宫街道办事处按照职责办理金町湾片区内公共服务、公共管理、公共安全等工作，依法履行综合管理、统筹协调、应急处置和行政执法等职责。
第五条公安、民政、财政、自然资源、住房城乡建设、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、市场监管、信访、消防救援等有关部门和机构应当按照各自职责，做好金町湾片区的综合管理工作，并加强对镇街综合执法工作的业务指导。
第六条金町村、金町保利社区应当协助城区人民政府、马宫街道办事处和有关行政管理部门做好金町湾片区的综合管理工作。
第七条物业服务企业应当按照规定落实消防安全责任、市容和环境卫生管理责任，协助有关部门以及马宫街道办事处做好居住出租房屋安全管理工作。
保利左岸茉莉推广策略提案
形象入市，占位左岸
通过系列画面树立左岸生活价值，给广大的珠海有 闲人一次向左的机会
对岸是对岸，我是左岸
里应外合，增加内场附加值
通过内容植入方式，将项目气质、价值与匹配的内容结合， 完成与客群的互动沟通。
• 小茉莉文创——
茉莉花茶、保温杯、日历、咖啡杯
• 蚂蜂窝·旅行人格概念民宿—— 对你来说，有吸引力的是尚未踏入的地方
旅保 行利 人
格概 左岸 念茉 民莉 宿
蚂 蜂 窝
有对 吸你 引来 力说 的， 是 尚
未
踏
入 的 地 方
• 左岸咖啡馆—— 懒散度日的感觉，就像吻一样 只有偷来的才甜美
左岸 保利
咖
啡 馆
左岸
（区府所在，就是最大的风向体现）
黄杨河仅作为风景，就是最大的浪费
它的价值绝不仅仅是透过窗户看到的， 它更大的功用是划分了两岸——对岸，以及本岸 因此，是不是一线江景又有什么所谓
本案价值不在本案，在本岸！
营造十里势力范围，本案要做的是统治一边岸，对岸 是对岸，本案是本岸。创造绝对值！
一河两岸、十里滨江
在江边，又不是一线江景
一线临河的招商也才卖15000，幸亏余货所剩无多。
集中式MALL，其他项目走两步也可以来
作为对外开放式的MALL，无法作为价值区隔
产品可以发力，目前却不确定
在120㎡以下的空间范围内，你有我有全都有，保利与招商、 时代、金地很难分出绝对值
品牌很强，别人却也不弱
更何况，一个项目光凭品牌卖货，要么甲方牛X，要么广告 公司无能
一次严重的左倾路线
可以小有资产，不必跟生活周旋
可以有钱，但更鼓励你有闲 ……
——定位——
一河两岸 有闲社区
商业地产品牌-汕尾保利大都汇品牌传播推广方案
户 外 效 果
候 车 亭
候 车 亭 效 果
本阶段活动建议
POLY TAL TO WUN - THE WORLD GATHER HERE.
2 2 处于初级开发阶段，品牌开发商匮乏，仅保利、碧桂园、 大中华，其他为本地私人开发商，房地产开发水平较低， 但居民对高端产品需求较大，保利、碧桂园产品受热捧。
汕尾中心区发展水平低下，城市首位度低。新领导班子 志在提振汕尾经济发展，对商业市场的关注度和投入力 度将加大 。
汕尾新城三大起步区，目前金町湾旅游度假区建设进度 最快，将成为汕尾的旅游新标签，成为汕尾经济发展的 一大引擎，带动中央商务区的发展。
红草高新科技产业园
电子信息、海洋生物制药、食品深加工和机械装备制 造产业集中地。地价便宜，主要对外招商引资。
金町湾滨海旅游区
位于金町湾海岸带，带动汕尾发展的核心引擎，高端酒店、 商业、旅游、会议服务配套于一体的滨海旅游休闲度假区。
三个启动区中，金町湾片区发展最好，中央商务区还处在发展初期，但： 一、金区带动的旅游业，会给汕尾吸引更多的人流促进城市的发展，中区有高铁，是汕尾交通的桥头堡； 二、从金区的成功发展可见政府建设三个起步区的决心，日后中区的发展也更有信心保障，会有更多的实 实在在的政策利好而不是空画饼而已； 三，保利参与了金区的发展，现在即将参与建设中区，可见，保利作为一个央企，被政府赋予了带动两个 启动区发展乃至整个汕尾城市发展的任务。
世界汇于此
POLY TAL TO WUN
整体推广思路
POLY TAL TO WUN - THE WORLD GATHER HERE.
打造汕尾【新高铁时代】概念， 本项目位于高铁的核心商圈，首享红利。
以【汇】聚焦，阐述项目价值。
样板间施工方案计划(全)
目录第一章：编制依据 (2)第二章：工程概况 (2)第三章户型选择 (3)第四章：展示区线路规划 (4)第五章：施工准备 (4)第六章样板工程施工人员及进度安排 (4)第七章：样板工程主要施工方法 (5)一、第15层样板房主要项目 (5)二、第16层主要项目 (5)三、施工机具 (15)四、质量检验 (16)第八章保证措施 (16)一、成品保护 (16)二、质量保证 (17)三、安全保证 (17)第九章：文明施工 (18)第十章样板间的验收程序---------------------------------- 18第一章：编制依据1）深圳筑博设计院、结构及安装施工图纸2）《建筑施工手册第四版》3）《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 4）《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）5）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2011）6）《建筑施工安全检查评分标准》（JGJ59-2011）第二章：工程概况1、工程概况2、平面功能3、装修工程概况3.1地面：本工程卧室、书房室内地面20mm厚水泥砂浆找平，20mm挤塑聚苯板，50mm厚C15细石混凝土随打随抹平。
上刷素水泥浆一道；20mm厚1:2水泥砂浆压实、感光。
厨房、餐厅地面在细石砼面层上外加30mm厚1:3干硬性水泥砂浆结合层，8-10mm厚地面砖，干水泥擦缝。
3.2门窗：本工程外窗采用断热铝合金内开下悬中空玻璃窗，形式参铝合金门窗L03J602，尺寸以设计为准，建筑外门窗抗风压性能为≥2.0KPa, 气密性能为≤1.5㎡/m.h，水密性能为≥250Pa，保温性能分级为≤3.0（W/m.K)、隔声性能等级分级为≥30（dB(A))。
窗玻璃为中空玻璃，面积大于1.5的窗玻璃、玻璃雨棚、玻璃幕墙、门连窗系列面积大于0.5的门玻璃均需要安全玻璃。
3.3顶棚：顶棚刮白水泥腻子两遍。
3.4内墙：200mm、100mm蒸压加气混凝土砌块墙体，2cm厚混合砂浆抹面。
广州昭阳和牧场-2017保利和府整合推广方案
Strategy 属于当代的豪宅观——海景资源
长岛
深圳湾
东西方文化的交流，也将海洋文明的豪宅认知带到中国。 如今近海、望海、亲海……已经成为判定豪宅的重要资本。
丰富的海景资源 让本项目不再局限于传统中式人居
而是在现代人居层面有所突破 在“新豪宅”领域占据了一席之地
Strategy 另一种“叛逆”，现代化的家居内涵
网媒&生活类微信大号炒作趋势
汕头吃喝玩乐：《他们这么说的汕头，汕头人表示不同意》 每日汕头： 《为什么别人会这么说我们》 汕头头条： 《汕头的标签，到底是谁造的谣》 汕头头条：《我去外面的时候，有人建议我不要说自己是汕头人》 汕头日报： 《有一种企业，就是看不惯别人这么说汕头》
事件户外
主题：反驳系列，他们说+城市标签 玩法：将正言H5所征集到的正言直接附加在第一波“他们说……”系列广告上
长岛
• 现代的人居环境，最具代表性的，实际上 就是一系列工业文明沉淀下的产物。
• 包括灯光的可调节、室内环境的可监控、 家电家具的智能化等等，这些是传统中式 人居环境中，不具备更是无法具备的。
深圳湾
Strategy 参考案例——海德公馆的内部设置
健康管家
清风系统 暖浴系统 畅饮系统 光音系统
舒心管家
网媒炒作
《陈幼坚亲自设计的房子，怎么看都有股文化味》 《大师设计的家，到底有什么不一样》 《错过了陈幼坚的签售会，从来不是大问题》 《世界向西的时代，我们的故乡在东方》
第三阶段 产品篇
阶段三户型折页
在很多人的认知里， 汕头人带着太多的标签。 会做生意\爱喝茶\抱团讲义气\传统观念强…
现场活动
一片茶叶的互联网思维—— 茶叶电商最近搞到最轰动的莫过于“网易严选”app，拿地、种茶、 ceo直播采摘仪式，于是我们邀请网易CEO丁磊到现场，让这位中国 最具互联网思维的人之一向中国最会喝茶的城市讲述这片茶叶的故事， 同时分享关于电商时代、IT技术发展等等看法。 渠道：现场、网媒报道、KOL、直播
三亚保利碧桂园悦府二期2019下半年推广方案-深圳道里
挑战
？ 在政策影响、市场存量充足之下 使其新价值与新价格相匹配 塑造长期出货与持续溢价的市场影响力
策略面 价值升维
刷新项目新的价值认知与共鸣
前期价值白描——强调我们有什么
悦前景 悦繁华 悦森态 悦从容 悦品牌 悦智慧 悦全能 悦贴心
三亚总部 四大商圈 四大公园 五大湾区
经济区
环立
环伺
布局
双世界 500强
深圳万科城市乐跑
惠州 当代MOMV
海南金泰南燕湾（三亚24万平最佳养生湾区） 昆明 长水航城
三亚保利碧桂园悦府二期 2019 整合传播推广方案
深圳道里创意工厂
2019.6.27
项目沉淀
完成品牌及项目形象树立 区域与项目价值的初步解析 获得市场认可，首期销冠全城
本期目标
2019下半年将顺势推出2期 二期溢价，完成21亿KPI 持续保持三亚市场的NO.1
你好，我们的老朋友
近期服务项目道里广告-度假类
海南 万科度假品牌(万科全国首个度假品牌) 海南万科森林度假公园(万科度假迭代产品) 海南万科香水君澜(万科最高端的度假项目) 海南万科湖畔度假公园(家庭运动度假精粹) 海南方圆海棠福湾一号(中式养生地标) 海南北京春光那香山湾(顶级雨林度假项目) 海南航天云海台 海南三美湾(中国最顶级的度假项目) 海南领海 海南鹿港溪山 海南 环球100宝龙城
在
这里高溢价体源自强调高端属性验 刺
激
度
奢侈场景
假
智能化全生命周期
主题游乐休闲娱乐
悦 府
VS
刚 需 盘
城市中心
老城或城市郊区
不
都会生活氛围成熟
只
房
子 更
45万方体量
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
汕尾保利金町湾推介
汕尾，有重大的发展利好
粤港澳大湾区
区域城市群发展已经成为国家 发展的重要战略，粤港澳大湾 区的概念应运而生，形成之后 的粤港澳大湾区将成为未来全 球经济的第四个增长极。 从目前看汕尾由于地理位置优 越，毗邻粤港澳大湾区的核心 城市深圳和香港，发达的交通 网络2小时即可直达深、港。 因此在整个大湾区规划整合
这里，建立了中国历史上第一个农村苏 维埃政权。海陆丰革命根据地是中国13 块革命根据地之一。
汕尾，是一座文旅名城
凤山妈祖
玄武山
红海湾
海岸第一山
华帝山
莲花山
鸟类省级保护区
宋存庵
青铜时代遗址
待渡山
汕尾，是一座美食孤岛
汕尾，是一座情怀老城
时光走得很慢，竟恍若隔世一般... 细品光阴，还需找个由头等等落下的灵魂
汕尾市市长杨绪松：
首先要把汕尾发展放在全省发展大 局中定位。汕尾是紧邻大湾
区和珠三角的重要城市，按
照省委、省政府的定位就是要成为 珠三角衔接和辐射东翼的重要战略 支点，所以汕尾要成为珠三
角和珠江东岸产业转移的 主承接区，要成为宜居宜 业宜游的现代化滨海城市。
汕尾，有重大的发展利好
汕尾产业发展战略规划，将金町湾作为滨海旅游开发核心区域
现代旅游业：
南方澳度假村，恒大童话主题公园、九龙湾生态园，金丽湾度假村二期，影视城主体公园，日月湖生 态园，田园沐歌温泉旅游度假村，鲘门游艇会所暨文化创意产业园项目。
汕尾，有重大的发展利好
汕尾对接大湾区和深汕合作区发展规划，着力滨海旅游开发
汕尾对接深汕特别合作区，将加紧谋划通过深汕特别合作区与深圳同城化来加快 实现一体化，将实现交通一体化、产业一体化、政策一体化以及实现基本公共服 务均等化。将加快打造先进制造业聚集区、新型海港贸易聚集区、滨海生态旅游 区，建设魅力滨海新城。
汕尾楼市调研报告2020年
旅游度假区公寓价格去到14000元/㎡。
3、老城区
处于有机更新过程。新盘有万德隆·阳光城·愉景湾，项目打造汕尾首个万达广 场！未来第一高度！也是中心城区面积最大、投资最大旧改，7月25日开放项 目营销中心。此外，星合世家，来自新加坡房企，7月初营销中心刚刚开放。
三、市场情况
数据显示，2020年1-6月，汕尾全市总供应面积约168万㎡， 同比上涨超100%。城区商品住宅成交均价为10813元/㎡,城 区公寓价格11000-12000元/㎡。城区楼面价1425.2元/㎡。 商住用地成交楼面价为1282.65元/㎡。
放眼整个中央商务区，片区内目前有建设中的金融中心、市政服务配套—市 民服务广场，商业商务体保利大都汇。
二、城区三大板块情况
1、中央商务区
位于市区城东片区、品清湖北岸，是城市门户、交通枢纽（核心功能）、商贸办公 综合区、城市CBD。
目前片区汇聚了华润、恒大、碧桂园、深圳星河、星河湾、方直、融创等房企。汕 尾房价天花板就在于此，汕尾星河湾精装住宅均价1.7万/平，复式豪宅更是刺破3 万/平；而整个商务区在售均价约1万/平。
公寓价格介于 10000-13000元/ 平米之间
2、旅游度假区
位于深汕高速长沙湾出口的汕马大道主干道上。主要由保利金町湾打造集滨海休 闲、旅游度假、养生居住、会议、酒店、商业旅游于一体的国际滨海度假综合体， 已成为汕尾最大网红打卡点。
目前周边主要有三个项目在售，去年年底，保利猛砸20亿元，在金町湾不远处拿 下总土地面积34.1万平商住地块。
1、全市商品房情况
2020上半年汕尾市整体供货量为67.63万㎡，成交量为61.49万㎡，市场整体供 过于求。其中，1、5、6月市场表现活跃，市场成交频繁。 价格方面，上半年整体价格浮动较大；受疫情影响，2、3月均价开始下降，后 续疫情得到控制且迎来多个营销节点，市场回暖，5、6月冲刺年中目标各项目 均放出优惠政策吸引成交。
汕尾市金町湾度假区研究报告及其概念性规划设计
引言
金町湾地区优良的自然资源为金町湾度假区的有效开发奠定 了基础，并且在旅游产业发展需求下，滨海旅游正处于重要的机 遇期，所以当地要加大对金町湾度假区概念性规划设计的研究， 从而实现资源利用率的提高，促进城市良好发展。金町湾具备一 定的交通优势和地理优势，所以当地应尽快确定其发展方向，在 大力发展旅游产业的背景下，优化金町湾场地功能，而要想实现 这一目标，就要发挥概念性设计的指导作用，从而促进金町湾城 市发展。
2019年1月下半月刊
汕尾市金町湾度假区研究报告及其概念性规划设计
杨瑾馨
汕尾市金町湾是滨海旅游地带重要组成部分，所以人们应加大对金町湾度假区转型及调整的研究，解决金町湾土地功能单一、 场地利用效能低下等问题。本文主要从金町湾度假区研究报告以及度假区概念性设计等方面展开讨论，在对滨海旅游产品开发和场 地发展情况有所了解的基础上，归纳出金町湾度假区开发存在的主要问题并提出有效的处理方法，为度假区规划设计效果的实现奠 定基础，进一步进行概念性规划设计。
（下转第149页）
作者简介：杨瑾馨（1990—），女，广东广州人，硕士，助教。研究方向：旅游英语专业。 147
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2019年1月下半月刊
种口味供人选择，同时也应该让八仙宴更接地气，如高档酒店承 载大八仙宴，小型酒店开发小八仙宴，以满足不同阶层消费者的 需求。同时，还应开发八仙主题的各式小吃，让游客在游览的同 时，可以品尝当地小吃，因为有时候味道留给人的印象也是非常 持久的，所以如果能开发出网红食品，那便能一举多得。对于食 品，除了让游客品尝之外，还可以让游客参与制作，如蓬莱海鲜 宴、当地大花馒头的制作，让游客参与其中的制作环节，会增强 其旅游体验和享受，而店主既可以获得制作体验的利润，还可以 获得售卖成品的利润。八仙主题工艺品制作与展卖。八仙主题的 工艺品数量众多，但一直以来都是以工艺品售卖方式为主，所以 为增强游客体验，当地可以将工艺品的制作搬到台前，让游客了 解工艺品的制作方法并且参与制作，如蓬莱很多工艺品都是以贝 壳为原料，所以商家可以让游客自己去捡拾贝壳，然后回来参与 加工制作，对游客来说，这种工艺品对他们的意义更大。还应力 争在八仙文化主题文化街（城、园）的开发、打造的过程中突出 特色，呼应仙境，利用海市蜃楼奇观，打造网红景点。让游客能 在蓬莱、在八仙文化主题文化街（城、园）中得到真正的放松体 验，在游玩同时感受仙境、在八仙文化的氛围濡染中产生一种做 仙人的感觉。让游客“来了不想走，走了还想来”，使蓬莱成为 游客们心目中的世外桃源。
声名鹊起接踵而至合正东部湾房地产策略推广提案
游艇的优势比较突出,是高形象的支撑点， 不是现阶段推广的诉求点.
因为： 大盘需要大的人流量, 大的人流量来自大的市场.
所以： 现阶段的推广应该走大众化的路线.
如何撬动大量深圳客来东部湾
这是本案策略思考的原点.
深圳人与海
滨海生活方式
深圳人的主流滨海生活方式演进
初级阶段
成长阶段
成熟阶段
特点 客群心理
高品质的度假生活方式 更好的度假
支持
线
下 营 销
主要产品 线
客户会
品牌开发商纷纷抢滩+ 得天独厚的自然资源
一线海景+价格低+便捷交通
高品质社区+成熟高端配套
公寓+洋房
公寓+别墅
别墅
组建+初步运营
开发商主导
客户积累/逐步壮大
消费者口碑传播+贡献品牌价值
趋于成熟 社区联动
消费者与开发商共同主导 销售与物业共同作业
如果大海,能够带走我的忧愁.
他是我少年的缩影,只是那年今日， 我跑过的是学校操场。
如今，在这细如白雪沙滩赛道上， 我们除了是父子，还是对手。
这个还没有离去就让人想念的地方， 带走了平常纷繁的世界， 这片来自大海的较量场， 如梦幻般的真实。
报广软文
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杂志软文
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—— ——
客户有限
以深圳客为主， 珠三角或全国客为辅
湾区市场竞争激烈.仅个别项目撬动了市场,去货率 高，开盘即清盘，其他盘不温不火。
湾区小结
湾区滨海度假已然被部分人认知. 目前,湾区正在上演 跑得快。 本案要想“跑得快”就得快速撬动深圳市场。
集团需要本案跑得快
因为： 大盘需要大的人流量, 大的人流量来自大的市场.
所以： 现阶段的推广应该走大众化的路线.
如何撬动大量深圳客来东部湾
这是本案策略思考的原点.
深圳人与海
滨海生活方式
深圳人的主流滨海生活方式演进
初级阶段
成长阶段
成熟阶段
特点 客群心理
高品质的度假生活方式 更好的度假
支持
线
下 营 销
主要产品 线
客户会
品牌开发商纷纷抢滩+ 得天独厚的自然资源
一线海景+价格低+便捷交通
高品质社区+成熟高端配套
公寓+洋房
公寓+别墅
别墅
组建+初步运营
开发商主导
客户积累/逐步壮大
消费者口碑传播+贡献品牌价值
趋于成熟 社区联动
消费者与开发商共同主导 销售与物业共同作业
如果大海,能够带走我的忧愁.
他是我少年的缩影,只是那年今日， 我跑过的是学校操场。
如今，在这细如白雪沙滩赛道上， 我们除了是父子，还是对手。
这个还没有离去就让人想念的地方， 带走了平常纷繁的世界， 这片来自大海的较量场， 如梦幻般的真实。
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客户有限
以深圳客为主， 珠三角或全国客为辅
湾区市场竞争激烈.仅个别项目撬动了市场,去货率 高，开盘即清盘，其他盘不温不火。
湾区小结
湾区滨海度假已然被部分人认知. 目前,湾区正在上演 跑得快。 本案要想“跑得快”就得快速撬动深圳市场。
集团需要本案跑得快
房地产宣传推广策划方案(二篇)
房地产宣传推广策划方案顺驰梅江蓝水园宣传推广策划一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有___块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为___号地___梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是___亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是___亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
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• 城区近5成人了解我们的区域，有近三成看 好未来片区的发展；他们一方面有对传统的
文化”，惠州近深圳优势相比，我们滨海的
尊崇，另一方面也有着城市化的期待
特色是原生态处女地、渔港文化特色 • 圈内面的迪拜地球村新竞品的出现，可以选
•
攒人气
与城区住宅以及代表高端居住的凤凰湾相比， 我们是汕尾唯一的滨海产品，也是辐射珠三
置业区域分析
数据来自《世联代理保利汕尾项目客户调研分析报告》
• 城区是置业首选；本区离城区15分钟仍有58%的客群能接受 • 本区是生地，市场认知低，知道的人对本片区发展潜力看好的近3成 • 对置业本区的主要因素依次是价格、交通、规划
置业产品分析
• 看中朝向，7成人不愿意为了折扣改变朝向，喜欢正南、东南朝向 • 面积段以110-160，三、四房为主要需求，符合项目的产品户型 • 看中产品功能设计的舒适性 • 看中日常生活配套，对享受型配套不太敏感
REVIEW
提案 回顾
商业课题 4500亩大体量的滨海度假项目， 如何 吸引更多的人 购买
珠三角客户（圈外）
本地城区客户（圈内）
墙外开花 • 中产消费倾向高，文化、旅游的主力消费人 墙内香
• 国际渔港海洋王国里的滨海洋房、双拼别墅
群，喜欢大众化、有特色，家庭式度假
•
与深圳的“滨海+城市”，阳江的“滨海+ （大盘形象）
百万平米启动区的现代化滨海综合体标杆 4500亩全方位高配国际化大城
集都市生活中心、文化旅游中心、游艇中心一体的全方位高配大城 120-160方海景洋房 160方双拼创意别墅
央企保利与政府规划同行 再造滨海时代传奇
生态型海岛国际旅游目的保利·银滩的再升级 政府大力的政策扶持
金町湾最大的全方位的高配大城
产品的机会点：金町湾最大的全方位的高配大城 汕尾新区的新一代城市标杆作品
• 针对本地城区改善型三口、四口之家而言，有对传统的尊 崇和城市化的期待
• 他们一方面很务实看中产品的性价比、生活性、物理属性 比对，另一方面好面子、有理想化的追求
消费者的机会点：对汕尾新区新一代国际滨海大城的期待 对面子感的渴望
择跟随策略但要联合区域炒作，也可以选择 国际渔港特色进行差异化的竞争
（滨海NO1）
角的国际渔港目的地，更是汕尾新区城市价 值的引领者
机会点：国际渔港风情小镇 珠三角最后的原生态滨海明珠
机会点：汕尾唯一的国际滨海大城
传播定位 新亚洲渔人风情小镇
新亚洲复合滨海新城
国家滨海战略资源带 海上的香格里拉
大盘对外方向一 新亚洲渔人风情小镇
Our Task
4500亩大体量的滨海度假项目， 圈内传播如何 吸引更多本地人 购买
产品
机会点
金町湾，汕尾新区滨海城市引擎 国家海洋战略的新增长点
珠三角与粤东协同发展的首要门户，广东海洋经济发展的新增长点 15分直达老城，宜居宜业宜游的现代化滨海新区
原生滨海处女地 未经开发的辽阔国土
零距离的原生处女地，幅员辽阔的零负担起步区 国化高端滨海旅游资源带
人群
机会点
• 对区域了解并看好的客群而言，亮出大蓝图
• 对区域不了解、不看好的客户而言，一方面用大城来驱动购买；另一方 面用用项目的标杆性来满足他们的面子感
对汕尾新区新一代国际滨海大城的期待 对面子感的渴望
置业竞争品比对分析
项目/ 利益点
地段
汕尾碧桂园·凤凰湾
汕尾市老城中心
规划
中高端城市湖居
资源
20平方公里品清湖（泄湖）
配套
逐渐成熟的教育、商业、运动、休闲等社区配套
品牌
进驻早，汕尾NO1
本案
评分
离老城区近约15分钟车程
略
劣
生地
略
汕尾新区启动区 4500亩的现代滨海旅游目的地
劣
原生态处女地，山海环绕
6公里海岸线
优
4500亩大城规划
全方位的高配大城体系：五星级酒店、风情海湾、特色商业、
略
文化中心、旅游中心、都市生活中心等
• 我们作为滨海新区的唯一滨海高端大盘，带来的不仅仅是全方位高配大城的生活享受，央企保利带 给多个第一和首席的改变也代表汕尾新区发展的城市名片
汕尾唯一滨海最大的全方位的高配大城 汕尾新区的新一代城市标杆作品
本案的机会分析
（圈内本地传播）
• 金町湾，汕尾新区滨海城市引擎，国家海洋战略的新增长点 • 原生滨海处女地 • 百万平米启动区的现代化滨海综合体标杆，4500亩全方位高配国际化大城 • 央企保利与政府规划同行，再造滨海时代传奇
汕尾新区的新一代城市标杆作品
爱面子、骨子里敢闯彪悍的传统学佬人
天上雷公，地上海陆丰
• 相比有成熟市井文化、擅长处理复杂人际关系、中庸平和的潮州人而言，海陆丰人性格彪悍 • 早年出海下洋的人多，历经磨难，有所成就
爱面子 传统风俗习惯
• 重视宗族，不同姓的人形成不同的村落，祠堂是重要的建筑 • 信奉神明，尤其是对妈祖的信奉 • 擂茶、渔歌等传统文化遗产
• 与凤凰湾及区内竞品相比，我们是汕尾唯一的滨海高端产品
• 凤凰湾强调产品品质、成熟配套和增值软服务为汕尾人带来 的人居升级，本地人对品质感和配套比较关注，因此我们也 需要亮出自己的品质感和大城价值
优
央企，城市运营商
略
劣
凤凰湾传播分析
汕尾最高端的大盘，不仅有硬卖点还有软服务
对务实、看中物理比对的汕尾人，碧桂园将硬卖点进行整体输出，甚至还 将房屋建造商的建筑实力单独拉出强调品质，同时还提供了高端物业才拥 有的增值服务体验，诉求高品质形象
重线下渠道
案场多卖点输出的展架，为务实的汕尾人提供更多的信息来做购买决定
大盘对外方向二
国家滨海战略资源带，海上的香格里拉
汕尾本地
新亚洲复合滨海新城
大盘对外方向一更多表现
新亚洲渔人风情小镇
Feed Back
• 认同圈外传播的“海上香格里拉”概念 • 圈内传播概念不满意，需要展现“保利带给汕尾的多个第一、首席”，
并且项目2015年春节入市，需要进入汕尾的完整的圈内传播策略
联动销售
碧桂园·珊瑚宫殿项目信息输出，再次挖掘本地的高端人群、到访的深圳客 异地置业
本地NO.1的品牌信任度
竞品
• •
与凤凰湾及区内竞品相比，我们是汕尾唯一的滨海高端产品 虽然规划、配套目前看起来不如凤凰湾眼见为实的实在，但是升级的新一代滨海人居和政府对新区
机会点
规划利好将成为我们的优势
• 凤凰湾强调产品品质、成熟配套和增值软服务为汕尾人带来的人居升级，本地人对品质感和配套比 较关注，因此我们也需要亮出自己的品质感和大城价值