资产评估计算公式

产
评
位重量现行的回收价格
3、按在产品的完工程度计算评估值：P尹成品重置成本
*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）
1、出售为目的：戸=现行市价
1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*
产成品单位成本
估
产成
品
2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂
2、时间间隔较长：戸=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）
P=P*a*B*C*D*容积率修正系数*土地使用
年限修正系数K
（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素
修正系数）K=[l-l/（l+r）m]/
[1-1/（1+r）n]
n
1、P=A/r[1-1/（1+r）]
（收益须是其处于最佳利用状态下的结果） 综合资本化率r=r1（土地）x+r2（建筑物）y
2、单独评估土地的价格：
P=ERt/(1+r)4+R/(1+r)n
2、剩余经济寿命预测法
2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投
资量（约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）
四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30）
上市交易的债券
非上市交易的债券
长
长
期
戸=债券数量*评估基准日债券的收盘价
1、到期一次还本付息：P=F/（1+r）n
期
债
2、分次计息，到期一次还本：P=刀Rt//（1+r）七
合
6、成本市价法：P评估对象合理成本* （P'/其合
1、等差：递增P=A/叶B/r2
二、实体性贬值的测算方法：
理成本）
P=(A/r+ B/r2)[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
1、观测法：=p*（1-实体性成新率）
7、市盈率乘数法：戸=平估对象收益额*参照数
递减P=A/r-B/r2
2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧
单价-销售税金-销售费用-所得税）
P=产成品实际成本*（材料成本比例
*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）
企
业 价 值 评 估
一、企业持续经营假设前提下的收益法：
1、年金法：P=A/r=刀Rt/(1+r)七*刀1/(1+r)4*r
2、 分段法：P=SRt/(1+r)4+FVr(1+r)n
二、企业有限持续经营假设前提下的收益法：
评
三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额
估
投资成本。
四、1经济性贬值=（p-实体性贬值-功能性贬值）*［1-（实际
使用生产能力/额定生产能力）x]—x在之间。P67、131
2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n）
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
房 地 产 评 估
一、重置成本的估算：
机
1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法
器
1、直接匹配法
二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比
设
2、可比因素比较法
折现率=年收益（租金）/价格
率法）、修复费用法［贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修
备
3、成本百分率比较法
P=A/r[1-1/(1+r)n]
部分实体贬值）/设备复原重置成本］P123
1、市价类比法
产评估值之和）/适用本金化率
二、差额法：润-资产总额*行业平均资金利润率
2、物价指数法：=账面成本*物价指数
2、超额收益折现法
三、分成率法：R=攵入（利润）*收入（利润）分成率
三、成新率的估算
P=ER/(1+r)'
利润分成率的估算
1、专家鉴定法
1、边际分析法：=二追加利润现值/二利润总额现值
矿
产
采
矿
权
可比销售法
P=P *|i*E*©*0（规模、精矿
平均品位、价格、差异调整系数）
贴现现金流量法
P=刀（Wat-W）/ （1+t）1
W—年剩余利润额；W—社会平均收益额
探
矿
权
（高精度勘查）地勘加和法
P=Px+L n=Px+M*T/（T+G）
约当投资一一贴现现金流量法
P=T原探矿人/（Tx+Ty）*刀W/ （1+t）t
市盈率
P=(A/r-B斤2)[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
三、功能性贬值测算方法：=二（净超运营成本*折现系数）
2、等比：递增P=A/（r-s）
四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。
P= A/(r-s)[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/(r+s)
P= A/(r+s)[1-(1-s)n/(1+r)n]
重置成本法P=Pb*（1+风险f）*（1-技术贬值E）
=刀[Ubi*Pui]*（1+四项费用 £）（1+f）
*（1-㈠
（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。
市场法
收益法
成本法
无
专利权的评估方法:
主要采用收益法
P=EKR/(1+r)1
K—分成率；R为超额收益
形
P=Y+EKR/(1+r)
市场法
收益法
成本法
1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特
1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；
征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、
取得预期收益时间。
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
交易条件）、时间
1、市场售价类比法：P=P *修正系数
1Y—最低收费额
P=无形资产重置成本*成新率
资
商誉的评价方法：
Y=重置成本净值
*转让成本分摊率+转让机会成本（=转
一、自创无形资产重置成本的的估算
产
一、割差法：
让净减收益+再开发净增费用）
1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润
评
p=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和
收益额的确定:一、直接估算法
利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率
利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率
基准地价修正系数法
地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）
修正系数
路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：第一个25英尺，第二个累计，第三个累计，第四个累计1）
在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税
一、纯收益不变：
卩=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值
2、功能价值法：P=P *（评估掾能力/参物能力）
P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)n]—有限
一、重置成本p的估算方法：
3、价格指数法：P= P' *（1+物价变动指数）
二、纯收益若干年后保持不变
1重置核算法：购买、自建
4、成新率价格法：P= P *（评估对象成新率/参物成
2、倍加系数法：p=(C+BN)/(1-B2)*(1+L)
估
二、超额收益法：
1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）
C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗P276
1、超额收益本金化价格法
R=销量差*(P-C)*(1-T)
二、外购无形资产重置成本的估算
p=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资
2、费用节约型：R=(C-C2)*Q*(1-T)
3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）
资 源 资 产 评 估
森
林
P=G林分质量调整系数K*物价指数调整
系数Kb*蓄积量Q
P=E（At-Ct）/（1+t）七
适合有经常性收益的林木资产
P=K*ECt(1+r)n-t(t指过去第t年)—幼龄林
剩余法：戸=销售收入W经营成本C-利润F+再生资源S—成
土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯 收益/r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）
/r1
建筑物纯收益=r2*（建筑物重置价-折旧）
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益
建筑物价格=重置成本*成新率
剩余法（评估待开发土地价值）
地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利 润
1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高）
的费用
戸=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）
动
产
2、按社会平均消耗定额和现行市价计算
资
某报废在制品=可回收废料的重量*单
品
戸=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）
投
资
权
+A/(1+r)n
长
上市交易股票的价值评估：
非上市交易股票的评估：（普通股）
评
期
1、评估基准日的收盘价
1、固定红利型股利政策下：P=R/r
估
股
2、以控股为目的采用收益法评估
2、红利增长型：P=R/（r-g）
权
材料
购进批次间隔时间长、价格变化较大
近期购进的材料，市场价格变化不大时。
戸=实有数量*市场可接受的不含税的单
P=ERt/(1+r)l+A斤(1+r)1
2价格指数法（复原）：卩=账面原值*价格指数
新率）
P=ERt/(1+r)l+A/r(1+r)l*[1-1/(1+r)鋼
3功能价值法：p=参物重置价*年产量比
综
5、市价折扣法：P= P' *（1-价格折扣率）
三、纯收益按等差级数变化
4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n