土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35
土地估价案例与报告模拟试题与答案35
一、案例分析题
某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

1. 抵押价格估价提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，估价过程中应注意哪些问题?
答案：①分析市场变现能力；②进行风险提示，包括预期风险、变现风险和抵押期间的耗损；③采取谨慎原则；④测算成本构成。

2. 若待估土地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?
答案：①年限的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体用地土地使用权；③特殊说明中应注明：某企业将待估土地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估土地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。

3. 对该土地进行估价时，可选择哪两种方法?简述所用方法的基本程序。

答案：可选择市场比较法和成本逼近法。

1)市场比较法估价程序
搜集交易资料；选取比较交易案例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易基准日、区域因素、个别因素、土地使用年限、容积率等修正；求取比准价格。

2)成本法估价程序
(1)搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。

(2)搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。

(3)搜集待估土地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。

(4)搜集利息率，计算投资利息D。

(5)搜集投资利润率，计算投资利润E。

(6)搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。

(7)搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年限计算土地价格。

4. 若待估土地为划拨土地，请简述估价的技术路线。

答案：可采用市场比较法和成本逼近法，估算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。

5. 抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖估价的特点有哪些?简述技术路线。

答案：特点：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。

技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等，分别求出价格，进行综合确定一个价格。

再进行交易方式修正，对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平做出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果进行调整。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。

现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比案例，测算估价对象房地产的净收益。

已知每个可比案例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

6. 这样的做法有哪些问题?
答案：错误方面如下。

(1)由于3个交易案例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易案例不宜作为可比案例(0.5≤可比案例规模/估价对象规模≤2)。

(2)未说明3个交易案例的净收益是否属于客观收益。

(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。

(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比
案例的平均值作为估价对象的年净收益)。

7. 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
答案：可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

二、报告判读题
1. 这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。

市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法。

1)比较案例选择
土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基本情况介绍(略)。

2)比较因素选择
根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。

3)编制比较因素条件说明表
待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。

比较因素条件说明表比较因素待估土地比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途商业商业商业商业交易基准日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年 37.25 40 38 39.25 交易方式抵押抵押企业改制抵押区域因素距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交通条件道路类型混合型主干道生活型主干道生活型主干道混合型次干道与公交车站的距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站
1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度有一定的大气、噪声污染，无明显水污染无明显大气、水、
噪声污染无明显大气、水、噪声污染有一定的大气、噪声污染，无明显
水污染个别因素土地面积/m25600 2653 2477 821.9 土地形状较规
则不规则不规则极不规则容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况
一面临主街一面临主街两面临路一面临主街规划限制略有限制严
格限制略有限制略有限制4)编制比较因素条件指数表分别将待估土地
和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条
件指数的确定依据说明如下。

(1)交易基准日修正系数。

根据当地经济
发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月
31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31
日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，
则地价指数详见表9。

表9 商业用地地价指数表日期1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 (2)使用年限修正系数。

土地使用年限修正系数公式
为K=[1-1/(1+r)m/[1-1/(1+r)n式中：K——使用年限修正系数；r土地
还原利率，取6%；m——比较案例土地土地使用年限；式中：K——使用
年限修正系数；r土地还原利率，取6%；m——比较案例土地土地使用
年限；n——待估土地土地使用年限。

经计算，待估土地与3个比较案
例的使用年限修正系数分别为：100、101.91、100、55、101.75。

(3)容
积率修正系数。

根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为
基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每往下0.1，地价往下修
正0.3%。

(4)其他条件指数。

(略) 根据以上比较因素指数的说明，编制
待估土地比较因素条件指数表，详见表10。

表10 比较因素条件指数表
比较因素待估土地比较案例A 比较案例B 比较案例C 土地用途100
100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/m2)
待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域因素距商服
中心距离 100 100 100 100 道路类型 100 100 100 98 与公交车站的距离 100 100 100 98 对外交通便捷度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 101 环境优劣度 100 100 100 100 个别因素土地面积 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 5)比较因素修正根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表11。

表11 比较因素修正系数表比较因素比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 2110 2208 2064 土地用途交易基准日100/100108.5/102.4 100/100108.5/107.6 100/100108.5/107.5 交易情况100/100 100/100 100/100 土地使用年限101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型100/100 100//100 100/100 区域因素商服繁华程度100/100 100/100 100/98 交通条件道路类型100/100 100/100 100/98 与公交车站的距离100/100 100/100
100/100.5 对外交通便捷度100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度
100/100 100/100 100/100 个别因素土地面积、土地形状100/99.5 100/99.5 100/99 容积率102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况100/100 100/101 100/100 目前规划限制100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 2244.056 2247.343 2257.278 最终价格/(元/m2) 2249.73 6)楼层修正统计×××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层、地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数如表12。

表12 土地地价楼层修正系数表楼层层数地下一层地上一层二层三层四层五层六层修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m2答案：存在以下错误。

1．比较案例1为3年以前的交易案例，不符合要求。

2．市场比较法因素选择缺少基础设施状况修正因素。

3．案例2交易方式为改制，与其他不同，缺乏相关说明。

4．待估土地地价指数计算错误。

5．未说明土地还原利率的取值依据。

6．比较案例1、2环境条件与待估土地不一致，未做修正。

7．比较案例1规划限制与待估土地不一致，未做修正。

8．土地使用年限修正公式错误。

2. 这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。

第一部分总述
一、土地估价项目名称(略)
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价目的(略)
五、土地估价依据(略)
六、土地估价基准日(略)
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。

八、土地估价结果
单位地价：6737.67元/m2
总地价：553.77万元。

(币种：人民币)
九、需要特别说明的事项
(一)土地估价的前提条件和假设条件
(1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。

(2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。

(3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。

(6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

(二)需要说明的其他事项
(1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。

估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中
登记内容为准；估价对象土地面积以×××公司地上一层抵押勘测定界图所载面积821.9m2为准。

(2)关于土地使用年限的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年限，设定土地使用年限为该用途法定最高出让年限40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。

(3)估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(4)本报告由×××估价公司负责解释。

(5)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。

(6)本估价报告复印件及报告缺页均无效。

(7)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。

十、土地估价师签字(略)
十一、土地估价机构(略)
2003年8月7日
第二部分土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地登记状况
待估土地位于×××市×××路，其四至状况为：东：×××公司；南：×××路；西：×××胡同；北：×××超市。

待估土地为×××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。

本次估价为其中部分用地，即土地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2 2．土地权利状况
待估土地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为
×××公司于2000年12月以出让方式取得的。

出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至估价基准日，剩余土地使用年限37.25年。

3．土地利用状况
待估土地原为×××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由×××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。

框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。

总建筑面积为20440m2，土地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积为2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层建筑面积均为2908m2
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
答案：存在以下错误。

1．缺少估价日期。

2．地价定义中缺少估价基准日的设定，且未说明是什么权利下的土地价格。

3．估价结果无大写。

4．缺少估价结果一览表。

5．待估土地的剩余使用年限即本报告的设定年限计算错误，应为36.75年。

6．需要特殊说明的事项中缺少估价报告的使用有效期限。

7．缺少估价机构负责人签字。

8．土地登记状况中：缺少地籍图号、土地号的描述。

9．缺少土地级别的描述。

10．土地权利状况中缺少他项权利的描述。

11．出让土地未说明出让金数额。

12．缺少一般因素描述。

3. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。

土地估价技术报告
第一部分总述
一、土地估价项目名称(略)
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价目的(略)
五、土地估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《土地管理法》。

(2)《城市房地产管理法》。

(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(4)《土地管理法实施条例》。

(5)《城镇土地估价规程》
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
(1)×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

(2)×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。

(3)《×××土地利用总体规划》。

六、土地估价基准日(略)
七、土地估价日期(略)
八、地价定义
估价对象在2002年10月31日，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。

九、土地估价结果
×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”条件下的土地价格为
单位地价：2413元/m2
总地价：530.86万元。

大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。

(币种：人民币)
表5 土地估价结果一览表估价期日的土地使用者国有土地使用证号土地位置估价期日土地实际用途估价设定土地用途容积率估价期日土地宴际开发程度估价设定土地开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价(元/m2) 总地价/万元×××娱乐有限公司略×××路商业商业2.64 红线外“五通”，红线内“六通一亚” 红线外“五通”，红
线内场地平整40 2200 2413 530.86 1．上述土地估价结果的限定条件(1)土地权利限制：估价对象为国有土地，本次估价土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月领取国有土地使用证(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该土地40年限土地使用权。

(2)基础设施条件：红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整。

地面平整状况：地面平整。

周围道路状况：南临×××路。

供水状况：市自来水公司供给。

排水状况：雨污分流，入市政排水管网。

供电状况：市政统一供电。

电讯状况：电信线路覆盖全区域。

供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。

供气状况：无。

(3)规划条件限制：(略) (4)影响土地使用权价格的其他限定条件：无特殊限制。

2．其他需要说明的事项(略) 十、需要特别说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

(二)估价结果和估价报告的使用(1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。

(2)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

(三)需要说明的其他事项(1)技术报告由×××公司负责解释。

(2)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。

(3)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。

十一、土地估价师签字(略) 十二、土地估价机构(略) 第二部分土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象1．土地登记状况待估土地位于×××路，国有
土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月以划拨方式取得该土地使用权，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。

2．土地权利状况估价对象为国有土地，本次估价土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至估价基准日，委估土地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权
利。

3．土地利用状况待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。

二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。

1．区域概况估价对象所处区域位于×××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。

2．交通条件(略) 3．基础设施条件估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路的“五通”。

供水：市政自来水统一供给。

排水：市政排水管网，雨污分流制。

供电：市供电局统一供电。

通信：通信线路覆盖区域。

通路：路网密度适中，路况一般。

4．规划限制按照×××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。

(三)个别因素 1．单位介绍×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如：戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。

2．土地情况介绍该土地位于×××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。

土地地形平坦、形状不规则。

土地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。

土地内无不良地质条件，该土地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。

勘估基准日，待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。

土地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。

第三部分土地估价
一、土地估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变
动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略) 1．替代原则2．需求与供给原则3．变动原则4．综合分析原则二、土地估价方法与土地估价过程土地估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身
的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。

1．市场比较法市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法，市场比较法基本公式为待估土地价格=比较案例土地价格×待估土地情况指数/比较案例土地情况指数×待估土地估价基准日地价指数/比较案例土地交易日期地价指数×待估土地区域因素条件指数/比较案例土地区域因素条件指数×待估土地个别因素条件指数/比较案例土地个别因素条件指数 1)比较案例选择本次估价，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，其基本情况介绍如下。

案例1：估价对象位于×××路，土地用途为商业用地，土地面积为900m2。

其四至分别为：略。

现状容积率3.0。

土地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。

案例2：该土地位于
×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。

土地面积2500m2，容积率2.0。

土地用途为商业用地。

案例3：该土地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地。

土地用途为商业用地。

土地面积为3000m2，规划容积率1.9。

土地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。

2)比较因素选择估价对象与比较案例各因素条件详见表6。

表6 因素条件说明表
比较因素待估土地比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途商业商业商业商业交易日期 2002.10.31 2001.10.6 2001.7.31 2000.10.9 交易价格/(元/m2) 待估 2210 2308 2032 土地级别商
业二级商业二级商业一级商业二级交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年 40 40 40 39.42 价格类型企业改制企业改制企业改制转让区域因素个别因素商服繁华程度距商服中心约2000m，繁华程度较高距商服中心约2800m，繁华程度较高距商服中心约1880m，繁华程度高距商服中心约2200m，繁华程度较高交通条件道路类型混合型主干道生活型主干道生活型主干道生活型主干道距公交车站距离/m 200 200 100 200 基础设施状况土地红线外“五通”，红线内场地平整土地红线外“六通”，红线内场地平整土地红线外“五通”，红线内场地平整土地红线外“五通”.红线内场地平整环境优劣度土地面积/m2略有大气、噪声污染，无明显水污染2200 略有大气、噪声污染，无明显水污染900 略有大气、噪声污染.无明显水污染2500 略有大气、
噪声污染，无明显水污染3000 土地形状不规则不规则不规则较规则容积率 2.64 3.00 2.0 1.9 临街状况一面临主街一面临主街两面临路一面临主街 3)比较因素条件指数的确定 (1)地价指数表。

根
据×××市经济发展情况，参考×××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2000年10月31日至估价基准日，平均每月上涨0.2%，则地价
指数详见表7。

表7 ×××市商业用地地价指数表
日期 2000.10.31 2001.7.31 2001.10.30 2002.10.31 地价指数
100 101.8 102.4 104.8 (2)容积率影响规律。

容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见表8。

表8 容积率修正系数表
容积率 2.0 1.9 2.0 2.64 3.00 地价指数 100 98.5 100 106.4 110 (3)年限修正。

y=[1-(1/(1+r)m)/[1-(1/(1+r)n) 式中：y=使用年限修正系数；m——委估土地土地使用年限40年；n——案例3土地使用年限。