控制性详细规划导则

一■总则
1.
为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性 详细规划编制工作根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部 第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际 制定本导则。

本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3.基本原则
控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则： （1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；
（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、 经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗 产等关系；
（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划； （4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施 性；
（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4 .内容要求
编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上 对编制单元进行地块划分。

明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建 造、道路交通、基础没施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景 观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。

5 .其^规定
(1)编制控制性详细规划应遵守国家和我省有关法律、法规、标准 和技术规
2 .
范，规划所依据的基础资料须符合同家有关规定。

(2)地块变更
控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。

二■编制单元划分
1.编制单元划分目的
为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。

2.编制单元划分原则
(1)地域完整
编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。

相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

(2)界线稳定
编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确
定，其〃四至〃界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更 动.
(3)规模合理
编制单元面积一般以100〜1000公顷为宜，用地功能相对单一的地 区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小;城市新区宜适当划
大，旧城区、城市中心区等宜适当划小;城市特色风貌区、风景园林、历 史街区等待定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色
(4)编码统一
编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。

3 .编制单元划分成果内容
(1)编制单元汇总表(表1)
在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积 和〃四至“界线。

4 .编制单元划分组织
(1)划定
编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

(2)实施
xx 市(县)控制性详细规划编制单元汇总表
(2)编制单元划分图件
表1
编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制.
（3）调整
编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。

边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整以确保不重叠和无缝衔接.
三■城市用地分类与兼容控制
1.基本^类
（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
（2）新增城市用地分类（参见注释* 1）（表2）
2.新增城市用地分类的规定
（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉.
（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定（参见注释*2）。

3.^容性控制
城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2.2.3的规定.
表2 新增城市用地分类和代号表
、用地策划
1.用地策划目的
用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，
使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优.
2.用地策划的基本要素
（1）开发潜力
通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、
文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的
潜力和作用。

（2）用地布局
充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局.
（3）开发强度
通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。

（4）实施时序
综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序.
（5）设施配套
根据相关规划要求按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量
响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标
准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。

1.地块划分目的
地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。

2.地块划分依据（参见注释*3）
（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求
（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍
卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。

（3）用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。

（4）满足城市〃六线〃规划（注：城市〃六线〃指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。

城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块。

（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表3 的推荐值），并有利于分期实施.
3.各类地块推荐面积
具体内容参见表3。

表3 各类地块划分面积推荐表
六.控制内容
1.强制性内容
强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和没施的配置、各
类脆弱资源的有效保护利用等要求。

（1）土地利用控制
规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等.
在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。

（2）“六线''控制
（a）道路红线：确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、
控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。

（b ）城市黄线（参见注释*4 ）:重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城
市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。

（c）城市绿线:确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确定各类绿地控制指标和建没要求。

（d）城市蓝线:划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的监线坐标和相应的界址地形图.
（e）城市紫线:明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边界线,明确相关控制要求。

（f）廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。

（3）公益性公共设施
公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。

主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设。

分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。

（4）特定意图区
特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提
出特殊规划控制和规划编制要求的区域。

根据地段特点特定意图区包括
城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控
制要求。

研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、
整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则
和要求，确定规划总体框架、控制重点：在凸现特色的同时保证城市景
观的整体性和协调性。

在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整
治方案，确定建设控制地区具体的控制指标.
2.引导性内容
（1）城市设计引导
确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则、地块整
治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。

（2）经济效益引导
对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则:一是符
合地块的区位特点和市场要求，并能实现地块的最优价值;二是应能促进
周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基
本的投资可行性。

（经济效益引导的一般方法参见注释*5。

）
3.规划控制指标体系
规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两人类.
强制性指标一般包括以下11项:用地性质、容积率（参见注释* 6 ）、
建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制。

引导性指标一般包括:人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。

对于特定意图区根据实际情况某些引导性内容应转化为强制性内容（参见表4）.
4.强制性内容的增加与变更
（1）在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成果论证时予以确认。

（2）强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。

七.技术深度
1.规划控制深度分类
（1）基本控制
适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区，如新建的工业区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。

（2）详细控制
适用于功能较复杂、特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、待改造的旧城区及特定意图区等。

2.基本控制
（1）控制内容要求
强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、〃六线〃控制和公益性公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。

（2）控制深度要求
合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定;规划控制指标以用地控制为主，包括用地性质、容积牢、建筑密度、建筑高度、绿地率等; 控制指标可针对具体情况分别采取上限控制、下限控制或幅度控制。

明确〃六线"的线位及相关控制要求。

科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用没施，明确各设施的使用性质、规模、位置、面积、界线及其附属控制要求。

综合研究地下空间开发利用，提出具体控制要求
运用城市设计理念，确定城市的界面、开敞空间、天际轮廓线等景观要素和处理方法，对建筑体量、形式、风格、色彩等提出指导原则。

（3）其他要求
对于功能相对单纯的城市新发展区，地块划分不宜过小，且应具备可分可合的灵活性；对于发展相对成熟完善的地区，地块划分时应注重其使用权属边界和整体性，主要控制用地类别、容积率、建筑密度、绿地率等指标，明确〃六线〃控制要求。

3.详细控制
（1）控制内容要求
强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、〃六线"控制、公益性配套设施控制及针对特定意图区的特殊控制；引导性内容包括城市设计引导和经济效益引导。

（2）控制深度要求
详细控制除了满足基本控制的深度要求，还应满足以下要求：
对现状建筑进行保护与更新方式的综合坪定，可分为保护、保留、改善和整饰、更新等类别，相应确定各类用地的规划控制要求。

重点研究空间肌理、建筑风格、地块改造方式及开发模式等问题，对地区制高点及景观视廊、建筑风格与形式、河道景观没计，巷弄景观设计、开敞空间等提出明确的规划控制要求。

可根据需要进行建筑形体规划，作为控制指标确定的依据。

进行土地开发经济分析研究，作为合理确定用地类别和开发强度的依据，保证土地开发的可行性。

（3）其他要求
用地性质的分类应尽量达到小类（小小类）。

旧城区规划应对旧城的街坊保护与更新作出原则性的控制与引导规定，内容包括用地性质、兼容性规定、公益性配套设施、环境容量、建筑建造、城市设计、绿化、保护与更新模式等方面。

中心区规划应首先解决中心区和各功能组成部分的布局及交通组织问题；根据中心区的空间格局和风貌特色，有选择地增加历史文化保护、景观保护等内容；并以城市设计方法和经济分析为基础，确定用地类别、容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标，对建筑形式、色彩等提出城市设计引导。

特定意图区的控制应突出重点，具有针对性，强调空间景观、历史文化等特色，对建筑体量、风格、色彩、标识物等规划设计要素提出强制性
控制要求。

历史文化保护地段的规划应统筹考虑保护利用和更新整治，建立历史
文化资源保护体系和保护名录，深化保护利用内容提出科学合理的规划
对策。

4.城市各类功能区规划控制深度规定
具体内容参见表4。

表4
城市各类功能区规划控制深度一览表
注:“一强制性内容,△--引导性内容，空格--不作具体要求,
（上）一-不突破该指标上限值,（下）——不低于该指标下限值，（上、下）--指标以幅度控制。

，1城市空间环境景
1.界面
（1）街道界面
对街道的功能、交通、文化等特点进行综合研究,注重强调街道空间环境秩序的连续性，对沿街的建筑尺度、风格、色彩，特别是建筑沿街面的布局作出引导性规定，保证有良好的街道空间尺度、街道特色和沿街界面韵律。

贯彻步行优先原则，确定步行道、绿带隔离岛、人行过街通道、无障碍通道等的位置关系.
重视沿街绿化植物的品种、高度和季相等与沿街建（构）筑物的搭配，提出街道小品和沿街广告的设计要求.
（2）滨水界面
应充分研究水体与岸线、滨水建筑、道路、绿化的相互关系，考虑人的行为活动方式，提出城市滨水界面的规划设计要点。

保护岸线的自然形态和生态特征，控制滨水建筑的体量、高度和天际轮廓线，保证滨水区空间的开敞、通透以及良好的景观视廊，形成城市滨水界面的特征性景观节点。

航道两岸应控制足够宽的防护林带，满足安全、卫生、景观等要求
城市中心区、居住区内的滨水界面，应突出水体沿岸用地的开放性、公共性和可达性，提出亲水的具体控制措施，如植物配置、公共活动场所和设施的安排等。

风景旅游区内的滨水界面，应严格控制沿岸用地的建设开发强度，适当控制机动车道路的建没，并留有足够的步行亲水岸线保持自然生态特征。

2.^敞空间
开敞空间是改善城市环境、营造城市特色的重点地区，是科学经营城市的重要要素，应统筹安排开敞空间及其周边用地。

（1）广场
（a）广场分类
根据广场的主要功能、用途及在城市交通系统中所处的位置，确定广场的性质，可分为市政广场、纪念性广场、市民广场（包括文化广场、游憩广场等）、交通广场、商业广场等。

（b）广场选址
广场选址以满足人们的生活需求为主，同时满足开放性、易达性、大众性的要求，均衡分布，形成体系.
（c）广场用地规模与布局
根据广场的不同功能和区位，确定相应的用地规模、空间尺度和布局形式。

广场的用地规模还应考虑确定的附属设施用地要求，如停车场、绿化种植、公用设施等，并能保证人们在广场上对周边主要景观有良好的视线、视距.
广场的空间形式应符合用地条件及周边的建筑布局要求，并且反映地域的自然及文化特色。

（d）广场的经济性
广场的规划设计应充分体现其经济价值应综合考虑广场的选址、功
能、周边用地和建没时序等因素。

（C）其他控制要求
综合解决广场内外部的交通衔接，确定广场的主次出入口位置，合理安排广场活动所需要的各类停车设施，鼓励设置地下停车场（库）.
对广场设施配套提出控制要求，对广场及其周边商业服务设施作出合
理安排，完善市政公用设施，并对无障碍设施提出控制要求
（2）绿地
对公园、绿地、生产绿地、防护绿地、单位附属绿地等分别提出相应的控制要求.
街头绿地的分布宜均衡，综合考虑服务半径以及与城市公共服务设施、公共交通站点等设的结合,社会停车场可结合绿地的地下空间建设。

城市沿交通干道、沿河两侧应构建开放性绿带强化其公益性，同时起到城市生态廊道的作用。

植物配置注重生态功能与观赏性相结合，对硬质铺地的覆盖比例应提出控制要求。

3.建筑
（1）建筑尺度
合理保留传统空间肌理和地标，结合新建建筑尺度的控制，营造和谐的建筑群体和良好的空间效果。

（2）建筑色凋
遵循统一中求变化、保持城市文脉，凸显地方特色、与自然环境相协调等原则，对建筑主、辅色调提出引导要求.
（3）建筑材料与标识符号
体现地方建筑文化传统、结合周边建筑现状、环境特色等，提出重要建筑主要使用材料和标识符号的引导要求。

4.城市天际轮廓线
（1）建筑高度控制
建筑高度除必须满足日照、通风、安全等要求外，还应根据建筑物所在地段的实际情况考虑下述要素：
（a）保护城市传统空间格局和具有特色的街道建筑轮廓线；
（b）保护并形成城市景观视廊和“通风走廊”；
（c）设置城市标志性建筑，创造丰富有效的城市整体空间形象；
（d）满足航空及无线电微波通信等特殊要求。

（2）高层建筑布局与形态控制
研究影响高层建筑布局的主要相关因子，包括城市景景观风貌、土地价格、交通影响、人口密度、建设潜力等，确定高层建筑的空间布局。

高层建筑应适当集中布布局，以利于合理配套基础设施和营造城市整体空间秩序。

规定标志性高层建筑的高宽比要求，特殊情况下对高层建筑的屋顶形式等影响城
市天际轮廓线的因素提出城市设计引导.
九、道路交通
1.道路系统
（1）道路等级
依据城市总体规划、综合交通规划确定的道路网络根据所处城市区位、功能、土地利用性质，深化主次干路线形，深化和完善支路系统形成等级分明、结构合理、相互衔接的道路系统。

（2）道路功能根据城市布局、沿线用地，确定道路所承担的功能
（3）道路红线
结合现状基础，考虑交叉口展宽、港湾式车站设置、高架和下穿道路衔接要求，明确道路红线位置及宽度。

（4）出入口
明确地块的出入口，在符合城市交通管理要求的前提下，出入口设置数量、方位、宽度等应与地块交通需求相匹配。

（5）道路横断面
结合现状基础，充分考虑道路交通需求和交通组织要求，优化并明确道路横断面。

（6）人行过街设施
根据城市用地布局和交通组织确定人行过街设施的形式、位置、用地控制范围。

2.交叉口
（1）交叉口形式
确定道路交叉口形式。

无控交叉口适用于交通量较小、支路与支路相交的交叉口，重要的无控交叉口宜以交通标志标线合理划分路权,呆障交通安全。

信号交叉口适用于交通量较大、相交道路为主干路或者次干路的交叉口，新区信号交叉口宜通过路段拓宽，增加进口和出口车道数，提高通行能力。

立体交叉口适用于交通流量大的主干路相交路口，立体交叉形式力求简单、少占用地、节省造价，主流方向便捷，机非分道行驶。

⑵交叉口渠化
应根据交叉口交通流量流向对主要交叉口进行渠化，布置展宽段及其展宽渐变段，保证交叉口的通行能力与路段及相邻交叉口的通行能力相匹配。

（3）交叉口坐标
确定次干路以上道路交叉口的控制点坐标，道路平曲线拐点坐标和半径，坐标系统应与地形图坐标系统相一致.
（4）交叉口标高
确定道路交叉口的控制点标高，变坡点设置、坡度和坡长应满足规范要求，并满足道路防洪、排涝要求.
36共交通
（1）公交线路
依据公交专项规划或线网规划落实公交线路，对道路通行条件与公交线路布置要求应进行校核，提出解决措施.
（2）公交场站
依据公交专项规划，明确公交中途站、首末站、枢纽站、停车场、保养场等没施的布局。

（3）港湾式停靠站
明确增设的港湾式停靠站的位置和布局。

港湾式停靠站与人行道、人行横道应有良好衔接，减少公交乘客换乘距离。

（4）公交场站的位置
根据客流量确定枢纽站、首末站用地规模。

枢纽站、首末站宜设置在人口较集中的居住区、商业区等靠近客流集散点的地方，但不宜布置在平面交叉口附近。

（5）公交场站的规模
根据公共交通车辆夜间进场停放数量，确定停车场用地面积。

明确公交场站类型、位置用地控制范围、规模、出入口，妥善处理好公交场站与周边用地、道路网络关系，避免相互干扰.
（6）公交优先（专用）道
根据城市综合交通规划或公交规划，确定公交优先（专用）道位置、交叉口展宽要求、站台位置和用地。

4.轨道交通
（1）轨道交通的位置
明确地块周边及地块内轨道交通的线路走向、枢纽站和车辆段的功能、位置和用地控制。

明确地块周边及地块内轨道交通站点数量、位置和用地控制。

（2）轨道交通廊道的控制保护区
按照〃地面服从地下〃的原则，确定轨道交通廊道的控制保护区.
（3）轨道交通的车站
针对中间站、枢纽站，分别提出用地的规模和范围的控制要求。