2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总考试试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
2017房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
2017 房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
一、单项选择题
1. 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是()
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
答案：B
2. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
3. 一个估价项目中的估价时点本质上是由()决定的。
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
答案：B
4. 房地产供给有限特性的本质是()
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性。
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则考试试题
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格2、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1B．2C．3D．43、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙4、影响房地产价格的环境因素不包括__。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境5、《土地登记办法》所称其他登记不包括。
A：土地预告登记B：土地异议登记C：土地更正登记D：土地变更登记E：执行层的组织协调6、某居民楼总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】A：3％B：5％C：7％D：4％E：工业用地的监测点评估价格7、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
A．商品房预售B．商品房出让C．商品房转让D．商品房招租8、下列说法不正确的是__。
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：知识体系及复习重点试题
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：知识体系及复习重点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%B．79%C．81%D．84%2、下列有关保险的表述中，正确的是。
A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C：危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调3、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。
A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．混合深度价格修正率4、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。
A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的5、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。
A．22.2%B．33.3%C．44.4%D．55.5%6、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。
A：房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效B：租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年C：承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意D：出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意E：执行层的组织协调7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用2、不属于影响房地产价格的经济因素是。
A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格3、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格4、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。
A：中位数B：众数C：平均数D：分位数E：工业用地的监测点评估价格5、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法6、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记7、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格8、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价的必要性考试试卷
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价的必要性考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金2、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式3、关于下列数据表述正确的是__。
A．1B．2C．3D．4E．5F．6G．7H．8I．9J．10K．98L．101M．101N．100O．101P．99Q．102S．102T．994、成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。
A：重新开发建设成本B：开发成本C：重新购置价格D：重置成本E：工业用地的监测点评估价格5、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
A：房屋的使用用途B：房屋所有权的性质C：房屋的使用时间D：房屋的使用性质E：执行层的组织协调6、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
2017年青海省房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷
2017年青海省房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180B．196C．200D．3002、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。
A．替代性B．发展性C．地区性D．复杂性3、关于收益性物业的说法，正确的是。
A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D：在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高E：借款合同4、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同5、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。
A．预期通货膨胀B．非预期通货膨胀C．成本型通货膨胀D．需求型通货膨胀6、下列情况中会导致房地产价格上升的是。
A：上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格8、在评估期房价格时，__。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。
青海省2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险模拟试题
青海省2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列表述中，正确的是__。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%2、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：四类用地E：执行层的组织协调3、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83B．681.25C．715.83D．718.755、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10％、20％时市场承租面积的变化，该项调查属于。
A：试探性调查B：描述性调查C：创新性调查D：因果性调查E：借款合同6、住房公积金的结息日是__。
A．5月31日B．6月1日C．6月30日D．7月1日7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力B．清偿能力C．资金平衡情况D．营运能力8、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试卷
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数2、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异3、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章4、土地一级开发项目的操作模式不包括__。
A．纯政府模式B．纯企业模式C．政府与企业合作模式D．受政府授权委托的企业模式5、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。
A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。
A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%8、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地9、房屋面积测算的内容不包括__。
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、路线价法主要适用于__。
A．城市市区房地产估价B．城市商业街道两侧土地的估价C．区片土地的估价D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估2、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。
A．面积B．套C．成交价格D．件3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产4、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．705、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格6、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。
A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系7、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605B．600C．650D．5508、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。
A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计9、下列表述中，正确的是。
A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％E：执行层的组织协调10、下列说法正确的是__。
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同试题
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工业用地的监测点评估价格2、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。
三角形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/ftB．25C．50D．75E．100F．125G．150H．175I．200J．平均深度价格修正率(%)K．80L．75M．70N．65O．60P．50Q．30R．203、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。
A：0.5～2.0B：1.5～2.0C：0.5～1.5D：1.0～1.5E：工业用地的监测点评估价格5、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册种类考试试题
青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册种类考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险2、下列不属于清偿能力指标的是。
A：借款偿还期B：利息备付率C：现金回报率D：偿债备付率E：借款合同3、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A：1B：3C：5D：10E：房地产估价机构必须加盖公章4、以下房地产价值中，保持始终不变的是。
A：市场价值B：原始价值C：折余价值D：账面净值E：工业用地的监测点评估价格5、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。
A：实现其财富价值的最大化B：获取房地产当前收益C：抵御通货膨胀的影响D：降低其投资组合的总体风险E：借款合同6、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。
若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。
A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠7、下列行为，不属于房地产转让方式。
A：以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B：因企业被兼并，房地产权属随之转移的C：房屋租赁D：以房地产抵债的E：执行层的组织协调8、汇票是。
A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据E：执行层的组织协调9、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。
青海省房地产估价师理论与方法估价结果考试试卷
青海省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。
A:损益表B：资金来源与运用表C:资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同2、某类房地产2000-2008年的价格如表10—1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程,并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．A:4 855．33元／㎡B:4 868．86元／㎡C:4 978．32元／㎡D：5 447．22元／㎡E：工业用地的监测点评估价格3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__.A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法5、某宗房地产土地面积320 ㎡,建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：144 000元B:135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格6、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零7、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡.假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是元／㎡。
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2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：房地产的历史价格资料B：房地产的现时价格资料C：房地产的未来价格资料D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格3、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．12044、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。
A．信用B．管理C．法律D．操作5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。
A．40B．43C．47D．506、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：1029．92万元B：1320．54万元C：1634．72万元D：1766．43万元E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。
若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。
A．8%B．10%C．12%D．14%8、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。
A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格9、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量B：市场上每单位农产品的价格C：生产每单位农产品的成本D：向市场运输每单位农产品的成本E：工业用地的监测点评估价格10、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。
A．一定增加B．一定减少C．不受影响D．可能增加、减少或不变11、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。
A：60B：80C：100D：110E：执行层的组织协调12、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格13、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格14、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A．2000元/m2B．2200元/m2C．2400元/m2D．2500元/m215、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。
A：建筑平面图B：建筑立面图C：结构施工图D：建筑剖面图E：执行层的组织协调16、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A．资金来源与运用表B．损益表C．资本金现金流量表D．全部投资现金流量表17、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起__天内到管理部门办理登记备案手续。
A．20B．90C．30D．6018、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。
A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人C：产权出典的，以出典人为纳税人D：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人E：执行层的组织协调19、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。
A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率20、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。
A：房屋拆迁公告B：房屋拆迁通知C：房屋拆迁通告D：房屋拆迁报道E：房地产估价机构必须加盖公章21、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。
这表明了。
A：金融工具的流动性与收益性呈正相关B：金融工具的流动性与收益性呈负相关C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关D：流动性与安全性呈正相关E：执行层的组织协调22、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。
A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格23、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。
(2008年试题)A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙E：执行层的组织协调24、城市总体规划的期限一般为年。
A：5B：10C：15D：20E：房地产估价机构必须加盖公章25、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。
则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。
A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
A．基本不变，逐渐降低B．基本不变，逐渐升高C．逐渐升高，基本不变D．逐渐降低，基本不变2、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
A．名义利率大于实际利率B．实际利率大于名义利率C．名义利率等于实际利率D．实际利率小于名义利率4、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。
A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间5、住房公积金管理中心不是__。
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构B．住房公积金运作管理部门C．住房公积金管理的主体D．住房公积金管理的决策机构6、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。
A：正的协方差B：负的协方差C：标准协方差D：绝对协方差E：借款合同7、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A：政府部门B：建设部门C：房管部门D：开发企业E：借款合同8、房地产市场结构包括__。
A．总量结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．资金结构9、商业银行的职能包括。
A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：变货币收入为货币资本10、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。
下列说法正确的包括。
A：偿还期在1年以内的为短期B：1年以上、5年以下的为中期C：1年以上、10年以下的为中期D：10年以上的为长期E：5年以上的为长期11、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200B．1150C．1100D．105012、房地产投资方案比选通常是在之间进行。
(2009年试题)A：独立方案B：互斥方案C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同13、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘B．国有土地出让合同签订C．拆迁公司现场动员搬迁D．房屋拆迁许可证颁发14、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种__。
A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净运营收益D．税后现金流量E．税前现金流量15、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。
A：吸纳率B：房地产市场的商业周期C：家庭规模与结构D：投资购买和使用购买的比例E：借款合同17、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。
A：平面图B：立面图C：管道纵剖面图D：详图E：系统轴测图18、长期资金市场的特点有。
A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险19、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。
A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的20、下列各项符合房屋租赁政策的有__。