购物中心专业的租赁管理

购物中心专业的租赁管理

（一）多角度区位配置原则

基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路，并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感，主要通道应经过中心地区。

1、目的性吸引人潮

属于目的性专门商品与服务商店，均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店，会增加人潮分享的营业额。

2、主力商店吸引人潮

将主力商店放置在中心位置或是端点，使其成为相互对应的吸引点，如下图6-7-1主力商店配置所示。

图6-7-1：主力商店配置

3、入口避开购物动线

服务的出入口应设在建筑物边缘，或较低楼层，并与购物者的动线避开。

4、同类商品供比较

同类商品设置一处，以利顾客比较选择。

5、营业时间集中一致

营业时间相同的单元应置于同一区，方便管理与发挥聚集效果。

6、动线交汇休息点

糖果、饼干、礼物、香烟等店铺，可分布设置于人行动线的交汇点上。

7、目的型可独立设置

电影院、汽车用品店、超级市场等目的型主力店，可独立设置，由停车场直接到达。

8、细部动线规划

注意人行步道的配置，入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。另外若以

商店类别可将其配置原则说明如下：

1、超级市场

最好与停车场位于同一楼层，方便消费者搬运物品。店面应有足够容纳结账柜台的宽度。

2、食品店

如洋酒专卖店、南北货专门店等，需有展示空间，适合配置于超级市场的入口与出口周围。

3、服饰精品店

如鞋类、袜类、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水与化妆品等，适合集中配置于一处。需要主人行通道经过，与良好的展示正面。远离食品店的重要位置。

4、服务性商店

如便利商店、自助邮局等，为了使24小时服务，可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门，所以位置可以较不显眼、店面较小，租金较便宜。

5、特殊性商店

如皮制品、礼品、文具、摄影器村、花材、玩具及布料，需要良好位置与显眼的展示正面。特别适合不同店面面积与外貌。

6、餐厅

非常重要的店，将其散置于购物中心，并位于主要区域内，占所有面积5%。

7、啤酒屋等场所

尽量置于停车场附近，通常适合于地下室或二楼。

8、家居、汽车用品、家庭用品可以聚在一处，也可以分散多处。需要大展示空间。

9、百货店

大一点的百货店，会要求一定的面宽，也适合面对面相连接，最好至于中点或端点，以吸引消费者。

10、其他

如小贩卖亭、路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等，均有设置。

（二）租赁合约管理

购物中心的整体经营，假如以一件事情来作完全表达，那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足，都是购物中心与承租商用租赁合约所完成。购物中心提供硬体环境，商品由承租商店贩售。

整体规划阶段的理想目标，需要透过租赁招商的努力将购物中心的开发兴建阶段，转变为零售经营的实际运作阶段。此种转换过程的成功与否，严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研判，此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控，7P零售组合也充分配合精心设计的策略定位，但是招商与租赁合约管理不善，最后结局必定乏善可陈。

购物中心实际的租赁特殊状况一定不少，下面仅以了解的购物中心谈及相关课题，择要提出如下：

1、设立距离限制

为限制购物中心内的零售商，在离购物中心一定距离内不可以另外设立分店，或类似商品的店面。

其效果即不竞争条款中规定，系防止承租商店分散其营业额，因而减少支付百分比租金。

但是另一方面，主力商店也会要求业主在同一购物中心中，不得再有与主力商店相同性质商品的商店进驻，以保障其专卖权，避免顾客排挤或是市场排挤的结果。

不过购物中心本身必须思考自我定位问题，否则主力商店的利益并不等于购物中心的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响，购物中心可能就得不偿失。

2、使用条款

在购物中心领域，使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下：

（1）控制

可以管制购物中心中商品贩售种类，保障成功承租业者，不受他人仿冒的侵害。

（2）分租保护

进一步限制分租人，需限定在与原承租商店议定的贩售范围。

（3）限定商品销售比例

限制主要商品与次要商品的比例。购物中心已经规划完成的商店组合，是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后，承租商任意变换或模仿他人的商品经售，均将破坏原来的商品组合。

购物中心整体的形象与传递价值均将改变与失控，此种状况将导致严重后果，在合约正式协议时应慎重议定。

3、营业表现要求

系购物中心与承租商店约定一定期限内达到预定营业额，作为下列事件处理的依据标准：（1）续约（Renewal）

承租商店营业额需达到原议定最低水准，才具续约资格。

（2）取消合约（Canceling after year/perfomance）

为双方条款，在一定日期后无法达到所预期的营业额，承租商店或购物中心任一方，均可依约提出。

（3）增加基本租金（Increaseing minimum rent）

当承租商店在预期时间内，未达约定营业额，购物中心有权要求增加基本租金额度。

（4）重新装修（Remodeling requirement）

经过一定年限的经营后，购物中心要求承租商店依约范围重新装修。

4、营业时间

购物中心整体的营业时间需持续且一致，否则将使顾客忠诚度受到伤害。营业时间是不容妥协的租约条款。

5、迁移条款

系赋予购物中心将承租商店，由购物中心内一处适移至另一处的权利。通常迁移后的位置双方都要接受。

6、市场行销基金

为了整体购物中心建立行销机制，以承租户分摊成立基金的方式，委由专业行销人员全权运作。改善了以往由购物中心采用管委会决议，易生经费支用争论的缺点。

7、转租和分租（Assignment and Subletting）

转租系将原有与购物中心的权利义务，完全转给新的承租户。新的承租户对业主负全责，但原承租户亦负履行的连带义务。

分租行为不牵涉到业主，仅与原承租人有关。一般租赁合约中，均注明不得转租与分租，除非业主同意。

（三）租赁销售模式

在前期策划就应确定销售策略，一般有以下几种模式：

1、销售

整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。

2、不售、整租

这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于：整租给一家具备成功经验的商业经