生态观光农业、旅游休闲度假项目投资计划书

保密精品项目咨询目录第一章总论 (4)一、项目概况 (4)二、研究范围与方法 (4)三、研究依据 (5)四、研究结论和建议 (5)第二章项目背景 (9)一、宏观背景 (9)二、项目地概况 (13)三、投融资背景 (14)四、项目战略意义 (14)第三章旅游资源条件评价 (19)一、资源现状分析 (19)二、资源品质状况 (19)三、项目区资源条件 (20)四、资源开发价值 (21)第四章旅游市场分析与预测 (23)一、市场分析 (23)二、游客量预测 (27)第五章景区空间布局和项目设计 (28)一、景区空间布局的依据与原则 (28)二、景区空间布局规划 (28)三、分区开发方向及旅游项目设计 (29)四、旅游投资预算 (37)第六章效益评价 (39)一、经济效益评价 (39)二、社会效益评价 (41)第七章生态环境影响评价 (44)一、区域环境状况评价 (44)二、影响环境因素分析 (44)三、项目的生态效益 (45)四、区域环境保护措施 (47)第八章风险分析 (49)一、外部风险 (49)二、内部风险 (51)第九章组织管理、人力资源需求及安全消防 (55)一、组织管理构架 (55)二、人力资源需求 (56)三、消防和安全 (56)第十章结论和建议 (58)一、结论 (58)二、建议 (58)第一章总论一、项目概况（一）项目名称：安庆市凤溪生态乐园（二）项目类别：生态观光农业、旅游休闲度假（三）投资总额：约1.08亿元人民币（四）项目单位：安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）（五）项目地址：安徽省安庆市宜秀区罗岭镇凤溪村（六）所属行业：旅游业、农业二、研究范围与方法（一）研究范围本项目可行性研究报告的研究范围，包括：介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；分析预测旅游客源市场；研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；拟定旅游空间布局和项目内容设计；提出项目总投资估算以及评价财务预测；分析并评价社会效益；分析研究生态环境状况，提出生态环境保护措施；分析评价项目投资风险；拟定组织管理、人力资源配置及安全消防方面的措施等。

（二）研究方法通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。

三、研究依据1、《全国农业旅游示范点、全国工业旅游示范点检查标准（试行）》；2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》；3、《安徽省关于进一步加快旅游业发展的决定》；4、《安庆市“十一·五”旅游发展规划》；5、《宜秀区旅游发展总体规划》6、《安徽省安庆市城市总体规划（2005--2020）》；7、《安庆市环境保护“十五”计划》；8、《安庆市土地利用总体规划》；9、《安庆生态市建设规划（2005--2020）》；10、《安庆市“十一五”水利发展规划》11、《安庆市社会经济发展“十一五”规划》四、研究结论和建议（一）可行性研究的结论凤溪生态乐园进行旅游基础设施、游憩设施、农业科技项目和自然生态环境保护项目的建设，符合省委、省政府提出的将安徽基本建成集观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，并将旅游业尽快培育为我省支柱产业之一的战略目标要求；贯彻安庆市加快旅游业发展的要求；实施《宜秀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“大力发展生态文化旅游业，做大做强旅游产业”，使旅游业逐步成为区级经济的支柱产业，打造成为安徽省旅游经济强县‹区›的目标要求，有利于将宜秀区丰富、特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，延长农业产业链，促进项目区社会经济全面、快速、健康发展，推进社会主义和谐新农村建设。

通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国农业旅游示范点，国家AAAA级景区，成为沿江旅游链的新明珠。

（二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，需要安庆市、宜秀区及罗岭镇政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。

另一方面，安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）作为投资和建设主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空间，打造精品景区，增强企业竞争力。

安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）应加强宣传力度，如创建企业网站、及时更新和发布生态农业旅游区信息等，推广生态农业旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使农民得到更多的优惠。

2、规划优先，市场细分凤溪生态乐园的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。

尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。

对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。

切不可一哄而上、盲目开发。

树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。

3、“软硬”兼施，环境塑造加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态农业旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励政策，税收方面的优惠政策等。

加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展生态农业旅游所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。

4、资源整合，品牌打造项目区适时申报全国农业旅游示范点。

从发展前景看，工农业旅游将成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。

安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）的生态农业示范点的申报，有利于促进产业结构调整、创造经济新的增长点；有利于发展农业旅游，可以在解决农民就业、解决“三农”问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有利于丰富优化本地旅游产品，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资源的基数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后劲。

项目区申报为国家AAAA级景区，与小龙山、余家湾、石塘湖等区域旅游资源与旅游产品，整合共同开拓市场，联合营销，构建整体旅游形象，共同打造品牌旅游路线，使之成为罗岭镇创建优秀旅游乡镇的重要突破口，成为沿江旅游新明珠。

第二章项目背景一、宏观背景（一）经济背景1、长三角经济辐射的强化近年来，长三角经济始终在较高平台上运行，经济增长速度保持全国领先。

2006年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到15.2%。

“十一五”长三角经济占我国经济总量的比例将会进一步提高，预测到2010年GDP占全国的比重为25.05％，根据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为亚太地区经济发达地区之一。

经济的快速发展，使居民消费水平提高，消费结构也由大众型向享受型转变。

统计数据显示，2006年长三角16城市居民人均消费支出突破1万元，达到17237元，比上年增长13%。

其中服务性消费支出增长迅猛，人均服务性消费支出达2977元，比上年增长16.5%，增幅高于同期实物性消费支出 4.1个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达27.2%。

安徽省同属泛长三角地区，同时作为旅游大省，面临着巨大的潜在客源市场和旅游业发展机遇。

2、安徽省经济发展的新突破2007年生产总值（GDP）7345.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，人均生产总值12015元（折合1580美元），比上年增加1960元。

居民的消费水平进一步的提高，旅游出行的需要增加，省内潜在的客源市场扩大，作为省内旅游的第一市场，随着安徽省加入泛长三角地区，在长三角经济的辐射和带动，以及随着东西部交流的日益密切，作为中部枢纽的安徽省旅游业有着巨大的发展潜力和机遇。

3、宜秀区经济的新机遇宜秀区依托资源和区位优势，把发展乡村旅游作为一项重要工作来抓，取得了一定成绩。

石塘湖农业旅游示范点被评为全国农业旅游示范点，涌现出了像杨桥镇余湾村、余墩村、鲍冲村、五横杨亭村等一批旅游村，像红灯笼外婆家、天源垂钓中心、鲍冲农家大院、杨亭茶场等众多“农家乐”示范户,使许多农民过上了富裕的生活。

该区还利用旅游业产业优势，将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标，积极发挥旅游在拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会和提升农村文明等方面的作用，以旅助农，城乡互动，推动宜秀区农业旅游更快更好的发展，从而为建设社会主义“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村做出积极的贡献。

凤溪生态农业旅游区的建设，改变罗岭镇目前旅游产品结构单一、市场层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无龙头旅游企业等现状，打造宜秀区首家集休闲度假、农业生态文化观光体验为一体的国家4A级旅游景区，成为宜秀区旅游的新亮点，成为宜秀区经济新的增长点。

（二）旅游发展背景近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。

世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。

自2000年以来，安徽旅游总收入年均增长14.06%，其中旅游外汇收入年均增长16.80%，国内旅游收入年均增长13.94%，入境旅游人数年均增长14.73%，国内旅游人数年均增长9.51%。

2007年接待海外游客106.4万人次，比上年增长32.4%；接待国内游客7849万人次，增长27.5%。

旅游总收入576亿元，增长40%。

在安徽经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产业”，一个能够提高人民生活质量、促进城乡经济和区域协调发展的“利民产业”和“富民产业”。

（三）旅游政策背景国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜。

安徽省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定了安徽省旅游发展十一五规划，出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，并将旅游业列为“861”行动计划中重点发展的八大产业之一。

省人大、省政协多次组织旅游发展专题研究，制定了《安徽省旅游条例》、《安徽省旅游市场管理办法》等法规条例。

依托黄梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，安庆旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。

（四）农业生态旅游发展的背景农业生态旅游是一种以农业资源为基础，以生态旅游为主题的新型农业技术和生态农业活动，其主要目的是通过旅游带动、示范等功能，有助于加速农业产业结构调整，引导农业资源的高效利用和生态建设，推动农业的可持续发展。

从而促进农村经济发展、提高农民收入和生活质量。