解析中国商业地产四大缺陷

解析中国商业地产四大缺陷
◇字体：［大中小］中国经济时报 (06/11 15:24) 在6月4日举行的“2004中国(石家庄)商业趋势论坛”会上，专家们就我国商业地产的发展现状和存在的问题以及今后发展方向进行了分析，并指出，目前我国商业地产还存
在规划和运营机制上的缺陷，如布局不合理、重复建设、规划缺乏前瞻性等等，如果不改
变现状，商业地产将难有大的发展。

中国城市商业建设管理联合会会长、中国商业地产联盟会长荀培路认为，目前国内商
业地产存在四个方面问题：第一，商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区
较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。

第二，规模小，大型综
合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。

第三，招商与市场脱节，存在极大的盲目
性。

第四，开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。

对类似问题，前来参会的美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：中国商业地产
所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩的“规划模式”有极大关系。

何瑞杰说，他在中国工作几年来，看到许多商业规划，政府起很大的作用，选址和规
划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预
算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工。

因此，在开发和招商
的时候较被动和盲目，一旦发现规划不合理也不能进行大调整。

而西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，先进行模块设计，
紧接着进行市场营销，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，对预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计
方案。

在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要
做大调整，这大大减少了资金的浪费。

何瑞杰还指出，目前，全世界的商业巨头都集中在美国与欧洲，世界500强商业零售
商只有17家落户中国，这是因为中国目前的商业发展水平还达不到世界顶级商业群体入驻中国，中国的商业投资环境还需要不断完善。

北京禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔就我国商业地产存在的重复投资和资源浪
费、商业规划的合理性等问题也提了不少建议。

随着全世界商业微利时代的到来，商业地产从过去的暴利走向今后的微利，似乎也是
一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产商今后的投资和运营的双重风险在增加。

中国的
商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，因此，专家们还就“我国地产商如何按照商
业定单开发店铺，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营双重
风险”等问题提出了许多建议。

2003年07月02日 05:29 深圳商报
近一二年来，商业地产的魅力日渐拔高，商业项目大有遍地开花之势，且规模一个比一个大，在关外某区甚至还出现多个项目都打着做“Mall”的旗号，商业地产已经呈现出明显过热的苗头。

商业地产异常火爆，一个重要的原因是同一地段、同样面积的商业地产的利润远远超过住宅项目的利润，出于对利润最大化的追求，众多开发商纷纷投资商业地产，结果造成建商场的地方越来越多，建商业裙楼的楼盘越来越多，空置也越来越严重。

商业地产可能带来更大的利润，但商业地产的开发绝不同于住宅的开发。

很多开发商建商业或者商业裙楼都仅仅是出于对利润的追求，对商业地产本身缺乏深刻的认识，他们无视商业地产对地段有特别要求，不了解周边区域现有的商业现状、商业需求及周边居民的购买力，更不进行相关商业业态的调查，结果本该建商铺的地方建成了大卖场，可以建大卖场的地方又开发成了商铺，有的甚至建得不伦不类。

由于大卖场和商铺在层高、内部结构划分、排污及停车场等方面要求不一样，定位不明确不科学，往往造成相关配套设施不匹配，开发出来的商业项目无人问津。

商业地产选址最重要，选择业态及定位同样要非常准确。

业态及定位直接关系着楼盘的建造合理与否，经营能不能成功。

就某一片区来讲，如果超市已经饱和，就应该选择专业业态，选择专业业态也要考虑不同的专业业态的不同需求；如果中低档的商业业态饱和，不妨走精品路线；总之，开发商业地产的秘诀就在于挖掘市场空白点，实行差异化经营，走个性化道路，不管是规模、经营业态还是定位的空白点，都是市场的机遇点。

商业地产，开发不同于住宅，经营管理也不同于住宅，开发商业地产必须要具有长远的眼光，商业地产注重长期回报，更多的要考虑到10年、20年的收益。

由于商业地产的利润大，风险也大，只有把开发商和业主的利益结合一起，实行统一管理、统一经营、统一产权，充分调动开发商、管理公司、业主三股力量，才能将商业地产做强做大。

商业地产并非绝对能赢取巨额利润，开发商要根据项目本身的具体情况，全面分析区域市场，对症下药，深刻把握消费趋势，充分挖掘业态空白点，准确进行商业定位，将商家及消费者的需求整合考虑，才能回避市场风险，商业才能产生最大的效益。

（置业国际董事总经理姜树荣）
商业地产如何防范风险
2003年5月13日16:34 [ 王晓民 ]来源：[ 科技智囊 ]
地产和商业本来就是天生的一Array对，自去年以来，这一对可谓打得火
热，当然，双方是奔着”钱景”而
来。

率先采取主动的一方是地产商，
高额利润驱使着众多的地产商跟风进
入商业地产的开发领域。

但问题的关键是，商业地产与地
产商熟悉的住宅、公建等明显不同，
商业物业应具备与之相对应的经营模
式和管理人才，否则会付出惨重的代
价。

商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

如今，走进任何一个新建的中高档楼盘项目，几乎都可以看到在小区的临街底层环绕着诸如全国连锁的小型超市、干洗店，甚至高档服装专卖店。

这些临街店铺不再像过去小区物业管理招租的商家那样，无序地拥挤在小区角落的狭小店面里，而是井然有序地入驻开发商专门为他们建造的临街店铺，层高和店面面积都是按照标准的商业店面设计建造的。

这些商铺的涌现不但方便了居民的日常生活，也为开发商和零售商带来了丰厚的利润。

现在，这种底层商铺已经成为楼盘的主要卖点之一。

于是地产商的词典里又多了一个新词：商铺。

这种地产与零售商结合开发项目的新模式则被称为商业地产。

总体看来，商业地产的发展呈现出先是零星商业渗透到地产项目，之后逐渐地产全面介入商业的互动格局。

据厚土机构主席林少洲介绍，商业地产是借鉴南方一些临街商铺的模式，由开发商利用楼盘底层开设便利店、发廊和洗染店，逐步发展成为公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业合作开发的SHOPPING MALL以至商业街。

商业地产最开始的雏形是服务于小区内部的和服务于小区外部的便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。

它们以小区居民为服务对象，服务种类比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。

此后诞生的底商和大型商铺则综合考虑到店面的区域、地点、人流、门面、铺形、楼高、设
施等各项商业运作指标，一经推出，就引起商家的强烈关注。

目前我国各大城市主要商业区的优质商铺多为只租不售。

其中一些热销的商铺租金和售价更
是有了成倍的增长。

南方以广州为代表的个别城市在近年甚至已经形成投资商铺的热潮。

当前广州、上海、北京等地顶级商业街的供应趋于饱和，连锁店、SHOPPING MALL等新的业态的兴起更为市场注入了新的元素，并使竞争更趋白热化。

因为是由地产商和零售商合作开发，所以商业地产的前期策划设计十分重要，这也是它与原有物业概念最本质的不同。

据戴德梁行商铺部胡莘介绍，商业地产只是一种比较通俗的叫法，在业内一般统称为商铺。

商业地产从规模和形态上划分主要为五种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店和SHOPPING MALL。

这只是港台地区的分类方法，在大陆还有一种特有的形态——商业街，它一般带有较浓厚的政府规划背景。

底商就是利用住宅的底层或低层作为商业用房。

服务种类主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等；
百货商铺则比底商的规模要大，经营品种也远比底商丰富，通常为中大规模的超市；
购物中心是以不开放柜台的专营店为主的大规模场所，比如东方广场、丰联广场等；
主题店则是以某一固定商品品种作为经营主题的商厦，比如宜家家居；
SHAOPPING MALL是商业地产项目中规模最大的，它在综合了购物中心和主题店等各种商业形态的同时还开设有大型的娱乐休闲场所。

以上几种业态并不一定划分得泾渭分明，它们之间以及和各种住宅形式之间都可以根据市场的需求进行组合。

比如北京现有很多写字楼就是按照3：3：4的比率划分办公区、公寓和商场的面积。

地产与商业的联姻，首先是商业地产模式的诞生是商业自身超快速发展对优质商铺资源强烈需求的必然产物。

近几年来我国房地产行业持续走高，随着住宅市场的竞争日趋白热化，越来越多的开发商逐渐把眼光投向和其他产业嫁接的新型地产发展模式。

商业地产就是其中的主要模式之一。

房地产市场的中高档写字楼和住宅新增面积供应量相对较大，在广州、上海以及北京等大城市已经呈现局部市场趋于饱和状态。

于是一些精明的开发商想到了，与其死守着因为那些不适宜办公和居住卖不上价钱的底层，不如干脆租售给商业做铺面房。

当然最吸引地产商的是商业地产所带来的丰厚利润。

据了解，目前住宅底商的销售价格一般为住宅价格的2到3倍，而黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。

比如今年年初上海黄浦商业房产展示交易会商业用房专场拍卖会上，福州路上一间36.2 平方米砖木结构的门面铺子，居然从57万元一路拍到128.8 万元，折算下来每平方米已高达3.5万元。

广州地铁站附近商铺的价格能达到5到20万元/平方米，北京中关村部分写字
楼的商铺售价也已达到10多万元/平方米。

商业地产是商业和地产两情相悦的产物，但它在运作过程中也还是存在不和谐音，这就是套现问题。

林少洲指出，作为地产商，运作项目的首要原则就是快速回笼资金，而商业投资者则很少能够一次性支付高昂的购置费，所以在国内一般采取的是只租不售的方式，虽然对于地产商来说不如开发住宅项目实现资金回笼快，但由于目前商铺供应市场处于卖方市场阶段，使得开发商在商业地产方面能够得到非常高的租金收益，因而地产商业的投资回报率对开发商还是非常有吸引力的。

而据戴德梁行商铺部负责人胡莘介绍，发达国家大多商业地产采取寻求投资基金买断，再转租给商家的形式。

有一点值得注意的是，对于地产行业来说，房地产行业的市场周期与商业的市场周期存在着较明显的时间差，也就是说，一旦出现住宅市场销售疲软的年景，地产商完全可以依靠在商业地产方面的收益缓解资金方面的压力。

据了解，香港地产界巨头新鸿基的年收入就有一半是来自于商业地产项目。

有业内人士认为，商业地产投资价值日渐凸显，吸引了大量投资的涌入。

与此同时，交通环境的不断改善，也催生了不少新的商业热点，一些原先属于商业荒凉地的区域也因为内环路和地铁等交通因素而形成了新的商业旺地。

此外，大量外国商业巨头纷纷抢滩我国市场，促使商业投资环境日趋形成，商业氛围也日趋浓烈，正是由于这些大商业的带动，使得商业地产水涨船高。

商业地产属于边缘产业，商业和地产的行业差异性很大，经营决策理念也相去甚远
当心!商业地产有六大风险
□ 韩健徽
商业和地产本是一对天生的孪生姐妹，我们经常讲的商场和市场，没有商品和服务不行，没有房屋和场所也不行。

但由于历史上行业的划分和传统的观念，商业和地产之间的交流很少。

1998年，我曾经分别和国内的一些商业及地产商的决策者建议要注意和对方有机结合，但他们均表示不感兴趣。

其实，我们熟悉的日本八佰伴、美国麦当劳等从某种意义上讲都是以零售、餐饮为题材，在做地产的生意。

七股力量撑起商业地产
今天，中国商业地产市场出现的趋热现象自有其现实的原因。

中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。

中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，由于这些国际商业巨头更多的是采用租赁的形式，从
而大大推动了国内商业地产的发展。

相当长的一段时期，国内地产商开发的主要品种集中在写字楼和住宅，过量集中开发导致众多的地产商面临着巨大的竞争压力和利润降低困扰。

因此，向商业地产这种收益高出住宅2—3倍的边缘产业转移自然成为开发商的首选和新的机遇。

拉动地产物业升值
商业地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸，我们随便翻开一份房地产项目的广告，都会发现商业特别是大型商业被会显著地标注在地产项目附近。

日本的八佰伴早年快速发展时期，定下商业项目的同时即将周边的地产范围划定，伴随商业项目的开业，周边地产迅速升值。

在其他领域，也有类似事例。

一些地产开发商先投资建设一个高尔夫球场，虽然其本身投资大，维护费用高，赢利能力有限，但其划定周边区域的别墅、酒店、餐饮、娱乐等会迅速升值。

一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行。

在美国，当社区商业遭遇危机时，社区居民通常会集合起来，共同想方设法拯救商业，因为如果社区商业赔钱，导致店面价值下降，其所在的地产物业也会随之相对贬值。

企业融资上市需要
越来越多的开发商看到了商业高额、快速和稳定的资金流量，因此投资商业地产以改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，扩大企业的知名度，为融资、上市创造条件。

城市改造带来机遇
城市大规模的危旧房改造，使得大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。

住宅新区大量涌现
近年城市居民外迁已市是大势所趋，“城市空心化”的趋势愈发显著，在城市的周边和郊区，大批住宅新区拔地而起，人们的吃穿用等日常消费，迫切需要便捷临近的商业设施来实现，为商业地产提供了巨大的发展空间，有些大型成熟的社区商业收益甚至超过了繁华商业中心。

城市形象显著提升
与经济繁荣促进商业繁荣相对应，作为与人民生活息息相关的商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收具有十分明显和重要的作用。

因此，在商业地产的投资过程中，特别是外来的商业地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持。

投资意识多元化
扩大国内消费需求喊了几年，但可供选择投资的领域还真不多。

住宅投资回报缩水，股票市场持续低迷，不少人“买房成为房东，炒股变成股东”。

而商业地产相对于住宅和股市，具有回
收期短、收益率高、可以享受银行贷款的优势。

通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16%左右。

租售经营灵活多样
商业地产可租、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。

出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得。

商业地产六大风险
在商业地产火爆升温的同时，也蕴藏着潜在的风险：
物业形式明显不同
商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。

北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。

济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。

因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。

竞争加剧价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。

因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。

充分认识资金压力
大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力并无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，出现新的烂尾地产项目。

复合人才严重缺乏
商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。

人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

利润过高产生泡沫
目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经
营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。

经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业，两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。

在实际中两方人员之间在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到1+1=1的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。

总之，投资开发商业地产领域前景广阔，充分认识到其存在的风险性，将会使正在趋热的中国商业地产市场一路走好。

点击商业地产
作者：云南法制报7日新闻记者刘欣转贴自：本站原创点击数：183
随着春城大拆违及旧城改造项目的松动，一大批旧改项目将会陆续推出。

而这些项目多处于城市的黄金
地段，其商业价值是开发商着重挖掘与发挥的重点。

商业地产在昆明尚处于起步阶段，整个商业项目的
开发理念、市场运作经验远落后于经济发达城市，但商业地产也蕴藏着无限商机，有待开发商拓展自己
的开发领域。

风雨送春归，飞雪迎春到。

一场多年不遇的大雪飘飘洒洒降落春城，给昆明人带来几分冬的寒意，更凭
添许多雪的欣喜。

“瑞雪兆丰年”，开年好兆头。

刚刚过去的春节黄金周，着实让我们的旅游、商家赚了
个钵满盆满。

春节前后，商场顾客盈门，买卖兴隆，商家们迎来的是一个开门红。

商业的火爆，消费的
增长，吸引着房地产商的眼球，众多的房地产商已将目光投向商业地产。

随着国民经济的发展，国内消
费市场持续保持旺盛与增长，以及中国加入世贸组织，使得国外一些商业零售巨头纷纷登陆国内市场，
由于其生意的火爆，带来巨大的市场效应，促进了商业地产的迅猛升温。

有媒体宣称，“国内房地产市场
进入了商业时代，商业地产将成为继住宅、写字楼后，房地产市场上的第三次浪潮。

”
趋势与发展
昆明，这座经济并不发达的边疆城市，其商业饱有量及商业的红火程度并不亚于国内一些发达的城市。

近两年来，沃尔玛、诺马特、家乐福、盛兴、国美等等国内外知名商家纷纷抢滩或加速扩张昆明市场，
一时间，名店超市遍布昆明城的东西南北。

火爆现象的背后，首先得益于国民经济的良性发展，其次与
昆明作为旅游城市、昆明人的生活方式、消费习惯、意识形态有关。

另外，昆明在云南省中城市首位度
极高，地州次级城市不发达，使得很多地州居民有较强到昆明购物的倾向习惯，这对于昆明的商业物业有巨大的促进作用。

据来自昆明市政府方面的消息称，东风东路与百货大楼、金马碧鸡广场段将实施道路下穿工程：机动车由地下道路通行，地面形成步行街，从而使昆明正义路、三市街、金马碧鸡广场连成一片；随后，顺城街改造也将启动，据悉，该项目改造也将以商业步行街为主，横向与国防路、宝善街商区相连，以此打造昆明的ＣＢＤ并逐渐形成昆明的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。

建设现代新昆明，春城大拆违的许多拆迁建筑属于“黄金旺铺”。

拆除后的地块４０％将用于商业开发，６０％将用于道路及绿化，这将为昆明的房地产商带来无限商机。

从开发商的角度，要想在房地产竞争角逐中做到“乱云飞渡仍从容”，房地产开发就不能仅仅局限于单一的住宅开发，还需充分考虑现代人和现代社会的多元化、全方位需求，牢牢把握市场脉搏，在更大范围内整合多种资源，寻求新的经济增长点。

随着春城大拆违及旧城改造项目的松动，一大批旧改项目将会陆续推出。

而这些项目多处于城市的黄金地段，其商业价值是开发商着重挖掘与发挥的重点。

因此，这些商业地产项目会随着住宅、写字楼等项目推向市场而加入商业地产的竞争。

谈及商业地产，许多开发商往往对此望而却步。

相对于住宅开发，商业地产门槛更高，也更具风险。

对商业地产而言，无论盈利模式、资金投入、销售策略、竞争对手状况还是在目标客户方面都与住宅开发有着天壤之别。

商业地产不像住宅开发，住宅开发靠的是一种短平快的运作模式：建好就卖，然后找一块地皮再建、再卖；而商业地产更多地是长线投资，对资金实力的要求更高，商业地产开发是一荣俱荣，一损俱损，只有两种结果：要么成功，要么失败。

叱咤京闽两地楼市达１０年之久的地产巨头黄如论认为，住宅开发是借鸡下蛋，而商业物业是养鸡下蛋。

风险与难度
一个商业项目运作得成功与否，通常需要具备三个方面的能力：一是资金运作能力，二是定位决策能力，三是经营管理对接能力。

对于开发商而言，往往经营管理对接能力是目前最易忽视的问题。

经营管理对接能力更重要的还取决于所提供商业的综合水平，即商业的信誉或对消费者的持久吸引力。

商业物业面临的是商家、经营户，靠长期的经营收入来盈利，必须一次建成悉心培养，属于长线投资；而住宅物业面对的是普通消费者，开发商可以采取分期、滚动式地开发，属于短线投资。

曾有人打比喻说，住宅开发像种庄稼，而商业物业的开发经营则像养小孩，两者区别很大，商业物业的开发资金需求更大。

国际上很多黄金商业项目几乎是不卖的，一个成功的商业项目好比一个会下金蛋的鸡，源源不断地给开发企业提供稳定的现金流。

而国内的开发商却很难做到这一点，他们的普遍心理是尽快将商业出手，一是迫于资金的压力，二是基于经营与管理的对接能力不足。

目前，由于绝大部分的开发商都只把眼光盯在了前期开发。