住房公积金利率风险与相关政策的探讨湖南大学金融学院 易传和

报 酬 率 率 、 投 资 利 资金需求曲线
资金供应曲线
0
资金 3
资金
（4）资金供求变化对利率的影响 资金供求变化对利率的影响，可以用图4描述 S/
利 率 K/ K// K O Q Q/ Q//
S
D/ D 资金量
图4
2、影响住房公积金利率的基本因素 依据前面住房公积金利率管理中的保障性原则和补偿性 原则，住房公积金利率必须在维持一定收益的前提下，强调资 金的流动性和安全性。同时，住房公积金又不是以赢利为目的 的商业储蓄基金，因此这里的收益是以适当补偿管理费用、缴 存人员的机会成本为基础的。 一般来说，利率由三个部分组成：时间价值、通货膨胀 补偿、风险报酬 在这里可以将资金的成本看做是时间价值。但是基准利 率除了上述三个因素以外，还有就是货币供应量的调控因素和 住房保障政策因素。
（三）住房公积金利率的影响因素 利息是在信用基础上产生的，是资金所有者将资金的 使用权暂时让渡给使用者所收取的报酬。对资金需求者而言， 利息是取得资金使用权必须付出的代价。利息率则是资金的 增值同投入资金的价值之比，简称利率，它是衡量资金增值 量的基本单位。从资金流通的借贷关系来看，利率是一个特 定时期运用资金这一资源的交易价格。
二、公积金历年存贷款利差 公积金历年存贷款利差表 商业银行历年存贷款利差表 历年凭证式国债利率与公积金贷款利率比较表 公积金贷款利率与银行存款、国债利率的比较 公积金贷款利率与银行存款、
三、利率风险的控制 住房公积金资金管理的风险有操作风险、信用风险、 市场风险、流动性风险，其中最主要的是操作风险。 由于住房公积金的保障性，存款利率很低，相对于商 业银行来说，负债的利率风险可以忽略不计，因为没有其他 负债，只有公积金存款，而且这种存款还带有强迫性。不同 于商业银行的市场竞争。 但是，住房公积金的资金运用仍然存在利率风险。表 现在如下几个方面： 1、机会成本 按照规定，住房公积金资金的80%用于发放个人住房 贷款，不得用于项目贷款、不得拆借，只能在指定的银行专 户存储和购买国债。究竟用多大比例购买国债？
2007年全国住房公积金缴存使用情况 年全国住房公积金缴存使用情况
2、保障性住房 保障性住房是指由政府买单的公共住房。 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。 公屋——公共住房是由政府买单的保障性住房。包括 无偿提供土地和建设性费用，有些是政府以无偿提供土地补 贴费用的方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免 税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的 是居住权利的保障。 私屋则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的 自建或市场化的商品房。是私人支付全部土地使用成本与建 筑成本的财产权利。
1、决定利率的基本因素 （1）资金需求与利率 资金需求与利率的关系可以用图1描述。
投资报酬率
投资机会的报酬率
k1
k2
资金需要量
O A 图 1 B
（2）资金供应与利率 资金供应与利率的关系可用图2来描述。
利 率
S 资金供应的利率
K1 K2 0 A/ 图2 B/
资金供应量
（3）资金供求与利率 将上面两种关系放到同一个坐标系中来考察，就会发现利 率水平同一般商品价格一样，是由资金需求和资金供应在供求 竞争规律支配下，相互交叉平衡予以确定的。详细情况如图3
4、住房公积金利率 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经 征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。 利率是资金的价格，是资金供求关系达到均衡的结 果，反过来讲，利率的变动又会影响资金的供求。由于住 房公积金的住房保障功能是通过将住房公积金缴存人员存 入的资金在这些人员中作转移支付来实现的，因此，利率 实际构成资金供应者的收益和需求者的成本。
许多人错误的理解70%的新建商品房限制在90平方米以 下的房型是一种保障性住房。也有人错误的理解：“双限” （ 限户型、限房价）商品房是一种保障性住房。这都是从 根本上忽略了政府已从商品房的土地出让中获取了应得的或 最大的利益。政府不但没有承担买单的责任，反而要求市场 去提供社会保障，这是不恰当的。 “住房权”的保护分为两类：一类是属于人权范畴的政 府责任，目前我国的宪法中并没有将“住房权”列入人权的 部分，而这恰恰是政府应承担保障的责任。在联合国的《人 权宣言》和《公民权利和政治权利国际公约》等文件中都有 明确的约定，尤其是《第四号一般性意见：适足住房权》也 对此做了明确的解释。
利率管理的中心也就表现为确保能补偿缴存资金的机 会成本，并在此基础上为住房购买者提供相对商业利率更 为优惠的购房贷款。由于住房公积金是一项政策性的金融， 而且具有互助性质，缴存者机会成本的大部分补偿实际上 已经体现在优惠贷款利率里，利率管理主要是解决针对通 货膨胀的保值、维持管理费用的必要收益和促进住房公积 金充分有效使用。
经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征 地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设 施配套建设费、贷款利息、税金、1％一3％的管理费。 经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由 7项 因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、 贷款利息、3％以内的利润）构成。出售经济适用房实行政 府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合 确定。并定期公布不得擅自提价销售。 房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高 于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只 能按成本价销售，不得有利润。
中国实行的是土地有偿出让制度。一条划分保障与非 保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让还是划拨。 出让土地中的商品房不管有什么样的差别与限制都是私有 财产的部分。是个财产权利与实体财产的结合，是一种财 富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对 私人或法人财产权的一种保护。 只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。 购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有 土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部 分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本 特征。
（二）住房公积金利率管理的原则 住房公积金利率管理作为住房公积金管理的核心问 题，必须依据住房公积金管理的原则来具体运行。具体讲， 应该遵循以下几个原则： 1、保障性原则。住房公积金制度设立和管理的根本 目的，是为了让参与到住房公积金缴存的人员能够以比市场 上优惠很多的利率来获得购房贷款，从而实现住房保障功能。 首先 ，住房公积金利率管理就是如何保障住房公积 金缴存的人员能够获得优惠利率购房贷款，实现住房保障目 标。因此，住房公积金利率管理不能完全按照市场规则来办 事，也不能过于强调公平性。
其次，保本微利。住房公积金的利率管理，必须处理好 住房公积金资金的流动性、安全性和收益性三者之间的关系。 住房公积金不是商业性质的基金，是政策性互助储蓄基金， 因此追求收益性不是它的主要管理目标。而面对变换不定的 住房市场，适应快速变化的住房需求就要求住房公积金能及 时提供充足的资金来满足。因此资金的安全性是必须放在首 位。同时，《住房公积金管理条例》规定，管理中心是直属 城市人民政府的不以营利为目的的独立事业单位。在财政事 实上少给或不给补助的情况下，为了维持日常管理，适当的 获取资金收益是必要的。
社会保障性住房，政府当然可以用市场化的方式建设， 但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障性住房。尤其 凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范 畴，更不能认为政府建设保障性住房的目的是削弱市场经济 中的商品房。 当前社会上有一种误解，自认为增加政府的社会保障性 住房是为了平抑市场中的房价，这就更错误了。政府买单的 保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问 题（包括无能力租市场价的住房）的贫困家庭或中低收入家 庭的人群。正因为自身无能力解决，才用政府买单的方式保 障。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题 的家庭与人群的。这是两个完全不同的收入、有严格限制差 别的不同消费群体。
作为各级住房公积金管理中心来说，你们接受 住房公积金缴存人员的委托，具体负责资金的运 用和管理。管理中心首先就是要确保资金的运用 能有一定的收益，这样才能补偿起码的管理费用， 并能补偿缴存人员一定的机会成本和实现缴存资 金的保值。然后就是在互助信用的基础上为参与 住房公积金的缴存人员提供最优惠的住房贷款。 “负责住房公积金的保值和归还”是住房公积 金管理中心七个职责之一。
3、统一性原则。住房公积金利率是资金的交易价格， 作为一项住房保障制度，目标的一致性决定了工具的一致 性。住房公积金基准利率在全国应该是统一的。二是利率 区间的统一。 有人认为，住房公积金贷款是一项惠民政策，对象 大部分是中低收入家庭的职工，不应该将住房公积金贷款 利率频繁调整，至少一年以内应保持的相对稳定性，所以 还应加上稳定性原则。理由是住房公积金利率是一个住房 保障工具而非宏观调控工具。 我认为这种观点是不妥的。住房公积金2007年的贷 款额达到2200亿元，是当年货币发行总量的6.7%（2007年 货币发行总量为32971.58亿元），有2万亿的资金总额。这 么大一个现金流，如果不纳入货币调控范围内，其不良后 果将是难以想象的。
2、补偿性原则。人们把钱缴存到住房公积金来，而不 用做它途，一个很重要的原因是想借助住房公积金的互助 信贷便利所提供的优惠利率。因而人们不会很强调住房公 积金资金缴存后的收益性问题。但是，这并不意味着人们 真的就不关注缴存住房公积金的机会成本。一旦住房公积 金提供的优惠利率不能补偿人们的机会成本，比如高通货 膨胀造成的实际利率为负数的情况，那么不会有人愿意缴 存住房公积金，进而也就没有互助资金可以提供给人们实 现住房保障。因此，住房公积金的利率管理必须能确保人 们缴存的资金能在一定程度上保值。尤其低收入家庭，其 购房能力明显低于高收入家庭，很少有机会使用住房公积 金来解决住房问题，那么其缴存的住房公积金更有一个保 值增值的问题。
另一类“住房权”则与人权的保护非直接关联（财产 权是人权的一部分，但并非直接部分）。而主要针对于财产两个不同 意义的部分。 保障性住房权是国家对人权的保护。就像我国有城市 对流浪者救济的制度一样，是人权的保护，也包括提供政府 买单的免费食宿。但财产权则是非政府买单的另一类法律保 护。由政府买单所提供的居住权利，并不直接或与完整的财 产权相关。