彭一力等与葛芳岩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

彭一力等与葛芳岩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2020.03.31

【案件字号】(2020)京03民终3761号

【审理程序】二审

【审理法官】杨路薛妍周艳雯

【审理法官】杨路薛妍周艳雯

【文书类型】判决书

【当事人】彭一力;葛芳岩;北京市住房贷款担保中心

【当事人】彭一力葛芳岩北京市住房贷款担保中心

【当事人-个人】彭一力葛芳岩

【当事人-公司】北京市住房贷款担保中心

【代理律师/律所】张晓龙北京市景春律师事务所;张碧飞北京市浩天信和律师事务所【代理律师/律所】张晓龙北京市景春律师事务所张碧飞北京市浩天信和律师事务所【代理律师】张晓龙张碧飞

【代理律所】北京市景春律师事务所北京市浩天信和律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】彭一力;北京市住房贷款担保中心

【被告】葛芳岩

【本院观点】《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的合同第三人新证据财产保全诉讼请求维持原判查封

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【本院查明】本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。

【本院认为】本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。本案中，涉案房屋为自住型商品房，属于政策性保障住房的一种。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房，其购买对象具有专属性。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定认定合同无效。据此，一审法院对彭一力主张葛芳岩继续履行借名买房合同的诉请不予支持，并无

不当，应予维持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。综上所述，彭一力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由彭一力负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 11:18:43

【一审法院查明】一审法院认定事实：彭一力之妻葛旭侠系葛芳岩姑姑。2016年6月27日，彭一力向葛芳岩转账10万元。2014年6月30日，葛芳岩与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定，葛芳岩认购涉案房屋，认购人应当向出卖人支付认购定金10万元。葛芳岩向北京金隅嘉业房地产开发有限公司支付了10万元定金。2014年8月1日，葛芳岩与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由葛芳岩购买涉案房屋，该房屋为自住型商品房，总房款1426040元。合同签订当日，买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额62.6040万元，银行贷款80万元。2014年8月9日，葛旭侠向葛芳岩转账90万元。2014年8月10日，葛芳岩与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《关于改变公积金贷款的补充协议》，约定买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额99.604万元（含定金），贷款43万元。2014年8月10日，葛芳岩向北京金隅嘉业房地产开发有限公司付款8906040元。2015年6月15日，葛芳岩与第三人签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定葛芳岩借款43万元，借款期限半年，每月最低还款2688元。后，葛芳岩偿还贷款的银行卡在彭一力手中持有，彭一力每月向此卡中转账用于偿还贷款。2016年3月29日，彭一力向葛芳岩转账30000元。2016年3月30日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司向葛芳岩交付了涉案房屋，葛芳岩向北京金隅嘉业房地产开发有限公司支付了契税、公共维修基金等费用共计27855元。2016年5月8日，葛旭侠以葛芳岩的名义将房屋出租，并收取房屋租金。2018年底葛芳岩将涉案房屋收回，现涉案房屋由葛芳岩控制。2017年9月25

日，葛芳岩取得涉案房屋不动产产权证，第三人2018年1月23日获得涉案房屋抵押权。2018年2月，葛芳岩将不动产产权证书从住房担保中心处取回。现涉案房屋所签买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件均在彭一力手中持有。庭审中，彭一力主张与葛芳岩系借名买房合同关系，并主张彭一力亦具有购买自住型商品房的资格并参加了摇号，葛芳岩摇号中签后，无钱购买房屋，便主动找到彭一力，彭一力未再继续参加摇号。葛芳岩则否认与彭一力存在借名买房合同关系，并称彭一力向其的转账均为借款。另，彭一力向法院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供保单保函进行担保。法院于2019年7月作出保全裁定并查封了涉案房屋。

【一审法院认为】一审法院认为：关于彭一力、葛芳岩是否存在借名买房的合同关系，根据彭一力提交的证据，葛芳岩支付的首付款以及前期贷款均来源于彭一力，且在房屋交付后房屋一度由彭一力进行管理、出租并收取房租，再结合买卖合同、贷款合同、房款发票、还贷银行卡等均在彭一力手中持有的情况，该院采信彭一力关于与葛芳岩存在借名买房合同关系的主张。葛芳岩并未对相关合同、还贷款的银行卡在彭一力手中持有以及彭一力收取房租等作出合理解释，葛芳岩主张双方系借款关系，该院不予采信。关于借名买房合同能否继续履行，涉案房屋为自住型商品房，属于政策性保障住房。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，虽然彭一力主张其具有购买自住型商品房的资格，但按其自述，其优先利用葛芳岩的资格购买涉案房屋，亦损害了其他购房者的合法权益，影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，借名买房协议应当认定为无效。故该院对于彭一力主张葛芳岩继续履行借名买房合同的诉请不予支持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回彭一力的全部诉讼请求。案件受理费70元，由彭一力负担（已交纳）。案件保全费5000元，由彭一力负担（已交纳）。

【二审上诉人诉称】彭一力上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持彭一力一审诉讼请