战略管理-XXXX万豪国际商业街招商策略报告 精品

策略 2
产品结构适度扩大，以大型品牌商家带动全而招商、 扩大客户群体
策略3
整合各种推广资源，扩大项目市场知名度和影响力， 实现项目全县范围内招商，快速实现项目目标
项目总体定位
项目定位策略： 整合项目各种优势和市场机 会，拔高形象高度，增强市场影响力和号召力
►根据城市规划发展 要求、建材商圈业 态调查、片区商业 特征，以及项目的 优劣势及规模来确 定项目定位；
租金及收益测算
租金定位依据：
✓ 区域租金水平； ✓ 行业租金水平； ✓ 项目发展前景； ✓ 项目地理位置； ✓ 意向商家租金承受能力。
其他建材市场租金
根据项目调研和市场访谈，主要选择区位相近和业 态相似的建材市场作为参照对象。
项目名称 资丰市场 奥华装饰城
租金水平 1F街铺:1元/㎡,内铺0.6-0.8元/㎡ 1F:平均1元/㎡，2F：0.6元/㎡
建材街总体业态分布原则如上所述：
后期将根据实际招商结果和客户需求，开放少量区位 作为超市等小区生活配套。
思维导图
➢市场背景分析 ➢建材市场调研 ➢未来发展趋势
市场分析
项目分析
➢项目总体定位 ➢消费群体定位 ➢功能业态定位
项目定位 招商策略
➢项目基本概况 ➢项目SWOT分析
➢招商核心思路 ➢关键时间节点 ➢招商营销推广 ➢租金水平建议
对外交通等优势，抢占市场机会、 会优势，克服项目劣势条件
实现项目目标
商业街，抢占第一桶金
威胁 Threaten
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
1、市场竞争激烈
2、发展商缺乏借鉴经验，操作 难度加大
突出宣传、整合项目各项优 势，通过强势推广，确立项 目市场形象
通过整合推广，弱化市场对片 区建材市场不集中地认知
思维导图
➢市场背景分析 ➢建材市场调研 ➢未来发展趋势
市场分析
项目分析
➢项目总体定位 ➢消费群体定位 ➢功能业态定位
项目定位 招商策略
➢项目基本概况 ➢项目SWOT分析
➢招商核心思路 ➢关键时间节点 ➢招商营销推广 ➢租金策略上可 以遵循：
策略 1
整合项目优势，拔高项目建材商业街的市场形象， 提升项目品牌影响力与市场吸引力
项目基本概况
项目位于最具活力的海安西南新城，周边新 建小区众多。
本案周边新建住宅小 区众多， 初步统计，本案3公里 范围内小区住宅总案 量超过500万方。
本案具有非常发达的外向型交通条件，物 流便捷。
❖ 项目位于永安南路和安平路的交汇处。 ❖ 交通主动脉长江西路（328国道），204国道连接黄海大道
永安路沿线及小区出入口：橱柜、瓷砖、卫浴
永安路沿线租金价格相 对较高，规划利润较高 的橱柜、瓷砖等业态， 利于商家能接受租金水 平。
且在小区出入口，此类 业态装修精美，不影响 小区整体形象。
平桥路小区出入口西侧：
平桥路小区出入口西侧 规划业态：地板、门。
平桥路小区出入口东侧：
平桥路小区出入口西侧 规划业态：五金、油漆、 开关电器等。 此类业态稍显杂乱，避 开主干道，以稍低租金 吸引商家。
15
３ 1
15
30
9-10月中 旬
10-11月
15 30 15 30
13年4月-5 月中旬
13年5-7 月
13年8月
15
31
15 31 1
招商步骤及流程
检讨主力商家招商期的 市场反应，并就推广策 略、目标商户及租赁条 款，作出适当调整。
第一阶段 准备期 （8月下旬） ✓ 项目商业规划及招商方案确定 ✓ 制作招商宣传册及筹备法律文件 ✓ 少量的宣传公关工作 第二阶段 主力商家招商期（8-9月中旬） ✓ 针对主力租户进行重点直销推广 ✓ 据商户的品牌及业态性质确定位置 第三阶段 全面招商期（9-11月） ✓ 与商户洽谈租赁条款 ✓ 落实进驻商户，签订正式合约 第四阶段 交付使用及试业开幕（2013年4月-2013年8月） ✓ 13年4月协助商户进场，装修等工程问题，装修期为1
万豪建材街 • 策划报告
2021/3/27
我们的目标
业态业种合理组合，实现可持续性经营 短期内实现成功招商 打造项目建材街品牌，树立公司形象
建材市场成功操作四个基本规律
准确定位 品牌积聚 产品结构 专业化运作
通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，做 旺市场
挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家 进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力
万豪国际·建材商业街
►本项目应立志打造 海安建材装饰名品 街区：
万豪建材定位： 立足海安，重点服务西南新城。 占领城西南，从而占领整个海安建材装饰市场。
消费者定位
大宗采购的家装公司、建筑商等以及，普通消 费者，共同构成项目消费群体
根据前期市场调研和统计分析,确定出本项目消费群体：
✓ 海安地区的装饰公司、中间商、建筑商等装饰材料大宗消费者； ✓ 立足西南片区，辐射海安家庭装修建材用品消费者；
月份
日期
招商启动 1、确定招商方案 2、资料准备(招商DM等) 3、广告配合（广告推广计划） 4、招商外包装 5、招商人员初步联系商家 6、其他事项 招商执行 1、主力店招商工作安排 2、次主力商家招商工作 3、普通商家招商工作 4、商家进场装修时间安排 5、免租试营业期 6、开业
8月下旬
8-9月中 旬
有效解决的方式：
让市场认同---项目商业价值及品质； 让经营者认同---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心； 让消费者认同---对项目商业经营市场的认可和期望。 在整个营销推广过程中，首先让商户对区位认可价值，建立客户 投资信心。其次是打消其对经营风险、营运管理等问题的疑虑。 再次给客户美好前景的憧憬。
➢ 居民收入水平的提高，房地产开发建设的品质化，高素质家庭 结构，呼唤中高档建材市场，建材市场经营档次不断提高。
未来发展趋势
占领西南新城 就是占领整个海安建材市场
海安西南新城的房地产开发量占海安县的70%以上， 未来将成为未来建材行业拓展的重点区域。
海安西南新城的新开发小区均为中高档小区，且近 年内将陆续交付，装饰建材市场需求陆续释放。
1、硬件设施优越 2、交通发达
3、片区利好释放带来的区域整体
升级变化
劣势 Weak
1、项目规模较小 2、大部分高档品牌建材不愿过
来
机会 Opportunity
发挥优势，抢占机会
把握机会，克服劣势
1、区域房地产开发项目多，且即
将陆续交付
发挥项目硬件设施条件、发达的 利用项目各种机会点，扩大机
2、建材市场需求大 3、本案为区域市场首家建材综合
海安西南部暂时缺乏大规模的一站式建材购物中心， 本案将形成具备一定规模和区域辐射范围的建材专业 市场、建材主题街。
思维导图
➢市场背景分析 ➢建材市场调研 ➢未来发展趋势
市场分析
项目分析
➢项目总体定位 ➢消费群体定位 ➢功能业态定位
项目定位 招商策略
➢项目基本概况 ➢项目SWOT分析
➢招商核心思路 ➢关键时间节点 ➢招商营销推广 ➢租金与收益测算
租金及招商政策建议
考虑到本案商业处于刚起步阶段，商业氛围不浓， 市场认可度不高，建议本案租金：
1F：1元/平米*天； 2F： 0.6元/平米*天
根据商铺区位适当上浮，纯一层商铺租金上浮。
为了培育市场和吸引商户：本案招商采取交两年送 一年的招商优惠政策。
3年期满后，租金年涨幅为10%。
汇报结束 Thanks!
本案
项目产品解析
项目商业总建筑面积近2万㎡，为一二层结构， 业态规划包含瓷砖、卫浴、地板、门窗等
项目直接竞争对手为资丰市场，其他间接竞争 对手也将对项目形成一定的影响
直接竞争对手：资丰市场
从片区范围来看，本项目最大的直接竞争对手为资丰市场，资丰 市场为老牌市场，经营较成熟，且规模比本案大，品种齐全，租 金也偏低。 但是由于市场过于老旧也存在管理不善，消费安全隐患等问题， 本案应该充分发挥新市场的优势，避重就轻，进行相对性的宣传。
进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结构， 形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合
专业化统一招商管理、提供高水准经营服务
思维导图
➢市场背景分析 ➢建材市场调研 ➢未来发展趋势
市场分析
项目分析
➢项目总体定位 ➢消费群体定位 ➢功能业态定位
项目定位 招商策略
➢项目基本概况 ➢项目SWOT分析
➢招商核心思路 ➢关键时间节点 ➢招商营销推广 ➢租金与收益测算
个半月 ✓ 5月中旬-7月底为免租试营业期 ✓ 8月1日开幕活动与开街仪式结合，举办宣传活动，打
响知名度
招商推广思路
本案招商颇具挑战性，必须整合各种渠道， 精心策划、广泛传播，建立起客户投资信心
本案招商面临的三大问题： ➢ 项目规模较小，主力商家进驻意向尚无确定，众商家持观望态
度； ➢ 项目周边商业氛围不强，市场培育期长； ➢ 租金水平较其他成熟市场不低，经营者接受难度大。
消费者定位依据：
✓ 本案的地理位置，周边小区多数在建设中，建筑商的大宗建材 消费成为可能；
✓ 周边陆续交付小区家庭装修带来巨大的市场空缺；
✓ 项目立体交通发达，不仅可覆盖海安西南片区及城区，而且能 够辐射周边乡镇；
✓ 抢占西南市场第一桶金。
功能业态定位
功能业态定位原则：
１．发挥主力商家的品牌效应，带动其他商家进驻； ２．通过主力商家引导人流流动； ３．符合建材行业布局特点； ４．实现整体效益最大化．
间接竞争对手：局部与零散竞争对手对项目带来一定压力
►奥华、泰宁市场等城东建材专业市场，由于规模较大，对本案 也形成较大的冲击。
►城东相对建材市场较集中，对本案带来一定压力，但海安的发 展有向南，向如皋靠拢的趋势，因此本案因把握周边人气，抓 住客户就近的心理，吸引客户。
SWOT 分析
优势 Strength
市场背景分析
市场调研见：海安建材市场调研报告
市场分析总结 从整体看，项目面临较大的市场机会和发展机遇
建材市场现状 建材市场机遇
➢ 海安建材市场较多，且分布相对集中在城东片区，本案所在区 域的建材市场仅资丰市场一家 目前海安建材市场除奥华外，其余品牌形象均较差，缺乏统一 管理
➢ 房地产的快速发展促进了市场对建材需求不断增长，并为建材 行业长足发展提供了广阔的空间；海安西南新城的建设必将为 片区提供重大机遇；
招商实施思路
招商核心思想：先主力，后次之，再全面 推广
龙头主力建材商场招商
次主力 商家招商
广告宣传 推广
普通商户全面招商
建材购物中心开业
招商实施的核心思路： ►首先确立主力建材商家进驻意向，树立项目的影响力和市场品
牌形象； ►其次确认次主力商家； ►最后全方位开展普通商家的招商工作。
项目招商时间从12.08—12.11，周期三个月； 招商时间节点建议 13年8月正式开业