(市场分析)石家庄房地产市场分析报告项目分析报告.

（市场分析）石家庄房地产市场分析报告项目分析报
告
前言
本报告主要市针对石家庄项目展开，报告首先通过对石家庄宏观社会经济发展、宏观房地产市场的分析以及国家宏观调控制政策确定项目运行的背景，然后对石家庄市区整体板块市场的分析来确定本项目所在区域特性，最后结合区域市场竞争个案以及项目自身情况分析给予本项目定位。

项目建议
目录
前言 (1)
目录 (2)
一、项目运行背景 (4)
1.1、石家庄简介 (4)
1.1.1、城市综述 (4)
1.1.2、人口与行政区划 (5)
1.1.3、交通概况 (6)
1.1.4、经济发展 (7)
1.1.5、工业经济 (8)
1.1.5、商业贸易 (9)
1.2、石家庄宏观城市发展综述 (10)
1.2.1、石家庄市经济发展概况 (10)
1.2.2、石家庄城市规划建设 (13)
二、房地产市场分析 (17)
2.1、石家庄宏观房地产市场分析 (17)
2.1.1、历年房地产市场投资开发情况 (17)
2.1.2、历年住宅市场价格分析 (18)
2.1.3、近期石家庄房地产市场情况 (19)
2.2、板块市场分析 (22)
2.2.1、板块介绍 (22)
2.2.2、板块综合分析 (32)
2.3、小户型市场 (34)
2.3.1、小户型产品市场分布 (34)
2.3.2、产品形态分析 (35)
2.3.3、价格、去化分析 (37)
2.3.4、面积、去化分析 (39)
2.4、高档住宅市场分析 (40)
2.4.1、高档住宅产品市场分布 (40)
2.4.2、产品形态分析 (41)
2.4.3、价格、去化分析 (43)
2.4.4、面积、去化分析 (45)
2.5、未来市场趋势分析 (46)
三、项目立地分析 (47)
4.1、项目地理位置 (47)
4.2、项目周边现状 (48)
4.3、项目基本情况 (49)
4.4、立地分析 (50)
4.5、立地总结 (50)
石家庄叉河地块 (51)
4.1、项目地理位置 (51)
4.2、项目周边现状 (52)
4.3、立地分析 (53)
四、项目建议 (54)
4.1、项目建议综述 (54)
4.2、项目细化建议 (58)
4.2.1、产品建议 (58)
4.2.2、附加值建议 (60)
一、项目运行背景
1.1、石家庄简介
我们先对与石家庄房地产发展息息相关的城市本身的一些基本情况诸如城市历史、地理、人口、规划、交通等方面及宏观经济进行一些阐述，从中来了解石家庄并探测石家庄房地产行业现在和未来的一些端倪。

1.1.1、城市综述
石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。

石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。

现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。

石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市。

城市是年轻的，而她的扎根的这块土地，是古老的，更是富饶的。

新中国成立以来，特别是改革开放以来，石家庄人民焕发出加快发展、富民强市的勃勃生机和活力，在参与全球经济竞争的大潮中，不断创造出优良业绩。

目前石家庄已经成为经济特色明显、主导产业突出、人民生活富有、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。

石家庄市旅游资源丰富。

全市现有国家级重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文化名县――赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园１处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、
驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省爱国主义教育基地6处；独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。

石家庄是一个极具发展潜力的城市。

自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。

在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。

1.1.2、人口与行政区划
裕华区
石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。

共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个，家委会195个。

2005年末，全市常住人口927.3万人，其中市区224.1万人，增长3.1％。

人口向城镇快速聚集，城市化率达42.8％。

全市人口出生率12.55‰，死亡率5.28‰，自然增长率7.27‰。

全市60岁以上人口达到105万，占总人口的11.4%。

石家庄市是少数民族散居
的城市，共有43个少数民族、64843人，占全市总人口的0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的76.8%。

主要分布在市内五区和无极县、藁城市、新乐市、辛集市、正定县。

全市有3个民族乡，18个民族村。

无论从地理位置还是政治地位来看，石家庄在全省都具有不可动摇的优势，政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽中心使石家庄充满了城市魅力，可以预计，将会有越来越多的周边人士选择在石家庄置业安家，这与市政府“十一五”人口规划发展目标是相符的，而这无疑将增加房地产市场的需求量。

1.1.3、交通概况
公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和107、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里。

铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。

石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。

空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等1 2家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。

1.1.4、经济发展
全市经济持续快速健康发展，地区生产总值迈上2000亿台阶。

2006年实现地区生产总值2064亿元,按可比价格计算,增长13.2%，第一产业平稳增长，实现增加值255亿元，增长4.2%;第二产业增速较快，实现增加值1025亿元，增长14.9%;第三产业实现增加值784亿元，增长14.2%。

年末全市城镇单位从业人员87.1万人，比上年减少0.4%，其中在岗职工85.5万人，比上年减少1.0%，全市在岗职工年平均工资为16792元，比上年增长10.2%。

年末市区单位从业人员为56.1万人，其中在岗职工54.8万人，在岗职工年平均工资为19573元，比上年增长9.3%。

社会保险覆盖范围不断扩大，社会保障体系不断完善。

年末全市各类企业在职职工及个体工商户共有72.3万人参加基本养老保险，比上年增加5.1万人;22.7万名离退休人员参加基本养老保险社会统筹,比上年增加0.8万人；年末全市机关事业单位共有13.2万人参加基本养老保险，3万名离退休人员参加基本养老保险社会统筹，人数均比上年有所增加。

城镇职工失业保险参保人数达86.0万人, 失业保险覆盖率为95%。

农村社会养老保险参保59.0万人。

年末全市101.8万人参加了医疗保险，比上年增加5.4万人，增长5.6%，医疗保险覆盖率达88.4%,比上年提高了4.7个百分点。

城乡困难家庭、特困群体得到有效救助，年末全市共有73838人享受城镇居民最低生活保障。

2006年，我市认真落实各项配套政策措施，不断优化民营经济发展环境，拓展发展空间，全市民营经济呈现良好的发展势头，成为经济发展和保持社会稳定的重要力量。

全年民营经济实现增加值1170亿元，比上年增长17.1%，占全市GDP的比重达到56.7%;上缴税金87.4亿元，比上年增长23.7%，占全市财政收入的比重达到46%。

1.1.5、工业经济
石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一，是国家确认的首批生物产业基地，也是河北省的工业大市。

“一五”计划时期，国家投巨资在石家庄市建设大型棉纺织厂、制药厂，奠定了石家庄工业的基础。

在全国省会城市中石家庄市工业企业平均规模最大，华北制药集团、石家庄三鹿集团股份有限公司等6家企业进入全国500强。

改革开放以来，石家庄工业在调整中发展，在发展中调整，结构不断优化，基本形成以医药、纺织、化工、机械、电子、食品、轻工、建材工业为主的工业经济体系。

工业经济在全市占有重要地位，全市共有工业企业法人单位12100家，总资产1572.4亿元，从业人员79.9万人。

2005年，实现工业增加值828亿元,占全市GDP的比重为44.7%；上缴税金116亿元，占全部财政收入近60%。

其中规模以上工业企业1925家，总资产1480.9亿元，从业人员52.4万人；2005年完成工业增加值620.7亿元，占全市GDP的比重为33.5%；实现利税211.3亿元，均居全省第二位。

到2010年，全市规模以上工业企业增加值预计达到1200亿元以上，实现利税达到400亿元以上，比2005年翻一番。

规模以下工业企业都是中小企业，中小企业在国民经济中具有重要地位。

发达国家中小企业数量占企业总数的95%，从业人员占60%，产值占50%。

2005年，全市规模以下工业企业10175家，占工业企业总数的84%；完成增加值207.3亿元，占全市工业增加值的比重为25%，在全省排第3位；从业人员27.5万人，占全部工业从业人员的34.4%，在全省排第4位。

全市每年新增规模以下工业企业150家左右。

1.1.6、商业贸易
石家庄市是华北重要商埠和商贸中心，也是全国优秀旅游城市。

全市拥有年成交额超10亿元的大型市场10个，南三条、新华集贸中心连续多年跻身于全国十大集贸市场，商品辐射全国20多个省、市、自治区，是华北、东北、西北地区重要的商品集散地。

2005年全市服务业实现增加值678亿元，占GDP的比重为36.6%，总量居全省第一；服务业从业人员147.6万人，占全市从业人员总数的51%；服务业税收62亿元，占财政收入的37.6%。

“十五”期间，服务业累计完成投资1395亿元，占全市城镇固定资产投资总额的46.8%，成为拉动全市经济增长的重要力量。

全市初步形成具有一定规模、经济社会效益较好、行业门类齐全、多种经济成分并存的服务业体系。

2005年，全市社会消费品零售总额完成606.2亿元，占全省总量的五分之一，比2000年的331亿元增长83.1%；“十五”期间累计完成2383亿元，比“九五”末增长78%，年均增长13.1%。

目前，全市商贸服务业就业人员达到75万人，占全市就业人员总数的26%。

商贸服务业年实现利税20多亿元，增加值达到163.8亿元，占全市GDP的8.84%，居服务业各行业首位。

商贸服务业对地区生产总值、就业、财政的贡献率居国民经济16大行业前列。

2005年北人集团（36.7亿元）、保龙仓(14.9亿元)进入全国零售百强。

石家庄凭借独特的区位优势和交通便捷的有利条件，商贸流通业迅猛发展，已经形成以城市商业为中枢，遍及城乡，满足多层次消费需求的商贸流通网络体系，是国务院批准定位的华北地区重要商埠，市场覆盖华北、东北、西北的广大地区，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。

1.2、石家庄宏观城市发展综述
1.2.1、石家庄市经济发展概况
历年GDP增长情况
2006年实现地区生产总值2064亿元,按可比价格计算,增长13.2%，全部财政收入完成190.1亿元，增长14.7%，其中一般预算收入完成77.4亿元，增长17.4%。

全年免农业税6573万元。

在全部税收中，增值税完成75.5亿元，增长10.9%；营业税完成29.0亿元，增长21.0%；企业所得税完成25.3亿元，增长18.4%；个人所得税完成16.1亿元，增长9.3%。

全市一般预算支出127.1亿元，增长17.6%,其中基本建设支出8.5亿元，增长22.0%；科技三项费用支出1.8亿元，增长4.9%；城市维护费支出8.6亿元，增长34.6%；抚恤和社会福利救济费支出5.1亿元，增长21.0%。

全市向低保人员发放补助9400万元，其中向农村低保人员发放补助1440万元。

向企业离退休人员发放养老金24.6亿元，保障了特殊社会群体的资金需要，促进了社会的和谐、稳定发展。

图1：石家庄市2001-2006GDP增长
表1中数据显示，2002至2006年，石家庄GDP增长率稳定在10%以上，06年突破2000亿元大关，为历史最高，增长率超过全国平均水平，显示石家庄经济发展势头良好，后势强劲。

三产比重
图2：石家庄市2001-2006三产比重图
2006年实现第一产业平稳增长，实现增加值255亿元，增长4.2%；第二产业增速较快，实现增加值1025亿元，增长14.9%;第三产业实现增加值784亿元，增长14.2%。

三次产业结构由2001年的14:46:40变化为12:50:38。

居民收入
2006年，城市居民收入持续较快增长、农民收入稳步增长，居民生活质量提高，消费支出增长较快。

市区城市居民人均可支配收入11495元，增长14.5%，增速虽比上年略有降低，但仍保持在较高水平,人均消费支出8287元,增长14.1%，增速比上年提高2.9个百分点。

居民用于家庭设备用品及服务、医疗保健、交通与通讯方面的支出比上年增长较多，分别为26%、21%和25%。

农民人均纯收入为4486元，增长8.9%。

从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明市民是一年比一年富裕。

1.2.2、石家庄城市规划建设
城区规划
石家庄市多年来一直是以火车站为中心，向周围延续扩展。

城市规模急剧膨胀，城市人口越来越多，造成交通拥挤、管理不便；城市外延式扩张既大量占用了耕地，也阻碍了旧城挖潜改造的进程；同时中心城市的飞速发展在一定程度上抑制了主城区周围卫星城的发展速度。

为了从根本上扭转这一局面，使主城区真正走上集约式发展道路，经过慎重考虑和多次咨询论证，城市布局由“摊大饼”式的集中布局向分散组团式结构转变。

规划确定石家庄市的城市性质为：河北省省会，华北地区重要商埠，全国医药工业基地之一。

规划2010年，主城区实际居住人口将达到190万人，其中非农业人口为和150万人；城市建设用地达到142平方公里，人均建设用地73.1平方米。

石家庄市主城区从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区、有大郭村军用机场净空限制和噪音干扰；北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；西侧存在数条南北向山前地震断裂带，工程地质条件差。

从排水条件分析，西北高东南低，向西向北势必需要更新已有排水管道，加大城市发展成本；综合以上因素分析，主城区向东南方向发展成为唯一选择。

主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，简称“113”格局。

“一核”是指城市的核心商业、商务区。

“一轴”是指中山路和裕华路两条城市东西主干道之间的区域。

“三环”是指城市环路系统。

即一环、二环和三环。

在明确“113”格局、完善城市宏观构架的前提下，城市发展方向和布局仍然依照二期总体规划确定的原则，即延续向东南方向发展，形成东北工业区、南部和西南部工业区、中间为商业、商务区和生活居住区，由方格网式主次干道加局部放射道路相连接的城市布局。

主城区居住用地发展要从外延扩展为主转向旧区调整改造与新区开发并重，重点加强配套设施建设，改善居住环境，提高居住质量。

到2010年，人均居住使用面积提高到18平方米。

规划居住用地增加到40.05平方公里，占总用地的28.1%。

公共设施布局规划主要以完善分布合理、重点突出、服务均衡的公共服务体系为导向。

以中山路为轴心，建设面积2.8 平方公里的城市商业、商务中心。

规划在赵卜口村西和高新技术产业开发区中心地带建设两个城市副中心。

规划沿维明
街形成省级行政办公中心，建设省府广场。

以人民广场为中心，形成中山东路市级行政办公中心。

规划在体育大街东侧预留了约70公顷的体育用地，与裕彤体育中心、省体育馆一起形成省级体育活动中心。

建设以省科技大厦、省图书馆、省博物馆、省科技馆为核心的科技文化中心。

新建新华书店、美术馆、音乐厅，强化巩固其中心的地位。

交通规划
规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。

四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路--槐南路等城市东西向主干道；
六纵是：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道；
三环是指由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。

八射指石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。

到规划期末，规划沿一环路沿线、二环路沿线与其相交的部分主干道路交叉口建设立体交叉，与支路交叉口及路段上建设人行过街交通设施。

对快速路及部分主干路进行隔离，使主城区初步形成快速路网布局。

对所有主干路与快速路、主干路相交交叉口进行规划控制，预留立交用地，到规划期末完成对与规划快速路、主干路相交道路的拓宽渠化改造，增加信号交通控制系统。

规划控制预留中山路轨道交通建设位置，西起陆军学院，东至石家庄市高新技术产业开发区（东区），线路全长26公里。

从石家庄未来城市规划建设中可以看到：
➢主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，而城市发展方向为向东、向南。

➢随着铁路的入地工程，铁路给城市与房地产板块发展带来的局限将越来越少。

➢可以预计，未来城东、城南方向将是房地产重点发展方向，而其中于处于裕华区的石家庄高新技术开发区为重点。

大石家庄经济圈构成后，石家庄将会变得更具有竞争力和魅力，城市人口的发展将会得到迅速增加，房地产市场届时将更成熟和活跃。

二、房地产市场分析
2.1、石家庄宏观房地产市场分析
2.1.1、历年房地产市场投资开发情况
图4：石家庄历年房地产市场投资开发情况图
从历年石家庄房地产开发投资情况来看：
➢从整体房地产市场来看，石家庄房地产开发投资逐年稳步增长，从01年的28.18亿到2006年131.5亿，五年间上涨近5倍，投资开发力度大。

➢经过2004年宏观调控后，房地产投资额增长幅度有所放缓，但绝对值依然增长迅速。

2001年—2005年是石家庄房地产市场高速发展时期。

虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。

2.1.2、历年住宅市场价格分析
03—06年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充足，保证了住宅价格的平稳。

2.1.3、近期石家庄房地产市场情况
“国六条”及其细则等一系列调控政策出台，改变了石家庄住宅市场的原有格局。

运作不规范的小型开发商被洗出市场，大户型住宅雄踞天下的局面被打破，小户型项目蓬勃发展，价格在调控中平稳上涨。

土地市场
2006年7月—12月，石家庄市累计向市场出让11块土地的使用权，面积约58公顷，其中主城区出让土地9块，面积约4公顷。

纯住宅用地约23公顷。

此外，部分城中村和旧城改造地块也完成了出让或开发，其中绝大部分以住宅用地为主。

可售房屋统计
图7：石家庄环线供应量
➢目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少
➢在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。

➢产品面积方面，120—150㎡的中等户型与60以下的小户型势均力敌。

➢受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品。

➢60-80㎡的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。

在售楼盘成交统计
图9：石家庄环线成交量
➢由于一、二环之间在售楼盘较多，且生活配套成熟，交通便捷，因此成为市场需求主力。

➢开发区的良好规划与高性价比，带动了二环以外的市场需求，随着城市的发展，二环以外的需求将逐步缩小与一、二环之间的差距。

➢由于前期中等户型供应充足，导致累计成交量高于其他面积的产品。

➢住宅市场的价格主要集中在2500—4000元/㎡，60-80㎡面积段价格较低，但同时也说明产品提升空间较大。

➢150㎡以上以高端产品为主，因此均价相对较高。

2.2、板块市场分析
2.2.1、板块介绍
结合本区域与周边区域联系，我们将对周边板块与本项目区域做关联性分析用以确定周边板块对本项目区域的影响。

长安板块
板块位置
长安区位于石家庄市的东南部，有众多主干道贯穿其中，在市中心的带动下，大力开展区域建设，是石家庄重点发展区域之一。

板块房地产市场
➢长安区目前在售个案约5个，开发量体在石家庄整体市场所占比例较大。

区域内大盘较多。

➢长安区的整体价格较为适中，均价集中在3300-3500左右，靠近市中心区域略高，整体房价呈现南高北低的趋势。

➢目前区域形成了连片开发的良好势头，房产市场前景乐观。

重点个案
重点个案表
➢目前板块内产品主要以高层，小高层为主，主力面积集中在50-140㎡的中小户型。

➢在价格方面，区域内靠近市中心区域的均价集中在4700-5000元/㎡左右，而靠近外围区域的价格则在3700元/㎡左右。

➢在去化方面，主力总价控制在40万以下产品去化较为理想，说明区域内购房者对低总价有一定偏好。

——中小户型，低总价在区域内较受欢迎。

桥西板块
板块位置
该板块靠近石家庄市西南区，整体地理位置与交通条件比较优越。

板块房地产市场
➢从开发量来看，桥西板块在推项目4个。

➢区域内有众多大规模楼盘如金世界和春江花月等，且去化情况较为理想。

➢桥西区的整体房价在4000-5000元/㎡，近西面的房价集中在3800-4000元/㎡。

➢区域内有众多高校，生活配套设施完善，人居环境极佳。

代表个案
➢从价格方面来看，整个区域内的市场均价集中在4000－5000元／㎡，大部分为石家庄市高品质楼盘，并拥有部分别墅项目。

➢从产品方面来看，区域内高层成为了主力，另一方面有一定别墅产品。

➢从户型上来看，区域基本上以50—70的小户型与100－130㎡的3R为主，基本已舒适型住房为主流，户型供给已改善为主。

——该区域的后续推案量较大，对于本项目有一定的竞争压力。

裕华区
板块位置
裕华区位于石家庄市南侧，属于城市的发展方向。

板块房地产市场
➢裕华区目前在售个案4个，以中等规模楼盘为主。

➢区内楼盘价格在3300-4500元/㎡左右，板块内北侧楼盘由于比较靠近市中心，因此价格相比南部略高。

➢裕华区的规划利好带动了区域房地产的发展，成交量在全市处于中上水平。