豪宅与别墅物业定位及产品策划
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传统做法：为谋求价格最大化，极端 分解容积率，利用TH实现高价拉劢项 目整体价值
高层 TH区
贬损长期居住价值 公共活动空间少导致： 1、生活氛围压抑紧张 2、儿童活动空间奇缺
现价值模式：低覆盖率＞低容积率
对比：中旅国际公馆PK香域中央
中旅国际公馆：低密度/高覆盖率 基本无园林等公共活劢空间 容积率1.76
奢华型
产品喜好类型
购买力客户类型
因此，产生豪宅产品的三个要素：尊贵、稀缺、身份
豪宅 Luxurious
house
消费本源
奢侈品 Luxury
欲望 Desire
顶级品牌、极品消费、顶
级私人用品、私人朋务、 豪半旅渤、奢侈、高贵、 顶级、奢半、豪半、天价 、精品、奢适、名牌、文 化艺术、高端……
消费劢机
价值：传统极致容积率的价值模式已发生发化，低覆盖率的景观高层社 区更具价值
城市豪宅，高层与TH面积趋同
现在普通城市TH的面积稳定在300400平米
时间段
典型项目 纯水岸1期
01-03年
400平
水榭花都1期 熙园
中旅国际花园
中信红树湾1号
300平 04-05年 香蜜湖1号御园
纯水岸2期
200平
06-07年
2、景观私有——前庭后院， “其实就能看看自家花园，我买的这套与湖边还有几行房子挡
私家院落
着。”（香蜜湖客户）
3、空间舒适——尺度高（高厅）/房多（5房以上）/功能分隔细（会客/居住/休闲空间相互区 隔）
高层
1、私密性——不容易被关 注/安全 2、景观开阔——视野好， 景观感受感强
3、空间舒适度——采用更 类似别墅尺度的设计
市场目标 Target
市场定位 Positioning
点 和
4P组合
顾
S
T
P
客 价
值
它强调企业首先应该把追求顾客满
意放在第一位，产品必须满足顾 客需求，同时降低顾客的购买成 本，产品和服务在研发时就要充 分考虑客户的购买力，然后要充 分注意到顾客购买过程中的便利 性，最后还应以消费者为中心实 施有效的营销沟通。
分析板块
定位
营销/推广
解决方案板块
2
世联验证式，思维导图
要点：基于假设和能力的推想，分类模型是关键
引题
第一部分：问题 R1、R2、Q1 的结构化分析
引出问题
第二部分：客户
项目档次定位 目标客户 客户访谈 客户行为解读
市场印记
分析板块
第四部分：战略 营模特征分析 营销总战略
核心主张
模式研究
第三部分：模式研 究及案例分析
再改
多次置 业
一房
● ——
二房
——
普通 公寓型 公寓
三房
● 130-150
150以上
●
四房及以
上
200以上
平层官邸（舒适型为主）
类独 栋 别墅型
独栋
叠加 联排 双拼 小独栋（三层） 独栋（二层）
● ●
● ● ● ● ●
●
体验过各类物业形态 17
从而，推导出豪宅产品的时间生长路线图：
一线
二线
三四线
强
2007
香域中央二手房的市场
表现超越了当初售价更 高的中旅国际公馆，客 户反映公共空间的高品 质令香域中央居住舒适 度很高
现价值模式：高层私密性 / 景观规野＞城市 TH ；户型舒适度≈TH
关键价值因素
价值实现状态（客户反应）
别墅
1、私密性——独门独户， 不受影响
“内地的别墅都基本没有什么隐私性”（香蜜湖客户） “能不能把别墅区和其他地方隔起来？我担心人杂。”（星河丹 堤客户）
顶级城市豪宅，高层与Villa面积趋同
我们选取了2005-2009年单套成交总金额排名前 100癿客户成交情况，我们发现成交价格和单套面积均大幅上升。
2005-2009年，TOP100位 客户所购买顶级住宅的套均面 积从287㎡增长至426㎡。
成交均价从30271元/㎡增长 至109740元/㎡。
高 端 客 户 产 品 接 叐 度
弱
小户型 普通 公寓 公寓
错层 公寓
跃层 公寓
叠加
联排
双拼
物业类型
类独栋
独栋 城市大平 近郊平层
豪宅产品的价值观点一：强区域、中产品；中 区域、强产品
房地产市场金科玉律：
区域质素 的优良决定豪宅项目的产品方向。
区域特征
区域发展阶 段
豪宅成功产品方向
“告诉别人她会长得很美 ” 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期
739 447 358 480 261
100以下 39%
100-150 150-199 200-249 250-299 300以上
46%
8%
7%
0%
0%
21%
63%
16% 0%
0%
0%
26% 016-30%3年11%
0%
0%
„ 以消费者为导向、满足消费者需求为前提 „ 无法涵盖所有变量，诸如政治、竞争对手等不可控因素没有考虑 „ 4P只适合于指导制造业中的消费品的营销活动 „ 4P是营销的策略和手段，而4C则属于营销理念和标准 „ 处理客户问题是4p与4c的核心区别
1
传统推导式
要点：基于供求和价格
宏观/中观 区域/板块 供求/价格 产品/客户
22
在高层价值快速实现下，传统极致容积率的价值模式已发生发化 公共空间缺失日益引发客户不满
例如香蜜湖1号：客户集中反映——缺乏公共活动空间
反映问题：
高层不TH区紧密相连，覆盖率高TH区内园林 基本私有化 ，公共区域秲少。 客户语录：
“产品太密了，没什么活劢空间。想和孩子一 起散步社区内都没地斱可走。” “只能呆在自己家癿花园里，老人想溜达很丌 斱便。” “入口和会所很漂亮，再往里面走就都是房子 了。到成了高层癿景观。”
典型项目 中海半庨
黄埔雅苑4期 城中雅苑 星河国际 锦绣花园 香榭里花园
碧海于天 中旅国际公馆
雅颂居 香域中夬
熙园 天鹅堡3期
红树渦1-2期 香蜜渥1号 星河丹堤1期 纯水岸4期 中信红树渦3期
总套数 655
709 938 914 1950 876
1756 1488 578 710 606 1466
中国豪宅与别墅物业定位及产品策划课程
Market Strategy Of Luxurious Property For E-House china
目
录
第一部分. 高端物业四种定位路径 第二部分. 高端产品三个价值观点 第三部分. 公寓豪宅四点价值塑造 第四部分. 别墅豪宅五点价值塑造
Part
One
从房均面积来看，深圳一
线豪宅的舒适尺度不北京/ 上海等一线城市仍有差距
01-03年 04-05年 06-07年
典型项目 中海半庨 黄埔雅苑4期 城中雅苑 星河国际 锦绣花园 香榭里花园 碧海于天 中旅国际公馆
雅颂居 香域中夬
熙园 天鹅堡
红树渦1-2期 纯水岸4期 香蜜渥1号 星河丹堤高层 中信红树渦北区
Part
Two
高端产品三大价值观点
解
构ห้องสมุดไป่ตู้
我们真的了解产品吗？
豪宅客户的购买特征一： 情感偏好较强，喜好精神型、投资型、 拥有型、商务型、奢华型的产品特征
生活 型
工作 型
功
教育 型
运动 型
能
偏
休闲 型
赡养 型
好
健康
型
经 济 型
中 产 型 富 裕 型
富
精神型
贵
情
投资型
富型 豪
感
拥有型
型 文化型
偏
好
商务型
顾问监理
项目重大事件 项目重要环节 项目节奏把握 项目市场引爆 项目品牌提升
催化
粘合
引爆
志纲市场定位座标系
与一般的经济学家及市场营销人士相
比，王志纲策划方法论的一大特征是
更强调区域分析。 超越常规的市场调研的静态的数字统
行 业 阶
计与文字资料，注意捕捉特定的历史 段
文化浸淫下形成的区域文化个性与消
重新定义区域价值，提升形象
区域发展迅速，拥 有一定区域价值
区域“青春”期 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
“告诉别人她是完美的 ” 区域“成年”期 利用成熟区域价值，项目精神气
质的放大
豪宅产品价值观点二：城市豪宅，高层与TH 产品面积趋同，低覆盖率>低容积率的价值
费心理偏好，从区域文化板块中钩沉
出其文化底蕴，将其注入项目的理念
（概念）开发及市场推广之中，从而
使项目具备“三性”（唯一性、权威
性、排他性）。
实例：
“可怕的顺德人”、“碧桂园给您一个 五星级的家”
项目 定位
企业发展阶段
区域文化板块
4
地图式
要点：注重项目客户地图，执行深度强，概念弱
价值策划 客户地图 客户产品对位 营销通路
建筑面积 107237 92090 114545 149381 356015 181599 263591 231851 118428 122856 143390 266052
262922 56110 131000 107128 321030
户均面积 房均面积
164
41
130 01-3023年
122 303-140
163
为4主1
183
46
147
40
150
38
156 205
04-350915年
173 404-350
205
为 51 主
181
45
198
50
260 06-5027年
242 50-60
205
为5主8
232
52
城市豪宅户型主力面积逐渐放大，现在达200-250平米
时间段 01-03年 04-05年 06-07年
“还是住高层隐私性好” “住高层，安全性挺好的。” （香蜜湖客户）
“我比较喜欢高层产品，不受遮挡。” “我买了套顶层，海景/高尔夫一览无余，如果住底下的联排， 只能看到一堆半截的房子吧。”（中信红树湾客户） “希望多注意一些卫生间/客厅大些” “客厅连着一个大花园很像别墅的感觉”（中信红树湾客户）
城市TH未来供应越来越少，高层注定成为城市豪宅的主流产品选择
香域中央：低覆盖率 让渡出大幅空间用于绿化及公共活劢使用 容积率：2.07
园林 园林
物业价值增长图
30000 25000
20000
15000
10000 5000
191000000
0 价格(元/平米) 2005
20000 17000
2006
2260600000
20000
20000 香中域央中国央际公馆
纯水岸4期 星河丹堤A/C/B
100平
东方花园P1区
东堤园TH
2001-2003
2004-2005
2006-2007
高层
TH
TH类主力户型
262-288 200-300 230-300 190-300 260-360 300-450 238-418 385-418
TH/叠加： 200-270 双拼385-400 叠加300 叠加315
解决方案板块
第五部分：策略 营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意
分类处理
3 志纲区域式
大势把握
中国经济大势 区域经济大势 区域市场需求大势 区域行业竞争大势 区域板块文化底蕴
策略设计
项目总体定位 项目理念设计 项目功能规划 项目运作模式 项目经营思路 项目推广策略
要素整合
企业内部资源整合 企业外部资源整合 行业内部资源整合 行业外部资源整合
城市价值 空间价值 土地价值 艺术价值 规划价值 文化价值 功能价值 品牌价值 建筑价值 环境价值
时间地图 空间地图
社区空间 景观空间 环艺小品 生态空间 建筑空间 室内空间
样板空间 空间设计
材料
视觉传达 企业形象 项目形象 大众传播 公共导视 全程包装
市场调研——基地分析——客户通路价值发现——项目客户时间、空间地图— —规划概念设计——建筑风格与空间概念设计——环艺景观概念设计——项目 VI设计——营销通路立体组合
从房均面积来看深圳一线豪宅的舒适尺度不北京上海等一线城市仍有差距典型项目建筑面积户均面积房均面积320103年0405年中海半庨黄埔雅苑4期城中雅苑星河国际锦绣花园香榭里花园碧海于天中旅国际公馆雅颂居香域中夬熙园天鹅堡107237920901145451493813560151815992635912318511184281228561433902660521641301221631831471501562051732051810607年52红树渦12期纯水岸4期香蜜渥1号星河丹堤高层中信红树渦北区26292256110131000107128321030198260242205232410103年314146403839514345500607年50605852深圳80平米70平米60平米50平米上海北京0103年1110015041为主400405年为15主0607年200250城市豪宅户型主力面积逐渐放大现在达200250平米时间段0103年典型项目中海半庨总套数655100以下3910015046150199820024972502990300以上0黄埔雅苑4期城中雅苑星河国际锦绣花园香榭里花园7099389141950876212690563166332374820002010170001013000550405年碧海于天1756036341510566中旅国际公馆雅颂居香域中夬熙园天鹅堡3期148857871060614662170002174166550014510045红树渦12期7390104535820607年香蜜渥1号星河丹堤1期纯水岸4期中信红树渦3期44735848026100000000001030401015046504026301502000661020405535502540主30为07年开始中大规模的城市豪宅
高端物业四种定位路径
撰写任何一个产品定位报告前 务必先选择一个架构 或逻辑 以便思路快速形成
撰写“定位报告”在某个角度看来更像游 戏
4P虽然漏洞百出，但仍然是最基本的思
考逻辑
•4P
产品(product)、价格(price)、地点
(place)、促销(promotion)
顾
4p认为一次成功和完整的市场营销
尊贵 Dignity
追求尊贵感的实物
稀缺 Rare
占有稀缺幵炫耀
身份 Status
渴望崇高至尚的地位
从而，推导出豪宅产品的空间生长路线图
产品方向
定义区域
定义产品
定义精神
尊贵感
稀缺感
身份感
产品动作
豪宅成功产品：在区域质素决定的正确产品方向上，完成产品动作。
豪宅客户的购买特征二：梯度提升，体验传承
客户类型及其物业偏好 面积段（㎡） 首置 首改
私密性 /开阔的景观正成为客户主要价值关注点
豪宅产品价值观点三：一线城市的城市豪宅 趋同，舒适、面积双增长。
面积：城市豪宅主力面积将达到200-250平米，舒适指数达到房均5060平米。
豪宅舒适指数（房均面积）不断提升（50-60平米），城市差距缩小。
高层 TH区
贬损长期居住价值 公共活动空间少导致： 1、生活氛围压抑紧张 2、儿童活动空间奇缺
现价值模式：低覆盖率＞低容积率
对比：中旅国际公馆PK香域中央
中旅国际公馆：低密度/高覆盖率 基本无园林等公共活劢空间 容积率1.76
奢华型
产品喜好类型
购买力客户类型
因此，产生豪宅产品的三个要素：尊贵、稀缺、身份
豪宅 Luxurious
house
消费本源
奢侈品 Luxury
欲望 Desire
顶级品牌、极品消费、顶
级私人用品、私人朋务、 豪半旅渤、奢侈、高贵、 顶级、奢半、豪半、天价 、精品、奢适、名牌、文 化艺术、高端……
消费劢机
价值：传统极致容积率的价值模式已发生发化，低覆盖率的景观高层社 区更具价值
城市豪宅，高层与TH面积趋同
现在普通城市TH的面积稳定在300400平米
时间段
典型项目 纯水岸1期
01-03年
400平
水榭花都1期 熙园
中旅国际花园
中信红树湾1号
300平 04-05年 香蜜湖1号御园
纯水岸2期
200平
06-07年
2、景观私有——前庭后院， “其实就能看看自家花园，我买的这套与湖边还有几行房子挡
私家院落
着。”（香蜜湖客户）
3、空间舒适——尺度高（高厅）/房多（5房以上）/功能分隔细（会客/居住/休闲空间相互区 隔）
高层
1、私密性——不容易被关 注/安全 2、景观开阔——视野好， 景观感受感强
3、空间舒适度——采用更 类似别墅尺度的设计
市场目标 Target
市场定位 Positioning
点 和
4P组合
顾
S
T
P
客 价
值
它强调企业首先应该把追求顾客满
意放在第一位，产品必须满足顾 客需求，同时降低顾客的购买成 本，产品和服务在研发时就要充 分考虑客户的购买力，然后要充 分注意到顾客购买过程中的便利 性，最后还应以消费者为中心实 施有效的营销沟通。
分析板块
定位
营销/推广
解决方案板块
2
世联验证式，思维导图
要点：基于假设和能力的推想，分类模型是关键
引题
第一部分：问题 R1、R2、Q1 的结构化分析
引出问题
第二部分：客户
项目档次定位 目标客户 客户访谈 客户行为解读
市场印记
分析板块
第四部分：战略 营模特征分析 营销总战略
核心主张
模式研究
第三部分：模式研 究及案例分析
再改
多次置 业
一房
● ——
二房
——
普通 公寓型 公寓
三房
● 130-150
150以上
●
四房及以
上
200以上
平层官邸（舒适型为主）
类独 栋 别墅型
独栋
叠加 联排 双拼 小独栋（三层） 独栋（二层）
● ●
● ● ● ● ●
●
体验过各类物业形态 17
从而，推导出豪宅产品的时间生长路线图：
一线
二线
三四线
强
2007
香域中央二手房的市场
表现超越了当初售价更 高的中旅国际公馆，客 户反映公共空间的高品 质令香域中央居住舒适 度很高
现价值模式：高层私密性 / 景观规野＞城市 TH ；户型舒适度≈TH
关键价值因素
价值实现状态（客户反应）
别墅
1、私密性——独门独户， 不受影响
“内地的别墅都基本没有什么隐私性”（香蜜湖客户） “能不能把别墅区和其他地方隔起来？我担心人杂。”（星河丹 堤客户）
顶级城市豪宅，高层与Villa面积趋同
我们选取了2005-2009年单套成交总金额排名前 100癿客户成交情况，我们发现成交价格和单套面积均大幅上升。
2005-2009年，TOP100位 客户所购买顶级住宅的套均面 积从287㎡增长至426㎡。
成交均价从30271元/㎡增长 至109740元/㎡。
高 端 客 户 产 品 接 叐 度
弱
小户型 普通 公寓 公寓
错层 公寓
跃层 公寓
叠加
联排
双拼
物业类型
类独栋
独栋 城市大平 近郊平层
豪宅产品的价值观点一：强区域、中产品；中 区域、强产品
房地产市场金科玉律：
区域质素 的优良决定豪宅项目的产品方向。
区域特征
区域发展阶 段
豪宅成功产品方向
“告诉别人她会长得很美 ” 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期
739 447 358 480 261
100以下 39%
100-150 150-199 200-249 250-299 300以上
46%
8%
7%
0%
0%
21%
63%
16% 0%
0%
0%
26% 016-30%3年11%
0%
0%
„ 以消费者为导向、满足消费者需求为前提 „ 无法涵盖所有变量，诸如政治、竞争对手等不可控因素没有考虑 „ 4P只适合于指导制造业中的消费品的营销活动 „ 4P是营销的策略和手段，而4C则属于营销理念和标准 „ 处理客户问题是4p与4c的核心区别
1
传统推导式
要点：基于供求和价格
宏观/中观 区域/板块 供求/价格 产品/客户
22
在高层价值快速实现下，传统极致容积率的价值模式已发生发化 公共空间缺失日益引发客户不满
例如香蜜湖1号：客户集中反映——缺乏公共活动空间
反映问题：
高层不TH区紧密相连，覆盖率高TH区内园林 基本私有化 ，公共区域秲少。 客户语录：
“产品太密了，没什么活劢空间。想和孩子一 起散步社区内都没地斱可走。” “只能呆在自己家癿花园里，老人想溜达很丌 斱便。” “入口和会所很漂亮，再往里面走就都是房子 了。到成了高层癿景观。”
典型项目 中海半庨
黄埔雅苑4期 城中雅苑 星河国际 锦绣花园 香榭里花园
碧海于天 中旅国际公馆
雅颂居 香域中夬
熙园 天鹅堡3期
红树渦1-2期 香蜜渥1号 星河丹堤1期 纯水岸4期 中信红树渦3期
总套数 655
709 938 914 1950 876
1756 1488 578 710 606 1466
中国豪宅与别墅物业定位及产品策划课程
Market Strategy Of Luxurious Property For E-House china
目
录
第一部分. 高端物业四种定位路径 第二部分. 高端产品三个价值观点 第三部分. 公寓豪宅四点价值塑造 第四部分. 别墅豪宅五点价值塑造
Part
One
从房均面积来看，深圳一
线豪宅的舒适尺度不北京/ 上海等一线城市仍有差距
01-03年 04-05年 06-07年
典型项目 中海半庨 黄埔雅苑4期 城中雅苑 星河国际 锦绣花园 香榭里花园 碧海于天 中旅国际公馆
雅颂居 香域中夬
熙园 天鹅堡
红树渦1-2期 纯水岸4期 香蜜渥1号 星河丹堤高层 中信红树渦北区
Part
Two
高端产品三大价值观点
解
构ห้องสมุดไป่ตู้
我们真的了解产品吗？
豪宅客户的购买特征一： 情感偏好较强，喜好精神型、投资型、 拥有型、商务型、奢华型的产品特征
生活 型
工作 型
功
教育 型
运动 型
能
偏
休闲 型
赡养 型
好
健康
型
经 济 型
中 产 型 富 裕 型
富
精神型
贵
情
投资型
富型 豪
感
拥有型
型 文化型
偏
好
商务型
顾问监理
项目重大事件 项目重要环节 项目节奏把握 项目市场引爆 项目品牌提升
催化
粘合
引爆
志纲市场定位座标系
与一般的经济学家及市场营销人士相
比，王志纲策划方法论的一大特征是
更强调区域分析。 超越常规的市场调研的静态的数字统
行 业 阶
计与文字资料，注意捕捉特定的历史 段
文化浸淫下形成的区域文化个性与消
重新定义区域价值，提升形象
区域发展迅速，拥 有一定区域价值
区域“青春”期 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
“告诉别人她是完美的 ” 区域“成年”期 利用成熟区域价值，项目精神气
质的放大
豪宅产品价值观点二：城市豪宅，高层与TH 产品面积趋同，低覆盖率>低容积率的价值
费心理偏好，从区域文化板块中钩沉
出其文化底蕴，将其注入项目的理念
（概念）开发及市场推广之中，从而
使项目具备“三性”（唯一性、权威
性、排他性）。
实例：
“可怕的顺德人”、“碧桂园给您一个 五星级的家”
项目 定位
企业发展阶段
区域文化板块
4
地图式
要点：注重项目客户地图，执行深度强，概念弱
价值策划 客户地图 客户产品对位 营销通路
建筑面积 107237 92090 114545 149381 356015 181599 263591 231851 118428 122856 143390 266052
262922 56110 131000 107128 321030
户均面积 房均面积
164
41
130 01-3023年
122 303-140
163
为4主1
183
46
147
40
150
38
156 205
04-350915年
173 404-350
205
为 51 主
181
45
198
50
260 06-5027年
242 50-60
205
为5主8
232
52
城市豪宅户型主力面积逐渐放大，现在达200-250平米
时间段 01-03年 04-05年 06-07年
“还是住高层隐私性好” “住高层，安全性挺好的。” （香蜜湖客户）
“我比较喜欢高层产品，不受遮挡。” “我买了套顶层，海景/高尔夫一览无余，如果住底下的联排， 只能看到一堆半截的房子吧。”（中信红树湾客户） “希望多注意一些卫生间/客厅大些” “客厅连着一个大花园很像别墅的感觉”（中信红树湾客户）
城市TH未来供应越来越少，高层注定成为城市豪宅的主流产品选择
香域中央：低覆盖率 让渡出大幅空间用于绿化及公共活劢使用 容积率：2.07
园林 园林
物业价值增长图
30000 25000
20000
15000
10000 5000
191000000
0 价格(元/平米) 2005
20000 17000
2006
2260600000
20000
20000 香中域央中国央际公馆
纯水岸4期 星河丹堤A/C/B
100平
东方花园P1区
东堤园TH
2001-2003
2004-2005
2006-2007
高层
TH
TH类主力户型
262-288 200-300 230-300 190-300 260-360 300-450 238-418 385-418
TH/叠加： 200-270 双拼385-400 叠加300 叠加315
解决方案板块
第五部分：策略 营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意
分类处理
3 志纲区域式
大势把握
中国经济大势 区域经济大势 区域市场需求大势 区域行业竞争大势 区域板块文化底蕴
策略设计
项目总体定位 项目理念设计 项目功能规划 项目运作模式 项目经营思路 项目推广策略
要素整合
企业内部资源整合 企业外部资源整合 行业内部资源整合 行业外部资源整合
城市价值 空间价值 土地价值 艺术价值 规划价值 文化价值 功能价值 品牌价值 建筑价值 环境价值
时间地图 空间地图
社区空间 景观空间 环艺小品 生态空间 建筑空间 室内空间
样板空间 空间设计
材料
视觉传达 企业形象 项目形象 大众传播 公共导视 全程包装
市场调研——基地分析——客户通路价值发现——项目客户时间、空间地图— —规划概念设计——建筑风格与空间概念设计——环艺景观概念设计——项目 VI设计——营销通路立体组合
从房均面积来看深圳一线豪宅的舒适尺度不北京上海等一线城市仍有差距典型项目建筑面积户均面积房均面积320103年0405年中海半庨黄埔雅苑4期城中雅苑星河国际锦绣花园香榭里花园碧海于天中旅国际公馆雅颂居香域中夬熙园天鹅堡107237920901145451493813560151815992635912318511184281228561433902660521641301221631831471501562051732051810607年52红树渦12期纯水岸4期香蜜渥1号星河丹堤高层中信红树渦北区26292256110131000107128321030198260242205232410103年314146403839514345500607年50605852深圳80平米70平米60平米50平米上海北京0103年1110015041为主400405年为15主0607年200250城市豪宅户型主力面积逐渐放大现在达200250平米时间段0103年典型项目中海半庨总套数655100以下3910015046150199820024972502990300以上0黄埔雅苑4期城中雅苑星河国际锦绣花园香榭里花园7099389141950876212690563166332374820002010170001013000550405年碧海于天1756036341510566中旅国际公馆雅颂居香域中夬熙园天鹅堡3期148857871060614662170002174166550014510045红树渦12期7390104535820607年香蜜渥1号星河丹堤1期纯水岸4期中信红树渦3期44735848026100000000001030401015046504026301502000661020405535502540主30为07年开始中大规模的城市豪宅
高端物业四种定位路径
撰写任何一个产品定位报告前 务必先选择一个架构 或逻辑 以便思路快速形成
撰写“定位报告”在某个角度看来更像游 戏
4P虽然漏洞百出，但仍然是最基本的思
考逻辑
•4P
产品(product)、价格(price)、地点
(place)、促销(promotion)
顾
4p认为一次成功和完整的市场营销
尊贵 Dignity
追求尊贵感的实物
稀缺 Rare
占有稀缺幵炫耀
身份 Status
渴望崇高至尚的地位
从而，推导出豪宅产品的空间生长路线图
产品方向
定义区域
定义产品
定义精神
尊贵感
稀缺感
身份感
产品动作
豪宅成功产品：在区域质素决定的正确产品方向上，完成产品动作。
豪宅客户的购买特征二：梯度提升，体验传承
客户类型及其物业偏好 面积段（㎡） 首置 首改
私密性 /开阔的景观正成为客户主要价值关注点
豪宅产品价值观点三：一线城市的城市豪宅 趋同，舒适、面积双增长。
面积：城市豪宅主力面积将达到200-250平米，舒适指数达到房均5060平米。
豪宅舒适指数（房均面积）不断提升（50-60平米），城市差距缩小。