博贺湾旅游度假中心旅游项目策划方案初稿

博贺湾旅游度假中心旅游项目策划方案初稿
博贺湾旅行度假中心
旅行项目策划方案
开发商：中国能源(香港)进出口有限公司
策划运营：中基凯维投资治理有限公司
目录
■绪论2
■战略篇2
一、项目概况、旅行资源与基础条件2
1、项目背景错误!未定义书签。

2、资源评判2
3、区位交通5
4、海岛条件5
二、总体思路、开发理念与进展战略定位4
1、指导思想4
2、目的意义4
3、规划原则/模式4
4、总体进展目标错误!未定义书签。

5、分时期进展目标9
6、进展目标定位10
7、核心品牌产品策划 (10)
三、度假中心主题形象11
1、度假中心文化主题12
■建设篇12
四、总体布局分析12
1、中心规划概念12
2、中心定位分析13
五、旅行产品体系与旅行功能项目23
1、旅行产品体系23
2、半岛四大旅行功能项目23
六、市场需求及规模推测24
1、游客市场分析24
2、景区空间容量25
3、重点目标游客群25
七、有关产业与社会经济进展26⒈八大产业体系26
八、营销策略与模式27
1、概念营销与品牌营销27
2、整合营销27
3、营销形势27
4、宣传推介28
九、可行性分析29
1、政府回报30
2、企业回报30
■附录31
附一、策划依据31
1、国家法规条例、规范31
2、地点法规、政策与决策32附二、策划景区图32
项目开发商：中国能源（香港）进出口集团有限公司投资
经营范畴：原油、能源、运输、旅行等投资有关项目
项目名称：博贺湾旅行度假中心
投资规模：
投资资金：17亿
配套设施：星级酒店、沿海别墅、公寓住宅、游艇俱乐部、海底宾馆、海底餐厅、配套直升机场、邮轮航线、潜水基地、高尔夫球场、高端会议酒店、房地产开发。

分期建设：分三期阶梯式开发：一期投资5个亿，基建期为1年；二期投资5个亿，在1期的建筑尾期同时开展，为时两年；三期投资7个亿，在二期开展的同时，将进行三期的申报机场与航道手续，估量整个建筑期为3-5年。

投资目标：主动响应茂名市“十二五”进展专项规划中，市委、市政府提出的“滨海进展战略”，构建“蓝色滨海旅行带”和“绿色生态旅行带”，把滨海旅行进展成为国内首个集工业旅行商务为一体的首创高端模式；进一步推进博贺新港区工业园资源与周边的滨海旅行资源、文化资源、商务资源的有机组合，带动博贺新港区整个产业的品质提升。

■绪论
茂名滨海新区地处泛珠三角、大西南经济圈、中南经济圈的交汇点和重叠核心地带，东与经济发达的珠三角相接，是承接产业转移的前沿地带；新区毗邻南海，环境容量较大，生态系统优良，人口承载力较高，开发潜力十分庞大。

阻碍范畴宽敞。

滨海新区地处湛茂阳经济圈的核心，东接阳江，西联湛江，对周边区域的阻碍和辐射带动范畴广。

已初步形成铁路、公路、水路（港口）、管道、航空（湛江机场）五种运输方式构成的立体交通网络，专门是洛湛铁路在区内设置编组站和茂湛铁路加快建设，为茂名港进展成为内陆地区重要的出海口、滨海新区辐射阻碍大西南和中南地区制造了条件。

■战略篇
项目概况、旅行资源与基础条件
1、项目背景
滨海新区规划面积1688平方公里，包括茂南区、茂港区、电白县两区一县的19个建制镇、6个街道办事处和高新技术产业开发区。

新区围绕着“一带一轴两城四港五区”的空间进展格局”展开战略布局。

划分为海湾进展带，南北进展轴、环水东湾新城、博贺湾新城，博贺新港区、水东港区、博贺渔港区和吉达港区。

借力滨海新区的建设进展，茂名博贺新港区旅行也因此步入了一个新的进展时期。

市政府对加快进展博贺新港区旅行产业作了部署，并将争取省财政对博贺新港区旅行产业进展实行扶持的竞争性资金、启动博贺新港区旅行基础设施建设、创建“广东省滨海旅行产业示范园区”作为工作的一项重要内容。

2、资源评判
(1)旅行资源介绍
博贺新港区以海洋性气候为主，冬暖夏凉，气候宜人，光照充足。

海洋性气候有利于度假旅行，是避暑避寒的胜地。

港区既有绵长洁净的沙滩海边景观，丰富的丘陵地貌，又有多种多样的岛屿地貌，海岛兼具海洋和陆地的属性，拥有极为丰富的生物植物旅行资源。

岛上森林雨林等绿色植物形成了专门的生物圈。

海岛景观差异明显，富有特色，具有较高的科研价值和观赏价值。

(2)博贺新港区资源优势
博贺新港区拥有“水深好、泥沙少、爱护佳、建设快造价低”的特点，进展定位为：以油气、大宗散货接卸、集装箱运输为主，通过保税港区建设，进展成为阻碍东南亚、辐射大西南和中南地区的油品、铁矿石、煤炭、化工品、化肥、粮食、食糖等大宗物资集散、区域性航运及物流中心和综合交通枢纽。

吉达港区立足于为博贺临港工业区服务，加快港口及集疏运基础设施建设，成为服务后方园区企业的专业化港区。

(3)博贺新港区资源劣势
从“博贺新港区”目前的整体情形来看，随着博贺电厂，中港等大型企业的入驻，有关工作人员等的进入，整个园区的整体规划配套接待设施不齐备，接待能力专门弱，在整个园区的进展中形成了脱链区，造成了明显的劣势。

专门是相应的生活配套设施几近空白：住宿、饮食、娱乐等设施的匮乏，使企业、商务人士可活动的空间专门有限。

鉴于此，作为一个国家级的工业开发区应该具有一个能集商务，生活，旅行于一体的整体配套，如此将更好的配合园区的大产业链进展。

3、区位交通
茂名现有、在建和规划的铁路共有6条，分别是现有的广茂铁路、河茂铁路、洛茂湛铁路，在建的茂湛铁路，规划建设的广东西部沿海铁路茂名段和博贺新港区疏港铁路。

茂名港博贺新港区疏港铁路：博贺新港区要紧疏港通道，全长48公里，通过疏港铁路，将使博贺新港区与上述茂名地区铁路网连接，进而辐射东、西、北三个方向的西南、中南、珠三角大部分的潜在市场腹地，充分发挥博贺新港区深水大港的优势。

广湛高速已全线贯穿，325国道、207国道贯穿茂名东西南北，并通过茂名大道相互接通。

按照广东省高速公路网规划，2012年省高速公
路公司投资建设一条南北走向的高速公路——包茂高速茂名段，该高速公路是国家高速公路网中的一条重要南北干线，向北纵贯茂名全境，经广西岑溪，后经湖南、重庆、陕西，终点在内蒙古包头，是茂名港向西南及中南省份辐射的便利通道。

4、海岛条件
我市辖区海岛大体上是自东北向西南分布，与辖区海岸线的走向近似，大多分布在东部和中部海域，西部海域相对较少，多呈群状分布，我市的海岛离岸距离较近，要紧分布在离岸1-15公里的范畴内，当中绝大部分又分布在离岸6公里的范畴内。

茂名市的海岛尽管数量不多，面积不大，但却蕴藏着较为丰富的水产资源、生物资源、旅行资源和盐业资源，具有较高开发利用价值和重要的爱护价值。

大竹洲岛周围海域遍布岩礁，还分布有大片的海草床，是海胆、龙虾、鲍鱼等多种海珍品增养殖的良好场所。

只要在定位上走出同质化，往常瞻性、大气概、联动型的眼光进行开发建设，充分挖掘文化与滨海旅行资源，变劣势为优势，就能将项目专门好的融入到整个博贺港新区的开发之中，形成四面合围，旅行重心向粤西转移之势态。

二、总体思路、开发理念与进展战略定位
1、指导思想
按照“总揽全局，统筹兼顾，突出重点，领先突破”的总体要求，围绕建设现代化国际化滨海新区的战略目标，实施“以港兴区”、“产业振兴”、“都市南拓”战略，从全然上盘活滨海新区开发建设全局。

2、目的意义
以博贺湾旅行度假村带动博贺新港区旅行与海岛旅行产业。

同时带动园区周边经济进展，增加就业率，提升茂名都市形象，工商旅一体，整体进展。

旅行业与工业，商贸、科技、港口等功能进行整合，同时整合
各种社会经济资源投入旅行进展，以旅行为纽带促进园区功能的全面发挥，在整个园区的基础设施建设、服务功能配套、工农业生产等方面，全面融入旅行功能。

项目带动、集聚进展是要通过龙头项目带动旅行市场开发、旅行产业集聚和新区载体功能建设，激活市场人气，带动有关产业的全面进展。

3、规划原则/模式
按照“全面规划，分步实施”的原则，按照旅行房产投融资力度和经营进展趋势，科学有序的进行建设。

规划按终极进展目标一步到位，而建设按资金集聚程度，分区域梯次推进，分步实施，条件成熟一个启动一个。

规划模式/纵深进展模式：
纵深一时期开放式
纵深二时期半开放式
纵深三时期高私密性
纵深四时期VIP式
总体进展目标
依靠中央商务区、滨海旅行区，离岛配套，水下餐厅住宿区，直升飞机等功能区，进展高端服务业和生产性服务业，形成重要的区域服务中心和旅行度假中心。

建设快速交通体系，重点进展以快速公交系统和轨道交通为主体的高等级都市快速通道，大力建设绿色慢行系统，支撑滨海新区人流、物流便利流淌。

利用滨海新区山、海、岛、滩等生态资源的空间组合，进展循环经济和低碳经济，建设生态型新区，将滨海新区打造成为宜业宜居、富有魅力的现代化国际化滨海新城。

发挥滨海旅行资源优势，进展休闲度假旅行、高端滨海商务旅行、游艇旅行等高端旅行产品，进一步推进滨海资源与周边的温泉资源、森林资源和文化资源的有机组合，努力创建现代化滨海休闲旅行度假目的地。

5、分时期进展目标
一期（2014）：投资5亿，建设莲头岭半岛，以海岸带为基础，高起点规划、高标准建设星级和特色酒店、游艇俱乐部、海底餐饮住宿，海上游乐运动基地等，开发高端旅行市场；制造条件进展旅行制造业，将本区建成高级政府商务生活旅行配套区（开放式）,配套相应的商务生活和旅行设施，实现博贺新港区旅行业高起点跨过式进展；逐步成为两广地区服务型海陆旅行枢纽和两广海洋商务旅行首选目的地；
二期（2015-2016年）：投资5亿，建设大竹洲岛高端尊享海岛，扩大丰富旅行产业链条，面向大西南，中南等地发挥滨海新区旅行业辐射阻碍作用；逐步建设成为两广旅行核心目的地和国内知名的住宿旅行一体的产业进展现范区；
三期（2016－2020）：投资7亿，建设莲头岭半岛，面向国内外扩大粤西旅行业阻碍力，建设完善各级项目设施，配套机场，邮轮航线，房地产业，进一步提升商务旅行和度假旅行产业结构，面向大西南，中南等地区，辐射东盟国家经济区。

6、进展目标定位
(1)区域定位：面向大西南，中南沿海，辐射东盟国家经济区。

(2)功能定位，旅行休闲度假，配套博贺新港工业园区。

7、核心品牌产品策划
一期：建设莲头岭半岛，将以本区星级酒店为中心，建成高级政府商务生活休闲配套区（开放式），配套相应的商务和生活、旅行设施，用地面积240000平米，南北长1200米，东西宽100米~400米，黄海高程范畴0~ 50米。

(1)北面以3-5星级高端酒店/宾馆为中心，有商场，餐饮，娱乐等商业生活配套设施，针对中产阶级，解决政府工作生活需要，完善政府办公生活一体化需求。

(2)中部建有单身度假公寓（1房1厅套间），复式半山公寓（2房1厅或3房1厅），度假式公寓套房，沿海岸线别墅（部分有游艇配套），加上
100个泊位的码头（40000平方米），海底餐厅（5000平方米），海底客房（1 000平方米），游艇俱乐部，直升飞机坪等多元旅行项目和房产项目，建设成为两广旅行核心目的地和国内知名的住宿旅行一体的产业进展现范区，实现博贺新港区旅行业高起点跨过式进展，
开启尊享之旅。

(3)南部是高度私密区域：扩大丰富旅行产业链条，进展莲头岭半岛南部高端会所、会议中心、游艇俱乐部、第二居所等高端房产业；面向国内外扩大粤西旅行业阻碍力，建设完善各级项目配套设施，进一步提升商务旅行和度假旅行产业结构。

二期：大竹洲岛开发：进展顶级服务业和旅行房产业。

形成重要的VI P服务中心和旅行度假中心：公司或个人拥有半山私邸，企业总部，企业官邸等；其中还专门配有：钓鱼俱乐部，潜水基地等，让会员们享受超尊享海岛3N度假生活。

用地面积240000平米，总建筑面积450000，容积率0.19，能源提供：风力、太阳能发电,水井/仓储蓄水池。

三期：莲头岭半岛，东北周边空地开发建设高端服务业和旅行地产业：邮轮航线，小型直升飞机场，高乐夫练习场，房地产业等，形成更宽敞的区域服务中心和旅行度假中心。

建设完善各级项目配套设施，进一步提升商务旅行和度假旅行产业结构，面向大西南，中南等地区，辐射东盟国家经济区。

三、度假中心主题形象
1、度假中心文化主题
(1)展现自然生态文化主题
山、海、岛、滩、阳光、海鲜
(2)形成人文休闲基地：多元文化艺术主题
海上乐园：海上体育活动乐园
环岛水行线：沙滩闲逛、海泳、游艇码头
餐饮休闲区：海底餐厅、商业长廊、餐饮风情街
旅行商住区：度假宾馆/单身公寓/沿海别墅/海底住宿
会议度假区：游客集散中心（高尔夫练习场、高端会议酒店）
离岛高级度假区：高端官坻，私坻，海钓，潜水，游艇等
■建设篇
四、总体布局分析
博贺新港区位于滨海新区的东部，其旅行资源相当丰富，山水自然资源、地脉人文资源比比皆是，旅行价值极高，吸引力也专门强，但就目前景区的开发力度来看，其旅行产品的开发度与旅行产品的知名度都不高，几乎还处于初级时期，并没有进行完整的旅行策划，因此对博贺新港区的旅行必须进行整体性的策划定位，进行核心竞争力的提炼，形成独具个性的最高品质的旅行品牌，引领旅行地产的新时尚。

1、中心规划概念
基于博贺新港区的现有资源分析，以及结合力争将其打造为4A级国家级文化生态休闲度假旅行区的目标，通过空间结构分析和功能结构布局，按照规划设计，风景区将以观景、游乐、度假、商务休闲、居住、庆典等六大功能为核心价值，构建“一心、三期、九章节”的旅行总体定位。

其中：
一心——旅行商务集散中心
三期——一期半岛商务旅行休闲、二期离岛高端旅行、三期海边房产开发
九个章节——
九章节内容分别包含在三期中，其中
一期半岛商务旅行休闲包括：星级酒店及别墅体验、海上项目体验、旅行观光
二期离岛高端旅行包括：高端私邸、潜水基地、游艇俱乐部
三期海边房产开发包括：高端住宅区、直升机机场、邮轮航道配套设施
2、中心定位分析
此部分分析是在中心规划概念基础之上对一心以及三期之下的九章节及其所建设项目所做的详尽分析。

⑴一心——旅行商务集散中心
旅行商务集散中心位于整个景区的中心处，是旅行、商务聚散之地，集聚登记住宿、商务会议、购物等多功能于一体。

建设项目：旅行和商务接待中心、集散广场、多功能高级度假酒店及别墅、购物中心、高尔夫会所、海上项目、潜水基地、游艇俱乐部、高端住宅区、邮轮航道配套等
⑵三期——
◆一期半岛商务旅行休闲
星级酒店及别墅体验
星级酒店——酒店立于滨海边上，环境宁静舒服，占地面积约50000平方米。

首期有各类主题客房，酒店的餐饮设施配备有中、西餐厅，多功能宴会厅、露天餐厅、大堂吧，满足各类客人的所需；夜总会设有KTV包厢；设计时尚的温泉SPA，露天瀑布泳池温泉SPA；健身房、桌球、棋牌室、美容室、露天吧、篝火晚会等休闲娱乐设施一应俱全。

酒店按照五星级标准建筑，集居住、饮食、娱乐、休闲、会议及各种商务活动于一体。

星级酒店
别墅——别墅分别有半山酒店及海滩别墅，分别位于半山腰和海滩边上。

别墅，立体图卷，艺术杰作，专门景观。

房子、门窗、围栏都依仰天籁，浑然成景，令人感到和谐舒心，诗情画意。

别墅
海上项目体验
海底餐厅——海洋餐厅是一座真正的水下餐厅,在餐厅品尝美味时能够尽情观赏缤纷绚丽的海洋世界。

海底餐厅
海底客房——水下客房利用两根系在海底的锚索固定。

这间套房共有3层，包括天台，处在海平面的登屋甲板（建有休闲室和浴室）以及水下卧房。

水下卧房四周被窗户围绕，拥有近360度的视野，让客人尽情观赏邻近的珊瑚礁和五彩缤纷的海鱼。

海底客房
高尔夫练习场——练习场专供初学人员和爱好者练习打球的地点。

有真草练习场和人造打击垫打位两种，还配有果岭区和沙坑区，供练习推杆、沙坑杆和短杆。

高尔夫练习场
旅行观光——项目圈内各种设施景点。

产业园
星级酒店
海滩
别墅群
游艇俱乐部
绿化带
二期离岛高端旅行
高端私邸——该私邸位于半山腰上，为名望﹑地位较高者私人所置的住宅。

高端私邸
潜水基地——潜水爱好者俱乐部；近海潜水、珊瑚礁潜水、精品潜水摩托、深海潜水。

潜水基地
游艇俱乐部——集餐饮、娱乐、商务、船只停泊、修理保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的休闲场所。

游艇俱乐部
三期海边房产开发
高端住宅区——以高端休闲、度假为主的住宅。

高端住宅区
直升机机场——该机场目前可停放各类直升机X架，并打算几年之内，在整个珠三角铺开它的网络，将给都市圈内都市带来变化和进展。

直升机机场
邮轮航道配套设施
五、旅行产品体系与旅行功能项目
1、旅行产品体系
(1)休闲生态旅行观光产品
(2)休闲娱乐度假养生旅行产品
(3)“和谐文化”旅行产品
(4)甜蜜欢乐类体验旅行产品
(5)其它旅行产品
2、半岛四大旅行功能项目
⑴观光游赏性项目
亮丽海景、山海自然风光、大型工业观光、观海长廊等。

⑵休闲娱乐体验型项目
海上高尔夫、海上游乐中心、东方水上迪士尼、无敌海景、海上魅力矶钓等。

⑶度假养生型项目
中国私房菜研究中心、现代高端山海住宅、游泳池、SPA风情馆等强身健体运动馆、大千现实版意境山海画等。

⑷高新技术工业园感受型项目
国内外大型企业的建筑规模和风格特点。

六、市场需求及规模推测
1、游客市场分析
以湖南、广西两地为直径画一个圆，无疑在这之间的都市差不多上重要的客源市场，而尤以华南地区为最要紧的客源地。

⑴按景区对游客客源地辐射近中远分级
一级市场
以茂名、湛江、阳江为典型代表的粤西市场。

二级市场
以茂名为核心向四周延伸开的粤桂市场以及国内市场。

三级市场
以港、澳、台、新、马、泰及澳洲为代表的大陆外市场。

⑵按企业消费群体划分目标市场
◇观光游赏型项目：对各个消费群体皆适宜。

◇休闲养生型项目：以商务人士游客为主。

◇文化感受型项目：以商务人士和游客为主。

◇休闲娱乐型项目：以宽敞消费群体及商务人士为主。

◇高端旅行型项目：以企业商业高端客户为主。

⑶按游客的消费能力和消费习性划分目标市场
自驾车族——高消费群体
“离岛”——高端消费群体
一般游客群——休闲生态观光旅行和地脉人文之旅的大众游客
博贺湾旅行度假中心风景区生态人文资源开发，兼具度假、休闲、会议、娱乐、会展、地产开发等多元旅行功能，是适宜于海内外以华人为主的各种不同年龄段，不同性别的游客休闲、观光、度假、游乐性的综合型旅行目的地。

2、景区空间容量
建成后的博贺湾旅行度假中心将实现年接待游客约5000万人次。

3、重点目标游客群
⑴周边都市圈游客及工业园企业商务人士
粤西地区及工业园企业商务人士无疑是博贺湾旅行度假中心风景区旅行市场的首要支撑中心和最重要、最要紧的客源地。

⑵华南及国内市场
粤、桂、琼市场潜力庞大，2013年底茂湛高铁将建成、2016年茂名的高铁通向省内其他市区，2017年粤西国际机场马上建成投入使用，届时将是茂名走向世界的又一个契机，对茂名经济的促进具有重要阻碍力。

而在广东广西及海南三省分的地理位置上茂名具有承上启下的过渡关系。

因此，茂名作为交通发达和文化氛围极为浓郁、山海景观自然极为生态的景区将势必吸引其高度关注，使得其蜂拥而至。

七、有关产业与社会经济进展
1、八大产业体系
⑴六个要素产业
吃：将粤、桂、琼等省市的闻名餐饮引入景区；形成博贺湾旅行度假中心最自然最专门的餐饮文化品牌优势。

住：景区内星级酒店、星级度假公寓、别墅等
行：道路交通系统、停车场；环岛路、绕山道路、旅行专线等
游：景区与茂名全境，粤、桂、琼全景，黄金旅行的不同层次旅行线路、行程级网络。

购：名优土特产、服装、工艺品、纪念品、绿色食品等。

娱：景区娱乐项目设施服务系统。

⑵文化创意产业
⑶农业产业化龙头企业
开发觉代观光农业、渔业养殖，将绿色生态食品直截了当供应景区、大型超市、酒楼饭店等。

本土生态农业产品精深加工，推向旅行景区或者国内市场。

⑷旅行地产
在山水自然篇中将利用其优越的地势地貌开发觉代高端山水旅行地产，满足高端消费群体的消费需求。

⑸会展经济
结合景区浓厚的文化底蕴，以及设置的文化研究中心、中国最大庆典主题乐园、风情商业街、风情观海长廊等为主题，承办与之有关的主题性会议。

⑹婚庆服务业
以甜蜜为主题的中国最大婚庆主题乐园，将迎合现代青年消费时尚需求，以多姿多色的婚纱拍照现场，以山水自然、欢乐甜蜜、民风民俗等为主题材的婚庆拍照元素，将带来婚庆产业的良性进展。

⑺教育产业
旅行职业教育、文化创意设计、工业教育培训基地、酒店治理等教育产业体系。

⑻浪漫时尚产业
景区将建设中国浪漫时尚世界，由此而演变出的时尚产业将是一笔不可小视的产业，将是集童话电影拍照、时尚杂志、卡通漫画、表演团、时尚人物雕塑纪念品等为一体。

八、营销策略与模式
1、概念营销与品牌营销
“博贺新港区”致力于创建4A级国家旅行风景区，其“中国童话城”、“东方睡上迪士尼”、“粤西第一园”、“中国最大庆典主题乐园”等差不多上专门好的营销概念和最具潜在价值的品牌。

2、整合营销
“博贺新港区”应该与华南、华北等大旅行省市相融合，形成旅行战略协作一体化。

“博贺新港区”应争做华南、华北等大旅行省市的一棵旅行明珠，与七星岩、罗浮山、桂林山水、九龙瀑布群等齐名平分秋色。

“博贺新港区”。