湖北襄樊海创广场(购物中心)规划设计方案1659238473

2.襄樊商业概况 襄樊商业概况
2.2 襄樊商业市场供需情况
襄樊市人民广场商圈目前商业用地已呈稀缺状态，2000年至2007年是人民广场商圈内商业地 产开发的鼎盛时期，陆续建成的大型商业项目有：海创广场占地约8亩经营面积16000平米、财富 广场占地约12亩经营面积约12000平米、奔泰阳光城占地约6亩经营面积约6000平米、开放广场占 地约30亩经营面积约20500平米、拉美步行街一期占地约30亩经营面积约80000平米、豪门新天地 占地约10亩经营面积8000平米、锦绣数码城占地约12亩经营面积约12000平米。
湖北襄樊海创广场(购物中心 湖北襄樊海创广场 购物中心) 购物中心 项目规划设计方案
2007年 2007年3月2日
1.襄樊经济概况 襄樊经济概况
1.1 地理位置及概况 1.1.1襄樊市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉。 1.1.1襄樊市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉。 襄樊市地处湖北省西北部 1.1.2襄樊交通优势突出， 一条汉江、两座机场、三条铁路、 1.1.2襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公 襄樊交通优势突出 高速公路发展十分迅速 是襄樊水、 空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速， 路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以 我市为中心的高速公路呈“ 字形与周边城市相联，可与1000公里左右的 我市为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，可与 公里左右的 大城市朝发夕至。 大城市朝发夕至。 1.1.3交通发达便捷 1.1.3交通发达便捷 1.1.4襄樊市土地面积 万平方公里， 1.1.4襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口 襄樊市土地面积 万平方公里 总人口578.8万。襄樊市城区面积 万 3563平方公里，人口 平方公里， 平方公里， 平方公里 人口218.6万；其中建成区面积 万 其中建成区面积100平方公里，人口 平方公里 人口120.3 万。
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
消费结构升级趋势明显。 1.5.2.1 消费结构升级趋势明显。 2004年全市餐饮的商品零售额302.0亿元 比上年增长13.6% 年全市餐饮的商品零售额302.0亿元， 13.6%； 2004年全市餐饮的商品零售额302.0亿元，比上年增长13.6%； 穿衣的商品零售额133.7亿元，比上年增长13.1% 133.7亿元 13.1%； 穿衣的商品零售额133.7亿元，比上年增长13.1%；用的商品零售额 256.1亿元 比上年增长13.7% 亿元， 13.7%。 256.1亿元，比上年增长13.7%。
备注：建议对襄樊消费市场进行深入的调查，了解15 25，26-35,36-50岁消 15—25 备注：建议对襄樊消费市场进行深入的调查，了解15 25，26-35,36-50岁消 费群体在市场中所占比例， 本商场的定位更有目标性。 费群体在市场中所占比例，从而使 本商场的定位更有目标性。
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
3.项目 项目SWOT分析 项目 分析
S-Strengths(优势) Strengths(优势) 优势
地理位置优越， 地理位置优越，市中心的黄金地段使得本项目在交通以及其他基础设施上拥有很 好的先天优势。目前业主方项目整体展面是襄樊所有商场中地理位置最好的。 好的先天优势。目前业主方项目整体展面是襄樊所有商场中地理位置最好的。 项目位于成熟商圈，拥有良好的商业环境。 项目位于成熟商圈，拥有良好的商业环境。由于周围已经形成了良好的商业氛围 定位,所以更加突显我项目功能优势。 采用SHOPPING MALL(店中店 店中店) 定位,所以更加突显我项目功能优势。 采用SHOPPING MALL(店中店)的经营管理 模式，对襄樊市场来说具有时代性。 根据市场调查资料显示， 模式，对襄樊市场来说具有时代性。 根据市场调查资料显示，服装百货消费在 襄樊市场占有相当的比例.说明该地区消费群对快速零售商品的消费能力很强。 襄樊市场占有相当的比例.说明该地区消费群对快速零售商品的消费能力很强。
消费支出所占收入总比例
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
1.4.2.3行业之间收入差距呈扩大趋势。 1.4.2.3行业之间收入差距呈扩大趋势。 行业之间收入差距呈扩大趋势 2003年收入最高行业与最低行业 信息传输、 年收入最高行业与最低行业（ 2003年收入最高行业与最低行业（信息传输、计算机服务和软件业 业与农林牧渔业） 6.9:1， 业与农林牧渔业）的工资比上升 为6.9:1，与中国大多发展中的城市一 样收入出现分化阶层。 样收入出现分化阶层。 1.5 社会消费状况 1.5.1 消费品零售总额 2004年全年全市实现社会消费品零售总额 亿元， 2004年全年全市实现社会消费品零售总额 ? 亿元，同比增长 ? %，在 全国15个副省级城市中， 15个副省级城市中 全国15个副省级城市中，零售额规模排名第 ? 。其中城市消费品零售 亿元， 亿元， 额 ? 亿元，增长 ? %； 县及县以下消费品零售额 ? 亿元，增 ? %， 城市消费优势突出。 城市消费优势突出。
以上为业主方提供市场信息,从当地发展商对当地商业项目的投资的热情表现 该地区的整体经济状况表现良好,但是就市场需求方面是否符合市场规律还需要斟 酌,单从以上商业开发项目体现面积总和为154500米,还不算全市的其他经营面积 规划数量.按照襄樊城市人口120.3万人计算,城市人口人均商场经营面积占有率为 每人7.766平方米,此占有率已经接近目前国内一线城市(北京每人9.112平方米;上 海每人10.017平方米;哈尔滨8.047平方米),按照目前零售百货消费行业的利润平衡 点以及襄樊目前2005年GDP的总额看,商业地产开发的效果应该存在一定水分.从 而势必造成相对比较严重的商场空置率. 整个襄樊的商业供应面积逐年都在上升， 特别2002年至2004年的商业面积一下膨胀，致使2004年的市场来不及吸纳。所 以在2005年市场供应进一步增长的情况下，2006年的整个商业市场要完全吸纳 这个供应量将存在很大困难，市场竞争会更加激烈。在空置率走高的大趋势下， 商业空置率表现尤其突出，高于省内的总体水平，供远 大于求，本项目面临的竞 争压力更大。
2.襄樊商业概况 襄樊商业概况
2.1 商圈概况
总结商业特点 1、适合中底消费群体 2、缺乏相应主力竞争店 3、虽然客流量巨大，但消费目的大多集中休闲、餐饮、娱乐、旅游中，针对百货 业态零售业来将所占比例较底 4、特殊地理位置，位于省内旅游景点内，消费目的过于明确,所以在一定程度上 限制商业产业在该地区的开发规模，从而影响目前现有商业地产和在建商业地产 的发展规划（要么过大,要么不成规模） 5、消费可选择性过于单一,可选择性不强,无稳强大稳定消费群体支撑， 6、商业业态分布、组合相对合理； 7、商圈相对成熟、稳定，消费潜在能力巨大； 8、商业业态的组成规模较强，且均为成熟商业业态； 9、客流量巨大，且商品成交额相对较高； 10、商品以中档商品为主，产品附加值高，相对应产出效益高于其他商业区域； 11、商业地位具有襄樊商业支柱作用。
市场物价指数表（设1999年物价指数为100）
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
1.5.4 消费特征分析
1.5.4.1居民有较强的消费意识。相反的零售规模虽然全国不是排名前列，但消 费支出在人均收入中所占比重相对较小，进而表明百姓消费能力的潜力相对较大, 据统计该市人均纤维消费量居全国中前位置.
1.襄樊经济概况 襄樊经济概况
1.2 国内生产总值 2005年襄樊国内生产总值 GDP） 602亿人民币 年襄樊国内生产总值（ 亿人民币. 1.2.1 2005年襄樊国内生产总值（GDP）达602亿人民币. 该市国内生产总值每年持续平缓增长，增长幅度较小。从近5 1.2.2 该市国内生产总值每年持续平缓增长，增长幅度较小。从近5年看 2002年至今年是襄樊国民经济生产总值提高最快的几年 年至今年是襄樊国民经济生产总值提高最快的几年。 来，2002年至今年是襄樊国民经济生产总值提高最快的几年。
2.襄樊商业概况 襄樊商业概况
2.1 商圈概况
海创广场地处襄樊市核心商圈人民广场，位于久负盛名最繁华的解放路商业一条街。 解放路商业街的改造升级已经成功完成，海创广场与即将开业的拉美步行街、开放 广场形成三足鼎立之势，必将成为襄樊市最具吸引力、引领时代潮流的商业中心。 海创广场整体经营面积16000平方米，一楼正在招商，二楼与三楼是国际自愿连锁 成员——湖北雅斯连锁超市，四楼是襄樊最大规模最豪华的KTV娱乐城——天上人 间娱乐城。广场A座是商务宾馆，B座是商务写字楼。海创广场集购物、休闲、娱乐、 餐饮、商住为一体，是本商圈功能最齐全、最有商业价值的商业广场。 襄樊火车站地区是形成较早、知名度较高的商圈，专业市场云集，是襄樊最大的小 百货、服装、小商品批发零售集散地。
1.5.4.2居民针对房产 食品 家居用品的消费占主导地位,其次为服装 零售百货, 说明该区域消费人群区域理性化,消费潜力需要整个经济圈引导方可形成良性循 环,故针对设立新业态商业地产在襄樊可行性以及可操作性较强.
1.5.4.3成熟的商业氛围对周边地区的辐射和影响。在整个辐射片区，襄樊以其 得天独厚的经济优势和浓厚的商业氛围以及便利的交通环境，对省内的周边其他 县市和中小城市有深远的影响力， 1.5.4.4旅游业日渐兴旺.
从下表的城镇居民恩格尔系数逐步下降可看出， 1.5.2.2 从下表的城镇居民恩格尔系数逐步下降可看出，居民生活水平 日趋提高。 日趋提高。
ห้องสมุดไป่ตู้
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
1.5.3 消费价格指数 该市物价长期保持相对稳定，市场价格升降较平缓。 1.5.3.1 该市物价长期保持相对稳定，市场价格升降较平缓。 2004年上涨幅度明显 居民消费价格总水平比上年上升3.1% 年上涨幅度明显， 3.1%， 到2004年上涨幅度明显，居民消费价格总水平比上年上升3.1%，食品 价格上涨最明显。 价格上涨最明显。 分类价格指数六升两降。 1.5.3.2 分类价格指数六升两降。 食品类价格上升4.6% 烟酒及用品类上升1.7% 衣着类上升1.7% 4.6%， 1.7%， 1.7%， 食品类价格上升4.6%，烟酒及用品类上升1.7%，衣着类上升1.7%，居 住类上升5.1% 医疗保健和个人用品类上升5.4% 5.1%， 5.4%， 住类上升5.1%，医疗保健和个人用品类上升5.4%，娱乐教育文化用品 及服务类上升0.4 %,家庭设备用品及维修服务类下降0.1%， 家庭设备用品及维修服务类下降0.1% 及服务类上升0.4 %,家庭设备用品及维修服务类下降0.1%，交通和通 信类下降1.6% 信类下降1.6%
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
居民收支特征分析： 1.4.2 居民收支特征分析： 1.4.2.1
收入的四个特点： (1)工薪收入稳步增加； (2)经营性净收入增幅较大； （3）转移性收入增速平稳。 （4）财产性收入增长154.6%。随着襄樊市社会经济的发展壮大，城镇化水平快速增长，房产买
1.4.2.1
备注:以上增长百分比包含物价以及通货膨胀因素在内 备注 以上增长百分比包含物价以及通货膨胀因素在内
1.襄樊宏观经济概况 襄樊宏观经济概况
1.3 人口概况及消费年龄结构 截止2006年末，全市共有户籍人口578.8万人，比上年增加 ? 2006年末 万人， 截止2006年末，全市共有户籍人口 万人 万人。其中市区人口120.3万人，增加 ? 万人 。 万人。其中市区人口 万人， 万人
1.4 居民收支 1.4.1 居民收支特征综述 总体说来全市居民收入情况良好，呈增长趋势。2005年市区居民人均可支配收入 达到8145元，比去年增长7.84%.居民储蓄存款呈几何级数增长。市区居民人均消费支 出6554元，增长8。3%。全年农村居民人均纯收入3191元，增长4.27%；农村居民人 均生活消费支出2047元，增长7.91%。（包括价格因素）
卖收益快速增长。财产性收入的增加全部来自出租房收入。 消费支出变化显著，呈“五增三降”趋势：(1)食品消费结构变化明显；（2）家庭设备用品及服务支 出增长47.92%；(3)医疗支出呈下降趋势；(4)社会保障支出增长10.7%；(5)居住支出增长19.23% ；(6)旅游消费成为今年玉门居民消费的一大亮点；(7)杂项商品及服务同比增长47.9%；(8)衣着支 出上升9.5%。