2013年杭州房地产市场年报终

2013年杭州房地产市场年报
一、土地市场
1、杭州主城区2013年1-12月土地出让及成交情况分析
2013年主城区地块成交情况表
数据来源：住在杭州网杭州主城区的土地市场于12月13日正式画上句号，主城区102宗地块出让金额达841.6亿，成交面积320.5万平方米方米(4807.6亩)，可建面积884.7万平方米。

涉宅用地(文中涉宅用地指宅地和商住地总和)出让45宗，出让面积185万平方米(2774.7亩)，成交583.3亿元，占总成交额的七成左右；商地出让75宗，出让面积135.5万平方米，成交约258.2亿元。

数据来源：住在杭州网
从总的成交金额看，几乎是2012年的两倍，并超越2009年的历史纪录；从住宅成交面积看，超额完成了11月出台的“杭六条”中提到的“不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量”。

纵观杭州主城区近五年的土地出让情况，成交金额和面积呈现出两个“V ”字型。

无论是金额的历史高点还是面积的超额供应，都给2014带来了不小的压力。

2013年主城区各板块出让土地情况表
361.5
217.3
147202.2320.5
784.85
493.42
316.71
424.76
841.55
9330
10777
8920
10719
11823
500100015002000
25002009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2009-2013年主城区土地成交情况对比
城东新城板块和九堡板块，在2013年出让地块可建面积合计达178万方，下沙板块仅为14万方。

对下沙板块有不小的冲击，
成交面积：2013年：让量重回高点刷新历史
预测2014：1月出让高潮后全年趋势未知
主城区2013年的推地任务出台过两次，一是4月市国土发布的《杭州市区2013年度国有建设用地供应计划》，一是11月面市的“杭六条”房地产新政。

而无论是4月的“经营性用地3715亩，包括商品住宅用地1378亩”还是11月的“(住宅用地)不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量”(根据此项要求，2013年宅地供应量应为2517.6亩)，今年的出让总量都大大超标，其中涉宅用地超越年初计划近两倍。

不妨假设，2014年继续延续“住房用地供地量不得少于前五年年均实际供应量”这一原则，那么，根据杭州2009-2013年涉宅用地供应量，计算明年涉宅用地供应将不少于2371亩。

根据杭州国土局目前已发布的公告，2014年1月，杭州主城区将推17宗地块，总出让面积56.3万平方米(844.8亩)，总起价达203亿元。

其中宅地共计6宗，出让面积398亩，包括多宗热门地块，如雅戈尔退地、热电厂地块、前线锅炉厂地块等。

对于1月的推地小高峰，有消息人士指出了两个原因：一是今年高价地多，年内有“限价”压力，把部分好地推迟到了明年；二是明年土地出让金的收入结构将调整，部分出让金上缴——“据称今年挂牌的土地即使明年出让，也将纳入本年度土地收入，所以1月份的卖地小高潮有其内在动因。

而1月以后，可能就会由新的市场动态决定了。

”
成交价格：2013年：涉宅用地平均楼面价走高
预测2014：新房存量压力是否逆推影响地价？
根据浙江土地网数据追踪，今年所出让的45宗涉宅用地中有40宗进入现场书面竞价环节，7宗因溢价封顶而进入保障房竞投环节。

即便在溢价49%封顶(12月改为35%)的规则背景下，主城区涉宅用地的平均溢价率仍然高达30.76%，直接导致了成交楼面价的走高：达到11822元/平方米，又是一个历史高点。

下表是主城区各板块新晋楼面价地王。

其中，三墩板块楼面价为全年闭幕战所创：重庆宝嘉以13.9亿竞得三墩留祥宅地，地块所需配建的9000平方米保障房也刷新了主城区溢价配保的面积纪录。

此外，九堡、奥体、城东新城、南星等板块，也都重新树立了地价标杆。

2013年杭州主城区各板块新晋楼面价地王
数据来源：住在杭州网值得关注的是，2013的新房价格走势却与地价频创新高形成反差。

截止12月15日，杭州主城区商品房新房存量达到52887套，继续维持在高点。

在此压力下，一些板块已开始慢慢打响价格战。

近年来推地力度较大的城北、城东已陆续出现多个降价楼盘，甚至屡创板块新低。

个别区域“面包”价逐渐接近了“面粉”价。

如果新房存量进一步加大，或者短期内无法以价换量减轻压力，那么新房价格逆推影响地价已是可以预见的结果。

另一方面，主城区将出让竞价的上限由49%调整至35%，也更加直接地控制了地价的上涨空间。

(目前35%溢价封顶尚无明确文件规定，明年或将继续调
整。

)从深层次看，到达封顶价后的保障房面积竞投阶段更让拿地者“头疼”。

配保地自2011年出现至今，仍有很多开发商对此深为避讳：“商品房内配建保障房相关规则无明文出台，未知就是风险。

”
房企：2013年：外来大鳄入杭二次高峰
预测2014：本土房企生存压力如何转变成拿地动力
2013年主城区好地多、竞争者也多。

华家池、蓝孔雀综合体、奥体单元都是兵家必争之地，而自2005年首次外来大鳄入杭以来，今年可以说是一个“二次高峰”：全年共十家新的全国性大型房企在主城土地出让会亮相，放眼整个杭州更是达到十九家。

今年主城区的拿地大鳄盘点：
1）拿地金额最高的开发商：绿地
绿地成为主城区拿地金额最高的开发商，同时，也是目前为止，在杭城拿地金额最高的开发商，贡献出让金84.2亿元。

其中，华家池地块56.2亿元，入股旭辉奥体地块17.8亿元，此外，还入手两宗大关商地，地块总价10.2亿元。

世茂以54.9亿元排名第二，其与绿地、滨江各拿一宗华家池地块。

2）拿地最“轻松”的开发商：万科
万科是这两年杭州土地市场上最得意的“抄底王”，自去年7月低价拿下余杭勾庄地块以来，屡次抄底杭城三区。

今年，万科以抄底、收购两种形式，轻松在主城取得三个项目，包括万科三堡地块、万科·公园大道50%股权以及万科·大家钱塘府50%股权。

万科今年在主城贡献出让金35亿元，排名第三。

3）拿地最“婉转”的房企：融创
今年，融创未主城区土地拍卖现场拿地，而是专门以收购项目的方式增加其在杭储备。

截至目前，融创在主城区已有四个项目，包括大家·望江府，世茂·之西湖，绿城·之江1号以及国融云台中心。

这些项目共斥资24.5亿元，也让融创挤进主城前十，排名第七。

4）拿地最“艰辛”的开发商：北京首开
首开今年首次入杭，便取得三个项目，并一举闯入主城区拿地排名前九。

其中，三墩项目为收购所得，共斥资4.3亿元，而其余两个项目拿地均较为“艰辛”。

首开田园、石桥项
目均到达49%溢价率，并进入保障房竞拍环节。

然而入杭的二次高峰过后，全国未入杭的大鳄已屈指可数，新进的房企大多还处于项目前期开发阶段而未站稳脚跟，进一步加大储备的力度必然不如2013年。

与此同时，本土房企可能替代外来者热潮，成为明年的主力军：“本土开发商今年屡次折戟，很多‘粮仓’渐空，拿地与否已是生存压力。

”
二、杭州主城区商品房（一手房）市场
1、2013年主城区商品房（不含经济适用房）行情分析
数据来源：住在杭州网2013年杭州楼市包括（萧山、余杭）成交套数85854套，成交总金额约1591.82亿元，较2012年均有明显上涨。

其中，杭州主城区成交42716套，位列近五年第三位，仅次于2009
年和2012年。

数据来源：臵高地产顾问 据臵高地产顾问数据显示，在2013年中，杭州主城区商品房成交价基本在24000元/平方米左右。

其中上城区成交均价最高，达到了41333.4元/平方米；下沙区则依旧是主城区内房价最低的区域，为13572.3元/平方米。

除去这两个区域，其余六城区的成交均价相差无几。

2、主城区各个区域商品房成交情况分析
之江区3.80%
江干区23.06%
西湖区16.25%
下沙区16.19%
拱墅区18.28%
下城区8.10%
上城区
1.31%
滨江区13.01%
2013年主城区各区域商品房成交分布图
2013年主城区各区域商品房成交分布图
数据来源：臵高地产顾问从区域成交分布看，2013年杭城主城区商品房成交主要集中在江干区、拱墅区、西湖区和下沙区，其中江干区成交9965套，位列第一，拱墅区成交7902套，位列第二，西湖区成交7023套位列第三，下沙区成交6997套位列第四。

3、2013年主城区商品房成交套数排名前十
4、2013年主城区商品房成交金额排名前十
三、2013年杭州楼市库存统计分析
1、杭州市包括（萧山、余杭）可售房源统计分析
据克而瑞杭州机构统计，截至2014年1月1日00点，杭州市(包括余杭区、萧山区)
可售商品房房源达113190套，其中，商品住宅为76690套。

在所有商品房房源中，主城区
上城1%下城6%江干12%
拱墅9%
西湖5%
滨江5%之江3%下沙
6%
余杭34%
萧山19%
2013年杭州主城区各区可售房源分布图
可售套数53137套，占比约47%；余杭区可售套数38507套，占比约34%；萧山区可售套数21546套，占比约19%。

在面积方面，余杭区可售面积达478.4万方，占比约32.5%。

按物业类别划分：住宅31643套，别墅排屋741套，酒店式公寓12962套，写字楼4939套，商铺5607套。

普通住宅的存量比例近六成，普通公寓为市场销售主力的同时也是库存的增加的大头。

四、 杭州主城区商品房（二手房）市场
1、 主城区2013年商品房（二手房）行情分析
2013年3月，由于“国五条”细则中强调“严格按20%计征个人所得税”，引发了二手
普通住宅31643（57%）
排屋别墅741（1%）
酒店式公寓12962（23%）
写字楼4939（9%）
商铺（5607）10%2013年杭州主城区各类物业可售房源分布
房市场的强烈反应。

在杭州地方细则未出台的政策“窗口期”，买卖双方迅速达成一致，“赶搭避税末班车”。

当月二手房成交8627套，环比2月上涨708.5%，成交量创历史记录，但同时二手房的购买需求也因此被大量透支，影响到后期成交量走向。

进入4、5月份，随着“国五条”细则正式落地，成交量高位回落，市场开始回归理性发展阶段，无论是房东还是购房者，情绪已经相对稳定，在经过了短暂的调整之后，市场逐步恢复到正常水平，特别是5月份以来，杭州二手房市场呈现了量价平稳的态势。

下半年，随着市场对于国五条的适应与消化，购房者追赶“末班车效应”的现象已经不复存在，加之购房者暂缓购房脚步的叠加影响，这在一定程度上影响到下半年的整体交易量。

据住在杭州网统计显示，2013年(截止12月30日)，杭州市主城区二手房共成交30898套，与去年同期22920套相比，成交量上涨34.8%，年成交总量超过2007年，仅次于2009年。

成交均价在19437元/平方米，较去年同期18742元/平方米上涨3.71%。

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