小区的共用部位和共用设施设备的产

小区设施设备及部位共用自用界定

小区共用设施部分的界定
根据国务院《物业管理条例》中第一节第二条中规定；
一、共用设施是指：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

二、共用设备是指：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房，非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。

三、自用部位主要是指：户门以内门窗、非承重强、内墙体、地面、顶棚和阳台等。

四、自用设施设备是指：户门以内自用的上水、下水管线器材、卫生洁具、电路、暖气管片、水表、电表及有线电视终端盒到室内线路部门。

金辉物业馨泰佳苑管理处
2018年7月26日。

小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定标准范本

编号：QC/RE-KA9387小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.（管理规范示范文本）编订：________________________审批：________________________工作单位：________________________小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定标准范本使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。

文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。

【议题一】美怡家园小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定公共收益，泛指小区公共部分产生的收益(定义等详见下文)，包括但不限于地上停车车位费、楼道广告等。

为了保障业主利益，加强对公共收益的监管，改变目前小区公共收益主要由物业管理的现状。

拟定将公共收益的所有权益，收归业主大会，并授权业委会进行管理。

本议题，草拟了“共用部位、公共区域、配套设施、使用和公共收益的管理规定”，限定了小区公共部门管理范畴、管理方法，这一部分规定是作为《美怡家园管理规约》的一部分，也将附属于未来修订的美怡家园管理规约。

一、定义：1共用部位：是指一幢住宅内部，有整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、外面墙、屋面、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等部位。

住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法

住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

共用部位公共设施一样吗

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法

住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

物业管理条例关于公共设施部分

物业管理条例关于公共设施局部遵守业主公约、业主大会议事规那么;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的;按时交纳物业效劳费用等六项。

第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业承受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

租房人违反业主公约，业主物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承当连带责任。

第五十条规定，物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

(1)小区内道路、场地;(2)小区内共用绿化;(3)物业管理用房;(4)门卫房、间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;(5)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(假设有);(6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(7)建立单位以房屋销售或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(8)其他依法归业主共有的设施设备。

物业的共有部分与共有设施

共用部位、共用设施设备的维修,更新责任和费用如何分摊根据文件规定，在保修期满后，房屋自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用由业主自行负责和承担。

共用部位、共用设施设备的维修、更新责任由相关业主承担；费用由相关业主按照拥有住房建筑面积份额分摊，从公有住房售后维修资金中列支，不足部分由业主按照拥有住房建筑面积份额分摊支付。

【房屋自用部位、自用设备与共用部位、共用设施设备是怎么划分的？】1、自用部位包括户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台、防护栏及户内其他装修。

2、自用设备包括户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、卫生器具和相关的下水管道。

3、上层房屋的卫生间、厨房与其他部位及下水管道向下层渗水、漏水的，由上层房屋业主负责维修。

共用部位包括建筑主体、承重结构、屋顶、外墙面、阳台外栏板、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、垃圾道、烟道、排风道等。

4、共用设施设备包括户分电表以外至门栋总电表以内的设备和线路、户分水表以外至门栋总水表以内的上水管道和配件(供电供水实行一户一表服务到户的除外)、下水道干管(楼内管道至出楼外第一个检查井部分)、雨水管、信报箱、避雷设施、电梯、消防设备、二次供水设备、共用通道的照明线路与相关设备等。

【共用部位、共用设施设备的维修、更新责任和费用如何分摊？】1、按门牌、门栋独立使用的共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由该门牌、门栋内业主分摊；2、局部可划清责任的，由相关业主分摊；3、属于房屋整体维修的费用(包括外墙面)，由该幢房屋全体业主分摊；4、共有墙体的维修，按照两侧均分后，由每侧业主分摊；5、不上人屋面的维修，由所及范围覆盖下各层的业主分摊；6、可上人屋面(包括周边护栏)的维修，如为各层所共用，由所及范围覆盖下各层的业主分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由所及范围覆盖下各层业主分摊；7、共用楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修，由业主分摊；8、为某些楼层所专用楼梯的维修，由其专用的业主分摊。

房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理

修、新、造的技术要求，高维修保更改提
障的及时性。其三应明确分类标准的技术
系统、地、绿道路、小品景观、沟渠、、池非
经营性车场或公益性文体设施
保障要求。类标准应当确定维修、新分更
的规范化管理，应当制定《就房屋共用部位
和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，确保房屋使用功是
能始终处于最佳状态的有效管理手段。
根据分类标准规范管理
理单位对房屋共用部位和共用设施设备
实施正确的维修管理，醒业主在关注物提
全面推行专业化的维修管理，即将标准和
专业化有机的结合进来，学的实施维护科
和修缮。次管理过程应当标准化。房屋其
共用部位、用设施设备的标准化管理，共
管理不到位等问题，即通过科学而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先
管理行为应当标准化。房屋共用部位和共
组织专业管理人员和专家深入调研现行
各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，此基础上根据建筑设计使用在
．．
；
。
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体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、梯间楼

小区共用部位、共用设备、设施设备有哪些

小区共用部位、共用设备、设施的区分文/江苏苏源律师事务所张明明律师QQ810348221小区共用部位、共用设施、设备应属于部分或全体共有，其维修和保养在质量保修期内的，由开发商负责，质保期满后由物业公司负责。

维修费用可以从维修资金中列支。

那么小区共用部位、共用设施、设备都有哪些呢？《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十六条规定：“物业共用部位是指是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。

”《条例》第三十六条还规定：“物业的共用设施设备，是指是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”为了明晰物业共用部位、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

”综上，根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，我们可以做出如下判断：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

公共能耗费是如何收取的

“公共能耗费"是如何收取的对于绝大多数业主来说,公共能耗费是一个易被忽略的角落，虽然每月都有这笔费用支出，但却少有人知道是按何种标准缴纳的。

何为“公共能耗费”？小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗,被称为“公共能耗"，由此产生的费用为“公共能耗费”。

小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

《解放日报》载文介绍说，对于这些公共区域及为其服务所产生的费用，由于没有相关的规定，目前物业公司通常采用三种方法收取.（1）依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

（2)依据每月能耗（水、电、煤）账单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

（3)依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。

以上三个方法,方法(2）收取依据略显粗糙，其忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。

方法(3)在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担这部分费用，界线不清晰。

方法（1)本着“相对公平、合理，谁受益谁承担"的分摊原则,依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗,经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价.某些物业还存在其特殊性:如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分;电费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。

小区配套设施产权和使用权的归属

小区配套设施产权和使用权的归属小区配套设施产权和使用权的归属作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。

有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。

2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。

由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。

居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。

有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。

专家观点：秦兵：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。

导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。

相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。

公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。

我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。

虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。

配套公建设施处于产权不明的状态。

这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。

第二，从商品房的成本构成来说。

国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。

此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

第三，从公共配套设施的使用权角度来看。

住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。

依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。

住宅区内房屋自用部位

住宅区内房屋、自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施的具体范围界定如下：
一、房屋，包括房屋的自用部位、自用设备和共用部位、共用设备。

二、自用部位，是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。

三、自用设备，是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。

四、共用部位，是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。

五、共用设备，是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。

六、共用设施，是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。

按照定额规定，室内外给排水以室外第一个检查井为界，检查井以内为室内，检查井以外为室外，如果没有检查井的以墙外1.5m为分界线。

以外算外网，1.5m以内算室内。

室外给水管道与市政给水管道界限以水表井为界，无水表井者，以与市政管道碰头点为界。

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。

第二，从商品房的成本构成来说。

国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。

此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

第三，从公共配套设施的使用权角度来看。

住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。

依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。

所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。

住宅小区公用部分定义

共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。

由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。

对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。

房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定（4篇）

房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定主要包括以下几个方面内容：计划编制与执行、责任分配、维修养护工作流程、费用分摊、违约与处罚等。

下面将详细介绍这些内容。

一、计划编制与执行房屋共用部位、设施设备维修养护的管理工作要求按照统一的计划进行，保证维修养护工作的有序进行。

针对大型物业，应由物业管理公司负责编制维修养护计划，并报业主委员会审批。

针对小区、住宅小区，可以由业主委员会或物业公司负责编制维修养护计划，并报业主大会或小区居民代表会议审批。

二、责任分配为了保证房屋共用部位、设施设备的正常运行和维护，需明确各方的责任分工。

通常情况下，物业公司应承担对房屋共用部位、设施设备的日常维护及维修工作，包括定期巡视、保养、维修和更换等。

业主或租户应保证对共用部位、设施设备的正常使用，不得故意损坏或滥用。

三、维修养护工作流程在维修养护工作中，需要建立一套完善的工作流程，包括故障报修、维修派工和维修记录等环节。

物业公司应设立维修服务热线或在线维修平台，接收和处理业主或租户的报修请求，并及时安排维修人员进行检修。

同时，对维修工作进行记账，记录维修项目、费用及维修时间等相关信息。

四、费用分摊房屋共用部位、设施设备的维修养护费用应由业主共同承担。

根据业主大会或小区居民代表会议的决定，可采取按份额分摊或按使用面积分摊的方式确定费用的分配比例。

费用的收取应以月度或季度为单位，通过物业公司或委托的专业收费单位进行管理和清算。

五、违约与处罚对于故意损坏或滥用房屋共用部位、设施设备的行为，应加强管理和处罚。

业主或租户应遵守物业管理规定，不得私自改动或破坏共用部位和设施设备。

一旦发现违规行为，物业公司有权采取相应的处罚措施，如责令恢复原状、处以经济处罚或限制权益等。

综上所述，房屋共用部位、设施设备维护养护的管理规定对于保障房屋共用设施的正常运行和维护起到了重要的作用。

通过对计划编制与执行、责任分配、维修养护工作流程、费用分摊、违约与处罚等方面的规定，能够有效地管理房屋共用设施，提升居住环境的质量，保障住户的权益。

住宅的共用部位、共用设施设备的维护管理和费用支付

住宅的共用部位、共用设施设备的维护管理和费用支付住宅的共用部位、共用设施设备不管是商品住宅还是公有住房，都涉及到住宅共用部位、共用设施设备的维修、使用和管理。

那么什么是住宅的共用部位、共用设施设备?按照建设部、财政部<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>(建住房[1998]213号)通知规定："共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

"除上述规定的共用部位、共用设施设备以外，应由房产所有人个人负担维修费用的楼房单元户门内的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内的墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台、自用户外楼屋顶平台、栏杆、扶手及户内其他装修。

户内自用设备应包括户内插座照明线路、分户电表、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道等。

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

维修基金必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。

因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

计算物业管理费时，计费面积以什么为准？计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。

对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。