房地产成本管控方案
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• 招标阶段成本管控的具体措施：
2.成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对 成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、园林、综合管网、电 梯、消防、空调、弱电、外墙装饰、铝合金门窗等工程具体化的成 本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说：设计图 纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价 格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关 项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到 设计效果与建造成本的平衡、统一。
• 许多企业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就是企业盈利的保 证，就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发 展下去， 不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。
• 中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同 行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到 44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一：“在于对开发环节成本的优秀管控”，本 课程深度借鉴中海成本控制以及个人成本管控经验进行以下几方面进行详细解剖。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
8.企业招标流程讲解分析
收集单 位
合同 签证
单位资 质预审
定标
商务 谈判
清标
单位 考察
编写考察 报告
开标、
回
评标
标
确定入围 单位
发招标 资料
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第一、每次招标合格入围单位不少于5家，最少2两家为该标段新增单 位，招标时，避免围标现象，寻找单位应网上寻找并截图保存(恒大招 标模式），尽量避免出现单位内部员工推荐
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
建立成本 控制目标
成立成 本控制 小组
保证设计质 量的前提下， 进行限额设 计
开源节流， 严格控制 管理费用 开支
严格把控 施工交叉 作业后续 产生各种 费用
严格按审批 通过的合约 策划报告进 行招标
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
经营目标 /盈利指标
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用 在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本基本确定，直至
项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本 的关键在于拿地前对土地费用分析。采取一定的投标报价策略、严 格控制交地及付款风险。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用管控思路：
part02二投资方案阶段成本管控二投资方案阶段成本管控编制目标成本1房地产开发项目科目项目成本规划与控制表23项目现金流量预测表建安成本目标控制表45建安成本预测明细表6项目产品配置及限额设计指标表二投资方案阶段成本管控编制目标成本1房地产开发项目科目建安成本利息土地成本前期费用其他直接费用公司管理费销售费用税金二投资方案阶段成本管控编制目标成本2项目成本规划与控制表税前利润成本利润率业务收入项目发展成本税后净利润二投资方案阶段成本管控编制目标成本3项目现金流量预测表累计净现金流量净现金流量现金流出现金流出二投资方案阶段成本管控编制目标成本4建安成本目标控制表5建安成本测算明细表6项目产品配置及限额设计指标表二投资方案阶段成本管控编制目标成本房地产项目开发成本分析从项目开发成本的构成来看土地成本管理费及财务成本在项目投资阶段初期大部分成本方可确定其实波动幅范围较小前期费用工程成本营销成本则会因为项目地理位置项目复杂性管理里团队专业能力当地市场材料价格波动太大涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大如采用有效措施则可将成本控制在理想的范围内
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
3、公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及 项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投 标。采取一定的投标策略，做好政府有关部门的公关工作，中标 后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有 利的条件，降低土地成本。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
房地产项目开发成本分析
从项目开发成本的构成来看，土地成本、管理费及财务成本在项目投资阶段初 期大部分成本方可确定，其实波动幅范围较小，前期费用、工程成本、营销成 本则会因为项目地理位置、项目复杂性、管理里团队专业能力、当地市场材料 价格波动太大、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大，如采用有效措 施，则可将成本控制在理想的范围内。因此，前期费用、工程成本、营销成本 是我们在项目开发过程中进行成本管控的重点，工程成本作为成本管控核心。
四、招投标阶段成本管控
招标阶段成本管控的具体措施：
3.在工程分判和材料采购过程中，坚持“多次报价、货比三家，最 低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为商务谈判的重要 依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考 核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实 现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
三、方案设计阶段成本管控
• 设计方案阶段成本控制小结
众所周知，设计方案结果工程造价的85%左右，因此设计管理 （虽然整个设计费用仅占总成本的1.5-2%）是工程成本管控的重 中之重。一方面，合约管理部及项目部应积极配合参与结构选型设 计、基础设计等的技术以及经济评估，参与材料、设备的经济性评 价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部 门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到 限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修 改、多选样、多分析、避免施工交叉作业以及完工后的返工及不必 要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。详 见：项目产品配置及限额设计指标表
影响项目成本的主要因素
项目策划 定位
项目开发节奏
企业管理能力
成本
施工现场管理
政策与市场环境
合作资源
资金 来源
成本人员专业能力
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用 在投资方案阶段，企业准备拿地应注意以下几方面： 第一、土地使用性质（商业、工业、住宅） 第二、土地建设指标（容积率、建筑密度、绿化率） 土地成本（约占项目总成本的25-30%左右），主要指土地获得阶段形成的 种类费用支出，包括地价、土地拆迁及拆迁补偿费、土地保证费（土地产 权登记费、购地契税、过户手续费）、其他土地费用（土地中介费、合作 方补偿）等。
业务收入
2、项目成本规划与控制表
项目发展 成本
税前利润
税后净 利润
成本利润率
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
现金流出
3、项目现金流量预测表
现金流出
净现金流 量
累计净现 金流量
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
4、建安成本目标控制表 5、建安成本测算明细表 6、项目产品配置及限额设计指标表
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地成本管控小结： 根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产逐步建立土地储备资料体 系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建 立竞争对手调研制度保证了投标过程，最大程度降低了分开招标所带来 的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发 展部。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
6.3、进度款支付方式（按形象进度支付、月支付、季度支付， 支付比例尽量控制在60-75%）尽量采用形象进度支付，间接节 省资金成本；
6.4、招标文件尽量设置投标保证金，投标保证金的作用：1、 投标保证是对投标的投标行为产生约束作用。2、在特殊情况下， 可以弥补招标人的损失。3、从一个侧面考察投标人的实力。 6.5、招标文件尽量设定履约保证金，履约保证金的作用：主要 是约束乙方履行合同的所有工作内容。
1、旧城改造地块：积极与当地政府沟通协商，争取尽可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽 可能争取高容积率，间接降低土地成本（容积率=地上建筑面积/土地 面积）。
2、开发商转让（挂牌交易）的地块：应从项目的地理位置、周边市场 调研、政府职能部门调研（查看土地性质）、项目公司的财务状况等 方面进行仔细认真的调研，减少操盘过程中存在各种不可预测风险 （是否存在债务纠纷等）；同时积极与转让方进行协商，尽量争取延 长付款期限，间接降低资金成本。
三、方案设计阶段成本管控
• 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制 （1）无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标，以 争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数， 防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂 钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工 程造价影响大的内容； （4）满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的 影响。
四、招投标阶段成本管控
、材料样板、工作界面划分提早开始研究、完善，
招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人，我们的造价 管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了 解的情况提早开始这方面的工作，实际上是在学习的过程中完 成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知 识和管理经验，少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会， 间接实现了成本控制目标。
房地产成本管控方案
2021 05.30
一、房地产成本管控的目的 二、投资方案阶段成本管控 三、设计方案阶段成本管控 四、招投标阶段成本管控
五、施工阶段成本管控 六、竣工结算阶段成本管控 七、竣工决算阶段成本管控 八、中海地产成本管控剖析
一、房地产成本管控的目的
• 随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金 流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步 提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出 ，成为企业持续扩张的关键一环。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
房地产开发项目科目 项目成本规划与控制表 项目现金流量预测表
建安成本预测明细表 项目产品配置及限额设计指标表
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地成本
1、房地产开发项目科目
前期费用
建安成本
其他直 接费用
利息
公司管 理费
销售费 用
税金
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
四、招投标阶段成本管控
招标阶段成本管控措施： 第一、编制项目合约策划报告； 第二、必须严格按照合约策划报告执行工程分判； 第三、招标方式：邀请招标、竞争性谈判、直接委托； 第四、工程成本（约占项目总投资的50-60%左右），主要有分判工
程及甲供材料组成。所以工程招标作为招标阶段成本管控的重点；
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
4.每次招标之前必须具有最终确定版本的施工图纸，避免编制 招标清单时，出现清单项目特 征描述不准确，导致将来施工过 程中出现不必要的争议，招标采用清单尽量采用港式清单以及市 场清单，尽可能少用国标清单以及定额计价模式进行招标，（案 例：讨论各类招标清单利弊进行讲解分析）； 5.成本人员应对施工图纸的各类材料以及施工方案进行成本对 比分析，以充分协助设计部门进行优化设计、选样、封样，并尽 可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。
（考察报告案例：中海地产、恒大地产、中小型企业）。
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第六、发放招标资料（招标文件、招标清单、施工图纸）招标资料发 放最好纸质版发放，大部门投标单位会主动咨询甲方招采专员（定标 模式：是否进行多次约谈定标还是开标直接定标、投标单位领取招标 资料时间必须错开并做好领标登记手续 ，领标时间错开间接降低 招标风险以及工程成本；
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
1.在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计 阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市 场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不 断调整、修正的方式尽早确定合理的建安成本控制目标。
四、招投标阶段成本管控
• 第二、单位资质预审必须按照公司相关制度严格审核，资质预审内容： 资质等级、近期三年业绩、近三年公司财务状况等相关信息，很多中 小企业招标时，根本不进行资质预审
• 第三、单位考察牵头部门为招采部门，招标小组成员根据项目大小安 排相关人员参加，考察内容为在建项目、办公场所
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第四、编制考察报告主要编制那些内容（公司简介、考察办公场所基 本情况、考察在建项目、单位评价以及建议）考察报告必须如实编写， 该报告作为单位是否入围的重要依据，如果考察报告出现虚假现象， 招标过程间接增加施工成本。
• 第五、确定入围单位，发起入围单位审批表时，必须附上详细资质预 审报告、单位考察报告。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
6.招标文件编制注意以下几方面： 6.1、招标范围（成本人员必须协同工程人员详细编制招标范围 以及工程界限，避免施工过程存在交叉作业不连续性）； 6.2、合同计价方式（总价包干、单价包干、按实结算）如果施 工图纸比较完善尽量采用总价包干形式进行包干，图纸前期不完 善采用单价包干，尽量避免按实结算计价方式承包。
2.成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对 成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、园林、综合管网、电 梯、消防、空调、弱电、外墙装饰、铝合金门窗等工程具体化的成 本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说：设计图 纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价 格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关 项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到 设计效果与建造成本的平衡、统一。
• 许多企业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就是企业盈利的保 证，就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发 展下去， 不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。
• 中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同 行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到 44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一：“在于对开发环节成本的优秀管控”，本 课程深度借鉴中海成本控制以及个人成本管控经验进行以下几方面进行详细解剖。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
8.企业招标流程讲解分析
收集单 位
合同 签证
单位资 质预审
定标
商务 谈判
清标
单位 考察
编写考察 报告
开标、
回
评标
标
确定入围 单位
发招标 资料
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第一、每次招标合格入围单位不少于5家，最少2两家为该标段新增单 位，招标时，避免围标现象，寻找单位应网上寻找并截图保存(恒大招 标模式），尽量避免出现单位内部员工推荐
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
建立成本 控制目标
成立成 本控制 小组
保证设计质 量的前提下， 进行限额设 计
开源节流， 严格控制 管理费用 开支
严格把控 施工交叉 作业后续 产生各种 费用
严格按审批 通过的合约 策划报告进 行招标
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
经营目标 /盈利指标
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用 在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本基本确定，直至
项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本 的关键在于拿地前对土地费用分析。采取一定的投标报价策略、严 格控制交地及付款风险。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用管控思路：
part02二投资方案阶段成本管控二投资方案阶段成本管控编制目标成本1房地产开发项目科目项目成本规划与控制表23项目现金流量预测表建安成本目标控制表45建安成本预测明细表6项目产品配置及限额设计指标表二投资方案阶段成本管控编制目标成本1房地产开发项目科目建安成本利息土地成本前期费用其他直接费用公司管理费销售费用税金二投资方案阶段成本管控编制目标成本2项目成本规划与控制表税前利润成本利润率业务收入项目发展成本税后净利润二投资方案阶段成本管控编制目标成本3项目现金流量预测表累计净现金流量净现金流量现金流出现金流出二投资方案阶段成本管控编制目标成本4建安成本目标控制表5建安成本测算明细表6项目产品配置及限额设计指标表二投资方案阶段成本管控编制目标成本房地产项目开发成本分析从项目开发成本的构成来看土地成本管理费及财务成本在项目投资阶段初期大部分成本方可确定其实波动幅范围较小前期费用工程成本营销成本则会因为项目地理位置项目复杂性管理里团队专业能力当地市场材料价格波动太大涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大如采用有效措施则可将成本控制在理想的范围内
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
3、公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及 项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投 标。采取一定的投标策略，做好政府有关部门的公关工作，中标 后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有 利的条件，降低土地成本。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
房地产项目开发成本分析
从项目开发成本的构成来看，土地成本、管理费及财务成本在项目投资阶段初 期大部分成本方可确定，其实波动幅范围较小，前期费用、工程成本、营销成 本则会因为项目地理位置、项目复杂性、管理里团队专业能力、当地市场材料 价格波动太大、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大，如采用有效措 施，则可将成本控制在理想的范围内。因此，前期费用、工程成本、营销成本 是我们在项目开发过程中进行成本管控的重点，工程成本作为成本管控核心。
四、招投标阶段成本管控
招标阶段成本管控的具体措施：
3.在工程分判和材料采购过程中，坚持“多次报价、货比三家，最 低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为商务谈判的重要 依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考 核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实 现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
三、方案设计阶段成本管控
• 设计方案阶段成本控制小结
众所周知，设计方案结果工程造价的85%左右，因此设计管理 （虽然整个设计费用仅占总成本的1.5-2%）是工程成本管控的重 中之重。一方面，合约管理部及项目部应积极配合参与结构选型设 计、基础设计等的技术以及经济评估，参与材料、设备的经济性评 价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部 门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到 限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修 改、多选样、多分析、避免施工交叉作业以及完工后的返工及不必 要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。详 见：项目产品配置及限额设计指标表
影响项目成本的主要因素
项目策划 定位
项目开发节奏
企业管理能力
成本
施工现场管理
政策与市场环境
合作资源
资金 来源
成本人员专业能力
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地费用 在投资方案阶段，企业准备拿地应注意以下几方面： 第一、土地使用性质（商业、工业、住宅） 第二、土地建设指标（容积率、建筑密度、绿化率） 土地成本（约占项目总成本的25-30%左右），主要指土地获得阶段形成的 种类费用支出，包括地价、土地拆迁及拆迁补偿费、土地保证费（土地产 权登记费、购地契税、过户手续费）、其他土地费用（土地中介费、合作 方补偿）等。
业务收入
2、项目成本规划与控制表
项目发展 成本
税前利润
税后净 利润
成本利润率
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
现金流出
3、项目现金流量预测表
现金流出
净现金流 量
累计净现 金流量
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
4、建安成本目标控制表 5、建安成本测算明细表 6、项目产品配置及限额设计指标表
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地成本管控小结： 根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产逐步建立土地储备资料体 系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建 立竞争对手调研制度保证了投标过程，最大程度降低了分开招标所带来 的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发 展部。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
6.3、进度款支付方式（按形象进度支付、月支付、季度支付， 支付比例尽量控制在60-75%）尽量采用形象进度支付，间接节 省资金成本；
6.4、招标文件尽量设置投标保证金，投标保证金的作用：1、 投标保证是对投标的投标行为产生约束作用。2、在特殊情况下， 可以弥补招标人的损失。3、从一个侧面考察投标人的实力。 6.5、招标文件尽量设定履约保证金，履约保证金的作用：主要 是约束乙方履行合同的所有工作内容。
1、旧城改造地块：积极与当地政府沟通协商，争取尽可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽 可能争取高容积率，间接降低土地成本（容积率=地上建筑面积/土地 面积）。
2、开发商转让（挂牌交易）的地块：应从项目的地理位置、周边市场 调研、政府职能部门调研（查看土地性质）、项目公司的财务状况等 方面进行仔细认真的调研，减少操盘过程中存在各种不可预测风险 （是否存在债务纠纷等）；同时积极与转让方进行协商，尽量争取延 长付款期限，间接降低资金成本。
三、方案设计阶段成本管控
• 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制 （1）无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标，以 争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数， 防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂 钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工 程造价影响大的内容； （4）满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的 影响。
四、招投标阶段成本管控
、材料样板、工作界面划分提早开始研究、完善，
招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人，我们的造价 管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了 解的情况提早开始这方面的工作，实际上是在学习的过程中完 成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知 识和管理经验，少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会， 间接实现了成本控制目标。
房地产成本管控方案
2021 05.30
一、房地产成本管控的目的 二、投资方案阶段成本管控 三、设计方案阶段成本管控 四、招投标阶段成本管控
五、施工阶段成本管控 六、竣工结算阶段成本管控 七、竣工决算阶段成本管控 八、中海地产成本管控剖析
一、房地产成本管控的目的
• 随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金 流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步 提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出 ，成为企业持续扩张的关键一环。
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
房地产开发项目科目 项目成本规划与控制表 项目现金流量预测表
建安成本预测明细表 项目产品配置及限额设计指标表
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
土地成本
1、房地产开发项目科目
前期费用
建安成本
其他直 接费用
利息
公司管 理费
销售费 用
税金
二、投资方案阶段成本管控（编制目标成本）
四、招投标阶段成本管控
招标阶段成本管控措施： 第一、编制项目合约策划报告； 第二、必须严格按照合约策划报告执行工程分判； 第三、招标方式：邀请招标、竞争性谈判、直接委托； 第四、工程成本（约占项目总投资的50-60%左右），主要有分判工
程及甲供材料组成。所以工程招标作为招标阶段成本管控的重点；
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
4.每次招标之前必须具有最终确定版本的施工图纸，避免编制 招标清单时，出现清单项目特 征描述不准确，导致将来施工过 程中出现不必要的争议，招标采用清单尽量采用港式清单以及市 场清单，尽可能少用国标清单以及定额计价模式进行招标，（案 例：讨论各类招标清单利弊进行讲解分析）； 5.成本人员应对施工图纸的各类材料以及施工方案进行成本对 比分析，以充分协助设计部门进行优化设计、选样、封样，并尽 可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。
（考察报告案例：中海地产、恒大地产、中小型企业）。
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第六、发放招标资料（招标文件、招标清单、施工图纸）招标资料发 放最好纸质版发放，大部门投标单位会主动咨询甲方招采专员（定标 模式：是否进行多次约谈定标还是开标直接定标、投标单位领取招标 资料时间必须错开并做好领标登记手续 ，领标时间错开间接降低 招标风险以及工程成本；
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
1.在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计 阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市 场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不 断调整、修正的方式尽早确定合理的建安成本控制目标。
四、招投标阶段成本管控
• 第二、单位资质预审必须按照公司相关制度严格审核，资质预审内容： 资质等级、近期三年业绩、近三年公司财务状况等相关信息，很多中 小企业招标时，根本不进行资质预审
• 第三、单位考察牵头部门为招采部门，招标小组成员根据项目大小安 排相关人员参加，考察内容为在建项目、办公场所
四、招投标阶段成本管控
• 招标每个环节管控措施：
• 第四、编制考察报告主要编制那些内容（公司简介、考察办公场所基 本情况、考察在建项目、单位评价以及建议）考察报告必须如实编写， 该报告作为单位是否入围的重要依据，如果考察报告出现虚假现象， 招标过程间接增加施工成本。
• 第五、确定入围单位，发起入围单位审批表时，必须附上详细资质预 审报告、单位考察报告。
四、招投标阶段成本管控
• 招标阶段成本管控的具体措施：
6.招标文件编制注意以下几方面： 6.1、招标范围（成本人员必须协同工程人员详细编制招标范围 以及工程界限，避免施工过程存在交叉作业不连续性）； 6.2、合同计价方式（总价包干、单价包干、按实结算）如果施 工图纸比较完善尽量采用总价包干形式进行包干，图纸前期不完 善采用单价包干，尽量避免按实结算计价方式承包。