华润集团：深圳大区写字楼产品标准

目录
一、总则 (1)
(一)编制目的 (1)
(二)适应范围 (1)
(三)编制思路 (1)
(四)控制原则 (1)
(五)指标说明 (1)
(六)成本口径说明 (2)
(七)产品模型假设条件 (6)
二、产品线成本限额指标 (7)
(一)总成本限额指标 (7)
(二)地上建安成本指标限额 (8)
(三)地下建安成本指标限额 (8)
(四)环境景观工程成本指标 (8)
(五)单项工程限额指标 (9)
(六)敏感性分析 (13)
三、产品线设计标准 (14)
(一)产品线建筑安装工程设计标准 (14)
(二)产品线精装修工程设计标准 (22)
四、产品线成本对标 (25)
(一)A1档产品单项工程地上建安成本对标 (25)
(二)B1档产品单项工程地上建安成本对标 (26)
(三)写字楼产品线V2.0的T1档与V1.0的A档建安成本对标 (27)
(四)写字楼产品线V2.0的A1档与V1.0的B档建安成本对标 (28)
五、附录 (29)
(一)精装修工程产品配置参考及模块化分析 (29)
(二)外装饰工程产品配置参考及模块化分析 (34)
一、总则
(一)编制目的
为继续完善深圳大区写字楼产品线标准，推进公司写字楼产品的快速开发、复制，成本、设计及写字楼组通力协作修订了写字楼产品线标准，并相应地修订了成本限额指标。

(二)适应范围
适应于深圳大区管辖范围内的所有新建持有型写字楼项目的开发。

(三)编制思路
首先针对《写字楼产品线标准手册V1.0》收集各项目在使用过程中遇到的问题及不足，其次筛选、确立对标项目，然后整理对标项目的产品标准、成本指标，并实地考察对标项目及与开发团队交流，解决在产品标准、成本指标数据整理、分析过程中出现的疑问，完善V1.0的不足。

在总结对标项目产品标准的基础上，结合深圳大区的项目特点及代表性楼盘在客户关注点（主要是外立面、公共区域精装修）方面的产品标准，拟定了本产品线初稿，初稿经过与各专业讨论、修改后形成产品线成果稿，并建立了相应的模型进行成本测算。

(四)控制原则
客户导向性原则：在《写字楼产品线V1.0》的基础上，本产品标准细化了客户关注的外饰面、公共区精装修、综合机电工程等，形成大区可操作性的细化文件。

在实际项目执行中，可以依据项目的特点进行适配。

产品标准与成本匹配原则：成本限额与对应的产品标准相匹配，当产品标准变化时，相对应的成本应进行调整。

成本控制性原则：本产品标准中各项指标不应超出对应档次的成本限额。

(五)指标说明
产品线档次：为区分置地总部下发的《销售型写字楼成本指标管理指引》的档次设置，将深圳大区写字楼划分为T1、A1、B1三个档；
1 深圳大区写字楼产品线标准V2.0
建筑面积单方成本：写字楼地上建筑面积的成本指标，地上/地下建筑安装工程费与总建筑面积比值；
基础设施费：含红线内市政工程费、环境景观工程、红线外市政工程；
外饰面单方：写字楼外饰面工程成本与外立面展开面积的比值；
园林景观工程单方：园林景观工程成本与园林景观面积的比值；
大堂精装修单方：写字楼大堂及首层电梯厅精装修工程成本与大堂及首层电梯厅地面铺贴面积的比值；
标准电梯厅精装修单方：写字楼标准层电梯厅精装修工程成本与标准层电梯厅地面铺贴面积的比值；
标准层走道精装修单方指标：写字楼标准层走道精装修工程成本与标准层走道地面铺贴面积的比值；
电梯轿厢装修限额值：指一个独立的轿厢空间六面装修超出电梯战略采购标准配置的装修成本，以个为单位核算；
综合机电工程单方指标：写字楼综合机电工程成本与地上/地下建筑面积的比值。

*为便于数字的整理及记忆，计容单方、地上及地下建面单方个位数都往前进位取整。

(六)成本口径说明
1、成本口径
科目名称成本口径说明
前期费用包含咨询调研费、勘查设计费、前期及后期手续费、前期及后期其他费。

按地上建筑面积分摊。

前期工程包含三通费、施工场地平整费、临时建设工程费。

按地上建筑面积分摊。

土石方及基础处理工程包含土方工程、护坡工程及降水、地基处理工程、桩基础、非桩基础，全部归集于地下室。

土建工程包含结构工程、粗装工程、屋面工程、保温工程、人防设施工程、白蚁防治工程、施工措施费。

1.按实归集，屋面工程计入塔楼；人防设施工程全部归集到地
下室；
2.大堂成本及建筑面积均归集至塔楼；
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 2
3.落入裙楼及地下室的塔楼核心筒成本归集于塔楼，核心筒建
筑面积分别归集于裙楼及地下室。

4.防水保护层与防水工程一并归集至防水工程科目内。

外装饰工程含外窗工程、幕墙工程、外墙饰面工程（含基层、基层抹灰成本）、栏杆工程、建筑物泛光照明、其他外装饰工程（含占用外立面面积的广告牌、LOGO）。

门类工程包含防火门、防火卷帘门。

精装修工程包含电梯厅及公共区精装工程、大堂精装工程、后勤区精装工程、卫生间区域精装工程、租户区精装工程。

归集到塔楼。

地下室电梯厅装修归集到地下部分。

强电工程包括动力部分、照明部分、防雷接地。

地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集。

空调通风工程包括冷源机房工程、热源机房工程、空调风系统工程、空调冷热水系统工程。

分别归集到地上单体和地下室。

给排水工程 包括排水工程及虹吸雨水工程。

地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集。

消防工程消防水、电：地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集；
消防风、砌体灭火：地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集；
弱电工程1.停车场管理系统归集到独立地下室的地下车库。

2.LED大屏幕归集至通讯自动化系统之“信息查询及发布,包
括大屏幕设备”科目中。

燃气工程写字楼不考虑燃气工程。

电梯工程直梯全部归集至地上单体。

标识工程包含不占外立面面积的商业广告牌、logo、室外标识、室内标识、地下室标识系统。

按实分别归集到塔楼和地下室。

基础设施费包含红线内市政工程费、环境景观工程、红线外市政工程费，按地上建筑面积分摊。

不可预见费指在项目实施过程中可能发生的变更、涨价等预留的费用。

地上与地下室划分以地下室顶板为分界面，顶板及以下为地下室，顶板以上为地上工程。

2、面积口径：
总建筑面积包含地上单体和地下室建筑面积，地上部分建筑面积分以下三种
3 深圳大区写字楼产品线标准V2.0
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 4
情况：
a. 独立写字楼
包括±0.00 以上写字楼建筑面积，如图1 建筑面积示意图中①所示； b. 写字楼位于底商或购物中心之上——裙楼部分为写字楼功能
包括±0.00 以上写字楼建筑面积，含裙楼写字楼建筑面积，如图1 建筑面积示意图中②所示；
c. 写字楼位于底商或购物中心之上——裙楼部分为底商/购物中心功能 地下室部分写字楼核心筒面积不计入写字楼建筑面积，计入独立地下室建筑面积；裙楼部分写字楼大堂面积计入写字楼建筑面积，核心筒建筑面积不计入写字楼建筑面积，计入底商/购物中心建筑面积；裙楼屋面之上塔楼建筑面积全部计入写字楼建筑面积，包含裙楼屋面之上有架空层时架空层的建筑面积。

如图1 建筑面积示意图中③和④所示。

图1 建筑面积示意图
3、成本归集原则
成本科目编码成本科目名称
成本归集原则
单体外地下室写字楼地上2 房地产开发成本
2.1 前期及后期费用√
2.2 建筑安装工程费
2.2.1 前期工程√
2.2.2 土石方及基础处理工
程
√
2.2.3 土建工程√√2.2.4 外装饰工程√2.2.5 门类工程√2.2.6 精装修工程√√2.2.7 机电工程√√2.2.8 消防工程√√2.2.9 弱电工程√√2.2.10 燃气工程（不适用）- - - 2.2.11 电梯工程√2.2.12 标识工程√√2.2.13 溜冰场（不适用）- - - 2.2.14 特殊设备√2.2.15 其他工程费√√2.3 基础设施费√
5 深圳大区写字楼产品线标准V2.0
(七)产品模型假设条件
深圳大区写字楼T1、A1、B1档产品标准按以下模型测算，实际应用中，若新项目与假设条件差异较大时应进行相应换算。

分项T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）
地震烈度七度七度七度风压（kN/m2）0.75 0.75 0.75 场地类型Ⅱ/ⅢⅡ/ⅢⅡ/Ⅲ建筑面积（m2）116,000 116,000 116,000
核心筒面积（m2）500 500 500 建筑高度250 250 250
地上层数58 58 58 地下室建筑面积（m2）27,840 27,840 27,840 地下室层数 3 3 3 标准层面积（m2）2000 2000 2000
大堂和首层电梯厅面积（m2）1000 1000 1000 地下电梯厅面积（m2）72 72 72
标准层电梯厅面积（m2）50 50 50
标准层公共走道面积（m2）185 185 185
标准层卫生间面积（m2）40 40 40
标准层消防疏散面积（m2）57 57 57 电梯台数26 26 26
墙地比0.52 0.48 0.44
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 6
二、产品线成本限额指标
(一)总成本限额指标
深圳大区写字楼T1、A1、B1档成本限额计容单方指标
指标分项计容面积单方（元/m2）
建筑屋面高度H T1 A1 B1
100m﹤H≤150m 6200 5600 5100
150m﹤H≤200m 6600 6000 5500
200m﹤H≤250m 7700 7000 6600
250m﹤H≤300m 8800 8400 7900
指标说明：1、指标=（地上+地下建安总成本+环境景观总成本）/计容面积
深圳大区写字楼T1、A1、B1档成本限额建面单方指标
指标分项总建筑面积单方（元/m2）
建筑屋面高度H T1 A1 B1
100m﹤H≤150m 5000 4500 4100
150m﹤H≤200m 5300 4800 4400
200m﹤H≤250m 6200 5600 5300
250m﹤H≤300m 7100 6800 6400
指标说明：1、指标=（地上+地下建安总成本+环境景观总成本）/总建筑面积
7 深圳大区写字楼产品线标准V2.0
(二)地上建安成本指标限额
深圳大区写字楼T1、A1、B1档成本限额指标
指标分项地上建筑面积单方（元/m2）
建筑屋面高度H T1 A1 B1
100m﹤H≤150m 5000 4400 3900
150m﹤H≤200m 5400 4900 4300
200m﹤H≤250m 6500 5900 5500
250m﹤H≤300m 7700 7300 6800
指标说明：1、指标=地上建安总成本/地上建筑面积
(三)地下建安成本指标限额
深圳大区写字楼T1、A1、B1档成本限额指标
地下建筑面积单方（元/m2）
T1 / A1 / B1
限额成本4600
指标说明：1、指标=地下建安总成本/地下建筑面积
(四)环境景观工程成本指标
深圳大区写字楼T1、A1、B1档成本限额指标
地上建筑面积单方（元/m2）
T1 A1 B1
限额成本55 40 30
指标说明：1、指标=环境景观总成本/地上建筑面积
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 8
(五)单项工程限额指标
1、深圳大区写字楼T1、A1、B1档地上成本单项工程指标如下：
限额指标地上建筑面积单方（元/m2）
序号
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）
1 前期工程36 36 36
2 土建工程2600 2600 2600
3 外装饰工程1130 850 700
4 门类工程8 8 7
5 精装修工程590 437 320
6 机电工程1105 1015 825
6.1 强电工程215 210 210
6.2 空调及通风系统665 640 450
6.3 采暖工程60 - -
6.4 给排水工程165 165 165
7 消防工程225 225 225
8 弱电工程140 130 125
9 燃气工程- - -
10 电梯工程626 605 605
11 标识工程35 35 35
12 特殊设备30 30 30
13 其他工程费40 40 40
14 基础设施费395 380 370
2、深圳大区写字楼T1、A1、B1档地下成本单项工程指标如下：
限额指标地下建筑面积单方（元/m2）
序号
成本科目T1(三层地下) A1(三层地下) B1(三层地下)
1 土石方及基础处理工程1886 1886 1886
2 土建工程2000 2000 2000
3 外装饰工程- - -
4 门类工程7 6 5
5 精装修工程14 13 12
6 机电工程390 390 390
6.1 强电工程280 280 280
6.2 空调及通风系统30 30 30
6.3 采暖工程- - -
6.4 给排水工程80 80 80
7 消防工程270 270 270
8 弱电工程16 16 16
9 燃气工程- - -
10 电梯工程- - -
11 标识工程15 15 15
12 特殊设备- - -
13 其他工程费40 40 40
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 10
地上建面单方（元/m2）
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）结构工程2200 2200 2200
粗装工程142 142 142
屋面工程 5 5 5
保温工程- - -
白蚁防治工程 3 3 3
施工措施费250 250 250 总计2600 2600 2600
4、地下土建工程成本指标为：
地下建面单方（元/m2）
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）结构工程1530 1530 1530
粗装工程100 100 100
人防设施工程103 103 103 保温工程- - -
白蚁防治工程 3 3 3
施工措施费266 266 266 总计2002 2002 2002
施工面积单方（元/m2）
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）
玻璃幕墙2000 1800 1500
铝板幕墙1000 1000 1000
石材幕墙2000 1800 1500
铝格栅及百叶1500 1500 1400 玻璃门5000 4000 4000
雨篷2000 2000 2000
装饰线条（元/m）150 150 150 玻璃栏杆1500 1000 1000
泛光照明60 40 40
外饰面单方（元/m2）2200 1700 1500
6、精装修工程中成本指标为：
地面铺贴面积（元/m2）
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）标准层电梯厅精装修工程6000 5000 4000
标准层走道精装修工程2250 1800 1500
标准层卫生间精装修工程6600 4600 3600
首层大堂及电梯厅精装修工程7200 6000 4500
地下大堂及电梯厅精装修工程6000 5000 4000 后勤区装修工程600 500 400
租户区精装修工程750 640 0
客梯轿厢精装修工程（元/个）5万4万3万
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 12
景观面积单方（元/m2）
成本科目T1（250m高）A1（250m高）B1（250m高）景观工程1500 1000 800
(六)敏感性分析
1、当建筑高度发生变化时，主要对结构、施工措施费、电梯及消防的成本影响较大，经分析单方成本对应增减金额如下表（单位：元/m2）。

建筑高度增减-20m +20m +40m
地上建面单方增减金额-64 125 240 结构工程-23 77 154
施工措施费-21 28 42
电梯工程-20 20 45
2、当地下室增加层数时，主要对地下结构、施工措施费、土石方及基础处理工程的成本影响较大，经分析单方成本对应增减金额如下表（单位：元/m2）。

地下室层数变化减少一层增加一层地下建面单方增减金额80 -60 结构工程+110 -110
施工措施费-20 +30 土石方及基础处理工程-10 +20
三、产品线设计标准
(一)产品线建筑安装工程设计标准
1、建筑主体部分设计标准
设计标准控制指标T1 A1 B1
销售型售价（a）/独立净利润率（b）a＞40,000/b＞25% 25,000＜a≤40,000/b
＞20%
15,000＜a≤25,000/b＞
15%
K值
K1标准层办公区净高（mm）2800 2800
备注
层高（mm）≤4450/4300 ≤4250/≤4100
梁高（mm）
统一按700计算，如梁高不为此数
值，层高相应的增加或降低
同左
水电空调管线高度（mm）
VAV/FCU+PAU VAV/FCU+PAU
550/400 550/400
吊顶高度（mm）统一按照50计算统一按照50计算
架空地板高度（mm）150 150
二级指标：K2标准层办公区层高3950/3850
备注
办公区净高（mm）≥2700 梁高（mm)
统一按700计算，如梁高
不为此数值，层高相应的
增加或降低水电空调管线高度（mm）
FCU+PAU/VRV
400/300 吊顶高度（mm）统一按照50计算
架空地板高度（mm）100（可不做）K3窗地比0.52 0.5 0.48
K4墙地比0.52 0.5 0.48
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 14
设计标准控制指标
T1 A1
B1 K 值
二级指标：K5主要柱网尺寸（mm ） 9000≥
8400或9000或10500
8400或9000
K6钢筋含量(kg/m2) 按高度分档
150m/200m/250m/300m
95/120/113/160
K7钢结构含量
(kg/m2)
0/10/97/190
K8混凝土含量(kg/m2) 0.46/0.48/0.55/0.55
K9模板含量(kg/m2)
2.9/2.5/2.6/2.6
标准层公共区域净高
办公区净高、电梯厅净高、走道净高设置原则
办公区净高≥电梯厅净高＞走道净高
三级指标：电梯厅净高（mm ） ≥2800
≥2800
设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高
空间解决
2600
设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决
三级指标：走道净高
走道净高（mm ） ≥2650 ≥2600 ≥2450 走道是否做网络地板 是（150） 否 否 电梯门净高（mm ）
≥2600 2600 2400
三级指标：
标准卫生间室内净宽(mm ）
不小于走道净高≥
2650，设备（如新
风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决
不小于走道净高≥
2600，设备（如新风机）
及管线尽量上翻，利用
梁高空间解决
不小于走道净高≥2450，设备（如新风机）及管线尽量上
翻，利用梁高空间解决
标准层公
共区域净宽
三级指标：走道净宽(mm)
1800 ≤1800
≤1700
三级指标：电梯厅净宽(mm)
单排开
3000＜a ≤3300(如
电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为
3000) 3000＜a ≤3300(如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅
净宽为3000) 3000＜a ≤3300(如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，
电梯厅净宽为3000)
双排开(对开)
3200~3400 3200~3400 3000~3200 大堂
单个大堂面积（㎡）
半层~整层 半层
≥400 大堂层高（m ）
不小于两层
不小于两层，不大于三层，（建议8~12m ）
不高于两层，≥6m
设计标准控制指标T1标A1标B1标
结构建筑材料（是否限制）不做限制
可适当采用钢管或者钢
骨,不宜采用纯钢结构
尽量用纯混凝土结构实
现，不宜采用钢结构结构选型
结构形式应根据用地范围，建筑条件另
行召开专题会议确定
同左同左
活荷载
主要柱网尺寸（mm）9000≥8400或9000 8400或9000
标准层活
荷载
办公区（kg/㎡) 2.5/2.0 2.5/2.0 2.5/2.0
走道（kg/㎡) 2.5 2.5 2.5 电梯厅 2.5 2.5 2.5
疏散楼梯 3.5 3.5 3.5
卫生间 2.5 2.5 2.5
屋面活荷
载
普通上人屋面 2.0 2.0 2.0
屋顶花园 3.0 3.0 3.0
避难层活
荷载
设备区7.0 7.0 7.0
避难区 3.5 3.5 3.5
地下室设
备房活荷
载
制冷机房10.0 10.0 10.0
水泵房10.0 10.0 10.0
变配电房10.0 10.0 10.0
发电机房10.0 10.0 10.0
三级指标：卫生间及附属空间配置
标准层VIP卫生间设置高区配备，低区不配备不设置
首层卫生间(是否设置) 为便于管理及避免异味，首层不设置卫生间同左同左
清洁间(是否设置)
不应设置在卫生间内。

考虑到保洁员中女性居
多，清洁间宜临近女卫生间。

大小1~1.5㎡
同左同左
茶水间(是否设置) 依据城市实际市场情况选择性设置同左同左公共淋浴间
若地下层设置非机动车停放区，建议就近设置
淋浴间
同左同左
残疾人卫生间配置
残疾人蹲位结合普通蹲位设置，尽量不做或少
做残疾人卫生间和残厕位，不应另设独立的残
疾人卫生间；首层设单独残卫后标准层可不设
置残卫的除外；与万象城结合可考虑与万象城
首层的残疾人卫生间共用。

同左同左卫生间厕位配置厕位总数量与核心筒的设计和相关规范有关
厕位总数量与核心筒的设计
和相关规范有关
厕位总数量与核心筒的设计
和相关规范有关
标准层男卫洁具数量
1500㎡及以下，2个蹲位+2个小便斗+2个面
盆；
1500~2000㎡，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆
同左同左
标准层女卫洁具数量
1500㎡及以下，3个蹲位+2个面盆；
1500~2000㎡，4个蹲位+2个面盆
同左同左
疏散楼梯、各类前室、设备间及管井满足规范及各专业技术要求即可同左同左
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 16
设计标准控制指标T1 A1 B1
外立面幕
墙
体
系
大堂幕墙
拉索幕墙/全玻璃幕墙/框架幕
墙
拉索幕墙/全玻璃幕墙/框架幕墙全玻幕墙/框架幕墙
二级指标：
幕墙塔冠高度
建筑确定建筑确定
不应在屋面以上有拓展空间，塔
冠高度≤3米。

政府对高度另有要
求的情况除外。

幕墙系
统形式①
裙楼单元式/构件式单元式/构件式单元式/构件式
塔楼单元式单元式
构件式\单元式（建筑高度120米
以上）龙骨表面处理
室外：氟碳喷涂
室内：氟碳喷涂/阳极氧化②/粉
末喷涂
室外：氟碳喷涂/阳极氧化②
室内：氟碳喷涂/阳极氧化②/粉
末喷涂
室外：氟碳喷涂/阳极氧化②
室内：阳极氧化②/粉末喷涂
饰面
材料
玻璃
超白玻璃/夹胶中空玻璃
/LOW-E单银（双银）玻璃
超白玻璃/LOW-E单银（双银）
玻璃
LOW-E单银玻璃石材
进口/国产
开放式系统（加防水背板）
进口/国产
开放式系统（加防水背板）/封闭
式系统（打胶）
国产
封闭式系统（打胶）铝板≥3mm（氟碳喷涂或阳极氧化）≥3mm（氟碳喷涂）≥3mm（氟碳喷涂）
其他可选铜板、陶土板、不锈钢陶土板、不锈钢（局部线条）
不建议采用价格较高的表面装饰
材料
经济
尺寸
玻璃
（宽X
高)1200~1500x1800~3000
同左同左石材（宽X高)600~900x800~1200 同左同左
铝板
（宽X
高)1000~1460x2000~3600
同左同左五金及配件诺托（集采进口品牌）诺托（集采进口品牌）和合（集采国产品牌）
设计标准控制指标T1 A1 B1
二级指标：电梯系统
客梯
办公区人员密度
（㎡/人）
12 12 12
出勤率100% 90% 80% 5分钟运载率≥12% 11~12% 10~11% 平均等候时间（s）≤30 ≤35 ≤40 电梯载重(kg) 1600,1800,2000 1600,1800 1350/1600
电梯数量根据计算确定根据计算确定根据计算确定电梯速度（m/s）根据计算确定根据计算确定根据计算确定
穿梭梯
5分钟运载率≥15% ≥15%
可不设（250m以下不
设，250m以上≥13%）平均等候时间（s）≤30 ≤35 可不设
转换梯(地
下车库至
办公大堂)
单梯荷载(kg) 根据实际情况确定根据实际情况确定根据实际情况确定
速度（m/s）根据实际情况确定根据实际情况确定根据实际情况确定
数量（个）不少于2部（成组布置）建议2部（成组布置）2部或可不设电梯控制方式
建议采用目的楼层控制系
统或群控
建议采用目的楼层控制系统或群
控
建议采用目的楼层控制
系统或群控
货梯（兼消
防梯、服务
梯）
单梯荷载(kg)
以1600kg、1800kg、2000kg
为主，同时兼顾超高层建筑
中存在变压器维修问题设
置大吨位运送变压器用电
梯
和客梯荷载相同或大1个等级且
不超过1800公斤；同时兼顾超高
层建筑中存在变压器维修问题设
置大吨位运送变压器用电梯；为
了满足货运需求，其中1部货梯
轿厢净高等于办公区净高
同左
速度（m/s）满足消防要求同左同左
数量（个）不少于2部≤2部同左
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 18
设计标准控制指标T1 A1 B1
给排水供水量参考指标（升/人·日）50 50 50 供水方式
重力供水为主，部分区域变频供
水
同左同左
强电系统
电源回路要求双路供电，100%互为备用同左双路供电开闭所根据项目所在地供电部门要求同左同左
变配电所独立专用同左同左公共区域智能照明控制设置设置设置
用电负荷指标
W/m²含地下
室用电分摊至
办公的部分
办公区80～100 70～80 70～80
照明照度指标
（Lux)
办公区500 500 500
门厅、大堂200 200 150~200
客用电梯厅200 200 200
公共走廊150 150 150
公共卫生间150 150 150
楼梯间75 75 75 地下停车场（车道/
车位）
75 75 75
备用发电机
配置备用发电机及
标准
有有有预留金融类大租户
发电机安装位置及
条件
有，2~4台/100000m2，400kVA/
台
有，1~2台
/100000m2，
400kVA/台
无租户应急容量
（w/m2）
15～20 10～15 ≤10
设计标准控制指标T1 A1 B1
弱电系统综合
布线
系统
办公区
数据点1-2个/10㎡1个/10㎡1个/10㎡
语音点1-2个/10㎡1个/10㎡1个/10㎡语音主干光纤光纤光纤
数据主干光纤光纤光纤
楼宇
自控
建筑设备监控设置设置设置
电力监控设置设置设置
安全
防范
系统
视频监控设置设置设置防盗（门禁和入侵报
警）
设置门禁，入侵报警根据租
户需求预留
设置门禁，入侵报警根据
租户需求预留
可根据需要设置道闸（大堂电梯厅闸
机）
建议设置并配服务台、配置
访客自助登记系统
可根据需要设置并配服
务台
可根据需要设置无线对讲机系统设置设置设置巡更设置设置设置②背景音乐仅大堂设置仅大堂设置不设置
消防广播设置设置设置
卫星接收
若写字楼设计有金融贸易
楼层考虑预留，若无贸易楼
层不考虑卫星通讯
若写字楼设计有金融贸
易楼层考虑预留，若无贸
易楼层不考虑卫星通讯
不设置信息发布设置可根据需要设置可根据需要设置
停车
管理
停车管理收费系统设置设置设置
停车引导系统设置设置可根据需要设置
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 20
设计标准控制指标T1 A1 B1
服务配套
车位比依当地规范要求而定同左同左机动车位平均面积（㎡/辆）40~43 同左同左
二级指标：空调系统
空调系统形式VAV/FCU VAV/FCU FCU/VRV 室内设计温度（℃）
夏季：大堂/办公区24℃；冬
季：大堂18℃、办公区20℃
同左同左
办公区
域供暖
严寒、寒冷地区有有有
夏热冬冷地区有有有
夏热冬暖地区有（或根据实际情况确定）无无
办公大
堂供热
形式
严寒、寒冷地区空调供热辅以地板采暖空调供热辅以地板采暖
空调供热，地板供热可
选夏热冬冷地区空调供热辅以地板采暖
空调供热，地板供热或
延幕墙边低位热风采暖
可选
空调供热，延幕墙边低
位热风采暖可选夏热冬暖地区无无无
最小新风量（M3/h/人）36 30~36 30
24小时机房空调系统散热容
量（W/m2)
15 15
15 采用VRV系统可不
另行设置
(二)产品线精装修工程设计标准
设计标准T1 A1 B1
室内精装修
公
共
区
域
装
修
大
堂
墙面材质进口石材进口石材/国产优质石材国产优质石材
地面材质进口石材进口石材/国产优质石材国产优质人造石/仿石砖
吊顶石膏板装饰吊顶/铝板石膏板装饰吊顶/铝板石膏板装饰吊顶/铝板
服务台配置配置不配置
LCD多媒体配置配置配置
水牌配置配置配置
休息区不配置不配置不配置
软装（艺术雕塑）配置配置配置
空调配置配置配置
标准
层电
梯厅
墙面材质进口石材进口石材国产优质人造石/仿石砖
地面材质进口石材进口石材
国产石材/国产优质人造石/仿
石玻化砖吊顶石膏板装饰造型/铝板石膏板装饰造型/铝板石膏板装饰造型/铝板
其它配置楼层标识+租户公司名牌楼层标识+租户公司名牌楼层标识+租户公司名牌
标准
层走
道
交付标准精装交付精装交付精装交付
墙材质防火板/墙布乳胶漆/壁纸乳胶漆
地面材质架空地板+地毯仿石玻化砖/块毯仿石玻化砖/块毯
吊顶石膏板/铝板石膏板/铝板石膏板/矿棉板
其它配置配置监控配置监控配置监控
深圳大区写字楼产品线标准V2.0 22。