商品房销售涉及的法律问题
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定城市房地产是城市经济发展的重要组成部分，而房地产市场的运作对于城市经济和社会的稳定发展至关重要。
为了保护投资者的权益，规范房地产市场的销售和交易行为，维护市场秩序，我国出台了《城市房地产管理法》。
本文将围绕该法律的主要内容展开介绍。
一、商品房销售规定根据《城市房地产管理法》，商品房指的是由开发商开发，具备一定的环境质量和功能要求的房屋。
在房屋销售中，开发商应当提供真实、准确的信息，公开价格和交易方式，并向购房人提供购房合同。
购房人可以借助购房合同，对开发商进行法律监督和维权。
此外，开发商还应当履行售后服务义务，确保房屋质量，并提供维修、保养等相关服务。
二、产权交易规定在房地产市场中，产权交易是一项重要的环节，涉及到房屋的所有权和使用权的转移。
根据《城市房地产管理法》，产权交易必须遵循合法、自愿、公开、公平的原则。
房屋所有权的转移应当通过房屋租赁、买卖、赠与等方式进行，而不得通过其他形式进行变更。
产权交易需要办理产权证书的过户手续，确保产权的合法性和真实性。
三、市场秩序维护为了维护房地产市场的正常秩序，保护投资者的合法权益，《城市房地产管理法》对违法行为进行了明确的规定，并规定了相应的处罚措施。
对于违反法律法规的人员和单位，将根据情节轻重进行处罚，包括罚款、责令整改、吊销许可证等。
同时，《城市房地产管理法》还鼓励公众参与监督，对于发现房地产市场违法行为的，可以进行举报，并予以奖励。
四、住房保障政策在推动房地产市场健康有序发展的同时，我国还实行了住房保障政策，旨在解决居民的基本住房需求。
根据《城市房地产管理法》，政府将对特殊困难群体提供住房保障措施，包括经济适用房、廉租房等形式。
政府还通过发放住房补贴、提供贷款支持等方式，促进居民的住房改善。
综上所述，《城市房地产管理法》针对城市房地产市场商品房销售和产权交易提出了明确的法律规定，为保护投资者权益、维护市场秩序、推动住房保障提供了法律依据。
经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为法律定性
1、经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为，涉嫌违反明码标价的价格违法行为。
我国《价格法》第12条：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧该行为符合《价格法》第14条经营者不得有下列不正当2、2、《价格法》第40条规定，经营者由本法14条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
有关法律对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的，可以依照有关法律的规定执行。
有本法第十四条第（一）项、第（二）项所列行为，由全国性的，由国务院价格主管部门认定；由省及省以下区域性的，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。
实际价格与备案价格不符对购房者的影响及维权实务中，开发商对于法规政策明码报价的要求，通常未严格执行，很多时候，购房者只能通过销售人员的口头得知自己看中房子的价格，而面对备案价低于实际销售价问题，开发商亦通过重新备案的方式，来规避物价部门的处罚。
更有甚者，开发商采用“高报低开”的方式，将商品房备案价格定的原高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间。
对于按揭买房的购房者而言，银行将来对于按揭买房人会依据备案价格进行房产评估，意味着其向银行贷款的金额无形中缩水，从而向买房人发放贷款额度。
同时，购房者购房时的房屋价格高于备案价格，则购房者合法的权益收到侵害，意味着购房者花费多于实际价款购买了房产，多支付了一笔“冤枉钱”。
依据《价格法》第41条的规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付的价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分；造成损害的，还可要求经营者依法承担赔偿责任。
另外，购房人在买房过程中遭遇到类似情况，可将相关情况向物价局反映，由物价局对开发商的相关违规情况进行认定，由物价局对开发商作出相应的处罚。
商品房销售法律风险控制
第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定
房地产法案例分析
房地产法案例分析.房地产法案例分析概述房地产行业是一个国民经济重要支柱产业，涉及到众多法律法规的规范和监管。
本文将通过分析几个房地产法案例，探讨其中的法律问题、争议以及解决方案。
案例一：违规销售商品房的法律责任案例描述某房地产开发商在未办理商品房预售许可证的情况下，擅自向购房者销售商品房。
购房者购房后发现开发商违规操作，要求退房并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
法律问题与争议1. 开发商违规销售商品房行为属于违约行为，应该承担何种法律责任？2. 购房者是否有权要求退房，并要求违约金和损失赔偿？解决方案根据我国《合同法》和《商品房销售管理办法》等法律法规规定，开发商未办理商品房预售许可证进行销售属于违约行为。
购房者有权要求退房，并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
双方可以通过协商解决，如果无法达成一致，购房者可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
案例二：未履行房屋交付义务的法律责任案例描述某房地产开发商在合同约定的期限内未按照约定交付房屋，并且未提前通知购房者。
购房者要求开发商立即履行交付义务，并要求开发商承担违约金和赔偿责任。
法律问题与争议1. 开发商未按时交付房屋是否构成违约？2. 购房者是否有权要求开发商承担违约金和赔偿责任？解决方案根据我国《合同法》规定，开发商未按时交付房屋属于违约行为。
购房者有权要求开发商履行交付义务，并可以据此要求开发商承担违约金和赔偿责任。
购房者可以通过书面形式要求开发商履行义务，如开发商拒绝履行，购房者可以向法院提起诉讼。
案例三：物业公司未履行管理责任的法律责任案例描述某小区的物业公司未按照合同约定对小区进行管理和维护，导致小区环境脏乱差，并且未及时修复设施故障，给业主的正常生活造成了困扰。
法律问题与争议1. 物业公司未履行管理责任是否构成违约？2. 业主是否有权要求物业公司承担违约责任和赔偿损失？解决方案根据我国《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规规定，物业公司未履行管理责任构成违约行为。
商品房销售管理规定（二篇）
商品房销售管理规定第一章总则第一条为加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益，根据《房地产法》等相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于商品房销售过程中的各个环节，在全国范围内适用。
第三条国家对商品房销售实行统一管理，各级政府和相关部门应当加强监督，确保商品房销售活动的合法、公正、透明。
第四条商品房销售活动应当遵循以下原则：（一）开放、平等原则。
不得限制购房者的籍贯、户籍、职业、婚姻状况、政治信仰等，购买商品房的条件应当公平、平等。
（二）合法原则。
商品房销售活动应当依法进行，不得进行虚假宣传、欺骗消费者等违法行为。
（三）公正原则。
商品房销售应当公正、公平，在销售过程中不得偏袒任何一方，保障购房者的合法权益。
（四）透明原则。
商品房销售信息应当公开透明，购房者应当清楚了解商品房的各项信息，包括房屋区域、户型、面积、价格等。
第二章商品房销售许可证第五条从事商品房销售活动的企业应当取得商品房销售许可证，未取得许可证的不得从事商品房销售活动。
第六条取得商品房销售许可证的企业应当遵守以下规定：（一）依法经营。
商品房销售企业应当依法注册并获得相关资质，遵守国家法律法规。
（二）诚信经营。
不得进行虚假宣传、欺骗消费者等违法行为。
（三）健全内部管理制度。
建立健全内部管理制度，保证销售活动的合法性和规范性。
第三章商品房销售信息公示第七条商品房销售企业应当将销售信息及相关文件在其经营场所公示，并向社会公众提供充分、真实、准确的销售信息。
第八条商品房销售信息公示内容应当包括但不限于以下方面：（一）销售房屋的基本信息，包括房屋区域、户型、面积等。
（二）销售价格及优惠政策。
（三）销售方式及流程。
（四）购房者应提供的证件及资质要求。
第九条商品房销售信息公示应当采取多种形式，包括但不限于张贴公告、发布在官方网站或平台、公开发布会等。
第四章商品房销售合同第十条商品房销售活动应当通过书面合同方式进行，不得采用口头约定等形式。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
保护消费者权益的房地产法律
保护消费者权益的房地产法律引言：在房地产交易过程中，消费者常常处于信息不对等和弱势地位，容易受到不公平的待遇。
因此，保护消费者权益的房地产法律显得尤为重要。
本文将探讨几个主要的法律以及相关规定，旨在增强消费者对房地产交易的保护。
一、商品房销售管理条例《商品房销售管理条例》是中国房地产市场中最重要的法律之一。
根据该法律，开发商在销售商品房时要公开房产证和规划许可证等相关信息。
此外，开发商必须明确房屋的面积、结构等物理特征，并按照实际情况保证商品房的质量和性能。
该法律还规定了开发商对购房者隐瞒信息、夸大房屋性能、拖延交房等不当行为的处罚措施，例如罚款、停工、吊销证书等。
这些措施有效地保护了消费者的合法权益。
二、房地产开发企业质量管理规定为了确保房地产开发过程中的质量管理，中国规定了《房地产开发企业质量管理规定》。
根据该规定，开发商必须严格按照国家和地方的建筑标准进行开发，并承担相应的质量责任。
如果发现质量问题，消费者有权要求开发商进行整改或退款。
此外，开发商还必须提供房屋质量保证，并在一定期限内对质量问题进行维修。
这些规定保证了消费者购房后的权益，使消费者能够住进符合安全和质量要求的房屋。
三、房地产交易合同法房地产交易合同是保护消费者权益的重要工具。
《中华人民共和国合同法》中，对房地产交易合同的规定主要有以下几个方面：1. 信息披露：合同中要求开发商提供真实、准确、完整的房屋信息，包括面积、产权等。
消费者可凭此要求开发商承担相应的法律责任。
2. 违约责任：合同中规定了双方违约的责任和补偿方式，保护消费者在合同履行过程中的合法权益。
3. 强制保障：合同法强调，房地产交易合同一旦签订，应当依法履行。
如果开发商违背合同约定，消费者可以向法院申请强制履行。
房地产交易合同法的实施增强了消费者对房地产交易的信心，并提高了合同的公平性和可执行性。
四、房产中介服务管理办法房产中介机构在房地产交易中起到了桥梁的作用。
房子销售多久签约合同合法
房子销售多久签约合同合法房地产交易是日常生活中最常见的交易之一，涉及到大量的资金和财产权益。
因此，在进行房地产交易时，签订合同是非常重要的一步。
合同是双方权益的保障，也是交易的法律依据。
那么，房子销售多久签约合同合法呢？一、我国相关法律规定根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产交易应当签订书面合同。
同时，《合同法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规对房地产合同的签订进行了明确的规定。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
这个规定是为了保障购房人的权益，防止房地产开发企业无限制地拖延签约时间。
二、签约时间对购房人的影响签约时间对购房人的权益保障具有重要意义。
如果在签约过程中出现了问题，购房人可以依据相关法律规定维护自己的权益。
例如，如果房地产开发企业拖延签约时间，购房人可以要求房地产开发企业承担违约责任，赔偿因此造成的损失。
此外，购房人在签约前应当认真阅读合同条款，确保自己对合同内容有充分的了解。
如果发现合同中有不公平、不合理的条款，购房人可以要求房地产开发企业进行修改。
如果房地产开发企业拒绝修改，购房人可以拒绝签约，保护自己的权益。
三、签约时间对房地产开发企业的约束对于房地产开发企业来说，签约时间也是有一定的约束的。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
如果房地产开发企业拖延签约时间，将面临法律责任。
此外，房地产开发企业在签约过程中也应当遵守诚实信用的原则，履行合同义务。
如果房地产开发企业违反合同约定，将面临购房人的索赔，甚至可能影响企业的信誉和声誉。
综上所述，房子销售多久签约合同合法的问题，主要涉及到购房人和房地产开发企业的权益保障。
根据我国相关法律规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
《商品房销售管理办法》第一章总则与定义第一条为规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于中华人民共和国境内所有商品房的销售活动。
第三条商品房销售应当遵循公平、公正、公开的原则，遵守国家法律法规，保障购房者的知情权、选择权和其他合法权益。
第二章销售条件与要求第四条销售商品房的房地产开发企业应当具备相应的资质和条件，并遵守国家及地方的相关规定。
第五条销售的商品房应当符合国家和地方的建设工程质量、安全、环保等标准，且已办理房屋所有权初始登记。
第六条商品房销售前，应当取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
第三章销售行为与原则第七条房地产开发企业应当真实、准确、全面地发布商品房销售信息，不得进行虚假宣传或误导购房者。
第八条销售过程中，房地产开发企业应当向购房者明确说明商品房的规划、设计、配套设施、交付时间等重要信息。
第九条商品房销售应遵循一房一价的原则，明确标示房屋价格，并公开其他相关费用。
第四章广告与合同规定第十条商品房销售广告应当真实、合法，不得夸大其词或误导消费者。
广告内容应当与合同约定一致。
第十一条房地产开发企业应当在销售现场公示商品房买卖合同范本，购房者有权要求查看并了解合同内容。
第十二条商品房买卖合同应当明确双方的权利义务、房屋交付标准、违约责任等内容，并遵守国家法律法规的规定。
第五章价格与费用公示第十三条房地产开发企业应当在销售现场公示商品房的销售价格，并明确标示各项费用，如契税、维修基金等。
第十四条价格公示应当真实、准确，不得有虚假标价或价外加价等行为。
第六章售后服务与物业第十五条房地产开发企业应当建立健全的售后服务体系，为购房者提供必要的物业服务，如维修、保养等。
第十六条物业服务企业应当遵守国家法律法规，按照合同约定提供服务，保障购房者的合法权益。
第七章法律责任与处罚第十七条违反本办法规定的，由房地产管理部门依法予以行政处罚，并责令限期改正；情节严重的，可撤销其销售资格，并处以罚款。
房地产开发商诚信经营的法律规定
房地产开发商诚信经营的法律规定房地产行业是一个重要的经济支柱，对于国家经济的发展和社会的稳定起着至关重要的作用。
然而，由于一些房地产开发商的不诚信经营行为，给消费者和社会带来了很多负面影响。
为了规范房地产开发商的行为，保护消费者权益和维护市场秩序，法律对房地产开发商的诚信经营进行了明确规定。
本文将介绍房地产开发商诚信经营的法律规定。
一、法律规范房地产开发商诚信经营的法律规定主要有以下几个方面：1.商品房销售管理条例《商品房销售管理条例》是对于我国商品房销售行为的基本规范。
该条例明确规定了房地产开发商在商品房销售过程中的诚信经营要求。
其中包括：明码标价、真实宣传、依法销售、履行合同、保障质量等。
开发商不得以虚假宣传、不按标价销售、违规签订合同等违背诚信原则的行为。
2.合同法《中华人民共和国合同法》是对于我国合同订立和履行的基本法律依据。
该法明确规定了合同双方应当诚实信用、平等自愿、公平交易的原则。
对于房地产开发商而言，合同签订是与购房者之间的重要约束关系。
开发商应当按照约定的内容提供房屋交付，并承担相应的责任。
同时，开发商应当履行公示要求，不得擅自变更合同约定。
3.国有土地使用权出让及房屋拆迁管理办法国有土地使用权出让及房屋拆迁管理办法对于房地产开发商在土地出让和拆迁过程中的行为进行了规范。
该办法规定了开发商应当遵守土地使用权出让程序，按照政府合法授权的拆迁程序进行拆迁。
开发商应当诚信对待拆迁户，并按照相关法规给予相应的补偿。
二、诚信经营的重要性诚信经营对于房地产开发商来说至关重要。
首先，诚信经营是建立开发商良好声誉的基础。
开发商如果以不良的信誉经营，将无法在市场上取得信任，购房者将对其产生疑虑，从而影响销售和发展。
其次，诚信经营可以维护市场秩序和消费者权益。
开发商以诚信的态度对待购房者，履行合同，提供高质量的商品房，将有效避免纠纷的发生，保障购房者权益，维护市场的正常秩序。
最后，诚信经营符合社会道德和法律的要求，符合可持续发展的原则。
房地产行业的法律相关问题
房地产行业的法律相关问题房地产行业是一个关系到民生的重要领域，涉及到众多的法律相关问题。
本文将探讨在房地产行业中常见的法律问题，并提供一些解决方案。
一、房地产市场的监管问题房地产市场的监管是确保市场健康运转的重要环节。
然而，由于市场规模庞大、参与主体复杂等原因，监管难度较大。
这导致了一些问题的出现，如违规开发、虚假宣传等。
为了解决这些问题，政府可以加强对房地产企业的监管力度，增加执法力度，严厉打击违法违规行为。
同时，加强对房地产市场信息的公开透明度，提高市场参与者的知情度，减少不当行为的发生。
二、购房合同的纠纷问题购房合同是买卖双方权益的重要保障，但在实际操作中，购房合同的纠纷也时有发生。
比如，一些开发商在合同中存在不明确的条款，购房者在签订合同时未能充分了解合同内容。
为了解决这个问题，一方面，政府可以加强对购房合同的监管，要求开发商必须明确、规范地填写合同条款，并对购房者进行必要的告知。
另一方面，购房者在签订合同时应当仔细阅读合同条款，如有疑问可咨询专业人士，确保自己的权益不被侵害。
三、房屋质量问题房屋质量问题一直是购房者关注的焦点。
一些开发商为了追求利润最大化，可能会在建设过程中存在节省成本、降低质量的行为，导致房屋存在诸多隐患。
为了解决这些问题，政府可以制定更为严格的建筑标准，并对房屋建设过程进行全程监管。
同时，购房者在选购房屋时应当选择有良好信誉的开发商和建筑商，避免购买质量不过关的房屋。
四、房地产税制问题当前，我国房地产市场税制较为复杂，存在不少问题。
例如，一些地方实行的差别化房产税政策导致了税负不均衡的问题，一些城市存在房产税收入不足的情况。
为了解决房地产税制问题，政府可以制定统一的、透明的房产税制度，确保税负的公平合理。
同时，要优化税收征管制度，提高税收征管的效率和透明度，减少逃税现象的发生。
五、商品房销售合同的约定问题商品房销售合同是买卖双方权益的重要保障，但一些合同中的约定可能存在问题，导致消费者权益受损。
商品房买卖合同纠纷司法解释第八条
商品房买卖合同纠纷司法解释第八条商品房买卖合同纠纷司法解释第八条简介商品房买卖合同纠纷是指在商品房交易过程中，双方因合同履行、违约、权利义务等问题产生的争议。
为了明确商品房买卖合同纠纷中的相关法律适用和司法解释，最高人民法院发布了《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》。
第一款：商品房质量问题根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第一款的规定，对于购买的商品房在交付后一年内出现的质量问题，购房人有权要求修复、更换或退还房款。
1. 质量问题的认定标准：商品房的结构安全存在问题；商品房的功能出现重大缺陷；商品房的主要设备存在故障；商品房的装修材料存在质量问题。
2. 质量问题的赔偿方式：如果商品房属于可修复的质量问题，开发商应当承担修理费用；如果修复后问题仍然存在或无法修复，购房人有权要求更换房屋或者退还房款；如果购房人已经使用了该房屋，可以要求开发商承担相应的使用费用。
第二款：商品房交付延迟《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第二款规定了商品房交付延迟的处理办法。
1. 商品房交付延迟的认定：开发商未按照合同约定的时间交付商品房；开发商在交付过程中出现违约行为；开发商无正当理由延长商品房的交付时间。
2. 购房人的权益保护：在商品房交付延迟的情况下，购房人有权要求开发商支付违约金；开发商应当按照合同约定的利息率，支付购房人的赔偿金；购房人可以要求开发商承担因商品房交付延迟而造成的其他直接经济损失。
第三款：未办理商品房销售权证书根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第三款的规定，开发商未办理商品房销售权证书的后果如下：1. 未办理商品房销售权证书的认定条件：开发商未按照国家法律规定的程序办理销售权证书；购房人无法获得商品房的所有权。
2. 购房人的合法权益：购房人可以要求开发商办理商品房销售权证书；如果开发商无法办理商品房销售权证书，购房人有权要求开发商返还购房款项；购房人还可以要求开发商承担违约责任，支付相应的违约金。
《商品房销售管理办法》
《商品房销售管理办法》第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保护购房人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法合用于在全国范围内销售的商品房项目。
本办法所称商品房是指符合国家规定的房地产开辟企业依法取得土地使用权后建造并经过检验合格后销售给购房人的住房。
第三条本办法所称的商品房销售是指商品房销售企业将其持有的商品房（预售商品房）以预订金及其他形式出售给购房人，或者转让其它企业持有的商品房（现售商品房）的行为。
第四条商品房销售应当遵循公开、公正、公平的原则，依法履行信息披露和合同约定等义务，保障购房人的知情权和选择权。
第五条商品房销售应当严格按照国家有关规定，执行商品房销售价格备案和专项资金监管制度，加强产品质量、安全、环保等管理，保障购房人的财产安全和生命健康。
第二章商品房销售行为规范第六条房地产开辟企业在宣传商品房信息时，应当真实、准确、完整地表述商品房的基本情况，如建造面积、户型、朝向、类型、定位、公摊面积、各项配套设施、环保状况、交通情况等。
禁止虚假宣传、虚标面积、捆绑销售、附加条件、虚构优惠等方式误导购房人。
第七条从事商品房销售活动的企业应当向购房人提供商品房销售计划书，内容应当包括商品房销售价格、房屋交付时间、竣工验收时间、交付标准、质量保证、维修责任、收费标准、物业服务等方面的信息，以及资金来源等必要信息。
房地产开辟企业应当对销售计划书的真实性、合法性、有效性承担责任。
第八条房地产开辟企业应当为购房人提供现场参观、预订、核查意向等便利条件；提供合理的资金支付方式，为购房人提供多种支付方式；为购房人提供交付标准、装修规范、质量保证、维修责任等信息，并将上述信息在购房合同中进行明确表述。
第九条房地产开辟企业应当依法履行商品房销售价格备案手续。
预售商品房的销售价格应当实行单轮次公开竞价或者摇号销售方式，并根据销售结果制定执行标准并经专项资金监管机构备案。
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究1. 引言商品房销售作为房地产市场的核心环节之一，直接影响着经济发展和人民群众的居住需求。
然而，当前商品房销售管理却存在一些问题，如销售信息不透明、销售套路欺诈、销售违规行为等，严重影响了市场秩序和购房者的权益。
本文旨在探讨当前商品房销售管理中存在的问题，并提出相应的对策。
2. 问题分析2.1 销售信息不透明目前，一些开发商在商品房销售过程中隐藏了相当多的房产信息，如实际面积、装修标准、临近设施等。
购房者在购房前对房产信息缺乏充分了解，导致购房风险增加。
2.2 销售套路欺诈为了提高销售量，某些开发商使用各种销售套路欺骗购房者，如虚假宣传、低价诱骗、推高价格等。
这导致购房者购买到不符合期望的房产，丧失了对商品房市场的信任。
2.3 销售违规行为部分开发商在销售过程中存在违规行为，如强制搭售其他商品、拒绝接受公积金贷款等。
这些行为严重侵犯了购房者的权益，也损害了市场的信用。
3. 对策研究3.1 加强销售信息透明化管理政府应建立完善的商品房销售信息公示制度，要求开发商提前向购房者公布详细的房产信息，包括实际面积、装修标准、价格等，确保购房者充分了解到房产的相关信息。
同时，建立投诉平台，鼓励购房者举报销售信息不透明的行为，形成监督机制。
3.2 加强销售行为监管政府应加强对商品房销售行为的监管，严厉打击虚假宣传和价格欺诈等违规行为。
建立健全法律法规体系，规范销售合同和交易流程，并加强对销售人员的培训和监督。
如果发现违规行为，应依法追究责任，严惩不贷。
3.3 加强购房者权益保护政府应建立健全的购房者维权机制，加大对购房者权益损害案件的处罚力度。
创建专门的法律服务机构，提供购房者法律援助和纠纷调解的支持。
同时，建立信用评价系统，记录开发商的信用状况，及时公示不良开发商的相关信息。
3.4 推动行业自律行业协会、开发商和房地产企业应加强自律，建立行业规范，推动行业内部竞争秩序健康发展。
2023年商品房销售管理规定
2023年商品房销售管理规定第一章总则第一条：为了规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国商品房销售法》等相关法律法规，制定本规定。
第二条：本规定适用于2023年以后在中华人民共和国销售的新建商品房和二手商品房的销售管理。
第三条：商品房的销售行为应当遵守法律法规、市场原则和诚信原则，并以保护购房者的合法权益为宗旨。
第四条：商品房销售单位应当依法办理相关登记、备案手续，并向购房者提供真实、完整的房地产信息。
第二章商品房销售合同第五条：商品房销售合同应当明示房地产项目的开发商、房地产项目的名称、位置、规划情况、土地使用权情况、建筑面积、房屋交付标准、价格等重要事项。
第六条：商品房销售合同应当采用书面形式，并由双方当事人签字或者盖章。
第七条：商品房销售合同应当明确标明交付房屋的时间、方式，以及购房者支付房款的方式、期限等内容。
第八条：商品房售后服务条款应当明确，包括房屋质量保修、物业管理等服务内容，以及服务期限和责任承担方式等。
第三章售楼处销售行为第九条：售楼处销售人员应当持有有效的销售许可证，并在售楼处内进行销售。
第十条：售楼处销售人员应当真实、准确地向购房者提供房地产信息，并回答购房者的相关问题。
第十一条：售楼处销售人员不得利用虚假、夸大宣传手段欺骗购房者，不得进行不正当的竞争行为。
第十二条：售楼处销售人员应当保护购房者的个人信息安全，不得私自泄露、出售购房者的个人信息。
第四章二手房销售行为第十三条：二手房交易需通过房地产中介机构进行，中介机构应当依法办理相关登记、备案手续，并向购房者提供真实、完整的房地产信息。
第十四条：二手房销售合同应当明确标明房屋的产权归属、房屋的基本情况、交易价格等重要事项。
第十五条：二手房交易应当符合相关的房产交易税收政策，中介机构应当协助购房者办理相关税费的缴纳手续。
第十六条：二手房的交易过程应当公开、公平、公正，不得偷税漏税，不得进行价格欺诈或其他不正当行为。
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定城市房地产是现代城市的重要组成部分，而房地产市场的稳定发展对维护经济社会稳定与人民群众利益的根本性起着至关重要的作用。
为了规范城市房地产市场，保护和调整商品房销售与产权交易的秩序，我国制定了一系列的法律法规，其中最为重要的是《城市房地产管理法》。
《城市房地产管理法》是我国从1998年起通过的一项法律，它对于城市房地产市场的发展和管理起到了积极的推动作用。
该法明确了城市房地产市场的主管机关、市场主体，规定了商品房销售和产权交易的基本原则与程序，为市场参与者提供了明确的依据和保障。
在商品房销售方面，法律要求开发商必须依法取得房地产开发项目规划许可证，并按照规划许可证的内容进行销售。
开发商必须公示商品房的销售信息，包括售楼处地址、联系电话、售楼时间等，为购房者提供充分的信息透明度。
购房者在购买商品房前，有权要求开发商提供项目估价、预售许可证、土地使用权证等相关证件，确保自身的合法权益。
此外，《城市房地产管理法》还规定了合同订立和履行的相关事项。
开发商与购房者之间的销售合同必须是书面形式，并注明商品房的位置、面积、数量、质量、用途、价款、付款方式等重要条款。
购房者在签订合同时，有权要求开发商提供明确的不动产权属证明，并对合同内容进行彻底的审阅。
一旦发现合同中存在瑕疵或不合法的条款，购房者有权拒绝签订合同或要求修改。
在产权交易方面，法律对产权交易的基本流程和要求进行了明确规定。
产权交易必须符合法律法规规定的市场价格，并实行动态调整。
产权交易的流程必须公开透明，交易必须通过房地产交易服务机构进行，并按照规定的程序进行备案和登记。
产权交易涉及的权证和证明文件必须真实有效，否则将被认定为无效交易。
此外，法律还对市场监管和违法行为处理进行了研究。
建立健全的市场监管机制，加强对房地产市场的监督和管理，对于防止房地产市场出现乱象和违法行为具有重要意义。
针对认定为违法行为的开发商和产权交易参与者，法律对其实施相应的处罚和制裁，以维护市场秩序和公平竞争的环境。
房地产开发常见法律问题及解答简版修正
房地产开发常见法律问题及解答1. 建设用地的取得问题问题：如何取得建设用地？答：建设用地可以通过购买或租赁的方式取得。
购买建设用地需要符合国家土地管理法规定的条件，并缴纳相应的土地出让金。
租赁建设用地需要与土地所有权人签订土地租赁合同，并按照合同约定支付租金。
问题：如何确定建设用地的用途？答：建设用地的用途应符合城乡规划和土地利用总体规划的要求。
开发商需要向相关地方政府申请用地规划变更或调整，经批准后方可实施开发。
问题：如何进行建设用地的续期？答：建设用地续期需要符合国家土地管理法规定的条件，并按照相关程序进行申请。
续期申请一般需要在当前用地期满前一定时间内提出，否则可能面临用地被收回的风险。
2. 工程建设过程中的法律问题问题：如何与施工单位签订施工合同？答：在选择施工单位时，开发商应严格按照相关法律法规及招标采购程序进行，签订具有法律效力的施工合同。
合同中应明确双方的权利义务、工程标准、支付方式等内容。
问题：如何确保工程质量？答：开发商应按照国家建设工程质量管理标准和相关法律法规的要求，对工程进行监理和验收，确保工程质量符合相关标准和要求。
如发现质量问题，应及时采取补救措施或追究责任。
问题：如何处理工程变更和索赔？答：在工程建设过程中，如遇到需要变更工程内容或因不可抗力等原因影响工程进度的情况，应按照合同约定和相关法律法规的规定进行变更和索赔处理。
双方应及时协商解决争议，并保持书面记录。
3. 商品房销售及交付问题问题：如何进行商品房销售？答：商品房的销售需要获得相关政府部门的预售许可证，并按照法律规定的程序进行销售。
开发商应将合同内容和相关信息向购房者公开，签订具有法律效力的购房合同。
问题：如何处理购房者的维权诉求？答：购房者在购房过程中如发现房屋质量问题或合同履行方面的争议，可以向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。
开发商应积极配合相关部门的调查，并及时采取必要的补救措施。
问题：如何交付房屋？答：房屋交付前，开发商应按照合同约定和相关法律法规的要求进行验收，确保房屋符合质量标准。
商品住房管理制度
商品住房管理制度一、概述随着经济和城市化的发展，住房成为人们最基本的需求之一，然而在中国房地产市场上，商品住房也面临着一系列问题，如违规销售、规划不合理、材料不合格等问题。
为了保障商品住房买家的利益，规范商品房开发，加强市场监管，各级政府相继制定了相关的商品住房管理制度。
二、相关法规1.《商品房销售管理办法》该办法主要规定了商品房销售的程序、条件、区域、广告、合同、价格、质量、收费等方面的内容。
其中明确规定开发商要在销售前向有关部门报告并公布房屋的交付时间、价格、面积等情况，并与买家签订认购合同。
同时要求开发商在销售广告中必须标明房屋的地址、性质、规划用途等信息，不得采用虚假宣传或误导消费者。
2.《房屋建筑和市容管理条例》该条例规定，商品住房的建筑设计应符合国家和地方的规划要求，按照国家和地方相应的建筑标准及安全规定进行施工。
施工前应通过相关部门的审核，并获得相应的许可证。
3.《房屋质量管理条例》该条例主要规定了房屋质量的监督和检查制度，对房屋质量出现的各种问题进行了详细规定，如结构不安全、建筑质量不合格、材料不达标等问题。
条例还规定，房屋建设单位应该在竣工验收前，向房屋质量技术监督部门提交资料，并接受质量检验。
同时要求房屋建设单位应当对开放、交付的房屋进行质量保证和售后服务。
三、商品住房管理机构为了保障商品住房买家的合法权益，加强商品住房市场监管，各级政府还设立了相关的管理机构。
1.国家和地方房地产主管部门全国各省级政府都设立了房地产主管部门，这些部门主要负责监督和管理本地区的房地产市场，监督房地产商的开发和销售行为。
2.开发商和中介机构开发商和中介机构在商品房销售过程中扮演着重要角色，他们须在销售过程中遵守相关法律法规，尊重消费者权益。
3.消费者协会和相关机构消费者协会和相关机构是保障商品住房买家权益的重要力量，他们能及时的收集、处理和反馈商品房市场上出现的问题，为消费者维权提供一定的法律支持和帮助。
购房合同违反住宅销售管理办法
一、背景近年来，随着我国房地产业的快速发展，购房合同纠纷日益增多。
其中，部分购房合同违反了《住宅销售管理办法》的相关规定，导致购房者权益受损。
本文将以一起购房合同违反《住宅销售管理办法》的案例为切入点，分析相关法律问题，并提出防范措施。
二、案例简介某购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买某小区一套住宅。
合同签订后，购房者依约支付了全部房款。
然而，在办理房产证过程中，购房者发现该套住宅存在以下问题：1. 开发商未取得《商品房现售备案证明》即销售该住宅；2. 合同中约定的房屋面积与实际面积存在较大差异；3. 开发商未按约定时间交付房屋。
购房者认为开发商的行为违反了《住宅销售管理办法》的相关规定，遂向当地住建部门投诉。
三、案例分析1. 违反《住宅销售管理办法》的规定根据《住宅销售管理办法》第十八条规定，房地产开发企业销售住宅，应当取得《商品房现售备案证明》。
本案中，开发商未取得该证明即销售住宅，违反了该规定。
2. 违约责任根据《住宅销售管理办法》第二十一条规定，房地产开发企业未按照约定时间交付房屋的，应当承担违约责任。
本案中，开发商未按约定时间交付房屋，构成违约。
3. 购房者权益受损由于开发商违反《住宅销售管理办法》的相关规定，购房者权益受损。
一方面，购房者未能按时入住；另一方面，购房者因房屋面积与合同约定不符，可能面临产权纠纷。
四、防范措施1. 仔细审查购房合同购房者在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容符合《住宅销售管理办法》的相关规定。
2. 保留相关证据购房者在购房过程中，应保留相关证据，如购房合同、付款凭证、开发商承诺书等，以便在发生纠纷时维护自身权益。
3. 及时投诉若发现开发商存在违规行为，购房者应及时向当地住建部门投诉，寻求法律救济。
五、总结购房合同违反《住宅销售管理办法》的相关规定，将导致购房者权益受损。
购房者在购房过程中，应提高法律意识，严格审查合同条款，保留相关证据，并及时投诉，维护自身合法权益。
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商品房销售涉及的法律问题作者：乔路一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。
但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。
(三)认购书(预订书)的基本内容签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。
由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。
如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。
如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。
2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。
(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。
为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。
避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。
2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。
二、商品房销售广告(一)房地产销售广告的性质在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。
第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。
只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。
房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。
只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。
对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。
2．对房屋的说明和允诺应具体确定。
如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。
如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。
如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。
3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。
但相关法律并未作出明确规定。
因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。
笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。
在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。
例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。
对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。
此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。
相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。
再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。
首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。
对此，一般不应以“重大影响”论。
(二)房地产销售广告应载明事项根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：1．开发企业名称；2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3．预售许可证号。
如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。
(三)禁止发布销售广告情形根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5．权属有争议的；6．违反国家有关规定建设的；7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。
(四)买受人对商品房销售广告的判断通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。
如广告中出现“本广告仅作参考。
广告中具体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。
为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。
(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。
以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。
特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。
三、商品房销售(买卖)合同内容根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容1．当事人名称或者姓名和住所；2．商品房基本状况；3．商品房的销售方式；4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5．交付使用条件及日期；6．装饰、设备标准承诺；7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8．公共配套建筑的产权归属；9．面积差异的处理方式；10．办理产权登记有关事宜；11．解决争议的方法；12．违约责任；13．双方约定的其他事项。