《物业管理条例》PPT课件

《物业管理条例》
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第一章总则 第二章 业主与业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则来自2021/5/72
第一章 总 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善人民群众的 生活和工作环境，制定本条例。
8、 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应 当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则 到当地银行办理银行开户手续。
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9、 主体地位及法律责任：业主委员会可以以自 己的名义参与民事诉讼或仲裁，业主委员会所有 的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财 产独立承担民事责任；业主委员会无法独立承担 的，由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿 责任。
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第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规 则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部
位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修 资金；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他 有关物业管理的职责。
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第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业 管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大 会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２ 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、 业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业， 专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物 业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通 过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业 主具有约束力。
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务 不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理 费用，并有权提出赔偿请求；
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（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理 的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议 事规则的建议；
法规或者规章的要求，作出相应的说明；没有规
定不同意备案的，区、县人民政府房地产行政主
管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任，其标
准不低于业主购买贷款的利息（如规定，应明确
计算办法）。（邹：主体资格的设立财产权、银
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第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、 管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务， 违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。
责仸人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业管理企业维修养护费用由责仸人承担1311202061第六章法律责仸第五十七条违反本条例的规定住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告可以幵处10万元以下的罚款
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6、 发起：30户业主联名可以发起召开业 主大会并成立业主委员会，发起人应当将 业主大会章程、业主委员会章程、议事规 则、财务管理规则、物业服务监督规则等 文章以邮件的形式送至物业所有的区、县 人民政府房地产行政主管部门进行备案， 如果房地产行政主管部门对备案内容提出 修改建议，发起人应当根据修改建议进行 补充更正，但此等修改建议仅限一次。
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（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业 管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应 当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物 业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、 建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、 自治区、直辖市制定。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国 物业管理活动的监督管理工作。 县级以上
地方人民政府房地产行政主管部门负责本 行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
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第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人
为业主。
1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并 且入住使用房屋的，应当具有业主的权利； 业主分为自然人业主与非自然人业主。共有 权人和即将取得共用权的人。业主在物业管 理活动中，享有下列权利：
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第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的 规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员 会应当组织召开业主大会临时会议。
14、 定期业主大会：第一次业主大会的召开时间 由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业 主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、 六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
19、 业主公约：业主公约是业主之间签订的集 体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为 业主公约侵害自己利益的，可以请求法院撤销或 者变更相关条款，业主委员会应当参与诉讼。 （该条与业主应履行的义务矛盾，业主应当遵守 业主公约、业主大会议事规则）
会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、 住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、 直辖市制定。
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5、 首次业主大会投票权：每建筑平方米一 个投票权（邹律师：建议还是每套一个投 票），但是无论如何，一名自然人业主的 投票权最高不得超过全部投票权10%；对于 业主是公司或者其他法人的，如果法人之 间存有关联关系，则全部具有关联关系的 自然人业主与法人业主所具有的投票权之 和不得超过15%。（胡律师：此事可以由业 主大会来决定；邹律师：业主大会自身如 何无法达成一致性意见怎么办？
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第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１ ５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会 议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员 会应当做好业主大会会议记录。
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第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构， 履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；
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17、 业委会备案：区、县人民政府房地产行政主 管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或 者不同意备案的决定，业主委员会发起人如果在 发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的，
应当视为已经同意备案。
18、 法律责任：对于不同意备案的决定，区、
县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理 企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和 建议，监督和协助物业管理企业履行物业服 务合同；
（四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。
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第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起３０ 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公 益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担 任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员 中推选产生。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
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第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新 方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
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4、 物业管理区域划分原则：便于物业服务企业 进行服务，便于业主召开业主大会，业主可以意 思自治来决定物业管理区域。第十条 同一个物业
管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县 人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主 大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个 业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同 意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业 主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
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（六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维 修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
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案例一：业主有权监督物业服务 如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。 作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小
区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两 个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公 司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此 被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费 不就白交了吗？”王女士说。
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7、 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，
对于夫妻双方共同拥有房屋的，（房屋共有的情 形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人共 有的情形）如果合同或者房屋所有权证书只写明 夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会， 但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业 管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委 员会，但不得成为业主委员会主任。
这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管 理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以 充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企 业提供的服务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理 的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业主公约、业主 大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权； 5,选举业主委员会委员，并享有被选举权；6,监督业主委 员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务合同；8, 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权；9,监督物业共用部位、共用设施设备专 项维修资金的管理和使用。
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12、 候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己 的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标 与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任， 以使业主能够对候选人情况有所知情。
13、 行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业 委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政 管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权 利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效， 并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔 偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。
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第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会 的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实 施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度；
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10、 投票日：业主有权在投票日通过投票方式选 择业委会成员；如果业主有约定的，投票日从其 约定；没有约定的，则以每年11月1日为投票日。 （邹律师：选举日没有发票规定，应当规定业主 大会在什么条件下怎么召开，非常不现实）
11、 选举公告：各地房地产行政管理机构或3% 但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应 当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包 括以下内容：业主登记及资格、候选人登记及资 格、投票日、投票地点。
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15、 临时业主大会的召开：由20%或不少于三十 名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主 大会的费用由联名的业主承担，如果经过表决， 可以全体业主分摊会议费用（列为业主委员会的 支出项目）。
16、 临时业主大会的议题：社区内的突出性事 件，针对业委会的某些工作或者决定提出质疑， 对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行 为（包括已经造成损害或者即将产生损害）。
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第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物 业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、 建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、 自治区、直辖市制定 .
3、 物业管理区域：物业管理区域可以按一幢楼或者 多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的， 可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。