镡方东、烟台环宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

镡方东、烟台环宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审结日期】2021.05.11
【案件字号】(2021)鲁06民终3319号
【审理程序】二审
【审理法官】王守远侯伟平张婷婷
【文书类型】判决书
【当事人】镡方东;烟台环宇房地产开发有限公司;烟台环宇建筑工程有限责任公司
【当事人】镡方东烟台环宇房地产开发有限公司烟台环宇建筑工程有限责任公司
【当事人-个人】镡方东
【当事人-公司】烟台环宇房地产开发有限公司烟台环宇建筑工程有限责任公司
【代理律师/律所】汤日剑山东德扬律师事务所;吕君妮山东德扬律师事务所;林鸿苓山东星河泰律师事务所
【代理律师/律所】汤日剑山东德扬律师事务所吕君妮山东德扬律师事务所林鸿苓山东星河泰律师事务所
【代理律师】汤日剑吕君妮林鸿苓
【代理律所】山东德扬律师事务所山东星河泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】镡方东
【被告】烟台环宇房地产开发有限公司;烟台环宇建筑工程有限责任公司
【本院观点】本案争议焦点问题为：一、一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定是否正确；二、涉案车位的返还问题。

【权责关键词】无效无权处分代理违约金过错不可抗力合同约定新证据财产保全诉讼请求增加诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】二审中，当事人未提交新证据。

二审查明的事实与一审认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点问题为：一、一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定是否正确；二、涉案车位的返还问题。

一、关于一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定是否正确的问题。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国消防法》第十一条第一款规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。

《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；
(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑；(五)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电
工程；(六)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

本案中，涉案房屋不属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定的特殊建设工程，法定最低交付条件不包括消防验收；涉案房屋已于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五家验收合格，取得工程竣工验收报告，已经达到法定最低交付条件，亦与涉案《[源山郡]商品房买卖合同补充协议》第六条第一款约定的“房屋交付条件为卖方取得所交付房屋的单体合格报告”相符。

《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

镡方东虽主张涉案《[源山郡]商品房买卖合同补充协议》第六条第一款约定属于无效的格式条款，但该条约定的交房条件达到法定最低交付条件，并不属于免除环宇房地产公司责任、加重镡方东责任、排除镡方东主要权利的情形，不属于无效的格式条款，故本院对镡方东的该项主张不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

本案中，镡方东认可其已于2020年10月22日收到了环宇房地产公司出具的收房通知书，应认定环宇房地产公司于该日将符合法定最低交付条件的涉案房屋交付给了镡方东。

涉案《[源山郡]商品房买卖合同补充协议》中约定“房屋交付条件为卖方取得所交付房屋的单体合格报告”，故一审判决关于“涉案小区至2020年1月才接通市政用电，2020年7月30日才通过城市公共供水管网供水，至此涉案房屋才达到合同约定的交付条件”的认定不当，本院予以纠正。

涉案房屋未接通市政用电、未通过城市公共供水管网供水尚未致使镡方东合同目的不能实现，若因上述情形而影响镡方东居住使用或者给镡方东造成损失，环宇房地产公司作为出卖人应承担不完全给付之违约责任——补救履行及损害赔偿，而非迟延履行的违约责任，镡方东可要求环宇房地产公司承担不完全给付的违约责任，而非逾期交房的违约责任，故镡方东于收到环宇房地产公司出具的收房通知书当日以短信形式表示拒绝收房，于约不合，于法无据，不构成拒绝收房的正当理由，不发生拒绝收房的法律效力。

环宇房地产公司虽主张其已多次通知
镡方东收房，并提交其工作人员向镡方东手机发送的交房通知短信及在业主群发送的交房通知、向镡方东邮寄的收房通知书予以证明，但根据《［源山郡］商品房买卖合同补充协议》第六条第二款“卖方所售房屋达到交付条件后，应根据合同约定向买方发出书面交房通知书”之约定，环宇房地产公司向镡方东发送的交房通知短信及在业主群发送的交房通知并非向镡方东发出书面交房通知书，不符合合同约定的房屋交付形式，不发生交付房屋的法律效力，故本院对环宇房地产公司的该项主张不予支持。

综上，一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定正确，本院予以确认。

二、关于涉案车位的返还问题。

涉案车位虽经规划部门审核批准，但标明是公建车位，应用于公建配套设施使用，属于全体业主共有，环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分。

一审判决关于“环宇房地产公司应当将所收取的车位款及利息返还镡方东，将公建车位统一用于公建配套设施使用”表述略有瑕疵，本院对此予以纠正。

涉案小区代表全体业主的业主委员会尚未成立，关于涉案车位的返还问题，可待业主委员会成立后另行解决。

综上所述，镡方东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决表述虽有不当之处，但适用法律正确、判决结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人镡方东负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 23:17:44
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、2016年9月1日，镡方东(买方)与环宇房地产公司(卖方)签订商品房买卖合同(合同编号：莱预字第xxx号)及[源山郡]商品房买卖合同补充协议二份合同。

商品房买卖合同约定：买方购买卖方开发建设的源山郡4号楼104号房屋，该商品房总价1976760元，卖方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。

但如遇下列特
殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；
3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；
4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。

除上述规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.4的违约金。

商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。

若买方未按卖方的书面交房通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起，由买方承担。

[源山郡]商品房买卖合同补充协议第四条约定：本合同中约定按套计价，现双方一致同意按约定面积计价。

约定的该套房屋地上面积为232.56平米，地下面积为110.39平米，房屋总面积为342.95平米，房屋总价款为2363125元整。

约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

面积差异部分，多退少补。

第六条约定：卖方于合同约定交房之日前将房屋交付给买方，房屋交付条件为卖方取得所交付房屋的单体合格报告。

卖方所售房屋达到交付条件后，应根据合同约定向买方发出书面交房通知书，买方凭交房通知书与卖方结清房款，签署《房屋交接单》，买方凭《房屋交接单》与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续，按物业公司规定缴清相关费用后，领取该房屋钥匙。

出现以下情况的视为卖方已完成房屋交付，且买方对房屋交付没有异议:(1)买方未按照交房通知书规定期限、程序等办理交接手续的；(2)该房屋已按本协议约定具备了交付条件并且卖方已提供了相关材料，但买方仍拒不办理房屋交接手续的。

买方同意，若发生下列情况之一的，卖方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下卖方不构成逾期交房：因不可抗力或出现下列原因之一的情况下，卖方可以延期交付该房屋：B、因市政配套设
施(包括水、电、暖气、燃气、消防)批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误等导致的工程拖期或者逾期交房的。

若买方未在交房通知书上规定的日期前办妥房屋交接手续的，则从交房通知书规定日期的第二日起，该房屋视为已经交付，且买方应当承担相应义务，包括但不仅限于支付物业管理费、承担房屋毁损风险责任等。

第十条其他2、买方在本合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是卖方寄发邮件的依据。

买方若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知卖方。

否则，卖方按照买方在本合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买方是否确实收到，均视为买方已经收到。

3、关于小区内公用设施、公用部位以及其他非住宅性质建筑物、构筑物的权益归属，双方作以下确认：(2)进行产权初始登记，但不计入公用建筑面积进行分摊的部分，包括但不限于小区内的会所、商业用房、经营性附属设施及其他建筑物、构筑物、地上停车位、地下停车位等，均为卖方所有。

卖方有权按照法律法规的有关规定，通过出售、转让、抵押、出租、自营、委托或指定其他第三方经营管理等方式处置和使用，并获取收益。

二、2016年9月1日，镡方东(乙方)与环宇房地产公司(甲方)签订源山郡地下房屋协议书及车位认购合同各一份。

地下房屋协议书约定：乙方购买4-104号楼下房屋面积110.39平方米，总价386365元，最终面积以房产产权登记机关实测面积为准，其差多退少补。

甲方于2017年9月30日将上述地下交付乙方使用。

车位认购合同约定：乙方购买4-104号楼下的车位，总价五万元，甲方于2017年9月30日将上述车位交付乙方使用。

上述合同签订后，镡方东付清所有款项。

2020年1月16日环宇房地产公司退还镡方东地上及地下面积差额款共计96260元。

三、环宇房地产公司于2015年11月2日向烟台市建筑节能与房地产开发综合管理办公室缴纳了城市基础设施配套费，2016年11月3日向烟台市供热燃气管理处缴纳了基础设施配套费。

2017年8月31日涉案房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五部门验收合格，取得工程竣工验收报告。

2020年1月涉案小区正式供电，2020年7月30日由烟台市自来水公司通过城市公共供水管网向涉案小区供水。

环宇房地产公司于2017年9月24日向镡方东手机发送交房通知短信，2018年3月15日又短信通知镡方东办理
收房手续，2020年10月17日再次向镡方东邮寄收房通知书，要求镡方东办理收房手续。

镡方东于2020年10月22日签收该通知书，但镡方东要求按照买卖合同约定的交房条件交房，不同意按照补充协议中的条件接收房屋，镡方东至今未收房。

四、当事人对下列事实存在争议1、关于涉案房屋是否符合交付条件镡方东主张：涉案房屋至今没有达到交付条件，没有市政供水，直到2020年1月前一直是临时电。

环宇房地产公司、环宇建筑公司主张涉案房屋于2017年8月31日达到补充协议约定的交付条件，且环宇房地产公司已经缴纳了城市基础设施配套费，但政府配套设施没有完工，对环宇房地产公司属于不可抗力，环宇房地产公司不能控制。

虽然没有市政供水，但环宇房地产公司提供的饮用水符合矿泉水饮用标准。

2020年7月13日环宇房地产公司与烟台市自来水公司签订《关于源山郡一期设总表供水协议》，通过市政供水管网供水。

对其主张，环宇房地产公司、环宇建筑公司提交商品房买卖合同补充协议、4号楼单体工程竣工验收报告、烟政发[2004]86号文及缴纳基础设施配套费的收据、水质检测报告及饮用天然矿泉水国家标准、《关于源山郡一期设总表供水协议》予以证明。

镡方东对环宇房地产公司、环宇建筑公司提交的4号楼单体工程竣工验收报告真实性不认可，认为该报告不符合双方商品房买卖合同的约定及建筑法的相关法律法规的关于房屋验收的规定，该报告对于本案没有任何证明效力。

对其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为补充协议约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条的规定，因此认为该条款无效。

补充协议对逾期交房所作的重新约定，由于是环宇房地产公司提供的格式条款，并且是在签订《商品房买卖合同》当天，其在格式条款中明确的减轻了或者免除了环宇房地产公司的相关责任，并且环宇房地产公司没有尽到合理的提醒、注意义务，因此认为该格式条款中免除或限制其责任的条款无效。

水质检测报告仅能证明环宇房地产公司对某份水井进行检测，并且明确标明了地下水，而按照我国法律的相关规定，住宅是不允许直接开采地下水的，城市住宅应接入到城市供水管网中，环宇房地产公司、环宇建筑
公司提供这份证据恰好说明涉案房屋至今未纳入城市供水管网中。

虽然现在通过城市供水管网供水，但不能认为有了正式水电就达到了交付条件。

中院判决也认为房屋不符合交付条
件，房屋至今未达到合同第八条约定的交付条件，环宇房地产公司应承担逾期交房的违约责任。

2、关于环宇房地产公司有无按合同约定通知收房环宇房地产公司主张，其已通知镡方东收房，镡方东没有按约定及时收房，应自行承担不利的法律后果。

对其主张，提交
其工作人员向镡方东手机发送的交房通知短信及在业主群发送的交房通知、向镡方东邮寄的
收房通知书予以证明。

环宇房地产公司工作人员王子佳于2017年9月24日向镡方东手机发送的交房通知短信载明：“…项目2017年9月26日正式交房，逾期未办理者，我们将按与您所签订的《商品房买卖合同》第十一条办理，视同交房，物业管理公司将统一从2017年
10月1日起收取物业管理费。

办理交付手续时需携带的资料：1.买受人或监护人身份证明原件及其他相关人员身份证明原件；2.商品房预售合同或房屋认购协议(包括相关补充协议)；3.已付房款的发票或收据原件；4.应交纳的有关费用合计24410元(所有款项一律收取现金，不接受其他付款方式支付)；特别说明：如您委托他人代办手续的，除上述资料外，务必携带买受人身份证复印件及代理人的身份证原件。

”2018年3月15日，王子佳再次向镡方东手机
发送短信：“…项目自去年正式交付也有近半年时间，背面配套道路民德街也将于4月正式动工修建，各项配套日趋完善。

温馨提示尚未办理交房手续的业主，5月1日前办理交房手续，可顺免半年物业费，5月1日后办理的业主将不再享受此项物业费优惠。

还望您能在百
忙之中抽时间尽早办理…”2017年9月24日环宇房地产公司工作人员在业主群发送
交房通知载明：“…项目2017年9月26号正式交房。

全款到账的客户，我们将为您办理交房手续，尾款尚未付清的客户还望您能尽快交齐全款，以免影响您的正常交房。

逾期未办理者，我们将按与您所签订的《商品房买卖合同》第十一条办理，视同交房，物业管理公司将
统一从2017年10月1日起收取物业管理费。

办理交付手续时需携带的资料：1.2.3.4.…。

所有人”2020年10月17日，环宇房地产公司通过EMS向镡方东邮寄收房通知书，通知书载明：…您购买的源山郡4-104号房已达到买卖双方约定的交付条件。

我公司此前已通知
过您收房，但时至今日您尚未办理收房手续。

现再次通知您，还望您能在百忙之中抽出时间尽早办理，我公司不再另行通知。

由此产生的任何法律后果与我公司无关。

….通知书下部写有物业公司联系人及销售部联系人的姓名、电话。

该邮件镡方东于2020年10月22日签收，并于同日向环宇房地产公司刘经理发送短信：“刘经理，刚刚收到贵司发的一份收房通知书，告知我说源山郡4-104号房已达到买卖双方约定的交付条件。

我方要求贵司按照双方签订的买卖合同约定的交房条件，提供相关证明文件，不同意按照补充协议中的条件接收房屋。

符合收房条件的，我方即可办理收房手续，否则，我方无法收房。

…”镡方东认可手机号和微信号均是镡方东的，但微信群无法确认发送信息时镡方东在群里，并且群里人数众多，镡方东没有看到，且微信上陈述需要单独电话通知，并且双方补充协议第六条第二款明确约定应当发出书面交房通知书。

镡方东认可收到了收房通知书，但镡方东当日即向环宇房地产公司发送短信，要求环宇房地产公司必须向镡方东交付符合合同约定及法律规定的房屋，否则镡方东无法收房，环宇房地产公司至今没有按照商品房买卖合同第八条约定达到交房条件。

3、关于车位认购合同是否有效镡方东主张，车位属于公共部分，应属于业主共有，环宇房地产公司无权出售。

环宇房地产公司、环宇建筑公司主张涉案车位经过规划局批准，公建车位是用于公共配套设施使用的，不属于业主共有，其有权处分。

对其主张，提交建设工程规划许可证、烟台市规划局莱山分局审查通过的东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书予以证明。

其中论证方案说明书载明：总规划停车位734个，其中住宅停车位702个(均为地下，达到住宅每百平米0.6个)，公建停车位32个，(其中地上18个，达到每百平方米建筑面积1.0个)。

其中东区规划停车位331个，其中住宅停车位317个(均为地下，达到住宅每百平米0.6个)；公建停车位14个(均为地上，达到每百平方米建筑面积1.0个)，该说明书盖有图纸报审专用章及烟台市规划局莱山分局技术审查专章。

镡方东对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为仅证明涉案车位有规划许可，但不能证明环宇房地产公司有权单独出售。

镡方东庭前及庭审过程中均申请一审法院到不动产部门调查涉案车位是否已经进行产权初始登记、地下是否缴纳了土地出让金，并核实是否可以进行产
权登记；到规划部门、建设部门调查核实涉案车位是否计入公共建筑面积及车位所占面积是否纳入计容面积。

因镡方东申请调查的内容与本案审理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故未准许镡方东的申请。

上述事实，有商品房买卖合同、[源山郡]商品房买卖合同补充协议、源山郡地下房屋协议书、车位认购合同、4号楼单体工程竣工验收报告、建设工
程规划许可证、东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书、收据、现场勘查视频、照片、收房通知书、EMS快递回执单及快递详情单等证据及庭审笔录为证，予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，镡方东与环宇房地产公司签订的商品房买卖合同、[源山郡]商品房买卖合同补充协议、源山郡地下房屋协议书均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。

(一)关于镡方东主张的逾期交房违约金根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

据本案合同约定，环宇房地产公司应于2017年9月30日前将验收合格的商品房交付镡方东，涉案房屋虽于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五部门验收合格，取得工程竣工验收报告，但涉案小区至2020年1月才接通市政用电，2020年7月30日才通过城市公共供水管网供水，至此涉案房屋才达到合同约定的交付条件。

虽然环宇房地产公司辩称已经缴纳了城市基础设施配套费，因市政配套设施没有完工，其不能控制，但环宇房地产公司并未按合同约定将该情况在发生之日起30日内告知镡方东，故环宇房地产公司应当承担逾期交房违约责任。

2020年10月22日，镡方东收到环宇房地产公司邮寄的收房通知书，但镡方东并未按约定收房，按照合同约定应视为环宇房地产公司已完成房屋交付义务。

虽然环宇房地产公司辩称已于2017年9月24日、2018年3月15日短信通知镡方东办理收房手续，因2020年7月30日前，涉案房屋未达到交付条件，即使环宇房地产公司通过短信向镡方东发送了交房通知，也不能产生视同交付的法律后果。

故环宇房地产公司应向镡方东支付2017年10月1日。