转制型物业管理企业 如何走向市场

为了促 进销 售 ，基 本 上实 行 了市场 化 和 半市 场化 的物 业 管理 。 转制 型物 业
管理 企 业 多数羞 答 答地 在市 场 的边 缘 徘 徊， 有 人将这 类公 司 叫翻牌 公 司 。 也 由 于 没 有 实 质 性 的 转 变 ， 因 此 物 业 管
理 工 作 起 色 不 大 。 查 其 根 源 有 客 观 原 因， 有 自 身 原 因 ， 纳 起 来 有 如 下 几 也 归 个方 面 ： 从 外 部 环 境 因 素 上 看— —
理 企 业， 主办 单位 和 物业 管理 企 业 的
关 系 如 何 组 建 业 主 委 员会 ； 业 管 理 物 企 业如 何退 出和进 入 小 区管理 等 等基 本 无章可 循 。 二 是地 方 法规 不健 全 。 我们 看 到 很 多小 区无论 是硬 件 建设 还是 软 件建 设都 达 到 了一定 的标准 ， 应该 提 高物
业或 主办 单位 。如一 汽 每平 方米 物 业 补 贴 ０８ ．８元 。他 们 互 相 利 用 ， 互 为 补 充 ， 也 离 不 开 谁 ， 此 物 业 管 理 企 业 谁 因
很 难 走 向市 场 。 ２ 政 策不到 位 。物业 管理是 综 合 管 理 系统 ， 及到 上下级 、 门和 民间 涉 部 组 织 之 间 的 配 合 ， 系 不 理 顺 、 程 不 关 流
员， 为多一 事 不如 少一事 ， 当和 尚 认 虽
不敲钟 。
１ 体 制落后 ，没有 竞争力 。在市
场 经 济 条 件 下 ， 任 何 一 种 商 品 都 是 由 持 币 者 到 市 场 去 选 择 ， 没 有 一 种 商 品 （ 利 除 外 ）是 强 压 在 百 姓 身 上 ，然 而 福 物 业 管 理 和 服 务 却 叫 百姓 没有 选 择 。
为什 么？
业收 费 标准， 没有 文件依 据 ， 但 却很难 执 行 ， 成 物 业 企 业 后 劲 不 足 ， 产 生 造 并 了滑坡 现 象 。还 有一 些转 制 型物 业管
理 企 业 ， 政 上 挂 靠 某 些 公 司 ， 己没 行 自 有法 人执 照，因此没 有 “ 费许可 证 ” 收 ，
变 ，仍 然 延 续 旧 的 经 营 管 理 机 制 。 二 是 转 制 型 物 业 管 理 企 业 刚 刚 从
不 干一个 样，没 有积极 性 和主动 性 。
母体中分离 出来， 属幼稚企业， 需要保 护。
２ 管理 松散 。一 些转 制型 物业 管
理 企 业 规 章 制 度 不 健 全 ， 比 较 好 的企
舒 适” 生活环 境 即将到 来 。 而转制 的 然 型 物 业 管 理 企 业 虽 然 经 历 了 风 雨 的 磨 难 ， 却并 未走 向市场 ， 仍在 徘徊 中前 三 是 物 业 管 理 的 福 利 制 尾 巴 仍 然 存在 。新 建小 区物业 管理 企 业依 附于 开发商解 决其经 费 ． 旧住 宅区依 附于企
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转 制 型 物 业 管 理 企 业
如 何 走 向 市 场
口 文 ／马 波
随 着 住 房 制 度 改革 的逐 步 深 入 ， 旧的房 产管 理 走 下 了历史 舞 台， 取 而 代 之 的 物 业 管 理 走 进 了 百 姓 生 活 ， 人 们 期 盼 的 “ 明 、祥 和 、安 全 、优 雅 、 文
、
进 ， 业管 理 的新局 面并 未打 开 。 物 人们 不 仅要 问：物 业管 理 的春天 何在 ？
转 制型 物业 管理 的现 状及 其根 源
一
，
畅，工作难 以开展 。 是 国家 大 法不 到位 。 目前全 国
一
现 实生活 中少之 又少 。什 么原 因？ 是 物 业 管 理 企 业 和 业 主 委 员 会 的 关系 问题 。 理论 上 是 “ 仆” 系， 在 主 关
是 旧 的房产 管 理部 门转 变为物 业 管 理 公 司 后 ， 式 变 了 ， 制 并 没 有 形 体
一
对小 区的违 规现 象难于 处理 。 ３ 、业 主委 员会 形 同虚设 。无论 是 国家 文件 ， 是地 方政 府 的政策 ， 还 都赋 予 了业主 委 员会 一定 的 权利 ， 他 们不 仅 有 权 参 与 管 理 ， 而 且 有 权 选 择 物 业 管 理 企业 。 而实 际上 有 多少 业 主委 员 会 参 与 了 管 理 ， 又 有 多 少 业 主 委 员 会 决 定 了 物 业 管 理 企 业 的 命 运 ， 应 该 说
１ 观念 陈 旧 ，依 赖性 强 。转 制 型 物 业 管 理 企 业 没 有 完 全 摆 脱 计 划 经 济 时 期 的 管 理 模 式 ， 其 表 现 ： 一 是 领 导
者 ， 观 上 不 愿 意 走 向 市 场 ， 调 挂 靠 主 强 企 业 的硬 件投 入 多 ，而 忽 略 了软件 建 设 ； 只 抓 形 式 ， 不 抓 内容 。二 是 职 工 ， 想 的 是 供 给 制 、 饭 碗 、 锅 饭 ，干 与 铁 大
一
源自文库
目前 ，由 开 发 商 新 建 的 住 宅 小 区 ，
还 没 有 一 部 统 一 的 物 业 管 理 法 规 ， 各 种 关 系无 法规 范 。如 开 发商 和物 业管
业 主委 员会是 “ 人” 主 ，物 业 管 理 企 业 是 “ 人 ” 实 际 上 是 “ 子 ”关 系 ，因 仆 。 父 为 先 有 物 业 公 司 后 有 业 主 委 员 会 ， 由 物 业 公 司 组 织 成 立 业 主 委 员 会 ， 自 然 物 业 公 司 成 了 爹 ， 业 主 委 员 会 成 了 儿 子 ，儿 子 很 难 参 与 管 理 和 监 督 。 二是 业 主委 员会 参 与 意 识 不 强 ， 特 别 是 业 主 委 员 会 中 的 一 些 离 退 休 人