2017年中国房地产市场专题分析报告

2017年中国房地产市场专题分析报告
目录
第一节新房代销行业分析 (5)
一、中国新房代销行业历史回顾 (5)
二、新房代销行业现状 (6)
三、新房代销行业规模预测 (9)
四、新房代销行业未来展望 (11)
第二节存量房中介行业分析 (13)
一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)
二、规模企业跑马圈地正当时 (22)
第三节地产营销O2O分析 (24)
一、地产营销O2O的未来 (24)
第四节物业管理发展情况分析 (35)
一、中国物业管理行业发展现状 (35)
二、物业管理行业未来趋势 (40)
附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)
附录2：美国物业管理行业介绍 (51)
图表目录
图表1：中国新房代销行业发展史 (5)
图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)
图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)
图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)
图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)
图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)
图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)
图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)
图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)
图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)
图表11：搜房卡业务展示 (13)
图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)
图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)
图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)
图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)
图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)
图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)
图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)
图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)
图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)
图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)
图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)
图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)
图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)
图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)
图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)
图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)
图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)
图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)
图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)
图表31：MLS运作模式 (25)
图表32：Zestimate展示 (27)
图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)
图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)
图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)
图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)
图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)
图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)
图表39：Redfin发展轨迹 (31)
图表40：Redfin房源搜索平台 (32)
图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)
图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)
图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)
图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)
图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)
图表46：全国物业管理面积规模 (35)
图表47：全国物业管理公司数量 (36)
图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)
图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)
图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)
图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)
图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)
图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)
图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)
图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)
图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)
图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)
图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)
图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)
图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)
图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)
图表62：美国中介行业规模 (44)
图表63：美国中介行业规模 (44)
图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)
图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)
图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)
图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)
图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)
图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)
图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)
图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)
图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)
图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)
图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)
图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)
图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)
图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)
第一节新房代销行业分析
一、中国新房代销行业历史回顾
中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。

此阶段代理行业的规模较小，业务主要集中在销售代理。

2）发育期（1997～1999 年）： 1998 年国务院颁布 23 号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，商品房开始逐步市场化，房地产代理业也随之快速发展，本土企业开始涌现。

3）成长期（2000～2007 年）：代理销售企业开始涉足顾问策划领域，专业性大幅提高，同时涌现一批跨区域的大型代理商，如世联行、易居、中原等。

此阶段行业规模急速增长，集中度也在逐步提升。

4）成熟期（2008 年至今）：新房代销行业竞争日趋激烈，费率呈下行趋势，大的代理商依靠其专业性和规模优势，不断通过兼并收购小公司来抢占市场份额，代理行业呈现强者恒强局面，集中度进一步提升。

图表1：中国新房代销行业发展史
资料来源：尹勋营《大陆与台湾房地产代理业比较研究》，北京欧立信咨询中心。