海口都市海岸项目可行性分析方案

“都市海岸”工程可行性报告
目录
第一章市场及工程分析
一、全国房地产形势
二、海口2004年房地产市场发展趋势
三、工程区域状况分析
四、工程周边可比楼盘分析
五、本工程基本情况
六、本工程定位
第二章投资估算与资金筹措
一、工程投资估算
二、工程资金筹措
第三章工程利润率预测
一、销售收入预测
二、工程利润率预测
第四章贷款风险分析
一、开发工程贷款风险因素综述
二、工程风险
附表
报告摘要
第一章市场及工程分析
一. 全国房地产现状
2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。

一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。

被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。

通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持
续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新工程申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和工程，要继续加大信贷支持力度”。

可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。

二. 海口市2004年房地产发展状况
1、房地产开发投资规模大幅增加
房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。

2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。

房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房
地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了发展的速度。

2、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速
2003年商品房施工面积402.17万平方M ，比2002年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方M ，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方M ，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23万平方M ，增长97.8%；商品房销售面积96.17万平方M ，增长69.4%。

其中住宅销售面积92.62万平方M ，增长67.1%。

2003年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。

2003年房屋销售面积96.03万平方M ，不仅比2002年增加69.2%，也比2003年房屋竣工面积89.14万平方M 高出6万多平方M 。

2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

2003年房屋竣工销售面积对比
8688
90
92
94
96
98
竣工面积
销售面积
销售面积增长近70％，显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。

销售面积大于竣工面积，表明市场消化速度已经大于供应速度，正在消化以前的存量。

但是我们也看到，施工面积远大于销售面积，表明未来一段时间将有大量的市场供应，而销化能力如果没
有明显增加的情况下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加市场的压力。

3、房地产投资资金结构有待优化
住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。

全年海口市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占17.2%。

值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。

目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

这就给房地产开发提供了一个良好得市场环境。

4、市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体
消费者理性购房，注意货比多家，对房屋质量、居住环境的要求更高，自我保护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为83.7% 。

房地产的需求市场还是以海口本地市场为主，省内其他市县消费者及海南省外消费者为辅。

开发商开始从注重经济效益到经济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。

户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。

5、海口市商品房价格稳步上升
根据海口市房产管理部门统计数据显示，海口市目前商品房销
售基本良好，销售价格稳步上涨。

2003年商品房平均价格 2200 元 / m2，比2002年增长 14% ，其中商品住宅平均价格 1800 元 / m2，增长 5% ，办公楼平均价格 3600 元 / m2，同比持平，商业用房平均价格 6000 元 / m2，增长 8% ，经济适用房平均价格 1300 元 / m2，与上年持平。

价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。

2004年1—8月，海口市房管局共办理新建商品房交易3650宗,面积达485811 m2,成交金额113228万元,平均销售价格为2330.70元/ m2。

在销售面积中，住宅为47.83万m2,占销售总面积的98.3%,非住宅销售仅有0.75万m2,占1.7%。

商品房销售中住宅所占比重过大，交易商品房用途单一化。

这也说明海口的商业、写字楼、工业厂房交易缺乏。

目前已在海口市房管局登记的商品房预售达2785宗,面积为33.5万m2。

2004年1－8月海口商品房销售物业用途类别构成
（万平方米）
6、积压空置商品房总量逐步减少
据统计， 1999 年 12 月底，海口市共有积压空置商品房 264 万平方M ，停缓建“半拉子”工程 400 万平方M 。

至 2003 年底，已
消化 210 万平方M ，尚存 454 万平方M 。

空置面积的减少，说明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。

海口市积压商品房空置存量
200
400
600
800
1999年
2003年
7、三级市场交易逐渐活跃
据有关部门统计，海口市在2004年1—9月的二手房交易达到4070宗，同比增长44%；面积70.2万平方M ，同比增长27.9%；成交金额12.19亿元，同比增长35.5%。

在二手房交易面积中，住宅占80.73%，平均价格1403元／平方M ；非住宅占19.27%，平均价格1794元／平方M ；综合价格为1736元／平方M 。

来自海口房地产交易中心的统计数据显示，2004年1—9月，该交易中心平均每月的二手房销售额为700万元左右，而去年同期只为500万左右。

其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到900万元左右，与去年上半年同期相比超过了100%。

随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步上扬。

据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季增长59.5%，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨14%和8.7%，其中住宅上涨21.4%和8.7%，同比涨幅比上季的18.9%高2.5个百分点。

三季度二手房价格继续稳步上涨，住
宅比去年同季上涨10.2%，比上季上涨1.4%。

三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。

三. 工程区域状况分析
<一）规划状况分析
1、城市规划总纲：将海口建成“第二人居地”
“第二居住地”是海口市一种新型的城市职能，在环境优美的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。

第二居住地不仅是一个生活和规划概念，同时也是旅游、休闲、度假等相关产业职能的进一步拓展与深化。

目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进一步消除泡沫经济、再次振兴房地产行业打下了基础。

2、“海口外滩”城市规划图
海甸岛整个岛屿都处在城市设计工程的范围之内。

最近在岛屿中心地区进行了一系列高品质的开发工程：酒店、各种类型的高端房地产工程、写字搂、综合工程搂和大学校园等。

3、海甸水城规划
海甸水城规划图
在海甸溪和海甸二路之间的约200M宽地带将会规划为海甸水城。

本工程特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区
域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的“水城”空间。

利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。

“水城”以低层建筑为主，为保证工程开发的经济平衡，沿海甸二路规划一排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。

内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可能。

这座市中心的运河城将规划以办公、购物和居住功能为主。

4、白沙门生态公园规划
规划中的海甸岛白沙门生态公园占地64公顷，东与海南民生燃气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道，北至规划环岛路。

在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系，开凿溪流、布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园分为“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海连天”、“林海风涛”四个景区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。

5、环岛路规划
海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全长约6公里。

此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能看海，有沙滩的地方尽量保留。

这一系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单纯的居住型渔村小岛。

海甸岛的旅游优势、休闲商务优势将得到展现，海甸岛的房地产开发前景看好。

海甸岛将以一个崭新的形象展现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进一步挖掘。

<二）海甸岛片区房地产整体市场分析
1、片区规划：
<1）海口市政府对海甸岛的定位
高品质居住区、大学教育园区、旅游休闲度假区。

在海口市政府的规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁、旅游环境优良的岛中岛。

<2）重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛的区位形象将得到提升
白沙门公园、环岛路和海甸水城的建设。

海新大桥连接海甸岛与新埠岛、东海岸，为城市干道组成部分。

桥长499M，宽36M。

2、海甸岛目前在售楼盘<共32个）：
海甸岛楼盘分布图：
3、海甸岛即将推出楼盘：
碧海云天海景花园<海南豫财实业联合总公司开发，北京建工集团海南分公司承建）
宝阳花园 <海南宝阳房地产开发有限公司开发）
金海雅苑<海南浙海地产开发）
<三）工程片区市场分析
1、从建筑产品看
多为小高层塔楼，多层工程较少。

海甸岛从上列19个楼盘来看，只有滨海华庭、江南城以及即将推出的南方明珠3个工程有多层住宅。

2、从园林看
日式、夏威夷式、东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显。

中国本土风情园林却较少，只有江南城、兆南绿岛家园为中国江南风情园林，从而凸显差异性。

3、从户型面积来看
1房在41－65平M之间，2房在68－113平M之间，面积跨度较大。

3房面积多集中在120-150平M，市场上4房的供应量较大，除单纯的小户型工程如加州阳光、金色假日、四季花开外，其他工程都有4房。

4、从营销推广手法和方式上看
不注重营销推广，推广手法单一。

不少工程售楼处缺乏包装，地处偏僻却没有工程导视，很少做报纸、电视或广播广告宣传，觉得广告宣传也难以对工程销售起到直接的促进作用，从而放弃。

甚至有部分工程认为，只有不好卖的楼盘才做广告。

仅从楼书来看，不少工程楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感。

从卖点宣传来看，都以海景、休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深的印象。

5、从物业管理来看
物业管理仅为房地产开发的附庸。

物业管理公司多为开发商组建，专业性不强。

6、从开发规模来看
工程开发规模普遍较小，建筑面积大多在50000平M以下。

7、从市场竞争情况来看
地产市场竞争激烈，海甸岛在售的工程在35个以上，众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕。

开发商实力不雄厚，同时开发几个工程的企业只有金手指、江中实业、金邦实业少数几家，许多开发企业的品牌没有树立起来。

外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市场，如宝安集团开发的江南城工程。

8、从消费者市场反映来看
低密度的多层小户型工程和有特色的大户型较受市场欢迎，如滨海华庭和江南城工程。

9、从置业群体来看
客户群体海口本地人和外地人隔占一半左右，其他为海南省内其他地区和岛外客户。

二次置业人群所占比例较大，不少工程如江南城、滨海华庭二次置业客户达50％以上。

10、从销售周期来看
销售周期较长，多数工程的销售周期为1－2年。

因此市场上现房供应量较大。

海甸岛市场还剩下较多尚未销售的现楼，对期房销售市场造成一定的冲击。

11、从价格上看
住宅用房，除去带装修的四季花开、碧海滨江别墅，价格最高的两个工程为江南城和滨海华庭，其他工程价格均在3000元以下。

由此可见，多层低密度住宅因为稀缺在海甸岛的价格反而超过建筑成本较高的小高层。

12、从物业类别商业用房来看
本片区大多工程都拥有裙楼商业，但大多空置，这和片区人气
不足、商业氛围不浓有关。

海甸岛商业物业价格调查分析
四. 工程周边可比楼盘分析
1、一品水苑
<1）楼盘调查表
<2）工程营销特点
①针对外地投资型客户销售
包租型投资方案：客户购买一品水苑公寓，给予30个月的投资保障，购房时按总房价的15％一次性支付给业主，风险由一品水苑承担。

委托出租投资方案：购买一品水苑公寓，可委托物业管理公司进行经营管理，出租租金除支付给物业管理公司相当于第一个月租金的中介费和自第二个月起12％的服务费用外，剩余部分全部归业主所有。

②设置外展销处：温州、上海、无锡。

<3）工程存在的问题
①户型过大，投资者一般愿意购买小户型。

而本工程每套总价均在40万元以上，投资成本高，风险大，而工程的出租客户有限，出租优势不明显，
②入住率低。

工程目前入住仅50户，入住率不到30％，缺乏生活气氛。

③周边配套不全，只有燕泰酒店紧邻。

交通不便，没有公交车
通往小区。

④销售现场缺乏包装，为一临街商铺布置而成，与其较好的产品品质形成较大的反差。

<4）工程优势
①园林布置细致精美。

小区门口为两株嫁接树木，在榕树上嫁接椰树，颇有特色。

小区内主干道旁种植高大木棉，夏日荫凉遮阳。

中心花园小品与园林、游乐设施完美搭配，错落有致。

且小区内地上无停车位，都在地下，保证地面的最大绿地率。

②建筑设计与品质优势。

户型通透，房屋材质均为较好材料，门为木质防火防盗门，塑钢窗、雕花阳台栏杆、厨房专用排烟道设计。

<5）客户群体
本地首次置业者20％，本地二次置业者30％，海南岛外置业者50％。

2、金椰都海滨花园
<1）楼盘调查表
<2）工程存在的问题
①户型面积偏大导致销售周期较长。

面积较小的三房只余下少量部分约15％，其他剩下的皆为四房以上的大户型。

②工程一期已入伙，但小区中心的道路、园林尚未完工，让购房者缺乏购买信心。

③小区打海滨概念，而海景单位非常有限，园林也没有凸显滨海特色。

<3）客户群体
海口本地客户占50％，外地客户占50％。

3、福海新城
(1>楼盘调查表
(2>工程存在的问题
①工程为小高层点式结构塔楼，户型不通透。

②缺乏园林景观。

③不注重营销推广，售楼处缺乏包装，进入销售后期几乎没有广告宣传。

4、工程周边可比楼盘一览表：
五、本工程基本情况
<一）工程简况
都市海岸工程占地34796平方M，建筑面积43156平方M，商业面积6600平方M，容积率1.24。

共8栋400套。

1－3栋为6层建筑，4－8栋为8层、9层建筑。

<二）都市海岸工程SWOT分析
<优势、劣势、机会点、威胁点）
都市海岸区位图
1、工程优势
1）地理优势。

位于海边但又离海近700M，近海而不靠海，符合海口本地人的居住喜好。

2）地块平整、周边无脏乱差环境。

3）海甸岛居住氛围浓郁，自然景观条件好，是置业居家的理想居所。

4）工程有独立的商场，还有长达300M的商业街，商业面积达6000平M，填补了周边居住小区无规模商业的空白。

5）工程1－4栋为多层，5－10栋为8、9层建筑，在海甸岛小高层林立的市场环境下显得较为稀缺。

6）工程周边皆为3房及3房以上大户型，而本工程小户型供应
较多，填补周边工程市场空白。

2、工程劣势
1）一期规模较小。

2）地块形状不规则，而且中间被一条市政路分割。

3）周边居民不多，人气不足，不利于商业启动。

3、工程机会点
1）市政府对海甸岛的规划和市政设施建设将提升海甸岛的形象。

2）海口市房地产市场重新启动，升温明显。

3）海南旅游产业的蓬勃发展将给海口地产注入活力。

4）江南城工程的推广和宣传将带来不少过往看楼人流，本工程是其必经之地，也将会给本工程带来一定的人气。

而且宝安集团将拓宽工程门前的和平大道北段、引进3条公交线路，这对本工程来讲也是很好的契机，大大改善了工程的交通条件。

4、工程威胁点
1）海口经济水平较低使得市民消费力有限，本地居民大多拥有自建房或单位福利房，购房需求不旺盛。

2）片区工程销售周期大多较长，长达2年甚至更多。

3）与异军突起的江南城为邻给本工程不小的压力。

4）整个海口市商业用房销售量非常有限，本工程商铺销售也将
不很顺畅。

六. 工程定位
1、户型定位
根据周边竞争楼盘的调查分析，区域楼盘基本以大户型住宅为主，小户型住宅基本上属于市场空白，本工程的主力户型定位为1房<52－57平方M）、2房<87－91平方M）、3房<124－131平方M），同种户型面积比竞争工程偏小，形成了市场需求空白和产品差异化，避开竞争压力，市场风险相对较少。

2、档次定位
本工程经过精心的规划设计，独具异国风情园林、高品质的建筑、低容积率等综合素质，使本工程达到高档住宅档次，极大提高了市场竞争力和价格竞争力，获得更大的价值空间。

3、价格定位
根据本工程住宅的特点及实际情况，考虑到周边可比案例交易市场比较活跃，因此决定先取市场比较法作为本次的基本方法来求取本工程住宅和商业的价格。

市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以
此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

通过本工程与同类竞争楼盘的比较，另考虑本工程自身特点及周边商业物业的售价情况，我们可以确定本工程中住宅的销售均价为3000元/平方M、商业的销售均价为5000元/平方M较为适宜且具有一定的市场竞争力。

住宅和商业定价<以住宅为例，商业同理测算）
<1）影响住宅定价的各种因素及所占权重
<2）与都市海岸类比住宅及系数修正表：
<3）价格计算公式
①参考周边住宅情况：
选择范围内可比性较强的住宅物业作为参照对象，有利于提高都市海岸住宅定价的准确性和科学性。

选定的可比性住宅物业为：一品水苑、福海新城、金椰都滨海花园
②住宅价格计算：
P=Σ(K*T*Q/W>
P:“都市海岸”住宅价格
K:各参考物业所占权重
T:参考物业价格
Q:都市海岸系数
W:参考物业系数
根据参考物业与本物业的可类比性确定计算权重。

价格计算表
通过以上测算，都市海岸的住宅均价为3000元/平M<取整），商业均价5000元/平M。

第二章投资估算与资金筹措
一、工程投资估算
1．估算依据
参照委托人提供的资料以及当前海口市建筑市场的价格情况。

2．工程投资概算
1）土地费用：地价款按375元/平方M，为1618万元。

2）前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。

根据企业提供的资料，该工程占地面积34796平方M，总建筑面积43156平方M,则总费用为181万元<取整）
该项费用视为2004年初一次性投入
3）房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费共计5179万元。

该项费用2004年投入20%，2005年投入75%,2006年投入5%<见下页表）
建筑工程成本及增加值
4）配套费用：按200元/平方M计,总费用为863万元。

5>报建费用:按50元/平方M计,总费用为216万元
6）管理费：按60元/平方M计,总费用为259万元
7）销售费用：按60元/平方M计,总费用为259万元
8）不可预见费：按70元/平方M计,总费用为302万元
9）财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，1年内贷款利率为 5.58%，该工程贷款总额为3000万元。

则： 2005年利息：3000×5.58%×10/12=140万元
2006年利息：3000×5.58%×2/12=28万元
合计：168万元
工程总投资估算表
二、工程资金筹措
本工程总投资额为9045万元，目前已投入开发建设资金约3215万元<包括地价款），为开发商自筹，占投资的35.5%,后续资金尚需约5830万元。

其中开发商自筹3500万元,向申请银行借款3000万元，工程预售资金回笼款2545万元。