RBD(商业游憩区)专题研究

广州战略策划中心 2010.10
类型——大型购物中心型RBD
大型购物中心型RBD
仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物质生活及其丰富的产物。 • • • • 购物中心特征 多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体 大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大 吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地 大型购物中心分类： 物业型购物中心：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。包 括物业型购物广场（面积：5至10万平方米左右);物业型摩尔购物中心MALL（面积：15 至30万平方米左右）。代表：香港时代广场、海港城等。 百货公司购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：10至15万平方米 左右）。代表：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦等。 连锁型摩尔购物中心：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百 货公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公 司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城），泰国正大集团的THEMALL集 团（自营易初莲花超市）。
广州战略策划中心 2010.10
概念
1970年，美国学者Stansfield CA和J. E. Rickert最早提出RBD，定义是：所谓的RBD 就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品 商店的街区。
V. Taylor（1975/定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑 面积50%以上的城市街区界定为RBD。 StephenL. J. Smith（1990）（《游憩与闲暇研究的概念词典》，城市RBD指的是建立 在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成， 吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。 保继刚（2002）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、 交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。 方远平 袁奇峰（2009）RBD的再定义—休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功 能不断强化的背景，考虑到城市内部RBD的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能 日益复合的发展趋势，将 (RBD)定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务 服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、 文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和城 市游憩系统的重要组成部分。
•
• • •
叠加模式：中心商务区（CBD）叠加型、建筑群叠加型
半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型 增长极模式：旅游房地产型、景观社区型 点轴模式：交通集散型、主题文化街型
广州战略策划中心 2010.10
功能
RBD的功能
传统RBD:城市RBD的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服 务功能。 （RBD)休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、 健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类 功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。 RBD的核心功能：游憩功能和零售商业功能 实证分析： 上海南京东路 苏州观前街 深圳东部华侨城 广州天河城
旧城历史街区型RBD
旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格 局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌 相对集中，因此，城市RBD通常也包含特色购物步 行街，著名的景区景点一般也与之伴随。 代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、 苏州观前街 空间构成元素及功能分类： 购物空间：购物步行街、百货购物商场、专卖店 、专业店 游憩吸引物：历史建筑风貌区、古迹景区、公园 、历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像 馆等 娱乐空间：时尚娱乐场馆（网吧、演艺酒吧，电 玩、影剧院等),康体健身场馆(洗浴、足浴、美容 美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐 场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等） 餐饮空间：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店
广州战略策划中心 2010.10
四种特色RBD比较
四种特色RBD比较
RBD类型 大型购物中心 位置 一般位于城郊 或者城市次商 业中心 旧城区或新城 区 旧城中心区 游憩吸引 一站式、体验 式购物休闲环 境 特色餐饮、购 物 建筑景观、特 色购物步行街 景点、文化设 施、特色美食 等 功能 游憩、购物、 餐饮、娱乐 服务对象 外来游客及本 地居民 发展策略 优化交通、完 善购物场馆内 外环境、丰富 业态 完善步行街环 境，增加娱乐、 游憩设施 大力发展旅游、 旧城改造与复 兴，优化环境， 保持旧城风貌
广州战略策划中心 2010.10
概念
对概念的认识
1、早期RBD的研究是从旅游学角度出发，认为RBD主要是为旅游者服务的游憩商业功能 的区域。一是城市RBD的消费主体是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市RBD的组成部 分；三是城市RBD的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市RBD是商业零售区，是一 个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。 2、进入21世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的RBD开始衍生 出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介服务业和企业总部的
广州战略策划中心 2010.10
• •
类型——大型购物中心型RBD
时代广场、上海第一八佰伴商厦、厦门 SM广场
广州战略策划中心 2010.10
类型——大型购物中心型RBD
空间要素分类 • 购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等
• • 餐饮空间;中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等 休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉
特色购物步行 街型 旧城历史文化 型
娱乐、特色餐 饮、购物 游憩、观光餐 饮、购物、娱 乐、文化、居 住
外来游客与本 地居民 外来游客与本 地居民
新型文化旅游 型
新城中心区
主题公园、游 乐场、酒吧、 美食等
游憩、观光、 文化、居住
外来游客为主， 吸引投资、完 兼有本地居民 善主题景区， 优化环境
广州战略策划中心 2010.10
集中，在功能上，RBD不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为
其中的重要组成部分日益凸现。
广州战略策划中心 2010.10
概念
RBD与CBD的关系
传统CBD（中心商业区）：传统的CDB职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职 能，其含义很广，大致等同于城市中心区。 现代CBD（中心商务区）：CBD的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服 务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上 也脱离城市中心区。 CBD与RBD的比较
城市RBD体系
由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形 成了相对的集中的游憩区域。要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的游憩服务体 系，形成大小不同的游憩区(RBD)。
大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中 的8个区域符合都市区RBD的条件：①外滩—南京路—人民广场；②陆家嘴—上海科技 馆—上海新国际展览中心；③城隍庙（含豫园）—上海老街；④新天地—雁荡路—淮 海路；⑤衡山路—徐家汇—万体馆—光大展览中心；⑥四川北路—多伦路—虹口体育 场；⑦虹桥开发区—仙霞路；⑧五角场—邯郸路。 而这些区域中的RBD,以其空间增长为依据，可分为4种模式、8种形态分类
广州战略策划中心 2010.10
类型——特色购物步行街型RBD
特色购物步行街型
RBD特征
•
• •
规模不大，以精致取胜
娱乐设施不多，主要以电影院或区内有关的文化 、社交活动为主 常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文 化积淀的区域带来生机
代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重 庆约克风情街 空间构成要素 • • • • 游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等 购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种 品牌齐全 餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮 娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场所
RBD(商业游憩区）
Recreational Business District
• • • •
• • • •
RBD的判定和范围界定 概念 类型 特征 功能
RBD的发展背景与条件 发展背景 RBD发展区位选择条件 中国RBD发展情况 RBD从理论走向实践的困境
RBD的案例分析 • 成都RBD • 杭州RBD
传统城市CBD 区位 地价 职能 形态 历史 人流变化规律 主体人群 大中心城市都存在 高 零售商业、餐饮 街区型；建筑物层数较高 经长期形成，代表城市特 色的地区 晚上人口增多；有假日人 流峰值 市民为主 现代城市CBD 仅位于国际大都市内，处于城市 中心区边缘 极高 金融、保险、信息咨询、房地产 等高级别第三产业 建筑沿几条重要道路分布；高层 建筑为主 指导未来城市发展方向，不依赖 旧城，可在新区独立建设 白天人多、晚上人少；假日办公 活动停止，人流少 工作职员、外地商务人员 城市RBD 决定于自然或历史的景点， 或历史区域内 相对较低 旅游、旅游商品零售 步行街形式，或点状，大 型购物中心型 当地历史联系紧密 少非假日人流远少于假日 人流 游客、市民
入到CBD中，增加区内的景观元素。
三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来，能很好展示其个性，主题应 该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店， 建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。
广州战略策划中心 2010.10
广州战略策划中心 2010.10
类型——新城文化旅游型RBD
一般特征 • 最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善 ，逐渐在新城区内形成RBD. 空间构成要素 • 游憩吸引物：主题公园、旅游景区 • 购物空间：纪念品商店、特色商品店 • 餐饮空间;地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等 • 娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场所 代表：深圳华侨城、珠海九州城地段
类型
根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，1998），城市RBD有四种类型：
大型购物中心型RBD：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰 富的产物。 特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点 旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑 街区风貌相对较集中 新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展
广州战略策划中心 2010.10
概念
传统CBD向RBD转化
传统CBD与RBD有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统CBD的特色游憩项 目：
一是与区域历史、旅游资源相结段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。 二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引
•
• •
娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台 、化妆舞会、歌友会、地方文艺展示
旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆 康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、SPA
广州战略策划中心 2010.10
类型——旧城历史街区型RBD
广州战略策划中心 2010.10
功能
上海南京东路