浅析农村宅基地上房屋买卖合同效力认定及房屋所有权问题

浅析农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定及房屋所有
权问题
浅析农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定
及房屋所有权问题
近年来宅基地纠纷的相关问题，⽐如⾮集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋合同效⼒及房屋所有权问题，且该问题在现实⽣活中屡见不鲜。

具体⽽⾔，近年来⼤量农民外出务⼯，农民将宅基地上房屋转让给⾮本集体经济组织成员且⽇益频繁，但是⽬前我国法律没有对农村宅基地上房屋买卖合同的效⼒作出具体规定，由此在司法实践之中存在合同有效以及⽆效认定的争议。

另外，法案“盘活利⽤闲置宅基地，⿎励集体和农民盘活利⽤闲置宅基地和闲置住宅，通过⾃主经营、合作经营、委托经营等⽅式依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等”的提出也表明农村闲置宅基地及地上房屋买卖问题的尖锐。

故本⼈作为⼀名律师，尝试浅谈农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定及房屋所有权问题，给⾃⾝的律师⼯作赋予新的考验。

⼀、认定宅基地上房屋买卖合同效⼒的类型
（⼀）宅基地上房屋买卖合同有效的类型
1.农民将宅基地上房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所在宅基地因征收已转为国有⼟地，农民⾝份转为城镇居民，则宅基地性质发⽣转变，可以认定房屋买卖合同有效。

2.⾮本集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋后，经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使⽤权产权变动⼿续，并取得合法权属证书的，可以认定房屋买卖合同有效。

3.⾮本集体经济组织成员购买房屋后，已将其户⼝迁⼊房屋所在地，申请加⼊当地集体经济组织，转为农民⾝份的，可以认定房屋买卖合同有效。

4.房屋买卖合同的买受⼈、协议签字⼈虽然为城镇居民⾝份，但其配偶或⽗母、⼦⼥为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其房屋买卖合同内容的，可以依法认定为家庭共同购房，房屋买卖合同有效。

5.《国务院办公厅关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》规定城镇居民不能购买农村房屋，即房屋买卖⾏为发⽣在“国办发（1999）39号通知”颁发之前的房屋买卖合同有效。

6.对同⼀房屋经过多次买卖、转让，最终房屋的受让⼈为本集体经济组织成员的，可以认定房屋买卖合同有效。

7.城镇居民购买的⼩产权房，已经县级以上⼈民政府对⼩产权房所在⼩区办理了相关征地和出让、规划、施⼯验收、补交⼟地出让⾦、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化⼿续的，可以认定房屋买卖合同有效。

8.农民将宅基地上房屋出让给本集体经济组织成员，买卖合同是双⽅的真实意思表⽰，未违反法律规定，房屋买卖合同有效。

（⼆）宅基地上房屋买卖合同⽆效的类型
1.按照“房地⼀体”原则，农村宅基地为集体所有，⼟地使⽤权不得出让、转让。

宅基地使⽤权具有⼈⾝依附性，⾮该集体经济组织成员不能取得。

农民在买卖房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体利益，房屋买卖合同⽆效。

2.将宅基地上房屋转让给⾮本集体经济组织成员，违反《⼟地管理法》、《民法典（物权编）》等规定，宅基地使⽤权仅限于本集体经济组织成员，房屋买卖也只能在本集体经济组织成员之间流转，故房屋买卖合同⽆效。

3.农村房屋买卖虽经村委会同意，并缴纳税费，但未经县级以上⼈民政府批准⽽认定房屋买卖合同⽆效。

4.买受⼈应符合申请宅基地建房⽤地条件，购房者受“⼀户⼀宅”限制，农村居民如果本⾝拥有宅基地，如果再购买农村宅基地房屋，合同⽆效。

5.农民将宅基地上房屋出卖给⾮本集体经济组织成员⽽认定房屋买卖合同⽆效。

6.农村房屋买卖合同是要式合同，经政府批准和许可后才能⽣效，但合同未经⼟地主管部门批准，故合同⽆效。

⼆、农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定存在的问题
（⼀）认定宅基地上房屋买卖合同⽆效法律依据不充分
1.《中华⼈民共和国⼟地管理法》(2019年修正)（以下简称“新⼟地管理法”）第⼆条以及第九条仅规定了农村宅基地的所有权归属于农民集体，但并未明确集体所有的宅基地农民是否可以将其使⽤权出售，以及出售后所签订的房屋买卖合同是否有效，房屋买受⼈主体范围是什么。

第⼗⼀条仅规定了由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理农民集体所有的⼟地，未对农民出售宅基地上房屋及房屋所占⽤的宅基地使⽤权的⾏为作出禁⽌性规定，也没有明⽂规定不得将此出售给⾮本村集体经济组织成员。

第六⼗⼆条规定了“⼀户⼀宅”的原则，但该原则并不是判断宅基地
上房屋买卖合同效⼒的强制性规定，这已经在司法实践之中达成共识。

第六⼗三条规定：“⼟地利⽤总体规划、城乡规划确定为⼯业、商业等经营性⽤途，并经依法登记的集体经营性建设⽤地，⼟地所有权⼈可以通过出让、出租等⽅式交由单位或者个⼈使⽤”，并且也明确“通过出让等⽅式取得的集体经营性建设⽤地使⽤权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”，由此可见新⼟地管理法已经在符合条件的情况下允许农村宅基地上房屋及宅基地使⽤权的买卖⾏为。

2.《中华⼈民共和国民法典》第⼗三章专章规定了宅基地使⽤权，其中第三百六⼗⼆条“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施”，该条虽然规定了宅基地使⽤权的主体对于宅基地有占有和使⽤的权利，但也并未明确是否可以将宅基地使⽤权出售，以及出售后所签订的房屋买卖合同是否有效的问题。

同时，该条并未对宅基地使⽤权主体⾝份进⾏明确的界定，只是笼统的定义为宅基地使⽤权⼈。

由此可见民法典已经在⼀定的条件之下允许农村宅基地上房屋及宅基地使⽤权的买卖⾏为。

另外，第⼀百五⼗三条已经明确了违反法律、⾏政法规的强制性规定的民事法律⾏为⽆效，但是司法实践之中却将属于低位阶、⾮正式法律渊源的国家宅基地政策混同于⾼位阶、正式法律渊源的法律、⾏政法规，由此会引起判决说理过程的逻辑裂痕，⽆法为认定宅基地上房屋买卖合同⽆效提供充分的法律依据。

（⼆）有效判决与⽆效判决冲突频现
司法实践之中，法院作出有效、⽆效判决都能充分说明理由，也都能援引相关的法律依据。

但是针对相似的案件
情况，则会存在同案不同判的情形。

⽐如对于农村宅基地上房屋买卖合同签订在《⼟地管理法》、国家禁⽌性规定⽣效前、房屋买卖双⽅都是农村⼈且都是农村户籍，但不属于同⼀农村集体经济组织成员、经过“连环买卖”，房屋最终流⼊本集体经济组织成员的情形，有的法院认定会农村宅基地上房屋买卖合同有效，有的法院则会认定农村宅基地上房屋买卖合同⽆效。

（三）缺少关于损失赔偿责任划分的法律依据
司法实践中，农村宅基地上房屋买卖合同被法院认定为⽆效之后，为了平衡买卖双⽅的利益，部分法院会委托评估机构评估房屋的当前价值，然后由出卖⼈赔偿买受⼈相应的差值，⽽针对已经⽀付的购房款要先对房屋使⽤费进⾏折抵，剩余部分返还给买受⼈。

但是对于已划⼊拆迁范围尚未确定拆近补偿⽅式的房屋却很难作出合理评估，并且评估机构所引⽤的房屋市场价值可能与实际存在差距，从⽽导致宅基地上房屋买卖双⽅对房屋差价部分产⽣争议，进
⽽⽆法在确定价值的基础上划分过错⽐例，也即存在有的法院会判定出卖⼈承担百分之七⼗的过错⽐例、买受⼈承担百分之三⼗的过错⽐例。

另外也存在相同案情的不同法院，法院会判定出卖⼈、买受⼈各承担百分之五⼗的过错⽐例，从⽽导致裁判结果的不⼀致，影响司法的统⼀。

（四）“房地⼀致”原则⼀定程度上限制宅基地使⽤权及地上房屋流转
⾸先，将房地捆绑在⼀起限制了当事⼈对其所有的房屋的处分，使得农村宅基地上的房屋⽆法充分利⽤，影响了农村宅基地上的房屋的利⽤效率，违背民事活动遵从双⽅的⾃愿原则。

其次，民法典物权编与城市房地产管理法
的“房地⼀致”原则主要针对的是城市之中的建设⽤地使⽤权，⾯向的对象也主要是国有⼟地上的商品房，但对宅基地使⽤权却并⽆规定。

再次，新⼟地管理法中并没有对“房地⼀致”原则作出规定，也表明⼀定程度上⽀持宅基地使⽤权不适⽤“房地⼀致”原则。

最后，即使“房地⼀致”原则可类推适⽤宅基地领域，农村宅基地上房屋的权利也不必然依照宅基地使⽤权⼈来确定，因为“房地⼀致”原则主要规范的是通过法律⾏为处分不动产的情形，⽬的是通过强制房地⼀并处分以防⽌房地分离的情况，从⽽减少纠纷。

⽽建造房屋乃⾏为⼈基于事实⾏为原始取得所有权，因⽽“房地⼀致”原则会在宅基地领域限制宅基地使⽤权及地上房屋的流转。

三、解决农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定及房屋所有权问题的意见建议
（⼀）明确农村宅基地上房屋买卖合同效⼒认定的司法裁判准则与标准
针对司法实践中出现的“同案不同判”现象，应针对各类情形分类处理，区分农村宅基地上房屋买卖不同情形之间有效判决与⽆效判决的类型特点，达成统⼀的审判意见，提⾼司法公信⼒。

依照⽬前法律规定，对于以下⼏种情况应当承认农村宅基地上房屋买卖合同有效。

第⼀，1999年5⽉出台《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》以前，我国从未有过明令禁⽌宅基地房屋的交易和流转。

⽽1988年颁布的⼟地管理法第41条规定了“允许城镇居民使⽤农村宅基地建房”，便赋予了城镇户⼝性质的居民购买宅基地上房屋的权利，还细化了相关的配套审批流程。

因此，对于在1999年5⽉前发⽣的农村宅基地上房屋买卖合同应认为有效。

第⼆，房屋最终流转⾄本集体经济组织成员处的“连环买卖”⾏为，即使依照“房地⼀体”模式，最终也不违背“宅基地使⽤权只能流转给本集体经济组织内个体”的准则。

⽴法上对宅基地上房屋流转⽅⾯的限制原因是要充分保障农民享有的宅基地⼈⾝附属性和社会福利性，⽽此种情形并未导致宅基地使⽤权流转⾄其他集体经济组织成员或城镇居民处，所以此种情形下的农村宅基地上房屋买卖合同有效。

第三，宅基地性质发⽣变动，从原本的集体经济组织所有性质变化
为国家所有的性质，表明⼟地性质已经发⽣了根本性变化，故房屋买卖合同的效⼒认定不再受宅基地使⽤权相关法律规定的限制，应当适⽤国有建设⽤地使⽤权的相关法律规定⽽认定有效。

第四，农村宅基地上房屋买卖合同经村委会或村民⼤会认可、盖章，应认为房屋买卖合同有效，原因是村委会或村民⼤会是基层群众⾃治组织，所作的决定体现村民意愿，房屋买卖合同因此有效。

另外，应梳理并重新审视认定宅基地上房屋买卖合同⽆效的法律依据。

由于我国新⼟地管理法与民法典（物
权编）在法律条⽂规定⽅⾯存在理解偏差，实践中出现对法律规定具有不同的分析与理解，从⽽导致宅基地上房屋买卖合同效⼒认定的⽭盾与冲突。

另外，按照民法典中三百六⼗三条和⼀百五⼗三条的规定，对于农户将宅基地上房屋出卖给城镇居民的转让⾏为，法院在法律适⽤上的裁判理由是违反了相关法律法规以及我国相关政策，依法确认为⽆效。

但是对于不同的转让客体⽽⾔，能否将⾮本集体经济组织成员也排除于房屋买卖客体之外，在司法实践中也同
样存在判决的⽭盾与冲突。

然⽽，综合考量1993年国务院办公厅出台的39号通知、2004年的28号决定以及2007年的71号通知可知，并未禁⽌将农村宅基地上房屋转让给其他村集体组织成员，这导致了不同法院之间对于村集体间房屋买卖合同效⼒出现认定不⼀的结果，持肯定观点的法院判决认为法⽆禁⽌即⾃由，不应认定为⽆效；⽽持否定观点的法院判决认为国务院及国务院办公室下发的通知和决定其内在⽬的是为了维持宅基地对本集体经济组织成员的保障功能，⽆论转让对象是城镇居民还是其他村集体成员，都会导致本村集体成员在丧失宅基地上房屋的基础上，丧失对特有成员的保障性，由此应认定房屋买卖合同⽆效。

故针对司法实践中的裁判⽭盾，国家应出台相关政策对此予以具体规定。

（⼆）赋予法官⾃由裁量权，合理划分各⾃过错承担⽐例
针对宅基地上房屋买卖合同被宣告⽆效之后，司法实践之中在过错承担的⽐例上，偏向于出卖⼈承担百分之七⼗的责任，买受⼈承担百分之三⼗的责任，并建议以此⽐例统⼀司法裁判标准。

我认为即便该标准具有⼀定的合理性，但是仍有不可取的地⽅，应该通过司法解释的形式确定划分过错的⽐例：在划分出卖⼈以及买受⼈过错的⽐例时，应该具体案件情况具体分析，赋予法官⾃由裁量权，但是⾃由裁量权应该在百分之六⼗⾄百分之⼋⼗之间浮动，即确定出卖⼈承担的过错⽐例；如果出卖⼈与买受⼈都没有过错，法院应该裁判出卖⼈与买受⼈承担对等的责任，即出卖⼈承担百分之五⼗的责任，买受⼈承担百分之五⼗的责任。

只有这样，才能为赔偿责任划分⽐例提供法律依据，便于司法的统⼀。

（三）创建宅基地使⽤权法定租赁制度
在农民将宅基地上的房屋卖给⾮集体经济组织成员时,表⾯上看是宅基地使⽤权⼈也⼀并将宅基地使⽤权卖给了⾮集体经济组织成员。

但是并不能认为房屋买受⼈就此获得了宅基地使⽤权，⽽是应当认为房屋买受⼈获得了使⽤宅基地的权利，且该项权利并不是从原宅基地使⽤权⼈处取得的,⽽是从宅基的所有权⼈即集经济组织处取得。

通过新⼟地管理法可知，⼟地管理法允许进城落户的农村村民依法⾃愿且有偿的退出宅基地，⿎励农村集体经济组织及其成员盘活利⽤闲置宅基地和住宅。

通过2019年9⽉农业农村部印发的《关于进⼀步加强农村宅基地管理的通知》可知，城镇居民、⼯商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过20年，合同到期后，双⽅可以另⾏约定。

更有学者提出房屋买受⼈取得的新使⽤权可以称为“宅基地法定租赁权”。

由此可见，在宅基地房屋上存在三种权利，分别是“宅基地使⽤权、宅基地房屋所有权、宅基地法定租赁权”。

⾮集体经济组织成员从农民处购买宅基地上房屋后，⼀⽅⾯拥有宅基地上房屋的所有权，另⼀⽅⾯在保持农村集体经济组织在拥有宅基地所有权的前提上，与农村集体经济组织形成租赁关系，进⼀步发挥了宅基地上房屋的财产性，故创建宅基地使⽤权法定租赁制度势在必⾏。

（四）建⽴宅基地房屋确权登记制度
宅基地上房屋买卖⽐较困难的主要原因是产权不明确，所以建⽴宅基地上房屋的确权登记制度能够很⼤程度上解决宅基地上房屋买卖。

但是在实践之中，由于⼤部分宅基地上房屋并没有与之对应的不动产权属证书，是直接导致宅基地上房屋买卖发⽣纠纷的重要原因。

所以，可以明确宅基地上房屋确权登记的责任主体，也即由乡镇政府作为宅基地上房屋确权登记的审批机关，进⼀步完善房地⼀并登记的制度，实现宅基地房屋的财产性质，为⾮集体经济组织成员购买宅基地房屋提供制度条件。