《物业管理》教学指导大纲

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《物业管理》教学大纲
第一部分大纲说明
课程代码：总学时：40学时
开课对象：房地产经营管理专业
课程性质与设置目的、任务：
本课程是房地产经营管理专业的一门主干课，通过本课程学习，使学生初步掌握物业管理的基
学、
第一节物业管理的基本概念
一、物业与物业管理的内涵
二、物业管理的基本内容
三、国内外物业管理的发展
第二节物业管理的特点与原则
一、物业管理的特点
二、物业管理的类型
三、物业管理的基本原则
第三节物业管理的职能与作用
一、物业管理的职能
二、物业管理的作用
第二章物业管理机构讲授6学时
讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理机构的组建及内容，讲授物业管理企业、业主委员会权利、义务及相互关系。

通过学习，使学生对物业管理企业、业主委员会的组建、各自权利、义务，物业管理企业、业主管理委员会的关系有个全面系统的认识。

第三章物业管理市场及其管理体制讲授2学时
讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理市场及其竞争机制，讲授物业管理市场的三级管理体制。

通过学习使学生对物业管理市场和我国现行物业管理市场的三级管理体制及其主要职责有个全面的认识。

关键概念：物业管理市场、物业管理行业协会
讲授重点：物业管理市场竞争机制，政府、行业协会对物业管理市场的管理，物业管理企业的自我管理
讲授难点：物业管理企业的自我管理
第一节物业管理市场的形成及其竞争机制
一、物业管理市场的形成
二、物业管理市场的竞争机制
第二节物业管理市场的三级管理体制
一、政府对物业管理市场的宏观管理
二、行业协会对物业管理市场的中观管理
三、物业管理企业的自我管理
一、
二、
三、
一、物业管理纠纷产生的原因
二、物业管理纠纷处理方式
第五章物业管理程序讲授4学时
讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理的早期介入和前期管理的含义和内容，物业管理的接管验收、物业入伙手续、物业的装修管理的管理要点，使学生初步掌握物业管理的全过程。

关键概念：物业管理的早期介入、物业前期管理、物业的接管验收
讲授重点：物业管理的早期介入和物业前期管理的概念，物业的竣工验收与接管验收的关系，
物业入伙文件，物业装修管理的权限
讲授难点：对物业管理早期介入的认识，物业接管验收与竣工验收的关系，物业装修管理的权限
第一节物业管理的早期介入
一、物业管理早期介入的认识
二、物业管理早期介入的内容
三、物业前期管理的含义
第二节物业接管验收
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一、
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程序
讲授重点：物业管理招标投标的概念与原则，招标方式与程序，投标程序
讲授难点：招投标的程序
第一节物业管理招投标的原则和特点
一、物业管理招投标的概念
二、物业管理招投标的原则
三、物业管理招投标的特点
第二节物业管理招标
一、物业管理招标方式
二、物业管理招标程序
三、物业管理招标内容
第三节物业管理投标
一、物业管理投标的前期工作
二、物业管理投标的实施程序
三、物业管理定标后的工作
第七章物业管理资金的筹集和使用讲授3学时，实验1学时
通
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三、
一、
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房屋修缮管理的基本理论与管理内容，房屋设备设施管理内容及其相关管理制度。

关键概念：房屋质量管理、房屋完损等级评定
讲授重点：房屋修缮管理的内容
讲授难点：房屋完损等级评定及房屋修缮工程考核
第一节房屋修缮管理
一、概述
二、房屋质量管理
三、房屋维修施工管理
第二节房屋设备设施管理
一、房屋设备设施基础资料管理
二、房屋设备设施的管理制度
三、房屋设备设施的运行管理
四、房屋设备设施的维修管理
第九章物业综合管理与综合经营讲授4学时，实验2学时
讲授要点及学习目标：主要讲授物业综合管理与综合经营的基本理论、基本内容。

通过学习使
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二、
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三、
一、
二、
三、
本课程对学生自学的要求：
1、系统学习物业管理理论知识，对重点和难点要能理解
2、理论联系实际，运用物业管理理论对现实生活中的物业管理问题进行解释
3、大量阅读物业管理相关书籍、报刊、杂志、政策法规及有关案例
考核方式与要求：平时成绩30%，期末考试70%。

平时成绩主要考核学生作业及课堂纪律；
期末考试为闭卷考，考试时间2小时，考试题型为：名词解释、填空、选择、简答、案例分析及论述题。

执笔人：审核人：
附：《物业管理》实验课教学大纲
《物业管理》实验课教学大纲
第一部分说明
一、设置目的与主要任务：
部分，旨础。

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课内。

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间为1
七章
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（一）物业管理法治与纠纷处理的案例分析1学时
请分析下列4个案例，并回答后面问题，要求以学生发言为主，任课教师作适当引导和总结，并要求学生可后以书面方式对所提问题进行总结，上交作为作业记入平时成绩。

案例1：物业管理谁说了算
情况一：一位业主买了一套高档公寓并且已经入住。

按照该公寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套公寓每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。

在与开发商签订购房合同时，考虑该小区已售出80%，可以为他减免三分之一的费用。

可是这位业主入住后，小区物业管
理公司仍然要按全价收取物业管理费。

于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。

情况二：家住广州某花园王先生在购房时，发展商承诺物业管理费时0.6元每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同。

但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了0.8元每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。

找发展商询问，发展商则成，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没办法约束。

讨论问题：
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案例2
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案例3
被控告人：某小区业主委员会
某小区业主委员会每一季度公布一次业主委员会经费使用情况。

2003年6月公布出来的开支比以前多了3000余元，15名业主要求查帐。

经查帐得知，多出的款项主要是出租车费。

原来，该小区业主大会讨论通过的业主委员会章程规定，每位委员由交通补贴50元。

该委员会主任认为，他们经常为大家奔波，很辛苦，应该有一定报酬，所以提议每人每月可以报销300元出租车费等，10位委员一致同意，随后照此执行。

该15名业主很不满，认为业主委员会的经费是全体业主共同缴纳的，属全体业主所有，除了业主大会同意的开支外，业主委员会无权擅自动用，如果业主委员
会认为50元补贴不够，需要增加补贴或领取工资，应当经业主大会通过。

双方为此争执不下，15名业主遂联名将业主委员会告到当地区房地产局物业管理部门。

在区房地产局物业管理部门的主持调解下，双方同意，每位委员交通补贴每月50月不便，另外每位委员每月领取200元工资。

区房地产局最后强调，此时须在小区内张榜公告。

公告张贴后，没想到在小区内引起轩然大波。

该小区共有业主185户，大多数业主均不同意，但由于是物业管理部门调解的结果，均不知该如何办。

在多方咨询了解后，遂根据《物业管理条例》第13条的规定，近20%以上的业主提议，要求业主委员会组织召开临时业主大会讨论此时，有半数以上投票权的业主参加了临时业主大会。

最后，经业主投票表决，在肯定业主委员会为全体业主
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案例4
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（1）物业管理公司有关人员访谈
（2）小区现场参观
3、要求：
（1）学生在参观前应拟好访谈大纲
（2）访谈及参观过程中过程做好相关纪录
（3）参观结束后每人做一份总结报告，上交作为作业记入平时成绩
（三）物业管理收费问题的案例分析1学时
请分析下列4个案例，并回答后面问题，要求以学生发言为主，任课教师作适当引导和总结，并要求学生可后以书面方式对所提问题进行总结，上交作为作业记入平时成绩。

案例1：这笔物业管理费应该向谁要？
某业主因债务问题与某金融机构发生法律纠纷，诉讼期较长。

在诉讼发生前，该诉讼的债权人，即某金融机构为了保证债权的回收，将该业主的一幢别墅设立了抵押，并在以后采取了诉讼保全措施。

诉讼开始后，由于其他方面的债务问题，该业主停止了向物业管理公司交付物业管理费。

物业管理公司认为只要该业主的房子在，暂时不交物业管理费也没什么关系，所以该物业管理公司也没采取
这时，
而原
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案例2：
月初，
通车的修理、CATV改造、避雷装置检修等等。

对于这笔经费支出，业主委员会与物业管理公司有不同的观点，争论的焦点是19万元维修基金该不该用？
讨论问题：
1、案例中的19万元维修基金该不该用？
2、对于维修基金的保值增值问题，你如何看待？
案例3：房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？
王小姐两年前在郊区买了一套房子，一年前开发商通知王小姐入住，王小姐考虑自己不常去住，
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又一直忙，所以就一直没去办手续。

最近，开发商聘请的物业管理公司多次通知王小姐，要求王小姐补交一年的物业管理费、利息及滞纳金。

王小姐不明白，这房子自己一天都没住过，也没办手续，为什么要交一年的物业管理费、利息及滞纳金？
讨论问题：
1、案例中的王小姐到底要不要交物业管理费？
2、有一些物业公司对于欠费的业主要求交“滞纳金”，你如何看待这个问题？
案例4：物业管理费何时收取？一次能收多少年？
我是一名购房者，所买的房子已于今年8月初完工并通过验收，我也早已将全部房款付清，根
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